【正文】 概括起來(lái)，臺(tái)灣購(gòu)物中心有這幾個(gè)特點(diǎn)：注重中產(chǎn)家庭消費(fèi)；注重硬件建設(shè)；娛樂(lè)功能在持續(xù)增強(qiáng)。 〃 合肥尚未出現(xiàn)真正意義上的購(gòu)物中心 。 連鎖商業(yè) 〃 2020年合肥連鎖企業(yè)銷售額達(dá) 100億，占全市商品零售總額的 %，新增 5000 平方米以上的大型連鎖購(gòu)物中心 7 處，全市連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)達(dá) 126 家，店鋪超過(guò) 2100 多處，目前進(jìn)入合肥的世界 500 強(qiáng)及國(guó)內(nèi)外知名零售企業(yè)已達(dá) 13 家。 政府正式出臺(tái)大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的優(yōu)惠政策，將成為推動(dòng)合肥現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的推動(dòng)器和分水嶺 ，包括商貿(mào)服務(wù)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的 黃金發(fā)展期 已經(jīng)來(lái)臨。 〃 “ 四組團(tuán)”即向東、西南、西、北四個(gè)方向的城市組團(tuán)：整合店埠、撮鎮(zhèn)、肥東新城以及化工工業(yè)園，形成城市東部組團(tuán)，發(fā)展家電配 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 84 頁(yè) 套、精細(xì)化工、現(xiàn)代物流以及勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)；西南組團(tuán)以經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和上派為基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國(guó)家裝備工業(yè)基地；西組團(tuán)以高新技術(shù)為特色，以國(guó)家高新技術(shù)創(chuàng)新基地為核心，以高新開(kāi)發(fā)區(qū)為依托，建設(shè)中國(guó)科學(xué)城；北組團(tuán)整合雙墩、雙鳳、廬陽(yáng)工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)工業(yè)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)。 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 21 頁(yè) 共 84 頁(yè) 省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)將對(duì)合肥的商業(yè)零售業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)將臨來(lái)更加巨大，十分廣闊的發(fā)展空間。 打造１６００萬(wàn)人的生活圈 —— 更具彈性的戶籍管理，鼓勵(lì)人口異地城鎮(zhèn)化，建立有利于勞動(dòng)力合理流動(dòng)的人口管理制度，盡快實(shí)現(xiàn)以實(shí)際居住地登記戶口的戶籍管理。 在中部崛起戰(zhàn)略、西部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的背景下，東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)向西轉(zhuǎn)移，長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的西擴(kuò)勢(shì)在必行。 10000 50000 100000 2020年 2020年 2020年 政務(wù)新區(qū)人口增長(zhǎng)示意圖 % % 48% % % 75% 武漢 南昌 合肥 長(zhǎng)沙 鄭州 南京 城市化率 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 84 頁(yè) 〃 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市進(jìn)程的加快，大批農(nóng)村人口正從土地中解放出來(lái)，逐漸向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口的空間分布也逐漸向城鎮(zhèn)聚集。說(shuō)明異地口味在合肥還是很受歡迎的，合肥市民比較善于接受新鮮事物 人口及人口發(fā)展?fàn)顩r 對(duì)于零售企業(yè)和零售物業(yè)來(lái)說(shuō)，做為城市最終消費(fèi)者的人口，無(wú)疑是最重要的影響因素之一。通過(guò)對(duì)市內(nèi)各大商場(chǎng)人流現(xiàn)場(chǎng)觀察及消費(fèi)客源的分析，合肥服裝消費(fèi)已經(jīng)開(kāi)始從產(chǎn)品消費(fèi)走向品牌消費(fèi)。 〃 由于權(quán)力資源相對(duì)壟斷性和中國(guó)人習(xí)慣于人情事故的文化背景，在實(shí)際消費(fèi)中會(huì)有大量的請(qǐng)客、送禮和集團(tuán)購(gòu)買性消費(fèi)，而這部分消費(fèi)在一定程度上占有較大份額，而實(shí)際數(shù)據(jù)尚無(wú)法統(tǒng)計(jì)。反映消費(fèi)需求并未得到有效滿足，同時(shí)也可能反映居民對(duì)消費(fèi)的謹(jǐn)慎。 〃 社會(huì)消費(fèi)品的增速高，還有一個(gè)原因，是合肥的社會(huì)消費(fèi)品零售總額絕對(duì)值較低。 地區(qū)比較而言，合肥的服務(wù)業(yè)處于中部六省省會(huì)城市的中下游，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市 都市相比，服務(wù)業(yè) 發(fā)展水平 仍有較大的差距 ，同時(shí)也有較大的 發(fā)展空間。 