森林半島項目商業(yè)部分定位報告(編輯修改稿)
2025-02-03 05:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 樂中心相對缺乏； ? 由于信陽經(jīng)濟發(fā)展水平不高，因此洗浴行業(yè)整體檔次較低；只有大慶路的沁園春洗浴中心經(jīng)營規(guī)模大，處于一枝獨秀的地位，經(jīng)營情況良好。 141 141 141 141 141 141 141 141 141 141 商業(yè)市場分析 三 地塊解析及周邊市場分析 本項目位于信陽市南灣區(qū)南灣湖風景區(qū)附近 城市中 心區(qū)域 ★ N 占地面積 ： ， 約 15萬㎡ 。 土地用途 ： 該地塊的規(guī)劃用途為 95%的住宅用地 ， 使用年限 70年 ， 5%的商業(yè)用地 ， 使用年限為 40年 ， 容積率不大于 ， 建筑密度不大于 25%。 基本指標 目前項目用地一 、 二 、 三期已拆遷完畢 ， 達到三通一平 。 開發(fā)條件 基本概況 信陽是河南省最南邊的城市距離鄭州 302km 鄭州市 信陽 地塊四至：周邊路網(wǎng)發(fā)達，但臨街面偏離主干道南湖大道 宗地位于南灣區(qū) ， 中環(huán)路以東 、 松樹坦路以南 （ 以上道路皆為規(guī)劃道路 ， 目前為水泥小路 ） ， 形狀大致為不規(guī)則正方形 ， 長寬均約 398米 ， 地勢起伏較大 ， 高低落差約為 24米 。 宗地南隔一土路為水利局家屬院 ， 西邊隔規(guī)劃中的中環(huán)路是信陽市南灣管理區(qū)南灣村 ， 東邊隔規(guī)劃中的松樹坦路是南灣管理區(qū)松樹坦村 。 目前該宗地現(xiàn)有原水泥廠拆除的部分建筑垃圾及未拆遷的家屬樓和居民 ， 該宗地有一泄洪渠 （ 寬度約為 10— 18米 ） 貫穿整個地塊 。 地塊解析 N 泄洪渠 松樹坦路 中 環(huán) 路 原水泥廠 安置小區(qū) 農(nóng)田 山丘 松樹坦村 松樹坦村 水利局家屬院 建業(yè)路 天明路 小區(qū)主入口 宗地位置 到達市區(qū)約十分鐘 到達市中心約十五分鐘 彩虹橋 南灣風景區(qū) 項目地塊距離南灣風景區(qū) 700米，到達市區(qū) 5公里大約十分鐘車程，距離市中心 7公里大約十五分鐘車程，項目地塊與市區(qū)沒有連為一體，中間有商業(yè)斷帶，在市民印象中南灣區(qū)屬于郊區(qū)，平時無來此地購物習慣。 地塊周邊現(xiàn)狀 — 商業(yè)氛圍不足，商業(yè)形象參次不齊，但社區(qū)配套完善 地塊解析 項目地塊南部 ， 南湖大道臨街分布有菜市場 、 小型醫(yī)療機構 、 小型超市 、 理發(fā)店 、雙匯冷鮮店 、 小五金店 、 小服裝店 、 小型餐飲店 、 電信銀行郵政等公用設施配套齊全 ， 滿足了周邊南灣居民的日常生活消費 。但商戶整體經(jīng)營檔次低；規(guī)模小 （ 大部分商店只有 25平方米左右 ， 只有百佳超市有450平方米 。 進入南灣湖風景區(qū)約 20家小型飯店 ， 主要經(jīng)營南灣魚和信陽本地特色菜 ， 面積大部分在 30平方米左右 ， 經(jīng)營情況隨著景區(qū)游客數(shù)量有淡旺季之分 ， 目前經(jīng)營情況一般 。 項目周邊租金 ?項目位臵在市區(qū)的南郊消費力不足，臨街門面租金范圍 /天 /㎡； ?景區(qū)餐飲以當?shù)仫L味菜系為主，生意旺季主要在旅游時段，租金水平較低只有 /天 /㎡。 南湖大道周邊未來改造規(guī)劃 南湖路周邊規(guī)劃分析： ? 南湖大道兩側(cè)改造重建，道路東側(cè)為臨街商鋪，道路西側(cè)政府規(guī)劃為旅游商業(yè)； ? 道路兩側(cè)商業(yè)項目將于兩年內(nèi)升級改造完畢，對項目商業(yè)沖擊較大 。 旅游商業(yè) 政府綠化 臨街商業(yè) 景區(qū)大門 項目地塊 規(guī) 劃 中 環(huán) 路 南湖路周邊規(guī)劃改造衛(wèi)星示意圖 地塊解析 街區(qū)價值分析：地塊不臨入市主干道 ，目前車流 、 人流不暢 。 車流最大的節(jié)點 南湖大道（連接市區(qū)主干道）松樹坦路（未來連接高速與景區(qū)間的快速通道） 人流量最大節(jié)點 南湖大道 未來建業(yè)路（進入周邊主要社區(qū)干道） 地塊解析 商業(yè)價值 建業(yè)路、松樹坦路 中環(huán)路、天明路 項目地塊 松樹坦路 建業(yè)路 中環(huán)路 天明路 ② ③ ④ ④ ① ①區(qū) ②區(qū) ③區(qū) ④區(qū) 從項目地塊商業(yè)價值分析角度出發(fā)，小區(qū)入口處臨近南湖大道及松樹坦路價值最高，松樹坦路及建業(yè)路價值次之，天明路及中環(huán)路價值最次。 地塊臨街面統(tǒng)計 道路 松樹坦路 建業(yè)路 天明路 中環(huán)路 合計 街面長度 398 m 398m 398m 398m 1592m 總結： 本項目屬于城市邊緣小型規(guī)模社區(qū)型項目 屬性 具象 詮釋 區(qū)位 城市郊區(qū) ? 區(qū)域市場不成熟，印象較為陳舊。 交通 組織便利 ? 北邊臨城市規(guī)劃主干道松樹坦路，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達，對外交通便捷。 環(huán)境 生活設施完善 ? 周邊有醫(yī)院、銀行、大學、中學、集貿(mào)市場、風景區(qū)等。 有一定的商業(yè)氛圍 ? 南湖大道臨街集中了該區(qū)域所有的社區(qū)配套商業(yè)，商業(yè)形象較差，周邊消費人口有限。 項目 中等規(guī)模綜合項目 ? 占地 15萬平方米，容積率大于 。 地塊 入口不明顯、臨街面展示效果較差 ? 本項目踞入市主干道南湖大道 40米、并且入口處不明顯，臨南湖大道展示效果較差。 地塊解析 四 擬定業(yè)態(tài)專業(yè)人士訪談 商戶名稱 訪談對 象 經(jīng)營業(yè) 態(tài) 選址要求 對本項目經(jīng)營意 愿 對本項目的看法 迪歐咖啡 張店長 商務休閑咖啡 ?靠近商務區(qū)及中高檔居住區(qū) ?營業(yè)
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