【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售時(shí)與買(mǎi)家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直 接由該企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。 這種方式能使開(kāi)發(fā)商較快的實(shí)現(xiàn)資金回籠，但其存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還存在一定程度的法律風(fēng)險(xiǎn)。 建設(shè)部 88 號(hào)令《商品房銷售管理辦法》第十一條，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售 的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 如開(kāi)發(fā)商為規(guī)避返租銷售帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)，可采用直接銷售等其他模式。 政策二、 土地增值稅恢復(fù)征收 國(guó)家稅務(wù)總局通知，自 20xx年 2 月 1 日起 ，土地增值稅將恢復(fù)征收 。 同時(shí)還規(guī)定， 土地增值稅對(duì)于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)，金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 22 不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 土地 增值 額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的 ， 免收土地增值稅 。 由此可以預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將在未來(lái)幾年內(nèi)發(fā)生變化，預(yù)計(jì) 20xx年后，90平方米以下的經(jīng)濟(jì)適用的小戶型住宅將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)；同時(shí)，大部分商用物業(yè)開(kāi) 發(fā)商將轉(zhuǎn)為自己持有，只租不售。 小結(jié)： ? 寶安區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)已成為深圳市的一大熱點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)素質(zhì)及售價(jià)不斷提高，源于居民收入水平和對(duì)居住環(huán)境要求的提高，也預(yù)示居住人口素質(zhì)的提高及對(duì)生活質(zhì)量要求的提高； ? 區(qū)內(nèi)三大開(kāi)發(fā)片區(qū)中，中心區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)模大， 20xx 年市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到90 萬(wàn) ㎡ 左右， 樓盤(pán)素質(zhì) 也最高，未來(lái)入住人群有旺盛的消費(fèi)力和較高層次的消費(fèi)需求； ? 隨著寶安中心區(qū)的大力開(kāi)發(fā)及置業(yè)人群的逐步入住，寶安中心區(qū)的居住人口將在幾年內(nèi)迅速上升，屆時(shí)為本項(xiàng)目提供大量的強(qiáng)勁消費(fèi)人流； ? 由于新的土地增值稅政策出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商自行持有的商用物業(yè)將呈上升趨勢(shì)，只租不售將成為市場(chǎng)主流。 金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 23 二、項(xiàng)目所在區(qū)域分析 寶安中心區(qū)概況 寶安中心區(qū) 由濱海中心區(qū)和碧海新區(qū) （又叫西鄉(xiāng)中心區(qū)）組成，西北至碧海灣公園，東北至寶安大道，西南至濱海大道， 東南只一關(guān)之隔與南山區(qū)相臨， 隔海與大小南山相望， 面臨珠江入?？?， 規(guī)劃居住人口約 32萬(wàn)人。 寶安中心區(qū) 總規(guī)劃面積 平方公里 ： 其中區(qū)委區(qū)政府所在的濱海片區(qū)面積為 ； 碧海新 區(qū)為 。 目前中心區(qū)內(nèi)尚未開(kāi)發(fā)建 設(shè)用地面積 平方公里（其中濱海片區(qū)約 平方公里），政府可控制待建用地約 平方公里（其中濱海片區(qū)約 平方公里），可供經(jīng)營(yíng)性出讓土地約 萬(wàn)平方米（其中濱海片區(qū)約 ）。 濱海中心區(qū) 碧海新 區(qū) 本項(xiàng)目 金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 24 寶安中心區(qū)經(jīng)過(guò)十多年的規(guī)劃建設(shè)，市政道路網(wǎng)架已基 本形成，公建配套設(shè)施正在逐步完善。