【導(dǎo)讀】全區(qū)面積733平方公里，海岸線長公里，下轄新安、光明、西鄉(xiāng)、沙井、龍華等12個街道辦事處，設(shè)34個居民委員會和126個村民委員會。市深圳的工業(yè)基地和西部中心。居全市六區(qū)之首。雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為寶安經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展提供了有力的保障。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比為：：。所占比重有所提高。隨著寶安經(jīng)濟(jì)不斷快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)正在快速提升，但與深。圳關(guān)內(nèi)相比，其第三產(chǎn)業(yè)還有較大提升空間。

　　

【正文】 新城大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 932 2005 年 金成時代 體育館羅田路 20xx 年 7 月 760 8862 麗晶國際 新城大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 20xx 年 11 月 855 天悅龍庭 新湖路行政中心對面 20xx 年 10 月 1180 圣源華庭 海城路與寶源路交匯處 20xx 年 10 月 154 豪業(yè)華庭 興業(yè)路中英公學(xué)旁 20xx 年 11 月 376 幸福海岸一期 創(chuàng)業(yè)路緊鄰體育館 20xx 年 12 月 595 深業(yè) 新岸線 寶安新中心區(qū)行政中心以西 20xx 年 12 月 3628 尚都 體育中心東南 20xx 年 7 月 1314 2006 年 金泓 凱旋城 寶安大道與新安西路交匯處 20xx 年 8 月 3000 8369 西城上筑 新城大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 20xx 年 10 月 1431 圣淘沙 駿園 西鄉(xiāng)大道與新湖路交匯處 20xx 年 984 富通城 一期 西鄉(xiāng)大道與興業(yè)路交匯處 20xx 年 1600 宏發(fā)領(lǐng)域 新湖路與創(chuàng)業(yè)路交匯 20xx 年 1354 2007 年 第五大道 新安西路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 20xx 年 20xx 6939 西岸觀邸 寶安中心區(qū) N7 地塊 20xx 年 700 菁英趣庭 寶安大道與裕安路交匯處 20xx 年 738 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 47 風(fēng)臨洲 寶安大道與創(chuàng)業(yè)西路交匯處 20xx 年 414 君逸世家 新湖路與羅田路交匯處 20xx 年 900 富通城二期 西鄉(xiāng)大道與興業(yè)路交匯處 20xx 年 600 綠海名居 興業(yè)路與鏟島路交匯處 20xx 年 843 白金假日 海城路 20xx 年 744 2008 年 檳城西岸 西鄉(xiāng)大道與寶源路交匯處 580 2480 富通城 三期 西鄉(xiāng)大道與興業(yè)路交匯處 800 陽光海 一期 寶源路一號路交匯處 1100 據(jù)以上 不完全調(diào)研統(tǒng)計(jì)，寶安中心區(qū)的新樓盤中至少有 21689戶已入住，有9419套住宅將于 20xx年底前入伙。截至 20xx年底，寶安中心區(qū)將有 31108戶新興住宅入住。 但據(jù)調(diào)查，目前寶安中心區(qū)住宅出現(xiàn)較多空置，特別是 20xx年以后推出的樓盤，投資比例偏高，入住率普遍偏低，僅約 50％左右。 小結(jié) ： ? 寶安中心區(qū)樓盤近兩年處于集中 開發(fā)時期，大部分均將于今明兩年內(nèi)入住，現(xiàn)有約 5 萬左右人群入?。? ? 龐大的消費(fèi)群體將為本項(xiàng)目及片區(qū)帶來強(qiáng)大的消費(fèi)力； ? 住宅和商鋪的高空置率說明中心區(qū)投資比例偏高，但租賃市場反映平淡，商家對該區(qū)域的認(rèn)同度有待進(jìn)一步提高。 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 48 綜 述： ? 隨著深圳城市重心的逐漸西移，以及深圳市政府的城市規(guī)劃要求，未來寶安將是深圳城市發(fā)展的重點(diǎn)，新中心區(qū)作為政府規(guī)劃的寶安的“行政、辦公 、商業(yè)、文化中心區(qū)”，是寶安城市發(fā)展的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮?，空間廣闊； ? 寶安新中心區(qū)的城市建設(shè)工作已全面展開，全部建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于 20xx年基本完成；未來的寶安新中心區(qū)，將影響和服務(wù)于寶安和南山前海區(qū)域； ? 寶安大道與深南大道接駁并開通、地鐵一號線延長線建設(shè)通車等一系列利好因素，推動新中心區(qū)的房地產(chǎn)市場和商業(yè)零售業(yè)等加快發(fā)展； ? 眾多房地產(chǎn)企業(yè)聚焦該區(qū) , 目前寶安新中心區(qū)已成為深圳房產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域； ? 寶安中心區(qū)規(guī)劃居住約 32萬人，目前有約 5 萬左右的中高消費(fèi)人群入住該區(qū)； ? 據(jù)調(diào)查，目前寶安中心區(qū)新建樓盤入住率僅 約 50％，投資比例偏高，同時租賃市場反映平淡 ； ? 本項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)的邊緣位置，緊鄰城市主干道－寶安大道、兩條城市次干道銀田路和共樂路，人車流可達(dá)性佳；同時，銀田路附近公共服務(wù)中心的規(guī)劃使片區(qū)中心地位得以凸顯； ? 目前商家對該區(qū)域的認(rèn)同度不高，同時中心區(qū)空置商業(yè)較多，在一定程度上影響了商家對寶安中心區(qū)的信心。 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 49 三、寶安區(qū)商業(yè)市場調(diào)研分析 寶安區(qū)整體商業(yè)狀況 寶安目前已形成多個初具規(guī)模的區(qū)鎮(zhèn)商圈，而且區(qū)鎮(zhèn)間商圈行業(yè)氛圍劃分明顯。比如龍華鎮(zhèn)形成了服裝商圈，有萬眾城服裝批發(fā)市場 ； 福永鎮(zhèn)形成了家私商業(yè)區(qū) ，其家私商貿(mào) 城為全市最大的家私批發(fā)市場 ； 新安街道則形成電子、五金、百貨商業(yè) 區(qū) ； 西鄉(xiāng) 形 成了建材批發(fā)的商業(yè) 區(qū) ，公明鎮(zhèn)則形成了荔枝產(chǎn)銷商業(yè) 區(qū) 。 近年來 ，寶安區(qū)商業(yè)發(fā)展較快，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大， 各類組織形式的商品市場和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不斷增加 。 20xx年，寶安區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速平穩(wěn)增長 ,全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 ，同比增長 %。 隨著寶安區(qū)城市、交通建設(shè)等的步伐加快，尤其是濱海中心區(qū)初見雛形， 商業(yè)環(huán)境吸引力不斷增強(qiáng) ， 大型零售企業(yè) 如沃爾瑪、家樂福、天虹商場，大型專業(yè)市場如賽格電子等 紛紛進(jìn)駐寶安 ，同時首次出現(xiàn)了輻射較強(qiáng)的大型商業(yè)中心港隆城購物中心，眾多知名品牌商家加快了在寶安區(qū)的布點(diǎn) 。 寶安區(qū)零售業(yè)態(tài)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量及面積一覽表 數(shù)據(jù)來源：深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)普查報告 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 50 從以上寶安區(qū)零售業(yè)態(tài)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量及面積表可看出，寶安區(qū)內(nèi)專業(yè)店（如家居建材、電子類）網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量及面積所占比例大，其它如大型百貨、超市則所占比例較小。 隨著中心區(qū)住宅入住率的不斷提高，地鐵的建成 運(yùn)營 ，大型商業(yè)中心的開發(fā)建設(shè)，寶安商業(yè) 無論體量還是業(yè)態(tài)較之以往都 將 有質(zhì)的飛躍 。 