【正文】 三產(chǎn)業(yè)和 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報(bào)告 11 高科技產(chǎn)業(yè) ，居住人口構(gòu)成比例將會改變，高 素質(zhì)人口所占比例上升； ? 寶安中心區(qū)規(guī)劃為寶安區(qū)的行政、辦公、商業(yè)、文化中心區(qū)，作為行政和企業(yè)辦公集中地，中高檔寫字樓及公寓數(shù)量會較多，再加上區(qū)內(nèi)各大型中高檔社區(qū)住宅人口，對本項(xiàng)目形成強(qiáng)有力的利好支撐因素。 寶安區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 城市空間規(guī)劃 根據(jù)深圳市組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃要求，完善寶安各區(qū)功能，以強(qiáng)化組團(tuán)的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢為核心，以城市轉(zhuǎn)化為契機(jī)，以各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整和優(yōu)化。 ? 寶安中心組團(tuán) 包括新安、西鄉(xiāng)和福永（南部），總面積 平方公里，建設(shè)用地規(guī)模 平方公里，生 態(tài)控制用地 平方公里，限制區(qū)用地 平方公里，功能定位是：深圳西部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，全市重要的物流基地。 重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、金融、旅游、信息咨詢等第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，建成現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市，成為寶安的行 寶安中心 區(qū)組團(tuán) 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報(bào)告 12 政、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、金融和文化中心。 ? 西部工業(yè)組團(tuán) 包括松崗、沙井和福永街道北部，總面積為 平方公里，建設(shè)用地規(guī)模 平方公里，基本生態(tài)控制用地 平方公里，功能定位是：打造深圳先進(jìn)制造業(yè)基地。 以發(fā)展工業(yè)為主，積極發(fā)展資金、技術(shù)密集型的電子、機(jī)械、精細(xì)化工和建材行業(yè)，建成現(xiàn)代化的 城區(qū)。 ? 西部高新組團(tuán) 該組團(tuán)包括公明、光明及石巖街道，規(guī)劃總用地面積 平方公里，建設(shè)用 地規(guī)模 平方公里，基本生態(tài)控制用地 平方公里，限制區(qū)用地 平方公里，功能定位是：深圳市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和生態(tài)旅游基地。 主要保持良好的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展無污染、耗能少的輕工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游觀賞農(nóng)業(yè)。 ? 中部綜合組團(tuán)寶安片區(qū) 該組團(tuán)包括龍華、觀瀾和龍崗區(qū)的坂雪崗。功能定位是：深圳市中心配套綜合 服務(wù)區(qū)。 重點(diǎn)發(fā)展倉儲業(yè)，并相應(yīng)發(fā)展一些工業(yè)、商貿(mào)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，成為福田中心區(qū)的延伸和后備服務(wù) 基地。 本項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)組團(tuán)的中心位置，現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市的定位給片區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了支持。 改造舊城舊村（城中村），完善城市功能 《寶安十一五規(guī)劃》中指出：舊城舊村（城中村）改造將按照建設(shè)國際化城區(qū)總目標(biāo)要求，以空間形態(tài)改造為重心，以重點(diǎn)舊村（城中村）改造為突破口，全面 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報(bào)告 13 推進(jìn)，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，完善公共市政設(shè)施配套，逐步實(shí)現(xiàn)舊城舊村（城中村）及其周邊地區(qū)整體環(huán)境和社會管理的根本好轉(zhuǎn)?！