【正文】 商圈以政府規(guī)劃以廠房改造成商業(yè)區(qū)的 25區(qū)、 26區(qū)為核心。 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 48 綜 述： ? 隨著深圳城市重心的逐漸西移，以及深圳市政府的城市規(guī)劃要求，未來寶安將是深圳城市發(fā)展的重點，新中心區(qū)作為政府規(guī)劃的寶安的“行政、辦公 、商業(yè)、文化中心區(qū)”，是寶安城市發(fā)展的重點，發(fā)展?jié)摿薮螅臻g廣闊； ? 寶安新中心區(qū)的城市建設(shè)工作已全面展開，全部建設(shè)項目預(yù)計將于 20xx年基本完成；未來的寶安新中心區(qū)，將影響和服務(wù)于寶安和南山前海區(qū)域； ? 寶安大道與深南大道接駁并開通、地鐵一號線延長線建設(shè)通車等一系列利好因素，推動新中心區(qū)的房地產(chǎn)市場和商業(yè)零售業(yè)等加快發(fā)展； ? 眾多房地產(chǎn)企業(yè)聚焦該區(qū) , 目前寶安新中心區(qū)已成為深圳房產(chǎn)市場的熱點區(qū)域； ? 寶安中心區(qū)規(guī)劃居住約 32萬人，目前有約 5 萬左右的中高消費人群入住該區(qū)； ? 據(jù)調(diào)查，目前寶安中心區(qū)新建樓盤入住率僅 約 50％，投資比例偏高，同時租賃市場反映平淡 ； ? 本項目位于寶安中心區(qū)的邊緣位置，緊鄰城市主干道－寶安大道、兩條城市次干道銀田路和共樂路，人車流可達性佳；同時，銀田路附近公共服務(wù)中心的規(guī)劃使片區(qū)中心地位得以凸顯； ? 目前商家對該區(qū)域的認同度不高，同時中心區(qū)空置商業(yè)較多，在一定程度上影響了商家對寶安中心區(qū)的信心。成功實現(xiàn)與羅湖、福田的融合互補也指日可待 ， 將崛起成為名副其實的西岸商業(yè)主城區(qū) 。 通道起始 于廣州黃埔，途徑東莞止于深圳南山，全長 98公 里，雙向 8 車道，設(shè)計時速 100公里 /小時。引導(dǎo)老工業(yè)區(qū)進行改造，完善廠房和配套基礎(chǔ)設(shè)施，鼓勵老城區(qū)和碧海中心區(qū)的工業(yè)物業(yè)進行改造，用以發(fā)展新型都市工業(yè)和先進工業(yè)，近期完成河西、麻布工業(yè)區(qū)、勞動工業(yè)區(qū)一部 分的整體改造和河?xùn)|、銀田工業(yè)區(qū)一部分的局部改造的規(guī)劃和改造工作； ? 促進產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。同時，海濱大道、沿江高速、廣深城際軌道線從南側(cè)經(jīng)過本片區(qū)。 B：兩條軸線 中央綠軸和發(fā) 展主軸 濱海 中心區(qū)內(nèi)設(shè)置了兩條主要軸線，分別正對大、小南山和大、小鏟島，中央公園兩側(cè)局部安排文化娛樂和會議展覽設(shè)施；發(fā)展主軸以購物廣場、步行街為主線，兩側(cè)布置商業(yè)建筑和商務(wù)辦公設(shè)施。 小結(jié)： ? 寶安區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場已成為深圳市的一大熱點，區(qū)域內(nèi)樓盤素質(zhì)及售價不斷提高，源于居民收入水平和對居住環(huán)境要求的提高，也預(yù)示居住人口素質(zhì)的提高及對生活質(zhì)量要求的提高； ? 區(qū)內(nèi)三大開發(fā)片區(qū)中，中心區(qū)的開發(fā)規(guī)模大， 20xx 年市場供應(yīng)量達到90 萬 ㎡ 左右， 樓盤素質(zhì) 也最高，未來入住人群有旺盛的消費力和較高層次的消費需求； ? 隨著寶安中心區(qū)的大力開發(fā)及置業(yè)人群的逐步入住，寶安中心區(qū)的居住人口將在幾年內(nèi)迅速上升，屆時為本項目提供大量的強勁消費人流； ? 由于新的土地增值稅政策出臺，開發(fā)商自行持有的商用物業(yè)將呈上升趨勢，只租不售將成為市場主流。 深圳 火車 新客站及地鐵 4 號 線等 利好 因素將使龍華成為繼深圳西岸之后最具發(fā)展?jié)摿Φ钠瑓^(qū)。 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 18 20xx 年寶安區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展熱點區(qū)域 寶安區(qū) 在 20xx年 維持了較高的 市場 關(guān)注度， 作為惠、莞、深、港這條 “ 黃金走廊 ” 上最 重要 的樞紐地位日益凸現(xiàn)。