【正文】 ? 行業(yè)組合較為齊全，定位較為合理； ? 餐飲、休閑娛樂場所和百貨超市脫離，對提高超市的吸引 力未能起到。 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 56 新安商圈較大型商場列表 商場名稱 海雅百貨 萬佳百貨 春天百貨 人人樂 位置 寶安 25區(qū)前進(jìn)一路 新圳西路 前進(jìn)一路 寶安 25 區(qū)創(chuàng)業(yè)路 規(guī)模 5 層 35,000 m2 5 層共 23,000m2 5 層共 15,000 ㎡ 3 層約 8,000 ㎡ 經(jīng)營模式 開放式統(tǒng)一經(jīng)營 開放式統(tǒng)一經(jīng)營 開放式經(jīng)營 開放式統(tǒng)一經(jīng)營 主題定位 百貨商場 日常用品百貨超市 百貨商場 日常用品百貨超市 檔次 中、高檔 中檔 中高檔 中高檔 業(yè)態(tài)分布 1F： 超市、化妝品、珠寶 首飾、麥當(dāng)勞 2F：超市、 女裝、飾物、麥當(dāng)勞 3F： 女裝、箱包、皮具、 內(nèi)衣 4F： 休閑裝、運(yùn)動裝、男 裝、咖啡廳 5F： 兒童用品、床上用品、 鐘表、家居、書店、音像、 美食廣場 1F： 食品、生鮮超市 1F： 米面、飲料、油、藥店、 滋補(bǔ)品、煙酒柜、中式快餐 2F： 日雜用品文化用品、小 家俬、燈飾 3F： 男女服裝、皮鞋、化妝 品、內(nèi) 衣、箱包 4F： 影音器材、音像軟件、 兒童樂園、體育用品、圖書 1F： 生鮮、副食品、超市、 必勝客 1F： 珠寶首飾、服裝、鞋帽、 龍浩體育運(yùn)動休閑、必勝 客 2F： 品牌男裝、女裝、休閑 服飾 3F： 大富豪海鮮酒樓 4F： 大富豪娛樂廣場 1F：服裝服飾、皮具、珠寶、 化妝品、休閑、服裝服飾 2F：日常用品、生活用品、文化用品、小家電、床上用品 3F：日常用品、生活用品、生鮮超市、副食品超市 行業(yè)組合 服裝 60%、皮具 10%、內(nèi)衣 10%、化妝品、珠寶、鐘表 5%、超市 10%、餐飲 5% 超市 60%，服裝 15%、 家電數(shù)碼 15%、皮具 5%、珠寶、鐘表、其他 5%、 服裝 40%、超市 20%、珠寶、鐘表、其他 5%，餐飲休閑娛樂 35% 生鮮、日用品超市 55%，服裝 30%、家電數(shù)碼 5%、皮具 5%、珠寶、鐘表、其他 5%、 評析 ? 專業(yè)化程度高，經(jīng)營狀況較好； ? 定位為中高檔家居用品。規(guī)劃期內(nèi)鼓勵發(fā)展百貨店、大型專業(yè)店和主題商場以及特色食街。 主要商業(yè)街道包括“前進(jìn)一路、創(chuàng)業(yè)路、興華二路、建安二路、新圳路、寶民一路”六條街道，已進(jìn)駐的品牌商家包括“海雅百貨、人人樂、萬佳百貨、順電、國美、 麥 當(dāng)勞、 KFC、面點(diǎn)王”等。隨著大型商業(yè)中心的開發(fā)，商業(yè)面積大大增加 經(jīng)營行業(yè) 購物中心、百貨、超市、主題商場、 電子電器、餐飲、配套 百貨、主題商場、超市、 專業(yè)店、餐飲、配套 百貨、超市、主題商場、建材、餐飲、配套 各商圈經(jīng)營行業(yè)各有千秋，中心區(qū)商圈輻射能力較強(qiáng) 商業(yè)特色 以大規(guī)模、高檔次的商業(yè)顛覆現(xiàn)有格局 以購物為主，集餐飲、休閑于一體，提供中檔商品和服務(wù) 以居民生活配套為主 新中心區(qū)商圈規(guī)劃起點(diǎn)較高，但發(fā)展成熟尚需時日 未來發(fā)展 重點(diǎn)發(fā)展與商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代化社區(qū)相匹配的零售、餐飲及文化娛樂業(yè)，有良好的消費(fèi)人群為保證 中低檔百貨業(yè)同質(zhì)性嚴(yán)重，競爭趨于白熱化 在現(xiàn)有規(guī)模基礎(chǔ)上，改造升級，改變商業(yè)散亂、低檔次的形象 綜合來看，新中心商圈全新規(guī)劃，發(fā)展空間巨大，但需要較長的培育期 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 54 寶安區(qū)各商圈調(diào)研 新安商圈 新安商 圈 是由新安湖片區(qū)（第 8 區(qū)）與相鄰的第 25區(qū)、第 26區(qū)逐步連片發(fā)展起來的商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集， 配套齊全，人氣旺盛， 商業(yè)氣氛濃郁，是目前寶安區(qū)檔次最高的商業(yè)區(qū)，日均人流量超過 15萬人。 