【正文】 遷 。香港側(cè)的斜拉橋主跨長(zhǎng)度為 210米，單柱式后仰索塔高 158米，高架引橋跨距一般為 75米。 寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 43 濱海 中心區(qū) 以其優(yōu)越的地理?xiàng)l件、良好的城市規(guī)劃、完善的市政配套等優(yōu)勢(shì)成為大部分置業(yè)者 的 首選。比如龍華鎮(zhèn)形成了服裝商圈，有萬(wàn)眾城服裝批發(fā)市場(chǎng) ； 福永鎮(zhèn)形成了家私商業(yè)區(qū) ，其家私商貿(mào) 城為全市最大的家私批發(fā)市場(chǎng) ； 新安街道則形成電子、五金、百貨商業(yè) 區(qū) ； 西鄉(xiāng) 形 成了建材批發(fā)的商業(yè) 區(qū) ，公明鎮(zhèn)則形成了荔枝產(chǎn)銷(xiāo)商業(yè) 區(qū) 。 新安商圈較大型商場(chǎng)集中于 25區(qū)內(nèi)： 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 55 海雅百貨 順電電器 華豐大廈 好百年 家居廣場(chǎng) 特色酒吧街 華豐 時(shí)代廣場(chǎng) 人人樂(lè) 國(guó)美 電器 按照《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（ 20xx20xx）》 ，新安商 圈 將建成以購(gòu)物為主，集餐飲、休閑于一體的區(qū)中心商業(yè)區(qū)，為寶安區(qū)中心組團(tuán)常住居民、及周邊組團(tuán)居民提供中檔商品和服務(wù)。 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 53 寶安區(qū) 三大商圈比較分析 寶安區(qū)三大商圈比較分析 表 比較內(nèi)容 寶安新中心商圈 新安商圈 西鄉(xiāng)商圈 結(jié)論 商業(yè)分級(jí) 次 市級(jí) 區(qū)級(jí) 社區(qū)級(jí) 寶安新中心商圈未來(lái)發(fā)展前景廣闊 商業(yè)規(guī)模 規(guī)劃約 70 萬(wàn) ㎡ 規(guī)劃約 50 萬(wàn)㎡ 約 30 萬(wàn)㎡ 規(guī)模上市級(jí)商圈拔得頭籌。 但據(jù)調(diào)查，目前寶安中心區(qū)住宅出現(xiàn)較多空置，特別是 20xx年以后推出的樓盤(pán)，投資比例偏高，入住率普遍偏低，僅約 50％左右。 空運(yùn) 距 離中心區(qū) 2 公里 的西麗直升機(jī)場(chǎng)和距離 5 公里的深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)。屆時(shí)，從寶安中心區(qū)只 5 分鐘即可順達(dá)機(jī)場(chǎng)， 20分鐘往返南山、福田中心區(qū)，大大縮短寶安中心區(qū)與特區(qū)內(nèi)的距離，助力經(jīng)濟(jì)騰飛。實(shí)施這一戰(zhàn)略來(lái)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、緩解工業(yè)發(fā)展面臨土地資源的壓力，“十一五”期間，除 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 35 遠(yuǎn)離城區(qū)的地方繼續(xù)發(fā)展原有工業(yè)產(chǎn)業(yè)外，靠近城區(qū)地帶要通過(guò)舊城舊村舊工業(yè)區(qū)的改造等多種方式建立都市工業(yè)園區(qū)，培育和發(fā)展食品加工、軟件開(kāi)發(fā)、廣告印刷包裝、小家電制造業(yè)、精密儀器儀表、電子信息產(chǎn)品和玩具等都市產(chǎn)業(yè)集群。 B: 五軸四心 —— 沿五條主要道路形成四個(gè)公共中心 “五軸四心”是指該片區(qū)沿五條主要道路（新湖路、寶源路、西鄉(xiāng)大道、海城路、銀田路）形成的公共 空間軸以及分布在這些軸線上的四個(gè)特征各異的城市公共中心，它們是展示濱海自然風(fēng)貌和城市特色景觀的重要場(chǎng)所。沿 濱海 中心區(qū)核心區(qū)外圍道路斷面一側(cè)控制 30 米 寬的綠帶，開(kāi)發(fā)連續(xù)的、 有樹(shù)陰遮蔽的開(kāi)放地帶，引入街頭藝術(shù)和街頭文化，與大海相連，創(chuàng)造一個(gè)郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)。 土地 增值 額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的 ， 免收土地增值稅 。金地梅龍鎮(zhèn)、春華四季園、碧水龍庭、七里香榭、世紀(jì)春城、城色、南國(guó)麗園、香緹雅苑等樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 20 成為 白 領(lǐng)置業(yè)的首選，有力地緩解了關(guān)內(nèi)供應(yīng)緊張的局面。 010020030020xx年 20xx年 07年 15 月20xx20xx年5月寶 安房產(chǎn)銷(xiāo)售面積（單位：萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售面積 住宅銷(xiāo)售面積 20xx 年寶安房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積較 05 年有所回落，供求關(guān)系比較平衡，所 推出的新盤(pán)基本被市場(chǎng)消化，同時(shí)房?jī)r(jià)快速上漲，行業(yè)形勢(shì)大好。 ? 疏港專(zhuān)用通道 疏港專(zhuān)用 通道是內(nèi)地與香港大型基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)作中開(kāi)工的第一個(gè)重大項(xiàng)目，也是 金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 15 第一條通過(guò)跨海工程連接內(nèi)地與香港的陸路通道 。 主要保持良好的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展無(wú)污染、耗能少的輕工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游觀賞農(nóng)業(yè)。 從上表可見(jiàn)，寶安區(qū)人口 主要集中在西鄉(xiāng)、新安、沙井、 觀瀾、 龍華等幾個(gè) 發(fā)展較早或工業(yè)集中的 鎮(zhèn)區(qū) 。 20xx 年全市六區(qū) GDP 比較 寶安區(qū) 龍崗區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 羅湖區(qū) 鹽田區(qū) GDP（億元） 1520 增長(zhǎng)速度（％） 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 寶安區(qū)2 0 0 6 年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比( 單位：億元）41015501第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 20xx 年，全區(qū)第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 4 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 1015億元，增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)速度居三大產(chǎn)業(yè)之首；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 501億元，增長(zhǎng) %。 20xx 年， 寶安區(qū) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %。 居民可支配收入和人均消 費(fèi)性支出均處于持續(xù)增長(zhǎng)的狀態(tài)，說(shuō)明寶安區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)處于一個(gè)上升的良好態(tài)勢(shì)。 改造舊城舊村（城中村），完善城市功能 《寶安十一五規(guī)劃》中指出：舊城舊村（城中村）改造將按照建設(shè)國(guó)際化城區(qū)總目標(biāo)要求，以空間形態(tài)改造為重心，以重點(diǎn)舊村（城中村）改造為突破口，全面 金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 13 推進(jìn)，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，完善公共市政設(shè)施配套，逐步實(shí)現(xiàn)舊城舊村（城中村）及其周邊地區(qū)整體環(huán)境和社會(huì)管理的根本好轉(zhuǎn)。一期項(xiàng)目涉及投資額約為 71 億人民幣，其設(shè)計(jì)處理能力為每年 250 萬(wàn)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱，總面積達(dá) 112 公頃，擁有 七 個(gè) 710 萬(wàn)噸的 泊位，岸線總長(zhǎng)度達(dá) 1,830 米。二季度房?jī)r(jià)與上季相比，增長(zhǎng)了 點(diǎn)，環(huán)比漲幅為 ％，與上年同期比較，房?jī)r(jià)同比漲幅為 ％，已沖破 7000元大關(guān)。 小結(jié)： ? 自 20xx 年以來(lái)，寶安中心區(qū)成為深圳房產(chǎn)市場(chǎng)最受關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域； ? 隨著西鄉(xiāng)碧海中心區(qū) 被納入進(jìn)寶安中心區(qū)，碧 海 中心區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)還有較大發(fā)展空間； ? 隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)增多，本項(xiàng)目 將 面臨較大競(jìng)爭(zhēng)。 目前中心區(qū)內(nèi)尚未開(kāi)發(fā)建 設(shè)用地面積 平方公里（其中濱海片區(qū)約 平方公里），政府可控制待建用地約 平方公里（其中濱海片區(qū)約 平方公里），可供經(jīng)營(yíng)性出讓土地約 萬(wàn)平方米（其中濱海片區(qū)約 ）。 第二圈層混合區(qū)，為核心區(qū)的外延部分，功能包括商業(yè)和商住混合，面積 K ㎡ ，建筑以小高層為主； 第三圈層居住區(qū)，功能包括居住和居住配套設(shè)施，面積 K ㎡ ，建筑以多層為主，同時(shí)包括部分高層、小高層和低層別墅。 整個(gè)項(xiàng)目分三期建設(shè)。 小結(jié)： ? 