通道全長 98公里，雙向 8 車道，設(shè)計時速 100公里 /小時。功能定位是：深圳市中心配套綜合 服務(wù)區(qū)。寶安主要的消費集中在新安、西鄉(xiāng)、龍華、沙井等 幾個街道辦（注：大浪和民治為 20xx 年新成立街道），其中發(fā)展較早的新安和西鄉(xiāng)兩個街道零售總額共占寶安全區(qū)社會消費品零售總額的 43％。第三產(chǎn)業(yè) 穩(wěn)步增長，所占比重 有所提高。 隨著寶安經(jīng)濟不斷快速 發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè) 正在快速 提升 ，但與深圳關(guān)內(nèi)相比，其第三產(chǎn)業(yè)還有較大提升 空間。 居民消費水平 2125705000100001500020xx02500020xx年 20xx年寶安居民消費水平比較（單位：元）人均可支配收入 人均消費性支出 20xx 年寶安區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長 %；居民人均消費性支出 元，同比增長 %。 重點發(fā)展倉儲業(yè)，并相應(yīng)發(fā)展一些工業(yè)、商貿(mào)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，成為福田中心區(qū)的延伸和后備服務(wù) 基地。建成后將極大緩解廣深高速、 107國道的重負。寶安大道全線貫通 及 與深南大道的連接 完成 、地鐵 1 號線延長線 修建 、沿江高速公路、 大 小鏟島物流港 興建 等利好不斷釋放， 寶安區(qū) 獲得了置業(yè)者的高度認可，價格也全面 提升 ，部分樓盤甚至達到萬元的水平，與 關(guān)內(nèi) 南山樓盤的差距不斷縮小。 ☆ 西部工業(yè)中心 從區(qū)位及政府規(guī)劃來看，松崗、沙井片區(qū)為核心的西部工業(yè)中心由于強大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，及地處深圳、東莞的交接部位，它將發(fā)展成為深圳一個新的中心，這將帶動該片區(qū)成為比較獨立房地產(chǎn)開發(fā)新興市場。 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 23 二、項目所在區(qū)域分析 寶安中心區(qū)概況 寶安中心區(qū) 由濱海中心區(qū)和碧海新區(qū) （又叫西鄉(xiāng)中心區(qū)）組成，西北至碧海灣公園，東北至寶安大道，西南至濱海大道， 東南只一關(guān)之隔與南山區(qū)相臨， 隔海與大小南山相望， 面臨珠江入?？?， 規(guī)劃居住人口約 32萬人。 C：三個圈層 核心區(qū)、混合區(qū)、居住區(qū) 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 30 濱海 中心區(qū)用地布局結(jié)構(gòu)明確劃分為三個圈層，從總體上界定其相應(yīng)的用地規(guī)模，每個圈層都有主要功能，并兼容其它功能，以帶旺人氣，創(chuàng)造濃郁的都市風(fēng)情。 D：坪洲開發(fā)區(qū) 坪洲開發(fā)區(qū)主要由 坪洲新村和 F518創(chuàng)意工業(yè)園構(gòu)成 。 在舊城舊村改造工作中， 將加快中心片區(qū)的老工業(yè)區(qū)改造，采取整體遷走，徹底使原有生產(chǎn)功能轉(zhuǎn)變?yōu)樯藤Q(mào)或居住功能，并提升商圈層 次； 推進 80片區(qū)、河西工業(yè)村、鐵崗村、共樂村、三圍村等工業(yè)、人民生活、商業(yè)飲食服務(wù)多功能混雜的區(qū)域進行合理置換，成片開發(fā)。 連接港深的 西部通道全長 ， 已于 20xx年 7 月 1 日正式通車， 橋身由高架引橋和斜拉橋組成，其中有 下興建。 小結(jié)： ? 全方位立體的交通規(guī)劃，給寶安中心區(qū)的發(fā)展提供了良好的 基礎(chǔ) ； ? 本項目位于一條城市主干道－寶安大道及兩條城市次干道銀田路和共樂路的交匯處，人車流可達性佳，消費者到達本項目便捷， 商業(yè)發(fā)展前景 看好 ； ? 