【文章內(nèi)容簡介】 A區(qū) B區(qū) C區(qū) D區(qū) E區(qū) 項目區(qū)域價值分析 區(qū)域商業(yè)價值比較 A區(qū) B區(qū) C區(qū) D區(qū) E區(qū) 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 26 二、項目定位 社區(qū)商業(yè)研究 — 項目屬性判斷 在我司對社區(qū)商業(yè)案例研究和多年社區(qū)商業(yè)操作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，可將社區(qū)商業(yè)主要分為如下三類： 類型 商業(yè)面積 /住宅面積 所屬案例 外向型 5％ — 11％ 美麗 365花園、錦繡江南 海濱廣場、招商海月花園 偏外向型 2％ — 5％ 陽光棕櫚園、蔚藍海岸 內(nèi)向型 ≤2％ 祈福新邨、萬科四季花城 星河灣、風和日麗、皇御苑 本項目商業(yè)面積約 11000平方米，與住宅比約為 %，因此可以判斷本項目屬于 外向型社區(qū)商業(yè) ，其商業(yè)規(guī)模相對較大， 需要依靠外在消費力來支撐 。 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 27 二、項目定位 社區(qū)商業(yè)研究 — 項目功能判斷 社區(qū) 商業(yè) 面積 （㎡） 業(yè)態(tài)比例（％） 超市 餐飲 便利店 服務(wù)配套 美容 生活家居 休閑 其他 外向型 美麗 365花園 16,000 0 錦繡江南 25,000 0 海濱廣場 18,000 35..2 招商海月花園 28,000 7 0 0 綜合（平均數(shù)） 21,750 外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例總結(jié)： 根據(jù)以上成果分析，外向型社區(qū)商業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)組合特征主要是 購物中心 /超市＋餐飲＋服務(wù)配套＋美容 ， 以輻射面較廣的餐飲及美容為主。 注：資料來源于我司社區(qū)商業(yè)研究成果。 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 28 二、項目定位 社區(qū)商業(yè)研究 — 項目功能判斷 外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 Ⅰ ： 以 購物中心－－綜合超市主力店 為經(jīng)營龍頭，輔以餐飲、家居及其他服務(wù)配套，主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強輻射面，吸引人流，帶動其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營。如錦繡江南在第四期商業(yè)規(guī)劃了規(guī)模達 16,000㎡ 的綜合超市。 外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 Ⅱ ： 以 社區(qū)標超＋餐飲及美容、其他服務(wù)配套、服飾精品為典型業(yè)態(tài)， 餐飲的指向性消費特點明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流。例如深圳萬科城風情步行街。 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 29 二、項目定位 社區(qū)商業(yè)研究 — 項目功能判斷 根據(jù)以上對外向型社區(qū)商業(yè)功能分析，結(jié)合項目自身物業(yè)條件，我司認為本項目的業(yè)態(tài)組合較為適合第一種組合方式。即： 購物中心＋餐飲 +其他服務(wù)配套 +服飾精品 ，以購物中心規(guī)模效應(yīng)、餐飲業(yè)態(tài)目的性消費強的特點增強輻射面，吸引外在人流。 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 30 結(jié)合項目自身條件 綜合考慮 二、項目定位 項目定位 建議項目定位為 以購物中心為龍頭、輔以餐飲、服飾精品家居及少量生活配套等的外向型社區(qū)商業(yè) 。 綜合項目分析和社區(qū)商業(yè)研究來看，本項目定位應(yīng)考慮： ? 避免規(guī)劃周邊同質(zhì)業(yè)態(tài)，弱化周邊商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂、租金低的經(jīng)營影響；與二期整體規(guī)劃，形成合理連接，增強項目預(yù)期可描繪性； ? 業(yè)態(tài)定位需符合外向型社區(qū)商業(yè)的特點；同時須體現(xiàn)一定主題，為支撐項目銷售提供營銷說法； 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 31 二、項目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 ?