森林半島項目商業(yè)部分定位報告(文件)
【正文】 人，下轄南灣水庫管理局、南灣實驗林場、南灣鄉(xiāng)、南灣湖旅游發(fā)展有限公司、賢山開發(fā)辦等 5個單位，轄區(qū)內(nèi)有國家 AAAA級旅游景區(qū) — 南灣湖旅游風(fēng)景區(qū)。 平橋區(qū) 以發(fā)展工業(yè)為主。 城市結(jié)構(gòu) 城市背景 地理狀況 交通狀況 信陽 信陽交通便利，南距武漢 214公里左右，距鄭州 302公里。信陽森林半島項目商業(yè)部分 調(diào)研定位報告 謹(jǐn)呈：信陽建業(yè)天明住宅建設(shè)有限公司 [2023] SY11 5/19/2023 項目 SWOT分析 城市宏觀市場環(huán)境分析 項目定位建議 項目地塊及周邊環(huán)境分析 商業(yè)市場環(huán)境分析 目 錄 擬定業(yè)態(tài)專業(yè)人士訪談 一 城市宏觀市場環(huán)境分析 信陽市位于河南省南部 ， 東與安徽為鄰 ， 南與湖北接壤 ， 素有 “ 三省通衢 ” 之稱 ， 是南北經(jīng)濟(jì)文化交流的重要通道 。京廣、京九鐵路及寧西鐵路和國道 10 10 312及京珠高速公路、西合高速公路縱橫交錯，是河南省重要的交通樞紐和連接?xùn)|西部的主要通道。 羊山新區(qū) 將形成新的行政核心 和居住區(qū)。 南灣區(qū)基本情況 城市中 心區(qū)域 北擴(kuò) 東進(jìn) 人口環(huán)境狀況 勞動力資源豐富，勞務(wù)經(jīng)濟(jì)已成為信陽農(nóng)村的支柱經(jīng)濟(jì) 。項目所處南灣區(qū) 常住人口僅。其中 ， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 ， 增長 %， ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ， 增長 ％ ， ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ， 增長 ％ ， 三產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重為 ： ： 。 信陽人均 GDP和零售額雙雙增長 ， 表明潛在消費能力增加 。 ? 在收入差距逐步擴(kuò)大趨勢影響下，不同收入居民家庭的消費支出也隨之拉開了距離。 2023年信陽市城鎮(zhèn)居民消費恩格爾系數(shù) %，較上年下降 ，生活觀念變化，在外飲食消費增大。 ?中等收入群體總體生活水平處于小康階段。其中， 5%更低收入組人均可支配收入 2453元，而人均消費支出 2654元，入不敷出，但食品消費仍是他們消費的主流，生活質(zhì)量不高。不僅在消費能力上表現(xiàn)出梯度性的差異，而且在消費觀念和消費方式上同樣表現(xiàn)出了梯度性消費差異。 項目地塊 商業(yè)市場分析 百貨商場相對集中，大多處于轉(zhuǎn)型期 ? 信陽市百貨商場主要集中在南大街東方紅大道兩側(cè) ,如 西亞和美廣場、一弘百貨 等； ? 各百貨商場經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營策略改變 ,正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨 (品牌經(jīng)營與特色主題經(jīng)營 ,注重環(huán)境改善與人文主義等 )轉(zhuǎn)變 。 商業(yè)市場分析 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 餐飲 餐飲市場分析 ? 信陽中型餐飲集中在北京路兩側(cè)， 菜系以信陽燉菜、火鍋、西餐（迪歐、金帝）、地方風(fēng)味為主。 土地用途 ： 該地塊的規(guī)劃用途為 95%的住宅用地 ， 使用年限 70年 ， 5%的商業(yè)用地 ， 使用年限為 40年 ， 容積率不大于 ， 建筑密度不大于 25%。 目前該宗地現(xiàn)有原水泥廠拆除的部分建筑垃圾及未拆遷的家屬樓和居民 ， 該宗地有一泄洪渠 （ 寬度約為 10— 18米 ） 貫穿整個地塊 。 進(jìn)入南灣湖風(fēng)景區(qū)約 20家小型飯店 ， 主要經(jīng)營南灣魚和信陽本地特色菜 ， 面積大部分在 30平方米左右 ， 經(jīng)營情況隨著景區(qū)游客數(shù)量有淡旺季之分 ， 目前經(jīng)營情況一般 。 車流最大的節(jié)點 南湖大道（連接市區(qū)主干道）松樹坦路（未來連接高速與景區(qū)間的快速通道） 人流量最大節(jié)點 南湖大道 未來建業(yè)路（進(jìn)入周邊主要社區(qū)干道） 地塊解析 商業(yè)價值 建業(yè)路、松樹坦路 中環(huán)路、天明路 項目地塊 松樹坦路 建業(yè)路 中環(huán)路 天明路 ② ③ ④ ④ ① ①區(qū) ②區(qū) ③區(qū) ④區(qū) 從項目地塊商業(yè)價值分析角度出發(fā)，小區(qū)入口處臨近南湖大道及松樹坦路價值最高，松樹坦路及建業(yè)路價值次之，天明路及中環(huán)路價值最次。 有一定的商業(yè)氛圍 ? 南湖大道臨街集中了該區(qū)域所有的社區(qū)配套商業(yè)，商業(yè)形象較差，周邊消費人口有限。 本項目規(guī)劃小區(qū)約 20萬㎡ ， 入住人口預(yù)計超過 5000人 ， 而周邊1000m內(nèi)生活人口更達(dá) 2萬人以上 ， 本項目主要使命應(yīng)該是滿足其日常生活需要 。 城市規(guī)劃： 信陽的城市主要發(fā)展方向是向北 、 東擴(kuò)展 ， 項目所處南灣 區(qū)未來主要以發(fā)展旅游業(yè)為主 。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 中高檔綜合洗浴中心 高檔餐飲 社區(qū)型商業(yè)提供完善的生活配套，完美解決日常生活需求。 便民服務(wù)區(qū) 業(yè)態(tài)：便利店 、 醫(yī)療診所 、 銀行 、 藥店 、美容美發(fā) 、 干洗 、沖印等 。 建筑風(fēng)格 ， 領(lǐng)先于市場 ,與住宅風(fēng)格相匹配 。 品牌店帶動商業(yè)發(fā)展 吸引能夠在城市樹立旗艦形象的品牌大店 12家入駐 ， 帶動其周邊商業(yè) 。 12或 13層結(jié)構(gòu)， 經(jīng)營高檔餐飲或洗浴 特色商業(yè) 項目總體量建議 ：合理規(guī)避風(fēng)險 ， 僅在沿街面排布 60007000㎡ 業(yè)態(tài) 商業(yè)規(guī)模 特色商業(yè)（大店） 3000㎡ 超市 1000㎡ 其他 20233000㎡ 合計 60007000㎡ 商業(yè)為 12層和 13層結(jié)構(gòu) ， 街鋪為主 ， 項目體量建議 特色商業(yè) 住宅區(qū) 社區(qū)商業(yè) 商業(yè)布局設(shè)計原則 ?合理規(guī)劃原則： 充分考慮周邊現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展情況，合理規(guī)劃商業(yè)布局，控制商業(yè)體量，以達(dá)到最佳配比狀態(tài)； ?優(yōu)化空間尺度 ：利用空間尺度積聚人氣，形成商業(yè)氛圍，充分發(fā)揮特色
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