【正文】 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 1 定量報告 —— 市場調(diào)研部分 一、寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ..........................................3 ...............................................3 ........................................3 ......................................6 .......................................11 ..................................16 二、項目所在區(qū)域分析 ...........................................23 寶安中心區(qū)概況 ..........................................23 寶安中心區(qū)的總體規(guī)范目標(biāo) .................................26 寶安中心區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 ...................................27 寶安中心區(qū)交通狀況 ......................................36 寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場 .....................................42 三、寶安區(qū)商業(yè)市場調(diào)研分析 ......................................49 寶安區(qū)整體商業(yè)狀況 ......................................49 寶安區(qū)各商圈調(diào)研 ........................................54 四、項 目核心商圈分析 ...........................................65 商圈分類及規(guī)劃分析 ......................................65 核心商圈人口及發(fā)展趨勢 ...................................69 核心商圈目前商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 .................................74 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 2 核心商圈商業(yè)狀況概述 ................................74 項目核心商圈大型商業(yè)設(shè)施調(diào)研分析 ......................76 核心商圈主要街區(qū)及 住宅商業(yè)調(diào)研 .......................78 核心商圈 主要在租、在售商業(yè)物業(yè)調(diào)研 ................... 101 核心商圈各行業(yè)調(diào)研分析 ............................. 112 核心商圈目前缺乏的商業(yè) .................................. 129 五、項目競爭分析 ............................................. 133 區(qū)域競爭情況 ........................................... 134 西鄉(xiāng)商業(yè)步行街 .................................... 134 港隆城購物中心 .................................... 137 主要競爭對手分析 ....................................... 143 富通勞動綜合廣場 .................................. 143 西鄉(xiāng)恒豐項目 ...................................... 145 次要競爭對手分析 ....................................... 147 競爭情況總結(jié)分析 ....................................... 148 六、項目自身分析 ............................................. 149 項目地理位置 ........................................... 149 項目周邊規(guī)劃分析 ....................................... 151 項目地塊交通狀況分析 .................................... 152 項目周邊商業(yè)狀況 ....................................... 165 項目沿街展示面分析 ..................................... 171 項目存在問題及解決方案 .................................. 173 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 3 一、寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 寶安區(qū)概況 寶安位于廣東南海之濱，是深圳市六大轄區(qū) 中面積最大的轄區(qū) ，地處 深圳西北面 。全區(qū)面積 733 平方公里，海岸線長 公里 ，下轄新安、光明、西鄉(xiāng)、沙井、龍華等 12個街道辦事處，設(shè) 34個居民委員會和 126個村民委員會。 寶安南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗， 是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市深圳的工業(yè)基地和西部中心 。 （以下數(shù)據(jù) 由深圳市 寶 安區(qū) 統(tǒng)計局提供） 寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 寶安區(qū)歷年 GDP 發(fā)展水平 152005001000150020xx20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx寶安區(qū)歷年G D P 值( 單位：億元） 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 4 20xx 年，全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1520 億元，按可比口徑計算，比上年增長%， 是深圳市各區(qū)增長最快的；寶安區(qū)生產(chǎn)總值占全市生產(chǎn)總值的 ％，位居全市六區(qū)之首。 雄厚的經(jīng)濟(jì)實力為寶安經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展提供了有力的保障。 20xx 年全市六區(qū) GDP 比較 寶安區(qū) 龍崗區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 羅湖區(qū) 鹽田區(qū) GDP（億元） 1520 增長速度（％） 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 寶安區(qū)2 0 0 6 年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比( 單位：億元）41015501第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 20xx 年，全區(qū)第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 4 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 1015億元，增長 %，增長速度居三大產(chǎn)業(yè)之首；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 501億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 比 為 ： ： 。