大型商業(yè)設(shè)施分布示意圖 從大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布點(diǎn)來看，目前各大型商業(yè)設(shè)施布點(diǎn)集中于 107國道以東、商業(yè)發(fā)展較早的寶安老城區(qū)，整體商業(yè) 集約化發(fā)展水平較低，一般只服務(wù)本轄 區(qū)內(nèi)的需求 ， 缺乏可為全區(qū)中高端消費(fèi)群體提供服務(wù)的標(biāo)志性的商業(yè)中心，中高端消費(fèi)外流至深圳關(guān)內(nèi)現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 目前寶安中心區(qū)大型品牌商家尚不多，但已逐漸成為各商家拓展的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。如華潤萬家、沃爾瑪、賽格電子、國美電器、蘇寧電器等大型品牌商家已在20xx年進(jìn)駐 寶安 中心區(qū)。 由上圖可看出，本項(xiàng)目周邊大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較 為 缺乏。 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 51 寶安區(qū)商圈劃分 （深圳市 區(qū)級以上商業(yè)區(qū)規(guī)劃圖《 20xx— 20xx 年》 ） 寶安 目前已 初步 形成 三個 商圈 ， 根據(jù)《深圳市商業(yè)分級設(shè)置方法》 及市政規(guī)劃、商圈輻射范圍 可分為： 次 市級商圈 一個： 是以 寶安中心區(qū)三大商業(yè)組團(tuán)（總面積 50 萬㎡）及新湖路商業(yè)街為 核心的 寶安新中心商圈 ； 區(qū)級商圈 一個： 由新安湖片區(qū)（第 8 區(qū)）與相鄰的第 25 區(qū)、第 26區(qū)逐步連片發(fā)展起來的 新安商圈 ， 目前 是 寶安區(qū)檔次最高的商業(yè)區(qū) ； 片區(qū)型社區(qū)商圈 一個： 以 西鄉(xiāng) 步行街， 前進(jìn)路沃爾瑪與天虹商場 連片 組成的 西鄉(xiāng)商圈 。 寶安 新 中心區(qū) 新安商業(yè) 區(qū) 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 52 寶安區(qū)商圈分布圖如下： 從目前寶安商圈的發(fā)展來看，新安商圈發(fā)展 相比較好 ，規(guī)劃起點(diǎn)較高的寶安新中心商圈尚處于 起步期， 本項(xiàng)目 位于 西鄉(xiāng) 商圈的邊緣 。 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 53 寶安區(qū) 三大商圈比較分析 寶安區(qū)三大商圈比較分析 表 比較內(nèi)容 寶安新中心商圈 新安商圈 西鄉(xiāng)商圈 結(jié)論 商業(yè)分級 次 市級 區(qū)級 社區(qū)級 寶安新中心商圈未來發(fā)展前景廣闊 商業(yè)規(guī)模 規(guī)劃約 70 萬 ㎡ 規(guī)劃約 50 萬㎡ 約 30 萬㎡ 規(guī)模上市級商圈拔得頭籌。隨著大型商業(yè)中心的開發(fā)，商業(yè)面積大大增加 經(jīng)營行業(yè) 購物中心、百貨、超市、主題商場、 電子電器、餐飲、配套 百貨、主題商場、超市、 專業(yè)店、餐飲、配套 百貨、超市、主題商場、建材、餐飲、配套 各商圈經(jīng)營行業(yè)各有千秋，中心區(qū)商圈輻射能力較強(qiáng) 商業(yè)特色 以大規(guī)模、高檔次的商業(yè)顛覆現(xiàn)有格局 以購物為主，集餐飲、休閑于一體，提供中檔商品和服務(wù) 以居民生活配套為主 新中心區(qū)商圈規(guī)劃起點(diǎn)較高，但發(fā)展成熟尚需時日 未來發(fā)展 重點(diǎn)發(fā)展與商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代化社區(qū)相匹配的零售、餐飲及文化娛樂業(yè)，有良好的消費(fèi)人群為保證 中低檔百貨業(yè)同質(zhì)性嚴(yán)重，競爭趨于白熱化 在現(xiàn)有規(guī)?；A(chǔ)上，改造升級，改變商業(yè)散亂、低檔次的形象 綜合來看，新中心商圈全新規(guī)劃，發(fā)展空間巨大，但需要較長的培育期 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 54 寶安區(qū)各商圈調(diào)研 新安商圈 新安商 圈 是由新安湖片區(qū)（第 8 區(qū)）與相鄰的第 25區(qū)、第 26區(qū)逐步連片發(fā)展起來的商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集， 配套齊全，人氣旺盛， 商業(yè)氣氛濃郁，是目前寶安區(qū)檔次最高的商業(yè)區(qū)，日均人流量超過 15萬人。 