寶安 新 中心區(qū) 新安商業(yè) 區(qū) 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 52 寶安區(qū)商圈分布圖如下： 從目前寶安商圈的發(fā)展來看，新安商圈發(fā)展 相比較好 ，規(guī)劃起點(diǎn)較高的寶安新中心商圈尚處于 起步期， 本項目 位于 西鄉(xiāng) 商圈的邊緣 。 由上圖可看出，本項目周邊大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較 為 缺乏。 目前寶安中心區(qū)大型品牌商家尚不多，但已逐漸成為各商家拓展的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。 隨著中心區(qū)住宅入住率的不斷提高，地鐵的建成 運(yùn)營 ，大型商業(yè)中心的開發(fā)建設(shè)，寶安商業(yè) 無論體量還是業(yè)態(tài)較之以往都 將 有質(zhì)的飛躍 。 隨著寶安區(qū)城市、交通建設(shè)等的步伐加快，尤其是濱海中心區(qū)初見雛形， 商業(yè)環(huán)境吸引力不斷增強(qiáng) ， 大型零售企業(yè) 如沃爾瑪、家樂福、天虹商場，大型專業(yè)市場如賽格電子等 紛紛進(jìn)駐寶安 ，同時首次出現(xiàn)了輻射較強(qiáng)的大型商業(yè)中心港隆城購物中心，眾多知名品牌商家加快了在寶安區(qū)的布點(diǎn) 。 近年來 ，寶安區(qū)商業(yè)發(fā)展較快，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大， 各類組織形式的商品市場和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不斷增加 。 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 49 三、寶安區(qū)商業(yè)市場調(diào)研分析 寶安區(qū)整體商業(yè)狀況 寶安目前已形成多個初具規(guī)模的區(qū)鎮(zhèn)商圈，而且區(qū)鎮(zhèn)間商圈行業(yè)氛圍劃分明顯。 小結(jié) ： ? 寶安中心區(qū)樓盤近兩年處于集中 開發(fā)時期，大部分均將于今明兩年內(nèi)入住，現(xiàn)有約 5 萬左右人群入?。? ? 龐大的消費(fèi)群體將為本項目及片區(qū)帶來強(qiáng)大的消費(fèi)力； ? 住宅和商鋪的高空置率說明中心區(qū)投資比例偏高，但租賃市場反映平淡，商家對該區(qū)域的認(rèn)同度有待進(jìn)一步提高。截至 20xx年底，寶安中心區(qū)將有 31108戶新興住宅入住。 同時，還有部分樓盤在售或在建：如 宏發(fā)領(lǐng)域、幸福海岸二期、富通城 三期、泰華君逸世家、 白金假日、 檳城西岸、泰華陽光 海等。 小結(jié)： ? 因與深圳特區(qū)關(guān)內(nèi)的距離優(yōu)勢，龍華、新安和西鄉(xiāng)三個鎮(zhèn)區(qū)的房產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢； ? 新安和西鄉(xiāng)兩個鎮(zhèn)區(qū)的樓盤推出主要集中在寶安中心區(qū)內(nèi)； ? 中心區(qū)樓盤在 20xx年進(jìn)入大幅升值期，住宅均價從 20xx年末的 5000元 /㎡一路飆升，接近萬元大關(guān)，上漲幅度為 ％； ? 