地鐵一號線“西鄉(xiāng) 中心 站”距本項目約 700米，地鐵開通將 使片區(qū)受到置業(yè)者、商家的關(guān)注，為本項目的商業(yè) 發(fā)展 帶來 機遇。 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 49 三、寶安區(qū)商業(yè)市場調(diào)研分析 寶安區(qū)整體商業(yè)狀況 寶安目前已形成多個初具規(guī)模的區(qū)鎮(zhèn)商圈，而且區(qū)鎮(zhèn)間商圈行業(yè)氛圍劃分明顯。 主要商業(yè)街道包括“前進一路、創(chuàng)業(yè)路、興華二路、建安二路、新圳路、寶民一路”六條街道，已進駐的品牌商家包括“海雅百貨、人人樂、萬佳百貨、順電、國美、 麥 當勞、 KFC、面點王”等。隨著大型商業(yè)中心的開發(fā)，商業(yè)面積大大增加 經(jīng)營行業(yè) 購物中心、百貨、超市、主題商場、 電子電器、餐飲、配套 百貨、主題商場、超市、 專業(yè)店、餐飲、配套 百貨、超市、主題商場、建材、餐飲、配套 各商圈經(jīng)營行業(yè)各有千秋，中心區(qū)商圈輻射能力較強 商業(yè)特色 以大規(guī)模、高檔次的商業(yè)顛覆現(xiàn)有格局 以購物為主，集餐飲、休閑于一體，提供中檔商品和服務(wù) 以居民生活配套為主 新中心區(qū)商圈規(guī)劃起點較高，但發(fā)展成熟尚需時日 未來發(fā)展 重點發(fā)展與商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代化社區(qū)相匹配的零售、餐飲及文化娛樂業(yè)，有良好的消費人群為保證 中低檔百貨業(yè)同質(zhì)性嚴重，競爭趨于白熱化 在現(xiàn)有規(guī)模基礎(chǔ)上，改造升級，改變商業(yè)散亂、低檔次的形象 綜合來看，新中心商圈全新規(guī)劃，發(fā)展空間巨大，但需要較長的培育期 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 54 寶安區(qū)各商圈調(diào)研 新安商圈 新安商 圈 是由新安湖片區(qū)（第 8 區(qū)）與相鄰的第 25區(qū)、第 26區(qū)逐步連片發(fā)展起來的商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點密集， 配套齊全，人氣旺盛， 商業(yè)氣氛濃郁，是目前寶安區(qū)檔次最高的商業(yè)區(qū)，日均人流量超過 15萬人。 小結(jié) ： ? 寶安中心區(qū)樓盤近兩年處于集中 開發(fā)時期，大部分均將于今明兩年內(nèi)入住，現(xiàn)有約 5 萬左右人群入住； ? 龐大的消費群體將為本項目及片區(qū)帶來強大的消費力； ? 住宅和商鋪的高空置率說明中心區(qū)投資比例偏高，但租賃市場反映平淡，商家對該區(qū)域的認同度有待進一步提高。 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 42 海、陸、空、地鐵構(gòu)成寶安中心區(qū)四位一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)， 將會使寶安 中心區(qū)拉近與其它地區(qū)的聯(lián)系 ，充分釋放巨大的發(fā)展能量。 C: 疏港專用通道 疏港專用 通道將會成為香港特別行政區(qū)與深圳之間的第四條跨境行 車通道，以疏緩目前位于落馬洲、文錦渡及沙頭角的 跨境行車通道的交通擠塞情況。 主要通過推動工業(yè)優(yōu)化升 級，促進工業(yè)集約化發(fā)展： ? 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)優(yōu)勢行業(yè)，發(fā)展都市工業(yè)； ? 對全街道工業(yè)用地進行調(diào)控； ? 做好 新興工業(yè)園區(qū)的修建及招商工作 。 C：路網(wǎng)交通 —— 地鐵、高速干道 在交通方面，地鐵一號線穿越本區(qū)，在該片區(qū)內(nèi)設(shè)置 2 個軌道站點，分別為 坪洲站和西鄉(xiāng)中心 站，并結(jié)合軌道站點設(shè)置 2 處軌道交通樞紐站。 濱海 中心區(qū)內(nèi)地塊按高綠地率控制，平均綠地率高于 45%，同時區(qū)內(nèi)小公園、小游園要求街頭化、外向化，實現(xiàn)“城中有綠，綠中是城”的新中心區(qū)。 