隨著深圳城市重心的逐漸西移，以及深圳市政府的城市規(guī)劃要求，未來(lái)寶安將是深圳城市發(fā)展的重點(diǎn) ，寶安中心區(qū)的建設(shè)則是重中之重； 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 36 ? 范圍擴(kuò)大后的寶安中心區(qū)在市政配套、規(guī)劃的科學(xué)性和發(fā)展前景等各方面都優(yōu)于原方案，碧海新區(qū)的加入將使寶安中心區(qū)得到更好的發(fā)展； ? 碧海新區(qū)將重點(diǎn)扶 持商貿(mào)、金融、信息服務(wù)、中介咨詢(xún)、文化娛樂(lè)等行業(yè)的發(fā)展，對(duì)片區(qū)商業(yè)發(fā)展及本項(xiàng)目形成利好支持 ； ? 本項(xiàng)目位于寶安新中心區(qū)的邊緣位置，臨一條城市主干道－寶安大道和兩條城市次干道－銀田路、共樂(lè)路，交通便利； ? 據(jù)發(fā)展規(guī)劃及“十一五”規(guī)劃中要求，區(qū)域內(nèi)大多數(shù)工廠將面臨置換升級(jí)或搬遷，這意味著區(qū)域人口素質(zhì)將明顯提高； ? 區(qū)域內(nèi)已建成、在建或待建商業(yè)項(xiàng)目較多，住宅裙樓商業(yè)普遍存在，未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目形成較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)。其余 2 公里的深港 西部通道 由深圳市政府建造。 20xx年，寶安中心區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，形勢(shì)良好，成為整個(gè)深圳房產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。 近年來(lái) ，寶安區(qū)商業(yè)發(fā)展較快，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大， 各類(lèi)組織形式的商品市場(chǎng)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不斷增加 。規(guī)劃期內(nèi)鼓勵(lì)發(fā)展百貨店、大型專(zhuān)業(yè)店和主題商場(chǎng)以及特色食街。 寶安 新 中心區(qū) 新安商業(yè) 區(qū) 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 52 寶安區(qū)商圈分布圖如下： 從目前寶安商圈的發(fā)展來(lái)看，新安商圈發(fā)展 相比較好 ，規(guī)劃起點(diǎn)較高的寶安新中心商圈尚處于 起步期， 本項(xiàng)目 位于 西鄉(xiāng) 商圈的邊緣 。截至 20xx年底，寶安中心區(qū)將有 31108戶(hù)新興住宅入住。 主要影響：構(gòu)建深圳物流產(chǎn)業(yè)，提升深圳物流業(yè)在全球的競(jìng)爭(zhēng)力和地位；加強(qiáng) 寶安與珠三角地區(qū)和香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)和貿(mào)易合作；引來(lái)大批相關(guān)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)駐，帶旺辦公經(jīng)濟(jì)；大量物流業(yè)從業(yè)人員的聚集， 帶來(lái) 一定 的購(gòu)房需求力和商業(yè)消費(fèi)力 。 B：海濱大道 海濱大道 將與濱海大道相連接，形成一條可欣賞珠江口 30公路天然海景的濱海走廊，預(yù)計(jì)在 20xx年通車(chē)。 針對(duì)西鄉(xiāng)街道位于寶安中心城區(qū)，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地價(jià)逐漸增高，工業(yè)會(huì)受到不利影響的現(xiàn)實(shí)情況，只能重點(diǎn)發(fā)展占地少、附加值高的都市工業(yè)。 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 33 “一核一帶”作為本片區(qū)的標(biāo)志性開(kāi)敞空間，將區(qū)外生態(tài)環(huán)境引入城市內(nèi)部，并完善區(qū)域整體的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)格局。 濱海 中心區(qū)規(guī)劃功能如下（以下數(shù)據(jù)及圖片來(lái)源：寶安區(qū)政府） A：一 個(gè)瀕海帶狀公園和一個(gè)都市綠環(huán) 濱海中心區(qū)沿海濱大道內(nèi)側(cè)設(shè)置連續(xù)的帶狀城市公園，承擔(dān)觀海、游憩、 運(yùn)動(dòng)健身和隔離交通噪聲、凈化、美化城市環(huán)境的職責(zé)，提高寶安新中心區(qū)的綠地率和綠視率。 同時(shí)還規(guī)定， 土地增值稅對(duì)于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)，金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 22 不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。但20xx年 龍華 是深圳眾多片區(qū)發(fā)展 中 最為搶眼的，推盤(pán)量及銷(xiāo)售量都創(chuàng)下歷年新高，商品房批準(zhǔn)預(yù) 售面積及銷(xiāo)售面積均達(dá)到 100 萬(wàn)平方米左右。 