二 、合肥社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響分析 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP 資料來(lái)源：合肥市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2020 年合肥市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，增速位居全國(guó)省會(huì)城市第二位，城市綜合實(shí)力也躍居全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市第 21位， 人均 gdp3853 美元， 按照十一五規(guī)劃，到“十一五”末， gdp要達(dá)到 2100 億元，年均增長(zhǎng) 18%；人均 gdp 達(dá)到 5000 美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)的平均水平。以合肥為圓心，半徑 500公里范圍內(nèi)涵蓋 7 省 1 市 億人口和上海、南京、武漢、杭州等重要大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，消費(fèi)能力強(qiáng)，市場(chǎng)潛力大。這個(gè)時(shí)期的合肥呈現(xiàn)出區(qū)別于以往發(fā)展過(guò)程的兩個(gè)鮮明特征：一是人均 GDP 大幅提升，二是工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模加速擴(kuò)大。 資料來(lái)源：合肥市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 合肥的社會(huì)消費(fèi)品零售總額260 2803204503801 1 . 71 2 . 11 3 . 11 5 . 12201002003004005002020 2020 2020 2020 20200510152025消費(fèi)品零售總額（左軸） 增長(zhǎng)率（右軸）13. 30% 16. 20% 16. 90% 17. 50% 18. 10% 13. 80% 14. 50% 16% 13. 70% 13. 80% 12. 30% 15. 60% 15. 20% 18. 60% 22% %%%%%%2020 2020 2020 2020 2020GDP 服務(wù)業(yè) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 9 頁(yè) 共 84 頁(yè) 資料來(lái)源：合肥市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 〃 與 中部地區(qū)省會(huì)城市和 其他重要城市比較中發(fā)現(xiàn)，合肥的商貿(mào)業(yè) 不活躍，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) 中等偏低 ，這也反映了合肥在區(qū)域商貿(mào)業(yè)發(fā)展中的 商圈半徑有限、流通力、輻射力、吸納力還較弱，在區(qū)域商貿(mào)業(yè)中的比重還比較低。 近年農(nóng)業(yè)改革推動(dòng)和農(nóng)民稅費(fèi)的大幅減負(fù)，農(nóng)村居民近年的純收入已扭轉(zhuǎn)緩慢增長(zhǎng)趨勢(shì)而實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)收入差距不斷縮小。 〃 穿著類商品向高檔、品牌、休閑化方向發(fā)展。 〃 隨消費(fèi)能力的提升，居民生活品質(zhì)的提高。 娛樂(lè)消費(fèi)行為 —— 大部分消費(fèi)者認(rèn)為 商業(yè) 廣場(chǎng)的娛樂(lè)功能應(yīng)以酒吧 /咖啡廳為主，占總體的 %，其次為健身、歌廳和影院，分別占總體的 %、 %和 %。 人口將隨城市的擴(kuò)張地區(qū)和投資熱點(diǎn)不同而產(chǎn)生相應(yīng)的分布和遷徙。 三 、 未來(lái)發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析 本節(jié)將通過(guò)對(duì)合肥未來(lái)的城市發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以及將對(duì)合肥市經(jīng)濟(jì)、特別是零售業(yè)企業(yè)及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生影響的重大事件給以簡(jiǎn)要描述后，綜合分析對(duì)本項(xiàng)目可能產(chǎn)生的影響。 ２ 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 20 頁(yè) 共 84 頁(yè) ０１５年，合肥要與部分沿淮與皖江城市“一體化”，到２０２０年，基本實(shí)現(xiàn)合肥成為長(zhǎng)三角城市群副核心城市的戰(zhàn)略設(shè)想。同時(shí)，省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈城市還將實(shí)現(xiàn)公交“一卡通”，各座城市的公交運(yùn)輸價(jià)格政策也將相互統(tǒng)一、相互銜接。合肥市將按“ 141” 發(fā)展戰(zhàn)略著力構(gòu)建現(xiàn)代化大城市框架，城市空間布局在現(xiàn)有風(fēng)扇形基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展，與周邊城鎮(zhèn)呈一體化發(fā)展，并由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，空間結(jié)構(gòu)形成“ 141”的發(fā)展態(tài) 勢(shì)。政務(wù)新區(qū) CBD 中心區(qū)將成為城市最重要的 核 心之一， 商業(yè)繁榮應(yīng)可期待。 百大、商之都、瑞景 等百貨店為了提升市場(chǎng)定位和滿足細(xì) 分市場(chǎng)的需求，相繼進(jìn)行了較大規(guī)模的品類結(jié)構(gòu)和品牌檔次的調(diào)整，如紀(jì)梵希、 BOSS、 雅格獅丹 等國(guó)際一線品牌開(kāi)始進(jìn)入合肥市場(chǎng)。 