【正文】 米， 連續(xù)兩年 在深圳六區(qū) 高居第一， 說明寶安區(qū)的房產(chǎn)市場是近兩年深圳市的熱點(diǎn)區(qū)域 。 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場概況 據(jù)寶安交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 20xx 年寶安共完 成商品房銷售 萬平方米，雖然較 20xx年的 %，但它在深圳六區(qū)中仍雄居第一。 大鏟灣物流園區(qū)將為深圳的物流提供新的發(fā)展機(jī)遇，寶安將成為深圳西部重要的物流樞紐基地。建成后將極大緩解廣深高速、 107國道的重負(fù)。 全面便捷的路網(wǎng)建設(shè)，將為寶安經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。其中： ? 深圳地鐵 4 號線續(xù)建 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 14 1 號線延伸： ??→白石洲站→科技園站→深大北站→南山醫(yī)院站→ 前海路站→深圳西站→南頭車輛段站→新安路站→寶安中心站→寶安體育中心站→坪洲 站→西鄉(xiāng)中心站→固戌站→后瑞站→深圳機(jī)場站（以上為續(xù)建站點(diǎn)）。 新安和西鄉(xiāng)片區(qū)將是 加速寶安中心城區(qū)的建設(shè)，拓展城市服務(wù)功能，舊城舊村改造的重點(diǎn)，改造的方向及功能布局要考慮利用現(xiàn)有的寶安大道發(fā)展服務(wù)業(yè)。 重點(diǎn)發(fā)展倉儲業(yè)，并相應(yīng)發(fā)展一些工業(yè)、商貿(mào)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，成為福田中心區(qū)的延伸和后備服務(wù) 基地。 ? 西部高新組團(tuán) 該組團(tuán)包括公明、光明及石巖街道，規(guī)劃總用地面積 平方公里，建設(shè)用 地規(guī)模 平方公里，基本生態(tài)控制用地 平方公里，限制區(qū)用地 平方公里，功能定位是：深圳市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和生態(tài)旅游基地。 ? 寶安中心組團(tuán) 包括新安、西鄉(xiāng)和福永（南部），總面積 平方公里，建設(shè)用地規(guī)模 平方公里，生 態(tài)控制用地 平方公里，限制區(qū)用地 平方公里，功能定位是：深圳西部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，全市重要的物流基地。 20xx 年寶安區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21257 元，同比增長 %；居民人均消費(fèi)性支出 元，同比增長 %。 居民消費(fèi)水平 2125705000100001500020xx02500020xx年 20xx年寶安居民消費(fèi)水平比較（單位：元）人均可支配收入 人均消費(fèi)性支出 20xx 年寶安區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長 %；居民人均消費(fèi)性支出 元，同比增長 %。大浪和民治屬 20xx 年新成立街道辦，龍華街道辦公布數(shù)據(jù)包含大浪和民治的人口。其中戶籍人口 393563人，占 ％；暫住人口 2986563 人，占 ％。 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 6 商業(yè)情況統(tǒng)計(jì) 20xx年寶安商業(yè)情況統(tǒng)計(jì) 指標(biāo)名稱 計(jì)算單位 全年累計(jì) 同比增長 (177。 隨著寶安經(jīng)濟(jì)不斷快速 發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè) 正在快速 提升 ，但與深圳關(guān)內(nèi)相比，其第三產(chǎn)業(yè)還有較大提升 空間。 雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為寶安經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展提供了有力的保障。金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 1 定量報告 —— 市場調(diào)研部分 一、寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ..........................................3 ...............................................3 ........................................3 ......................................6 .......................................11 ..................................16 二、項(xiàng)目所在區(qū)域分析 ...........................................23 寶安中心區(qū)概況 ..........................................23 寶安中心區(qū)的總體規(guī)范目標(biāo) .................................26 寶安中心區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 ...................................27 寶安中心區(qū)交通狀況 ......................................36 寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場 .....................................42 三、寶安區(qū)商業(yè)市場調(diào)研分析 ......................................49 寶安區(qū)整體商業(yè)狀況 ......................................49 寶安區(qū)各商圈調(diào)研 ........................................54 四、項(xiàng) 目核心商圈分析 ...........................................65 商圈分類及規(guī)劃分析 ......................................65 核心商圈人口及發(fā)展趨勢 ...................................69 核心商圈目前商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 .................................74 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 2 核心商圈商業(yè)狀況概述 ................................74 項(xiàng)目核心商圈大型商業(yè)設(shè)施調(diào)研分析 ......................76 核心商圈主要街區(qū)及 住宅商業(yè)調(diào)研 .......................78 核心商圈 主要在租、在售商業(yè)物業(yè)調(diào)研 ................... 101 核心商圈各行業(yè)調(diào)研分析 ............................. 112 核心商圈目前缺乏的商業(yè) .................................. 129 五、項(xiàng)目競爭分析 ............................................. 133 區(qū)域競爭情況 ........................................... 134 西鄉(xiāng)商業(yè)步行街 .................................... 134 港隆城購物中心 .................................... 137 主要競爭對手分析 ....................................... 143 富通勞動綜合廣場 .................................. 143 西鄉(xiāng)恒豐項(xiàng)目 ...................................... 145 次要競爭對手分析 ....................................... 147 競爭情況總結(jié)分析 ....................................... 148 六、項(xiàng)目自身分析 ............................................. 149 項(xiàng)目地理位置 ........................................... 149 項(xiàng)目周邊規(guī)劃分析 ....................................... 151 項(xiàng)目地塊交通狀況分析 .................................... 152 項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況 ....................................... 165 項(xiàng)目沿街展示面分析 ..................................... 171 項(xiàng)目存在問題及解決方案 .................................. 173 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 3 一、寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 寶安區(qū)概況 寶安位于廣東南海之濱，是深圳市六大轄區(qū) 中面積最大的轄區(qū) ，地處 深圳西北面 。 （以下數(shù)據(jù) 由深圳市 寶 安區(qū) 統(tǒng)計(jì)局提供） 寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 寶安區(qū)歷年 GDP 發(fā)展水平 152005001000150020xx20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx寶安區(qū)歷年G D P 值( 單位：億元） 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 4 20xx 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1520 億元，按可比口徑計(jì)算，比上年增長%， 是深圳市各區(qū)增長最快的；寶安區(qū)生產(chǎn)總值占全市生產(chǎn)總值的 ％，位居全市六區(qū)之首。第三產(chǎn)業(yè) 穩(wěn)步增長，所占比重 有所提高。 消費(fèi)市場的持續(xù)活躍為寶安經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長不斷注入新鮮的血液。 寶安區(qū)人口及收入狀況 寶安區(qū)人口概況 20xx 年末全區(qū)共有人口 3380126人，比上年增長 ％。 