商圈以政府規(guī)劃以廠房改造成商業(yè)區(qū)的 25區(qū)、 26區(qū)為核心。 主要商業(yè)街道包括“前進(jìn)一路、創(chuàng)業(yè)路、興華二路、建安二路、新圳路、寶民一路”六條街道，已進(jìn)駐的品牌商家包括“海雅百貨、人人樂、萬佳百貨、順電、國美、 麥 當(dāng)勞、 KFC、面點(diǎn)王”等。 新安商圈較大型商場集中于 25區(qū)內(nèi)： 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 55 海雅百貨 順電電器 華豐大廈 好百年 家居廣場 特色酒吧街 華豐 時代廣場 人人樂 國美 電器 按照《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（ 20xx20xx）》 ，新安商 圈 將建成以購物為主，集餐飲、休閑于一體的區(qū)中心商業(yè)區(qū)，為寶安區(qū)中心組團(tuán)常住居民、及周邊組團(tuán)居民提供中檔商品和服務(wù)。規(guī)劃期內(nèi)鼓勵發(fā)展百貨店、大型專業(yè)店和主題商場以及特色食街。 小結(jié)： ? 新安商圈在政府規(guī)劃指引下，將原廠房區(qū)改造成為商業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)步行街、商貿(mào)購物中心、大型商業(yè)廣場，目前已聚集多家較大型品牌商家，為寶安區(qū)發(fā)展最為迅速的商圈； ? 實(shí)際建設(shè)的效果并沒有如規(guī)劃中理想，仍停留在把工業(yè)廠房改造成商場，把工業(yè)區(qū)變?yōu)榇筚u場的階段，沒有能夠做出 自己的商業(yè)特色，更沒有體現(xiàn)寶安文化特色并形成獨(dú)特的商業(yè)品牌； ? 按照《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（ 20xx20xx）》，新安商圈將在現(xiàn)有初具規(guī)模的基礎(chǔ)上，向更深的層次發(fā)展。 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 56 新安商圈較大型商場列表 商場名稱 海雅百貨 萬佳百貨 春天百貨 人人樂 位置 寶安 25區(qū)前進(jìn)一路 新圳西路 前進(jìn)一路 寶安 25 區(qū)創(chuàng)業(yè)路 規(guī)模 5 層 35,000 m2 5 層共 23,000m2 5 層共 15,000 ㎡ 3 層約 8,000 ㎡ 經(jīng)營模式 開放式統(tǒng)一經(jīng)營 開放式統(tǒng)一經(jīng)營 開放式經(jīng)營 開放式統(tǒng)一經(jīng)營 主題定位 百貨商場 日常用品百貨超市 百貨商場 日常用品百貨超市 檔次 中、高檔 中檔 中高檔 中高檔 業(yè)態(tài)分布 1F： 超市、化妝品、珠寶 首飾、麥當(dāng)勞 2F：超市、 女裝、飾物、麥當(dāng)勞 3F： 女裝、箱包、皮具、 內(nèi)衣 4F： 休閑裝、運(yùn)動裝、男 裝、咖啡廳 5F： 兒童用品、床上用品、 鐘表、家居、書店、音像、 美食廣場 1F： 食品、生鮮超市 1F： 米面、飲料、油、藥店、 滋補(bǔ)品、煙酒柜、中式快餐 2F： 日雜用品文化用品、小 家俬、燈飾 3F： 男女服裝、皮鞋、化妝 品、內(nèi) 衣、箱包 4F： 影音器材、音像軟件、 兒童樂園、體育用品、圖書 1F： 生鮮、副食品、超市、 必勝客 1F： 珠寶首飾、服裝、鞋帽、 龍浩體育運(yùn)動休閑、必勝 客 2F： 品牌男裝、女裝、休閑 服飾 3F： 大富豪海鮮酒樓 4F： 大富豪娛樂廣場 1F：服裝服飾、皮具、珠寶、 化妝品、休閑、服裝服飾 2F：日常用品、生活用品、文化用品、小家電、床上用品 3F：日常用品、生活用品、生鮮超市、副食品超市 行業(yè)組合 服裝 60%、皮具 10%、內(nèi)衣 10%、化妝品、珠寶、鐘表 5%、超市 10%、餐飲 5% 超市 60%，服裝 15%、 家電數(shù)碼 15%、皮具 5%、珠寶、鐘表、其他 5%、 服裝 40%、超市 20%、珠寶、鐘表、其他 5%，餐飲休閑娛樂 35% 生鮮、日用品超市 55%，服裝 30%、家電數(shù)碼 5%、皮具 5%、珠寶、鐘表、其他 5%、 評析 ? 專業(yè)化程度高，經(jīng)營狀況較好； ? 定位為中高檔家居用品。 ? 主要行業(yè)以服務(wù)周邊工作、生活人群為主，故整體檔次不高 ； ? 業(yè)態(tài)以超市 、 百貨為主，產(chǎn)品品類較為齊全； ? 地理區(qū)位較好，周邊交通便利，消費(fèi)群體龐大，對當(dāng)?shù)厥袌鲇幸欢ㄓ绊懥Α? ? 行業(yè)組合較為齊全，定位較為合理； ? 餐飲、休閑娛樂場所和百貨超市脫離，對提高超市的吸引 力未