寶安 龍崗 南山 福田 羅湖 鹽田20xx20xx年深圳各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積（單位：萬(wàn)平方米）20xx年 20xx年 備注：顯示數(shù)據(jù)為 20xx 年數(shù)值 20xx年寶安批準(zhǔn)預(yù)售面積 ， 06年 批準(zhǔn)預(yù)售面積 米， 連續(xù)兩年 在深圳六區(qū) 高居第一， 說(shuō)明寶安區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)是近兩年深圳市的熱點(diǎn)區(qū)域 。 全面便捷的路網(wǎng)建設(shè)，將為寶安經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。 ? 西部高新組團(tuán) 該組團(tuán)包括公明、光明及石巖街道，規(guī)劃總用地面積 平方公里，建設(shè)用 地規(guī)模 平方公里，基本生態(tài)控制用地 平方公里，限制區(qū)用地 平方公里，功能定位是：深圳市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和生態(tài)旅游基地。大浪和民治屬 20xx 年新成立街道辦，龍華街道辦公布數(shù)據(jù)包含大浪和民治的人口。 雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為寶安經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展提供了有力的保障。 消費(fèi)市場(chǎng)的持續(xù)活躍為寶安經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)不斷注入新鮮的血液。 金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 10 2125705000100001500020xx025000深圳 寶安2 0 0 6 年深圳與寶安居民消費(fèi)水平比較（單位：元）人均可支配收入 人均消費(fèi)性支出 20xx 年深圳市 居民人均可支配收入 元，比上年增長(zhǎng) %； 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元， 同比 增長(zhǎng) %?！笆晃濉逼陂g， 按改造計(jì)劃穩(wěn)妥推進(jìn)，重點(diǎn)推進(jìn)各城鎮(zhèn)中心區(qū)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)以及存在嚴(yán)重安 全隱患、綜合環(huán)境極差的舊城舊村（城中村）的改造，完成舊村（城中村）的拆除重建規(guī)模達(dá)到全區(qū)總量的 5％，綜合整治的規(guī)劃達(dá)到總量的 20％，在功能改造上采取“以住改商”、“以工改工”、“以工改商”等多種形式并舉，在具體改造方式上可以因地制宜，分別采取“推倒重來(lái)”、“綜合整治”、“市場(chǎng)化運(yùn)作”等不同形式。沿岸水深為 米，未來(lái)可以浚深至 18 米，足以應(yīng)付目前及設(shè)計(jì)中的大型集裝箱船。 60008000 元 /平米的占總銷(xiāo)售面積的 49%以上。 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) “十一五”規(guī)劃中明確指出，以新安、西鄉(xiāng)、新中心城區(qū)和龍華作為全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域；在加快發(fā)展滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 21 施的前途下，以拓展城市功能為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)高尚住宅小區(qū)、商貿(mào)物業(yè)和寫(xiě)字 樓及其他服務(wù)業(yè)配套物業(yè)。 濱海中心區(qū) 碧海新 區(qū) 本項(xiàng)目 金港華庭商業(yè)部分市場(chǎng)分析 報(bào)告 24 寶安中心區(qū)經(jīng)過(guò)十多年的規(guī)劃建設(shè)，市政道路網(wǎng)架已基 本形成，公建配套設(shè)施正在逐步完善。 D： 三大商業(yè)組團(tuán) 濱海 中心區(qū)內(nèi)通過(guò)橫貫深圳市東西的地鐵 1 號(hào)線，經(jīng)由深南大道至新湖路下通過(guò) 濱海 中心區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個(gè)站點(diǎn)。 該小區(qū)與富通城結(jié)合在一起，構(gòu)成 寶安珠江沿線最密集的 住宅 區(qū)之一。 寶安中心區(qū)交通狀況 陸上交通 20xx年 ， 在前幾年修建１２條路段的基礎(chǔ)上， 政府 投資７億余元 （不包括寶安大道的修建費(fèi)用），在寶安中心區(qū)新建 多 條路段。 金港華庭商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 報(bào)告 39 未來(lái)效應(yīng)：深港西部通道的興建，不僅降低深港跨境行車(chē)道路擁擠的壓力，同時(shí)，還促進(jìn)深港物業(yè)的繁榮互補(bǔ)，給深圳特別是寶安中心區(qū)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。 寶安各區(qū)銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)表（ － ） 所