笆晃濉逼陂g， 按改造計(jì)劃穩(wěn)妥推進(jìn)，重點(diǎn)推進(jìn)各城鎮(zhèn)中心區(qū)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)以及存在嚴(yán)重安 全隱患、綜合環(huán)境極差的舊城舊村（城中村）的改造，完成舊村（城中村）的拆除重建規(guī)模達(dá)到全區(qū)總量的 5％，綜合整治的規(guī)劃達(dá)到總量的 20％，在功能改造上采取“以住改商”、“以工改工”、“以工改商”等多種形式并舉，在具體改造方式上可以因地制宜，分別采取“推倒重來”、“綜合整治”、“市場化運(yùn)作”等不同形式。 新安和西鄉(xiāng)片區(qū)將是 加速寶安中心城區(qū)的建設(shè)，拓展城市服務(wù)功能，舊城舊村改造的重點(diǎn)，改造的方向及功能布局要考慮利用現(xiàn)有的寶安大道發(fā)展服務(wù)業(yè)。對“以住改住”要盡可能推出品牌樓盤，提升原有商用物業(yè)的檔次；對“以工改工”主要用于發(fā)展都市工業(yè)；對“以工改商”主要用于商住功能，兼顧滿足寶安發(fā)展“科研和實(shí)驗(yàn)”功能。 “十一五”期間，將選擇西鄉(xiāng)街道 、 現(xiàn)寶安大道以北、 107 國道以南、東至新安五路、西至西鄉(xiāng)大道、包括河?xùn)|村等六個舊村在內(nèi)的、位于寶安中心組團(tuán)片區(qū)、極具升值潛力的建筑低矮破舊、改造成本相對較低的典型商住混雜街區(qū)進(jìn)行舊村改造試點(diǎn)。 交通設(shè)施建設(shè) 寶安地理位置較優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)， 107 國道貫穿轄區(qū)，機(jī)場、碼頭、長途汽車站等交通設(shè)施為本 區(qū)帶來大量人流，建設(shè)中的地鐵一號線延伸線及四號線、疏港專用通道 ，將改變一個新的住宅及商業(yè) 模式。其中： ? 深圳地鐵 4 號線續(xù)建 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報(bào)告 14 1 號線延伸： ??→白石洲站→科技園站→深大北站→南山醫(yī)院站→ 前海路站→深圳西站→南頭車輛段站→新安路站→寶安中心站→寶安體育中心站→坪洲 站→西鄉(xiāng)中心站→固戌站→后瑞站→深圳機(jī)場站（以上為續(xù)建站點(diǎn)）。 4 號線延伸至龍華。 地鐵的建成將使寶安與特區(qū)關(guān)內(nèi)的差距進(jìn)一步縮小， 各種發(fā)展限制將逐漸消失。 ? 公路及市政路網(wǎng)建設(shè) 寶石路、洲石路的擴(kuò)改，開通廣田路、心玉路、公明北環(huán)，新建玉律至碧眼道 路；廣深沿江高速、 G107 三期（機(jī)場至松崗段）改造工程；大鏟灣疏港專線、福永至松 崗道路；增加南光、福龍、南坪快速路龍華段三條快速路；南頭、白芒、梅林檢查站的擴(kuò)改工程；等等。 全面便捷的路網(wǎng)建設(shè)，將為寶安經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。 ? 疏港專用通道 疏港專用 通道是內(nèi)地與香港大型基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)作中開工的第一個重大項(xiàng)目，也是 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報(bào)告 15 第一條通過跨海工程連接內(nèi)地與香港的陸路通道 。 通道起始于廣州黃埔，途徑東莞止于深圳南山，再通過西部通道與香港相連。通道全長 98公里，雙向 8 車道，設(shè)計(jì)時速 100公里 /小時。建成后將極大緩解廣深高速、 107國道的重負(fù)。 ? 大鏟灣 集裝箱碼頭 大鏟灣集裝箱碼頭 規(guī)劃為深圳最大的碼 頭， 水陸兩路分別連接珠江三角洲的西部和東部，是處理往來泛珠三角流域及世界各地貨箱的最佳據(jù)點(diǎn)。一期項(xiàng)目涉及投資額約為 71 億人民幣，其設(shè)計(jì)處理能力為每年 250 萬個標(biāo)準(zhǔn)箱，總面積達(dá) 112 公頃，擁有 七 個 710 萬噸的 泊位，岸線總長度達(dá) 1,830 米。沿岸水深為 米，未來可以浚深至 18 米，足以應(yīng)付目前及設(shè)計(jì)中的大型集裝箱船。 大鏟灣物流園區(qū)將為深圳的物流提供新的發(fā)展機(jī)遇，寶安將成為深圳西部重要的物流樞紐基地。 大鏟灣碼頭 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報(bào)告 16 小結(jié)： ? 本項(xiàng)目位于寶安中心 組團(tuán)的中心位置 ，緊鄰寶安大道， 現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì) 中心城市的定位給片區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了 政策 支持 ； ? 