第三產(chǎn)業(yè) 穩(wěn)步增長，所占比重 有所提高。 隨著寶安經(jīng)濟(jì)不斷快速 發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè) 正在快速 提升 ，但與深圳關(guān)內(nèi)相比，其第三產(chǎn)業(yè)還有較大提升 空間。 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 5 社會消費品零售總額 寶安區(qū)社會消費品零售總額（單位：億元）1 0 9 . 6 81 3 2 . 9 31 5 8 . 5 82 0 4 . 5 72 4 6 . 9 22 8 4 . 9 93 3 2 . 7 81 1 9 . 7 205010015020025030035020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 0 7 年1 4月 20xx 年 ，寶安區(qū) 社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 20xx 年， 寶安區(qū) 社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 消費市場的持續(xù)活躍為寶安經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長不斷注入新鮮的血液。 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 6 商業(yè)情況統(tǒng)計 20xx年寶安商業(yè)情況統(tǒng)計 指標(biāo)名稱 計算單位 全年累計 同比增長 (177。 %) 商 業(yè) 一、社會消費品零售總額 萬元 3327800 二、限額以上批發(fā)零售業(yè)商品銷售額 萬元 1141180 三、限額以下批發(fā)零售業(yè)商品銷售額 萬元 1661695 四、餐飲業(yè) 萬元 524961 旅游業(yè) 萬元 316300 、酒店接待游客數(shù)量 人次 2382979 人次 2977382 20xx 年寶安社會消費品零售熱點集中在服裝和家電兩大類，增長 幅度均 超過60％；同時，食品、日用品、 餐飲這三大類 居民日常消費 行業(yè)也出現(xiàn)了較大幅度的上升， 均 達(dá)到 20％ 30％左右。這與寶安居民收入 、 消費水平的 提高和 大型零售百貨紛紛入駐寶安息息相關(guān)。 寶安區(qū)人口及收入狀況 寶安區(qū)人口概況 20xx 年末全區(qū)共有人口 3380126人，比上年增長 ％。其中戶籍人口 393563人，占 ％；暫住人口 2986563 人，占 ％。 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 7 1 1 . 6 5 %8 8 . 3 5 %戶籍人口暫住人口 備注：按國家目前的人口統(tǒng)計制度及《深圳市人口統(tǒng)計監(jiān) 測辦法》相關(guān)規(guī)定，自 20xx 年起，深圳戶籍 人口指擁有深圳紅 印戶口、在深圳居住半年以上的人。 寶安外來人口比例偏高， 主要為外來務(wù)工者，該部分人群消費水平有限，在一定程度上限制了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 8 寶安人口分布情況 20xx 年寶安各鎮(zhèn)人口一覽表 鎮(zhèn) 總?cè)丝?(萬） 所占比例 (%) 戶籍人口（萬） 所占比例 (%) 暫住人口 （萬） 所占比例 (%) 西鄉(xiāng) 60 4 56 福永 46 沙井 60 公明 龍華 63 松崗 60 石巖 23 觀瀾 43 新安 34 8 26 光明 總?cè)丝? 100 100 100 備注：以上數(shù)據(jù)摘自各街道辦官方網(wǎng)站，人口合計總數(shù)高于政府公布數(shù)據(jù)。大浪和民治屬 20xx 年新成立街道辦，龍華街道辦公布數(shù)據(jù)包含大浪和民治的人口。 從上表可見，寶安區(qū)人口 主要集中在西鄉(xiāng)、新安、沙井、 觀瀾、 龍華等幾個 發(fā)展較早或工業(yè)集中的 鎮(zhèn)區(qū) 。 寶安各街道辦社會消費品零售總額 20xx年各街道辦社會消費品零售總額新安23%西鄉(xiāng)20%福永8%沙井9%松崗6%公明7%龍華9%光明2%石巖5%觀瀾6%大浪2%民治3%新安西鄉(xiāng)福永沙井松崗公明龍華光明石巖觀瀾大浪民治 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 9 從以上圖表可以看出，整個寶安的社會消費品零售額比較分散，各個鎮(zhèn)區(qū)都有 比較集中的商業(yè)，區(qū)域輻射性不強。寶安主要的消費集中在新安、西鄉(xiāng)、龍華、沙井等 幾個街道辦（注：大浪和民治為 20xx 年新成立街道），其中發(fā)展較早的新安和西鄉(xiāng)兩個街道零售總額共占寶安全區(qū)社會消費品零售總額的 43％。 居民消費水平 2125705000100001500020xx02500020xx年 20xx年寶安居民消費水平比較（單位：元）人均可支配收入 人均消費性支出 20xx 年寶安區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長 %；居民人均消費性支出 元，同比增長 %。 20xx 年 寶安區(qū) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 21257 元， 同比增長 %；居民人均消費性支出 元，比上年增長%。 居民可支配收入和人均消 費性支出均處于持續(xù)增長的狀態(tài)，說明寶安區(qū)的消費市場處于一個上升的良好態(tài)勢。 金港華庭商業(yè)部分市場分析 報告 10 2125705000100001500020xx025000深圳 寶安2 0 0 6 年深圳與寶安居民消費水平比較（單位：元）人均可支配收入 人均消費性支出 20xx 年深圳市 居民人均可支配收入 元，比上年增長 %； 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元， 同比 增長 %。 20xx 年寶安區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21257 元，同比增長 %；居民人均消費性支出 元，同比增長 %。 20xx 年 寶安的人均消費支出 超出深圳市整體水平，說明寶安人群的消費潛力在深圳六區(qū)中是非常強勁的。 小結(jié)： ? 近幾 年寶安經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長，各項指標(biāo)保持平穩(wěn)增長，居民消費能力進(jìn)一步提升，消費層次有所提高； ? 商業(yè)空間增長的背景是社會消費的增長，寶安經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長為商業(yè)市場提供堅實的基礎(chǔ)； ? 第三產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，同時未來還有較大發(fā)展空間，政府會加大力度發(fā)展，提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策，第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也為本項目帶來推動作用； ? 寶安區(qū)目前人口構(gòu)成中外來人口比例較大，其中以工廠加工業(yè)暫住人口較多，該部分人群消費力較弱； ? 新安及西鄉(xiāng)兩街道社區(qū)由于規(guī)劃為 商貿(mào)、金融、旅游、信息咨詢等第