承受租金能力強、小面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價值高的區(qū)域，如銀行、面 包屋、西式快餐廳等； ? 承受租金能力差、大面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價值低的區(qū)域，如超市、家 具家居、大型餐飲等 ? 隨機性消費業(yè)態(tài)規(guī)劃在昭示性強的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等； 本項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃在項目區(qū)域價值分析（ P25）的基礎(chǔ)上，參照以上原則進行規(guī)劃，具體如下： 三大主題：時尚街、居家街、原味街 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 32 二、項目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃 二期購 物中心 西 城 路 莞 穗 路 A 主出入口 區(qū)域 業(yè)態(tài) 面積 A 生活配套 ㎡ B 品牌店 ㎡ C 品牌服飾、鞋 類、精品等 1000㎡ 價值挖掘 ： A區(qū)域展示面好、人流量較大，適合規(guī)劃隨承受租金能力較強的生活配套類業(yè)態(tài)；且該區(qū)域緊臨小區(qū)主出入口，規(guī)劃此類業(yè)態(tài)能為小區(qū)居民提供日常生活需要； B、 C區(qū)域展示面較好，且緊臨項目二期購物中心，商業(yè)價值較高，適合規(guī)劃品牌服飾、精品、鞋類等承受租金能力強的百貨業(yè)態(tài)；另外此類業(yè)態(tài)能加強與二期購物中心的連接，形成整體。 C 時尚街 B 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 33 二、項目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃 區(qū)域 業(yè)態(tài) 面積 C 家居精品 ㎡ D 家居精品 ㎡ 二期購 物中心 西 城 路 莞 穗 路 主出入口 價值挖掘 ： C、 D區(qū)域商業(yè)價值相對較低，規(guī)劃目的性消費較強的家居類業(yè)態(tài)能增強項目輻射力； 項目所在片區(qū)屬于未來萬江核心區(qū)域，隨著政府公建設(shè)施的建設(shè)，未來家居市場需求增加，規(guī)劃此類業(yè)態(tài)可搶先占領(lǐng)市場機會。 居家街 D E 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 34 二期購 物中心 西 城 路 莞 穗 路 主出入口 J I 二、項目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃 區(qū)域 業(yè)態(tài) 面積 G 餐飲 ㎡ F、 H 品牌餐飲 ㎡ I、 J 餐飲 ㎡ 價值挖掘 ： G區(qū)域展示面較佳，形象相對較好，能充分體現(xiàn)出項目餐飲的主題定位； F、 H鋪位面積較大，規(guī)劃形象好為品牌餐飲主力店可拔高餐飲主題的高度，支撐“原味街”主題定位，增強投資者信心； I、 J區(qū)域是項目商業(yè)價值相對較小的區(qū)域，規(guī)劃為投資者普遍認可的餐飲業(yè)態(tài)利于項目難點區(qū)域的銷售。 原味街 G F H 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 35 二、項目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃 — 業(yè)態(tài)比例 業(yè)態(tài) 具體業(yè)態(tài) 面積（ ㎡ ） 家居精品 社區(qū)標超 生活配套 銀行、便利店、面包店、干洗店、美發(fā)、鮮花店、地 產(chǎn)中介、水店、汽車美容等 服飾精品 精品、精品服飾、鞋類、箱包等 餐飲 中西快餐、品牌連鎖餐飲、西餐咖啡、酒吧等 小計 —— 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 36 銷售模式建議 項目價值提煉 銷售時間節(jié)點 銷售價格判斷 鋪位分析 三、項目營銷思路 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 37 本次調(diào)查涉及 24個主要銷售商業(yè)項目、 2個只租不售項目、 2個專業(yè)市場，共 28個項目 三、營銷思路 銷售模式 項目名稱 直接銷售（ 17個） 香港街、地王廣場、第一國際二期、東湖花園、中環(huán)財富廣場、精英名都、南城商務(wù)大廈、騰龍商務(wù)中心、世博廣場一、二樓、愉景東方威尼斯廣場、花街 1城市風景、香繽東街、時尚島街鋪、江南商業(yè)街、都會廣場、盛世華南 返租銷售（ 8個，盛世華南即可直接銷售，可返租銷售