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 完成狀態(tài) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 完成狀態(tài) 1 行政中心 已建成 14 博物館 在建 2 海濱廣場(chǎng) 已建成 15 青少年館 在建 3 體育館 已建成 16 圖書(shū)館 在建 4 寶安大道 已建成 17 游泳館 已建成 5 西鄉(xiāng)大道 已建成 18 西鄉(xiāng)體育中心 在建 6 新湖路、創(chuàng)業(yè) 路 已建成 19 N4 區(qū)小學(xué) 在建 7 海城路、新安六路 已建成 20 中心城變電站 在建 8 寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校 已建成 21 污水處理廠 在建 9 深港西部通道 已于 20xx 年 7月 1 日通 車 22 雨水、污水泵站 在建 10 地鐵 1 號(hào)線 20xx 年通車 23 寶源路 二、三期在建 11 大鏟灣碼頭 20xx 年底運(yùn)營(yíng) 24 興業(yè)路 西鄉(xiāng)大道至銀田 路段已建成 12 電影院 待建 25 甲岸西路、南路 在建 13 五星級(jí)酒店 待建 26 湖濱西路 在建 金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 25 寶安中心區(qū)市政、公建項(xiàng)目建設(shè)情況一覽表 行政中心： 體育中心 寶安大道： 寶源路一期： 海濱大道 : 坪洲新村： 寶安中心區(qū) 定位為 深圳的次中心區(qū)，西部中心 ，城市新區(qū)功能區(qū) ，是唯一的濱海新城， 連接廣深走廊的中心之一， 擁有濱海 、 紅樹(shù)林 、 中心區(qū)三大絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，是 金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 26 深圳其他片區(qū)無(wú)法比擬 的。 其 ７平方公里的濱海地帶 ， 是提升深圳 濱海城市形象的一張王牌。 由于有未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁升值的潛力支撐，因此新中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)不 僅吸引了區(qū)內(nèi)的大中型開(kāi)發(fā)企業(yè)， 也 引來(lái)了越來(lái)越多的關(guān)內(nèi)企業(yè)入駐，為寶安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)遇 ，也為本項(xiàng)目帶來(lái)不可多得的發(fā)展良機(jī) 。 寶安中心區(qū)的總體規(guī)范目標(biāo) ? 利用濱 海 岸線資源，塑造寶安中心區(qū)“現(xiàn)代濱海城市特色”形象 ? 明確水域以及提高土地開(kāi)發(fā)價(jià)值，促進(jìn)寶安中心區(qū)城市建設(shè) ? 提供便捷交通系統(tǒng)，以提高土地利用價(jià)值并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 ? 強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境，提高環(huán)境質(zhì)量和生活品質(zhì)，增強(qiáng)濱 海 地區(qū)的活力 ? 尋求可持續(xù)發(fā)展模式 ，滿足寶安中心區(qū)分期建設(shè)的要求 ? 提供多樣化的都市活動(dòng)及 場(chǎng)所，創(chuàng)造 世界級(jí)水準(zhǔn)的海濱中心城 濱海中心區(qū)土地利用規(guī)劃圖： 金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 27 其中居住用地 ，商住用地 ，商業(yè)用地 ，該三類共占濱海中心區(qū)總面積的 ％。 碧海新 區(qū) 土地利用規(guī)劃圖 ： 其中 居住用地 ，商住用地 ，商業(yè)用地 ，三類共占碧海新區(qū)總面積的 ％。 綜上分析，寶安中心區(qū)共規(guī)劃有居住用地 ，商住用地 ，商業(yè)用地 ，總計(jì) （ ），占寶安中心區(qū)總規(guī)劃面積的 ％。 寶安中心區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 濱海中心區(qū) 金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 28 觀景臺(tái) 休閑公園 行政中心 體育館 體育場(chǎng) 中央公園 生態(tài)教育中心 紅樹(shù)林生態(tài)公園 深海大道 釣魚(yú)臺(tái) 海濱廣場(chǎng) 水上中心 五星級(jí)酒店 青少年宮 自然科學(xué)博物館 藝術(shù)中心 私家游艇碼頭 濱水商業(yè)區(qū) 水上運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部 水族館 會(huì)展中心 圖書(shū)館 演藝中心 觀景天橋 海濱度假酒店 海濱酒吧街 酒店 水岸露天劇場(chǎng) 輪渡渡船碼頭 港灣購(gòu)物中心及電影院 地鐵站廣場(chǎng) 醫(yī)院 商業(yè)廣場(chǎng) 高層海景住宅 歷史文化博物館 黃金海岸 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 29 濱海中心區(qū)由 行政辦公、商業(yè)辦公、文體娛樂(lè)、醫(yī)療配套及居住區(qū)組成，范圍 為新安六路、寶安大道、寶安區(qū)界和前海圍合的區(qū)域，片區(qū)面積 平方公里，規(guī)劃 居住 人口 。 