由此可以預(yù)測，房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將在未來幾年內(nèi)發(fā)生變化，預(yù)計 20xx年后，90平方米以下的經(jīng)濟適用的小戶型住宅將占據(jù)市場主導(dǎo)；同時，大部分商用物業(yè)開 發(fā)商將轉(zhuǎn)為自己持有，只租不售。 龍華的爆發(fā)，主要依托于它在深圳的特殊地位，隨著福龍路、玉龍路、金龍路、坂雪崗大道與南坪快速的互聯(lián)、民樂立交的興建等因素，其交通瓶頸將迅速打破。 20xx年 15 月，寶安商鋪住宅銷售面積 ㎡，占深圳全市的 ％， 高居六區(qū)第一，說明 在 07年寶安的房地產(chǎn)仍是深圳的 熱點 區(qū)域 。 通道起始于廣州黃埔，途徑東莞止于深圳南山，再通過西部通道與香港相連。 ? 中部綜合組團寶安片區(qū) 該組團包括龍華、觀瀾和龍崗區(qū)的坂雪崗。 寶安各街道辦社會消費品零售總額 20xx年各街道辦社會消費品零售總額新安23%西鄉(xiāng)20%福永8%沙井9%松崗6%公明7%龍華9%光明2%石巖5%觀瀾6%大浪2%民治3%新安西鄉(xiāng)福永沙井松崗公明龍華光明石巖觀瀾大浪民治 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 9 從以上圖表可以看出，整個寶安的社會消費品零售額比較分散，各個鎮(zhèn)區(qū)都有 比較集中的商業(yè)，區(qū)域輻射性不強。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 比 為 ： ： 。 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 5 社會消費品零售總額 寶安區(qū)社會消費品零售總額（單位：億元）1 0 9 . 6 81 3 2 . 9 31 5 8 . 5 82 0 4 . 5 72 4 6 . 9 22 8 4 . 9 93 3 2 . 7 81 1 9 . 7 205010015020025030035020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 0 7 年1 4月 20xx 年 ，寶安區(qū) 社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 20xx 年 寶安區(qū) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 21257 元， 同比增長 %；居民人均消費性支出 元，比上年增長%。 本項目位于寶安中心區(qū)組團的中心位置，現(xiàn)代化經(jīng)濟中心城市的定位給片區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展提供了支持。 ? 大鏟灣 集裝箱碼頭 大鏟灣集裝箱碼頭 規(guī)劃為深圳最大的碼 頭， 水陸兩路分別連接珠江三角洲的西部和東部，是處理往來泛珠三角流域及世界各地貨箱的最佳據(jù)點。 20xx年一季度，寶安住宅銷售宗數(shù)和面積同比相差不多，均價達到 6718元 /平米。 20xx年集信名城對外公開發(fā)售，取得 不俗的銷售 成 績，而桑達棕櫚堡、鴻榮源禧園、中海西岸華府都將于 20xx年集中上市，成為一個新的焦點。 寶安中心區(qū) 總規(guī)劃面積 平方公里 ： 其中區(qū)委區(qū)政府所在的濱海片區(qū)面積為 ； 碧海新 區(qū)為 。 第一圈層核心區(qū)，是 濱海 中心區(qū)的主體，功能包括行政、文化、商業(yè)金融及商務(wù)辦公，用地面積 K ㎡ ，建筑以高層為主，以突 出 濱海 中心區(qū)的形象和地位。 坪洲 新村 位于 63 區(qū)和 65 區(qū) ， 由寶安區(qū)住宅局建設(shè)， 計劃總投資約 9 億元 ， 占地面積 萬平方米，總建筑面積達 40 萬平方米，建 成后將為寶安區(qū)黨政機關(guān)和企事業(yè)單位職員提供 3500 套安居房 和其它公共配套設(shè)施一批。 由《西鄉(xiāng)十一五》規(guī)劃分析可知， 碧海新區(qū)內(nèi)有部分工業(yè)區(qū)將 按照都市工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求， 在 20xx年前置換或 搬