【正文】 本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位 定位 條件 區(qū)域型商業(yè) 休閑、娛樂(lè)（綜合洗浴中心）、餐飲功能 以臨街街鋪、少量集中商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài) 12家品牌主力店帶動(dòng)適當(dāng)規(guī)模 社區(qū)型商業(yè) 位于社區(qū)周邊臨街，主要服務(wù)于社區(qū)或者社區(qū)附近居民的商鋪 以社區(qū)臨街街鋪為主的商業(yè)形態(tài) 規(guī)模較小，服務(wù)鄰里 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 產(chǎn)品定位要基于市場(chǎng)和客戶需求 商業(yè)產(chǎn)品定位 項(xiàng)目商業(yè)部分以街鋪為主，以 街鋪 為主要價(jià)值點(diǎn)； 產(chǎn)品形式上，社區(qū)配套商業(yè)以 12層結(jié)構(gòu) 街鋪為主 ， 特色商業(yè)大店以 13層結(jié)構(gòu)挑高產(chǎn)品（如洗?。? ； 訪談顯示，經(jīng)營(yíng)者最認(rèn)可臨街獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪。 項(xiàng)目 中等規(guī)模綜合項(xiàng)目 ? 占地 15萬(wàn)平方米，容積率大于 。 基本指標(biāo) 目前項(xiàng)目用地一 、 二 、 三期已拆遷完畢 ， 達(dá)到三通一平 。 ?2023年城鎮(zhèn)居民服務(wù)性消費(fèi)支出 1091元，占 5%更高收入組的服務(wù)性消費(fèi)支出 3626元，而占 10%更低收入群體的服務(wù)性消費(fèi)支出 444元。 050100150200社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 2023年 2023年 2023年信陽(yáng)近三年社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2023全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增漲 %。 南灣區(qū) 轄南灣湖，以發(fā)展旅游業(yè)為主，不屬于城市發(fā)展方向。 信陽(yáng) 鄭州 武漢 踞武漢214km 踞鄭州302km 城市背景 城市總體規(guī)劃 浉河區(qū) 為信陽(yáng)市傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展商業(yè)為主。如左圖 : 信陽(yáng)人均 GDP、 商品零售額 、 人均消費(fèi)支出處于較快的增長(zhǎng)階段 ， 居民消費(fèi)潛力正在遞增 。 ?低收入群體總體生活水平實(shí)現(xiàn)了溫飽，跨入小康。 38 50 54 55 56 58 59 62 65 66 67 70 63 63 商業(yè)市場(chǎng)分析 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 休閑娛樂(lè) 休閑場(chǎng)所多以沿街商鋪呈現(xiàn) ,大慶路西段聚集效應(yīng)明顯 ? 近兩年大量民營(yíng)資本投入洗浴行業(yè)，信陽(yáng)的洗浴企業(yè)數(shù)量快速增加，信陽(yáng)目前有規(guī)模的洗浴企業(yè)共 16家，但整體規(guī)模偏小、網(wǎng)點(diǎn)布局不合理、經(jīng)營(yíng)千篇一律、定位缺乏特色； ? 隨著洗浴企業(yè)數(shù)量快速增加，行業(yè)有結(jié)構(gòu)性飽和的趨勢(shì)，即普通洗浴中心竟?fàn)幖ち遥笮托蓍e洗浴娛樂(lè)中心相對(duì)缺乏； ? 由于信陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，因此洗浴行業(yè)整體檔次較低；只有大慶路的沁園春洗浴中心經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，處于一枝獨(dú)秀的地位，經(jīng)營(yíng)情況良好。 交通 組織便利 ? 北邊臨城市規(guī)劃主干道松樹(shù)坦路，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對(duì)外交通便捷。 ?位臵：在小區(qū)入口左邊臨街； ?功能：為社區(qū)增值，展示社區(qū)形象； ?對(duì)象：服務(wù)社區(qū)內(nèi)業(yè)主以及周邊居民； ?業(yè)態(tài)：便利店、醫(yī)療診所、藥店、美容美發(fā)、干洗、沖印等； ?規(guī)模：以一般城市居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)推斷，面積不超過(guò) 4000㎡； ?形式： 12層底商或街鋪。 建筑風(fēng)格 ， 領(lǐng)先于市場(chǎng) ,與住宅風(fēng)格相匹配 。 本項(xiàng)目規(guī)劃小區(qū)約 20萬(wàn)㎡ ， 入住人口預(yù)計(jì)超過(guò) 5000人 ， 而周邊1000m內(nèi)生活人口更達(dá) 2萬(wàn)人以上 ， 本項(xiàng)目主要使命應(yīng)該是滿足其日常生活需要 。 目前該宗地現(xiàn)有原水泥廠拆除的部分建筑垃圾及未拆遷的家屬樓和居民 ， 該宗地有一泄洪渠 （ 寬度約為 10— 18米 ） 貫穿整個(gè)地塊 。不僅在消費(fèi)能力上表現(xiàn)出梯度性的差異，而且在消費(fèi)觀念和消費(fèi)方式上同樣表現(xiàn)出了梯度性消費(fèi)差異。 ? 在收入差距逐步擴(kuò)大趨勢(shì)影響下，不同收入居民家庭的消費(fèi)支出也隨之拉開(kāi)了距離。 南灣區(qū)基本情況 城市中 心區(qū)域 北擴(kuò) 東進(jìn) 人口環(huán)境狀況 勞動(dòng)力資源豐富，勞務(wù)經(jīng)濟(jì)已成為信陽(yáng)農(nóng)村的支柱經(jīng)濟(jì) 。 城市結(jié)構(gòu) 城市背景 地理狀況 交通狀況 信陽(yáng) 信陽(yáng)交通便利，南距武漢 214公里左右，距鄭州 302公里。 城市背景 項(xiàng)目周邊常住人口僅 ；消費(fèi)人口有限 ， 消費(fèi)力不足 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 城市背景 0100200300400500600G D P 億元G D P 億元 2023年 2023年 2023年2023年 ， 信陽(yáng)國(guó)民生產(chǎn)總值 ， 位居全省第11位； 2023全年生產(chǎn)總值 ， 比上年增長(zhǎng)13%， 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的比重由 %變?yōu)?%。消費(fèi)特征是：在滿足生活必需品和高檔消費(fèi)品需要之外，還有大量剩余，生活寬裕，注重生活質(zhì)量的全面提高，追求時(shí)尚和個(gè)性化消費(fèi)。 ? 西亞超市對(duì)本項(xiàng)目已有初步進(jìn)駐意向。 旅游商業(yè) 政府綠化 臨街商業(yè) 景區(qū)大門 項(xiàng)目地塊 規(guī) 劃 中 環(huán) 路 南湖路周邊規(guī)劃改造衛(wèi)星示意圖 地塊解析 街區(qū)價(jià)值分析：地塊不臨入市主干道 ，目前車流 、 人流不暢 。 ?位臵：小區(qū)南湖大道小區(qū)入口處； ?功能：區(qū)域性； ?對(duì)象：服務(wù)周邊社區(qū)乃至輻射全城； ?業(yè)態(tài)：集休閑娛樂(lè)、餐飲為一體的綜合型中高檔洗浴中心，提升并補(bǔ)充現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)； ?規(guī)模： 3000㎡左右； ?形式： 12或 13層街鋪、大店，保證充足的停車位。 招商建議 招商先行 在項(xiàng)目規(guī)劃動(dòng)工前應(yīng)注重招商先行 ， 尤其是特色商業(yè)大店 ， 在與品牌主力店商家確定合作關(guān)系