未來(lái)發(fā)展成為面向二十一世紀(jì)，現(xiàn)代化、高效率的花園式濱海城區(qū)；建設(shè)成為深圳市西部次中心，寶安區(qū)乃至于深圳市富有海濱特色和都市魅力的區(qū)域。 濱海 中心區(qū)規(guī)劃功能如下（以下數(shù)據(jù)及圖片來(lái)源：寶安區(qū)政府） A：一 個(gè)瀕海帶狀公園和一個(gè)都市綠環(huán) 濱海中心區(qū)沿海濱大道內(nèi)側(cè)設(shè)置連續(xù)的帶狀城市公園，承擔(dān)觀海、游憩、 運(yùn)動(dòng)健身和隔離交通噪聲、凈化、美化城市環(huán)境的職責(zé)，提高寶安新中心區(qū)的綠地率和綠視率。沿 濱海 中心區(qū)核心區(qū)外圍道路斷面一側(cè)控制 30 米 寬的綠帶，開(kāi)發(fā)連續(xù)的、 有樹(shù)陰遮蔽的開(kāi)放地帶，引入街頭藝術(shù)和街頭文化，與大海相連，創(chuàng)造一個(gè)郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)。 濱海 中心區(qū)內(nèi)地塊按高綠地率控制，平均綠地率高于 45%，同時(shí)區(qū)內(nèi)小公園、小游園要求街頭化、外向化，實(shí)現(xiàn)“城中有綠，綠中是城”的新中心區(qū)。 B：兩條軸線 中央綠軸和發(fā) 展主軸 濱海 中心區(qū)內(nèi)設(shè)置了兩條主要軸線，分別正對(duì)大、小南山和大、小鏟島，中央公園兩側(cè)局部安排文化娛樂(lè)和會(huì)議展覽設(shè)施；發(fā)展主軸以購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街為主線，兩側(cè)布置商業(yè)建筑和商務(wù)辦公設(shè)施。 C：三個(gè)圈層 核心區(qū)、混合區(qū)、居住區(qū) 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 30 濱海 中心區(qū)用地布局結(jié)構(gòu)明確劃分為三個(gè)圈層，從總體上界定其相應(yīng)的用地規(guī)模，每個(gè)圈層都有主要功能，并兼容其它功能，以帶旺人氣，創(chuàng)造濃郁的都市風(fēng)情。 第一圈層核心區(qū)，是 濱海 中心區(qū)的主體，功能包括行政、文化、商業(yè)金融及商務(wù)辦公，用地面積 K ㎡ ，建筑以高層為主，以突 出 濱海 中心區(qū)的形象和地位。 第二圈層混合區(qū)，為核心區(qū)的外延部分，功能包括商業(yè)和商住混合，面積 K ㎡ ，建筑以小高層為主； 第三圈層居住區(qū)，功能包括居住和居住配套設(shè)施，面積 K ㎡ ，建筑以多層為主，同時(shí)包括部分高層、小高層和低層別墅。 D： 三大商業(yè)組團(tuán) 濱海 中心區(qū)內(nèi)通過(guò)橫貫深圳市東西的地鐵 1 號(hào)線，經(jīng)由深南大道至新湖路下通過(guò) 濱海 中心區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個(gè)站點(diǎn)。在這三個(gè)站點(diǎn)周圍及裕安西路上按半徑500米的范圍形成 三大商業(yè)組團(tuán) 。 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 31 碧海新區(qū) 碧海新 區(qū)為寶安大道、新 安六路、海濱大道和碧海灣公園圍合的區(qū)域，總用地面積為 ，規(guī)劃居住人口 14萬(wàn)人 。 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 32 碧海新區(qū)是寶安 第二位重點(diǎn)布局和發(fā)展的片區(qū) ，也是西鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備最多的區(qū)域。發(fā)展總目標(biāo)是 完善居住配套與綜合服務(wù)功能 ，規(guī)劃建成 為集中發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、高效 集約利用土地的寶安區(qū)西南部全新的、整體的、環(huán)境優(yōu)美的、配套設(shè)施完善的現(xiàn)代化海濱城區(qū) ， 重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、金融、信息和房地產(chǎn)業(yè)， 聯(lián)合濱海中心區(qū)，集中 城市的行政、文化、體育等主要職能，充分展示濱海城市特征 。 