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 8 寶安人口分布情況 20xx 年寶安各鎮(zhèn)人口一覽表 鎮(zhèn) 總?cè)丝?(萬） 所占比例 (%) 戶籍人口（萬） 所占比例 (%) 暫住人口 （萬） 所占比例 (%) 西鄉(xiāng) 60 4 56 福永 46 沙井 60 公明 龍華 63 松崗 60 石巖 23 觀瀾 43 新安 34 8 26 光明 總?cè)丝? 100 100 100 備注：以上數(shù)據(jù)摘自各街道辦官方網(wǎng)站，人口合計(jì)總數(shù)高于政府公布數(shù)據(jù)。寶安主要的消費(fèi)集中在新安、西鄉(xiāng)、龍華、沙井等 幾個街道辦（注：大浪和民治為 20xx 年新成立街道），其中發(fā)展較早的新安和西鄉(xiāng)兩個街道零售總額共占寶安全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額的 43％。 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 10 2125705000100001500020xx025000深圳 寶安2 0 0 6 年深圳與寶安居民消費(fèi)水平比較（單位：元）人均可支配收入 人均消費(fèi)性支出 20xx 年深圳市 居民人均可支配收入 元，比上年增長 %； 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元， 同比 增長 %。 寶安區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 城市空間規(guī)劃 根據(jù)深圳市組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃要求，完善寶安各區(qū)功能，以強(qiáng)化組團(tuán)的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢為核心，以城市轉(zhuǎn)化為契機(jī)，以各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整和優(yōu)化。 以發(fā)展工業(yè)為主，積極發(fā)展資金、技術(shù)密集型的電子、機(jī)械、精細(xì)化工和建材行業(yè)，建成現(xiàn)代化的 城區(qū)。功能定位是：深圳市中心配套綜合 服務(wù)區(qū)?！笆晃濉逼陂g， 按改造計(jì)劃穩(wěn)妥推進(jìn)，重點(diǎn)推進(jìn)各城鎮(zhèn)中心區(qū)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)以及存在嚴(yán)重安 全隱患、綜合環(huán)境極差的舊城舊村（城中村）的改造，完成舊村（城中村）的拆除重建規(guī)模達(dá)到全區(qū)總量的 5％，綜合整治的規(guī)劃達(dá)到總量的 20％，在功能改造上采取“以住改商”、“以工改工”、“以工改商”等多種形式并舉，在具體改造方式上可以因地制宜，分別采取“推倒重來”、“綜合整治”、“市場化運(yùn)作”等不同形式。 交通設(shè)施建設(shè) 寶安地理位置較優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)， 107 國道貫穿轄區(qū)，機(jī)場、碼頭、長途汽車站等交通設(shè)施為本 區(qū)帶來大量人流，建設(shè)中的地鐵一號線延伸線及四號線、疏港專用通道 ，將改變一個新的住宅及商業(yè) 模式。 ? 公路及市政路網(wǎng)建設(shè) 寶石路、洲石路的擴(kuò)改，開通廣田路、心玉路、公明北環(huán)，新建玉律至碧眼道 路；廣深沿江高速、 G107 三期（機(jī)場至松崗段）改造工程；大鏟灣疏港專線、福永至松 崗道路；增加南光、福龍、南坪快速路龍華段三條快速路；南頭、白芒、梅林檢查站的擴(kuò)改工程；等等。通道全長 98公里，雙向 8 車道，設(shè)計(jì)時速 100公里 /小時。沿岸水深為 米，未來可以浚深至 18 米，足以應(yīng)付目前及設(shè)計(jì)中的大型集裝箱船。土地供應(yīng)重心已開始轉(zhuǎn)向關(guān)外，人力資源及資本資源也隨即發(fā)生變化，向關(guān)外傾斜。 寶安房價的上漲主要由于豪宅大盤的帶動，如招 商 華曦城、圣莫利 斯 、 星河丹堤、觀瀾高爾夫等，另外寶安中心區(qū)及龍華中心城由于片區(qū)利好 釋放，價格出現(xiàn) 大 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 17 幅攀升，帶動寶安整體房價的上漲。 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 18 20xx 年寶安區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域 寶安區(qū) 在 20xx年 維持了較高的 市場 關(guān)注度， 作為惠、莞、深、港這條 “ 黃金走廊 ” 上最 重要 的樞紐地位日益凸現(xiàn)。 60008000 元 /平米的占總銷售面積的 49%以上。 20xx年中西城上筑、深業(yè)新岸線、西岸觀邸、 幸福海岸 二期 、第五大道、君逸世家等項(xiàng)目開盤即基本售罄 ，價格不斷攀升， 使濱海中心區(qū) 成為業(yè)界最為關(guān)注的片區(qū)。 ☆ 龍華片區(qū) 由于交通、規(guī)劃及配套等方面的歷史原因，龍華片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)展受到一定的限制， 20xx20xx 年龍華片區(qū)在寶安各片區(qū)中發(fā)展較為緩慢，其住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積一直維持在 50萬平方米左右，而商品房銷售面積也在六十多萬平方米徘徊。 深圳 火車 新客站及地鐵 4 號 線等 利好 因素將使龍華成為繼深圳西岸之后最具發(fā)展?jié)摿Φ钠瑓^(qū)。