舊城舊村改造項(xiàng)目為片區(qū)商業(yè)發(fā)展 及升級 提供良好的硬件保障； ? 地鐵一號線的續(xù)建及通車使特區(qū)關(guān)的界限進(jìn)一步模糊、發(fā)展限制縮小， ? 公路路網(wǎng)以及 疏港 通道的建設(shè)，完善片區(qū)交通系統(tǒng)，為片區(qū)進(jìn)一步發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 深圳的城市規(guī)劃這幾年發(fā)生了根本性的變化，對房地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)生了一定的影響。土地供應(yīng)重心已開始轉(zhuǎn)向關(guān)外，人力資源及資本資源也隨即發(fā)生變化，向關(guān)外傾斜。 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場概況 據(jù)寶安交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 20xx 年寶安共完 成商品房銷售 萬平方米，雖然較 20xx年的 %，但它在深圳六區(qū)中仍雄居第一。其中住宅銷售面積 ，較上年下降 %。 同時， 隨著整個深圳樓市價格的上升，寶安住宅均價也實(shí)現(xiàn)了大的跨越，自 20xx年以來，寶安住宅均價連續(xù)突破 4000、 5000和 7000 大關(guān)，而 20xx年漲幅較大，較 20xx年強(qiáng)勁上漲了 %。 寶安房價的上漲主要由于豪宅大盤的帶動，如招 商 華曦城、圣莫利 斯 、 星河丹堤、觀瀾高爾夫等，另外寶安中心區(qū)及龍華中心城由于片區(qū)利好 釋放，價格出現(xiàn) 大 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報(bào)告 17 幅攀升，帶動寶安整體房價的上漲。 寶安 龍崗 南山 福田 羅湖 鹽田20xx20xx年深圳各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積（單位：萬平方米）20xx年 20xx年 備注：顯示數(shù)據(jù)為 20xx 年數(shù)值 20xx年寶安批準(zhǔn)預(yù)售面積 ， 06年 批準(zhǔn)預(yù)售面積 米， 連續(xù)兩年 在深圳六區(qū) 高居第一， 說明寶安區(qū)的房產(chǎn)市場是近兩年深圳市的熱點(diǎn)區(qū)域 。 010020030020xx年 20xx年 07年 15 月20xx20xx年5月寶 安房產(chǎn)銷售面積（單位：萬㎡）銷售面積 住宅銷售面積 20xx 年寶安房地產(chǎn)銷售面積較 05 年有所回落，供求關(guān)系比較平衡，所 推出的新盤基本被市場消化，同時房價快速上漲，行業(yè)形勢大好。 20xx年 15 月，寶安商鋪?zhàn)≌N售面積 ㎡，占深圳全市的 ％， 高居六區(qū)第一，說明 在 07年寶安的房地產(chǎn)仍是深圳的 熱點(diǎn) 區(qū)域 。 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報(bào)告 18 20xx 年寶安區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域 寶安區(qū) 在 20xx年 維持了較高的 市場 關(guān)注度， 作為惠、莞、深、港這條 “ 黃金走廊 ” 上最 重要 的樞紐地位日益凸現(xiàn)。寶安大道全線貫通 及 與深南大道的連接 完成 、地鐵 1 號線延長線 修建 、沿江高速公路、 大 小鏟島物流港 興建 等利好不斷釋放， 寶安區(qū) 獲得了置業(yè)者的高度認(rèn)可，價格也全面 提升 ，部分樓盤甚至達(dá)到萬元的水平，與 關(guān)內(nèi) 南山樓盤的差距不斷縮小。 20xx年一季度，寶安住宅銷售宗數(shù)和面積同比相差不多，均價達(dá)到 6718元 /平米。二季度房價與上季相比，增長了 點(diǎn)，環(huán)比漲幅為 ％，與上年同期比較，房價同比漲幅為 ％，已沖破 7000元大關(guān)。 60008000 元 /平米的占總銷售面積的 49%以上。 第四季度寶安商品房成交均價 9180元 /平米 ，較上一季度上漲 20xx多元，漲幅非常大。 龍華、西鄉(xiāng)、新安三區(qū)是寶安房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 ☆ 濱海中心片區(qū) 20xx年 濱海中心 區(qū)推盤 量保持了 20xx年的牛市，總推出量在 90萬平方米左右， 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報(bào)告 19 和 20xx年持平，略低于龍華中心城 。 20xx年中西城上筑、深業(yè)新岸線、西岸觀邸、 幸福海岸 二期 、第五大道、君逸世家等項(xiàng)目開盤即基本售罄 ，價格不斷攀升， 使濱海中心區(qū) 成為業(yè)界最為關(guān)注的片區(qū)。 ☆ 西鄉(xiāng) 碧海 中心 片 區(qū) 西鄉(xiāng) 碧海 中心區(qū)在 濱海 中心區(qū)的帶動下，在 20xx 年出現(xiàn)一個顯著的上升行情，憑借良好的規(guī)劃優(yōu)勢及地緣優(yōu)其成為一個新的熱點(diǎn)片 區(qū)。由于住宅均價與 濱海中心區(qū)仍有一定的距離，其優(yōu)越的地理位置已 受到關(guān)內(nèi)置業(yè)者較高的認(rèn)可， 20xx年中 碧 海 中心區(qū)推出樓 盤包括富通城二 三 期、圣淘沙 駿園 二期 、陽光海 等，銷售勢頭也一片大好。 隨著碧海中心區(qū) 被納入到 寶安中心區(qū) ，這塊總用地面積為 平 方公里的土地將釋放出更大的發(fā)展?jié)摿?，其房地產(chǎn)將保持平穩(wěn)的發(fā)展，目前重點(diǎn)建設(shè)將轉(zhuǎn)移到辦公、商業(yè)的配套上，龍光、榮超 、 鴻榮源辦公 和 商業(yè) 項(xiàng)目及本項(xiàng)目的 動工， 使 深圳西岸的雛形已經(jīng)顯現(xiàn)，片區(qū)發(fā)展前景 看好。 ☆ 龍華片區(qū) 由于交通、規(guī)劃及配套等方面的歷史原因，龍華片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)展受到一定的限制， 20xx20xx 年龍華片區(qū)在寶安各片區(qū)中發(fā)展較為緩慢，其住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積一直維持在 50萬平方米左右，而商品房銷售面積也在六十多萬平方米徘徊。但20xx年 龍華 是深圳眾多片區(qū)發(fā)展 中 最為搶眼的，推盤量及銷售量都創(chuàng)下歷年新高，商品房批準(zhǔn)預(yù) 售面積及銷售面積均達(dá)到 100 萬平方米左右。金地梅龍鎮(zhèn)、春華四季園、碧水龍庭、七里香榭、世紀(jì)春城、城色、南國麗園、香緹雅苑等樓盤不斷涌現(xiàn)，金港華庭商業(yè)部分市場分析 報(bào)告 20 成為 白 領(lǐng)置業(yè)的首選，有力地緩解了關(guān)內(nèi)供應(yīng)緊張的局面。 龍華的爆發(fā)，主要依托于它在深圳的特殊地位，隨著福龍路、玉龍路、金龍路、坂雪崗大道與南坪快速的互聯(lián)、民樂立交的興建等因素，其交通瓶頸將迅速打破。 深圳 火車 新客站及地鐵 4 號 線等 利好 因素將使龍華成為繼深圳西岸之后最具發(fā)展?jié)摿Φ钠瑓^(qū)。 ☆ 西部工業(yè)中心 從區(qū)位及政府規(guī)劃來看，松崗、沙井片區(qū)為核心的西部工業(yè)中心由于強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，及地處深圳、東莞的交接部位，它將發(fā)展成為深圳一個新的中心，這將帶動該片區(qū)成為比較獨(dú)立房地產(chǎn)開發(fā)新興市場。 20xx年集信名城對外公開發(fā)售，取得 不俗的銷售 成 績，而桑達(dá)棕櫚堡、鴻榮源禧園、中海西岸華府都將于 20xx年集中上市，成為一個新的焦點(diǎn)。 小結(jié)： ? 自 20xx 年以來，寶安中心區(qū)成為深圳房產(chǎn)市場最受關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域； ? 隨著西鄉(xiāng)碧海中心區(qū) 被納入進(jìn)寶安中心區(qū)，碧 海 中心區(qū)房產(chǎn)市場還有較大發(fā)展空間； ? 隨著房產(chǎn)市場的快速發(fā)展，片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目相對增多，本項(xiàng)目 將 面臨較大競爭。 未來發(fā)展趨勢 “十一五”規(guī)劃中明確指出，以新安、西鄉(xiāng)、新中心城區(qū)和龍華作為全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域；在加快發(fā)展滯后于房地產(chǎn)市場的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)金港華庭商業(yè)部分市場分析 報(bào)告 21 施的前途下，以拓展城市功能為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)開發(fā)高尚住宅小區(qū)、商貿(mào)物業(yè)和寫字 樓及其他服務(wù)業(yè)配套物業(yè)。土地出讓政策主要是適度控制近期土地出讓的規(guī)模，消化市場存量土地，發(fā)展環(huán)境好、低容積率住宅。 可見， 在未來幾年內(nèi)，寶安仍將繼續(xù)維持 寶安中心 區(qū)與龍華片區(qū)兩足 鼎 立的態(tài) 勢，有強(qiáng)大的發(fā)展后勁 。 政策分析 政策一、返租銷售 返租銷售即 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造樓盤出