這三家購(gòu)物廣場(chǎng)都 是按“產(chǎn)權(quán)式商鋪”方式予以開(kāi)發(fā)。其次是交通因素。 合肥零售業(yè)存在的問(wèn)題 〃 宏觀上講，由于合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后和開(kāi)放程度較低的影響，零售業(yè)也相對(duì)落后。 購(gòu)物中心發(fā)展的時(shí)期才剛剛到 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 25 頁(yè) 共 84 頁(yè) 來(lái)。 社區(qū)性便利店 〃 社區(qū)性便利店發(fā)展滯后，按合肥市區(qū)人口概算，便利店至少應(yīng)有1000 家。社區(qū)性便利店發(fā)展滯后 ，百貨店亟待轉(zhuǎn)型 。規(guī)劃區(qū)范圍為 312 國(guó)道以南，沿巢湖向東，南至六家畈、三河，規(guī)劃面積 200 平方公里。 城市人口 350 萬(wàn)，建成區(qū)面積 350 平方公里。 經(jīng)濟(jì)圈城市的交通售票系統(tǒng)也將統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)異地購(gòu)票本地上車、本地購(gòu)票異地上車，方便經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)１６００萬(wàn)人的出行。主動(dòng)接受長(zhǎng)三角地區(qū)的輻射， 以實(shí)現(xiàn)新型工業(yè)化和現(xiàn)代化為目標(biāo)，以提高城市競(jìng)爭(zhēng)力和綜合實(shí)力為中心，以城市間經(jīng)濟(jì)、社會(huì)聯(lián)系為基礎(chǔ)，以行政協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)為保證，通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚與城市群空間重組這一當(dāng)今世界城市化一種先進(jìn)的空間機(jī)制與模式，實(shí)施區(qū)域一體化、城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、生態(tài)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略、真正將合肥經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為開(kāi)放型、一體化和現(xiàn)代化開(kāi)放型城市組合，成為寧鄭漢之間的區(qū)域性中心城市。原來(lái)在市區(qū)的企業(yè)也大量向 企事業(yè)單位向 政務(wù)新區(qū) 、濱湖新區(qū) 和西 、 南部的 高新區(qū)、 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)遷移，這在客觀上加速了合 肥城市擴(kuò)張。 人口現(xiàn)狀 〃 2020 年年末， 合肥有戶籍人口 460 萬(wàn)人，在總?cè)丝谥校袇^(qū) 常住 人口 240 萬(wàn) 人， 流動(dòng)人口 40 萬(wàn) 。 % 11% % % % % % % %每日 一個(gè)星期 其他 出外購(gòu)物 /就餐 /娛樂(lè)的頻率 % % % % % % % % %公共汽車 自行車 步行 的士 自駕車 交通工具比例圖 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 84 頁(yè) 消費(fèi)者選擇的購(gòu)物場(chǎng)所 —— 從我們的調(diào)查資料中可以看出，合肥市的消費(fèi)者首先選擇的購(gòu)物場(chǎng)所還是以大中型超市為主，占到調(diào)查總體的 41%，其次是大中型百貨商場(chǎng)，占總體的 26%。品牌電器、進(jìn)口化妝品、名表、精品珠寶、數(shù)碼相機(jī)、攝象機(jī)等大件商品成為普通消費(fèi)者的消費(fèi)對(duì)象，同時(shí)私人住宅銷售勢(shì)頭旺盛，拉動(dòng)了建筑及裝潢材料類消費(fèi)的快速增長(zhǎng)，加速了新一代的消費(fèi)升級(jí)，帶動(dòng)了相關(guān)商品的銷售。汽車和建筑裝潢材料類零售額比去年同期增長(zhǎng)都在三成以上，金銀珠寶類增長(zhǎng)更超過(guò)了４０％。 % % % % % % % %%%%%%%010002020300040005000600070008000長(zhǎng)沙 南昌 武漢 合肥 鄭州 太原 南京 GDP總值 社會(huì)消費(fèi)品零售總額占比 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 10 頁(yè) 共 84 頁(yè) 〃 十五期間， 居民收入增長(zhǎng)的速度 一直 低于 GDP 增速， 2020 年 ， 人均收入首次超過(guò) GDP，有助于生活質(zhì)量的改善和消費(fèi)的升級(jí)。 占全省的比重達(dá) 20%。 〃 按照世行的標(biāo)準(zhǔn)衡量，合肥一只腳已跨入中等收入的門檻（ 2996－9265 美元）。 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 1 頁(yè) 共 84 頁(yè) 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀 薄羆肇蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅 襖芄薀薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀 薄羆肇蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅 襖芄薀薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀 薄羆肇蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅 襖芄薀薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀 薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