圖則 表示 ，該片區(qū)屬于臨海地區(qū)，片區(qū)內(nèi)任何開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)均應(yīng)遵循下列原則 ：落實(shí)分區(qū)規(guī)劃關(guān)于“建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、富于特色的生態(tài)型現(xiàn)代化城市組團(tuán)，注重獨(dú)特的物質(zhì)空間環(huán)境的創(chuàng)造，加強(qiáng)區(qū)內(nèi)寶貴自然生態(tài)資源的保護(hù)，營(yíng)造濱海城市組團(tuán)特色”的城市環(huán)境建設(shè)目標(biāo)，突出城市濱海特征；保護(hù)并加強(qiáng)片區(qū)西部碧海灣公園所形成的城市綠地景觀和空間的標(biāo)志性；加強(qiáng)片區(qū)西部西鄉(xiāng)河兩側(cè)岸線的整治和濱河綠化處理，保證西鄉(xiāng)河兩側(cè)開(kāi)敞空間。 對(duì)于該片區(qū)城市空間組織，圖則確定其主要構(gòu)思為 ： 突出城市的濱海特色，構(gòu)筑“一核一帶”、“五軸四心”的城市空間景觀結(jié)構(gòu)。 A：一核一帶 —— 一個(gè)綠色開(kāi)敞空間、一個(gè)沿河綠化帶 “一核”即本片區(qū)西 側(cè)由碧海灣公園構(gòu)成的綠色開(kāi)敞空間，北部山體是片區(qū)自然地形的制高點(diǎn)，南部空間直通珠江口海面。“一帶”是指西鄉(xiāng)河及兩側(cè)綠地空間組成的帶狀開(kāi)敞空間，應(yīng)保證沿河綠地空間的連續(xù)性，規(guī)劃將沿河兩側(cè)各 100米范圍內(nèi)的區(qū)域作為視線影響區(qū)，并對(duì)影響區(qū)內(nèi)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑高度進(jìn)行控制。 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 33 “一核一帶”作為本片區(qū)的標(biāo)志性開(kāi)敞空間，將區(qū)外生態(tài)環(huán)境引入城市內(nèi)部，并完善區(qū)域整體的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)格局。 B: 五軸四心 —— 沿五條主要道路形成四個(gè)公共中心 “五軸四心”是指該片區(qū)沿五條主要道路（新湖路、寶源路、西鄉(xiāng)大道、海城路、銀田路）形成的公共 空間軸以及分布在這些軸線上的四個(gè)特征各異的城市公共中心，它們是展示濱海自然風(fēng)貌和城市特色景觀的重要場(chǎng)所。 C：路網(wǎng)交通 —— 地鐵、高速干道 在交通方面，地鐵一號(hào)線穿越本區(qū)，在該片區(qū)內(nèi)設(shè)置 2 個(gè)軌道站點(diǎn)，分別為 坪洲站和西鄉(xiāng)中心 站，并結(jié)合軌道站點(diǎn)設(shè)置 2 處軌道交通樞紐站。同時(shí)，海濱大道、沿江高速、廣深城際軌道線從南側(cè)經(jīng)過(guò)本片區(qū)。 D：坪洲開(kāi)發(fā)區(qū) 坪洲開(kāi)發(fā)區(qū)主要由 坪洲新村和 F518創(chuàng)意工業(yè)園構(gòu)成 。 坪洲 新村 位于 63 區(qū)和 65 區(qū) ， 由寶安區(qū)住宅局建設(shè)， 計(jì)劃總投資約 9 億元 ， 占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá) 40 萬(wàn)平方米，建 成后將為寶安區(qū)黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位職員提供 3500 套安居房 和其它公共配套設(shè)施一批。 整個(gè)項(xiàng)目分三期建設(shè)。 該小區(qū)與富通城結(jié)合在一起，構(gòu)成 寶安珠江沿線最密集的 住宅 區(qū)之一。 坪洲新村自 20xx年開(kāi)始規(guī)劃，于 20xx年 1 月開(kāi)工建設(shè)，建成后將有大量的公務(wù)員入駐， 將對(duì) 項(xiàng)目所在區(qū)域 的交通、教育、治安、市政配套以及政府政策產(chǎn)生有利于片區(qū)的影響 。 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 34 F518創(chuàng)意 工業(yè) 園東向?qū)氃绰?，西臨興業(yè)路，南至海城路，北靠西鄉(xiāng)大道 ，緊鄰富通城 ；該園總用地面積 51227平方米，建筑面積 92287平方米。原為四層的舊工業(yè)廠房，共 22棟，在保持原建筑 群的情況下，通過(guò)外墻的裝飾和市政環(huán)境的規(guī)劃布局，把創(chuàng)意園區(qū)打造成為深圳乃至中國(guó)工業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)原創(chuàng)基地。 商業(yè)配套包括：商務(wù)酒店（ 13294 平方米）、商務(wù)中心（ 平方米）、酒吧、 KTV、網(wǎng)吧、影吧、便利店、咖啡館、綠色餐廳、專業(yè)圖書(shū)館、健身中心等。共七棟 ， 占園區(qū)總面積的 %