隨著寶安中心區(qū)住宅售價的不斷提高，樓盤的素質(zhì)也逐漸攀升，目前，寶安中心區(qū)住宅以中高檔為主。 中心區(qū)部分樓盤 銷售均價 樓盤名稱 均價（元 /㎡） 銷售時間 富通 好旺角 4300 20xx 年 12 月 天琴閣 4000 20xx 年 1 月 龍光 天悅龍庭 5400 20xx 年 3 月 鴻榮源 尚都 7100 20xx 年 7 月 圣源華庭 5200 20xx 年 10 月 圣陶沙 駿園 5500 20xx 年 12 月 泰華 君逸世家 8800 20xx 年 10 月 高發(fā) 第五大道 8200 20xx 年 10 月 富通城三期 生活立方 8000 20xx 年 11 月 深業(yè)新岸線二期 首府 空中龍庭 9500 20xx 年 1 月 深業(yè)新岸線 二期 首府 水岸復(fù)式單位 14000 20xx 年 1 月 宏發(fā) 領(lǐng)域 14000 20xx 年 1 月 富通城三期 世界公寓 8500 20xx 年 5 月 檳城西岸 13000 20xx 年 5 月 幸福海岸二期 凡爾賽宮 15000 20xx 年 5 月 泰華 陽光海 14000 20xx 年 6 月 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 45 備注：藍(lán)色標(biāo)記的為碧海新區(qū)樓盤 由上表可見，濱海中心區(qū)和碧海新區(qū)的新房售價在 20xx年及以前都存在較大的差距。由于住宅均價與 濱海 中心區(qū)仍有一定的 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 44 距離，其優(yōu)越的地理位置已 受到關(guān)內(nèi)置業(yè)者較高的認(rèn)可， 20xx 年中推出樓盤包括富通城二期、圣淘沙 駿 園、碧海名居、白金假日公寓等，銷售勢頭也一片大好。 20xx年，寶安中心區(qū) 房地產(chǎn)市場供銷兩旺，形勢良好，成為整個深圳房產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域。 小結(jié)： ? 全方位立體的交通規(guī)劃，給寶安中心區(qū)的發(fā)展提供了良好的 基礎(chǔ) ； ? 本項目位于一條城市主干道－寶安大道及兩條城市次干道銀田路和共樂路的交匯處，人車流可達(dá)性佳，消費(fèi)者到達(dá)本項目便捷， 商業(yè)發(fā)展前景 看好 ； ? 地鐵一號線“西鄉(xiāng) 中心 站”距本項目約 700米，地鐵開通將 使片區(qū)受到置業(yè)者、商家的關(guān)注，為本項目的商業(yè) 發(fā)展 帶來 機(jī)遇。 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 42 海、陸、空、地鐵構(gòu)成寶安中心區(qū)四位一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)， 將會使寶安 中心區(qū)拉近與其它地區(qū)的聯(lián)系 ，充分釋放巨大的發(fā)展能量。 主要影響：構(gòu)建深圳物流產(chǎn)業(yè)，提升深圳物流業(yè)在全球的競爭力和地位；加強(qiáng) 寶安與珠三角地區(qū)和香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)往來和貿(mào)易合作；引來大批相關(guān)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)駐，帶旺辦公經(jīng)濟(jì)；大量物流業(yè)從業(yè)人員的聚集， 帶來 一定 的購房需求力和商業(yè)消費(fèi)力 。 主要影響：拉開城市框架，優(yōu)化城市功能布局，明晰區(qū)域定位；弱化關(guān)口阻礙， 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 41 輸送關(guān)內(nèi)消費(fèi)力，為地產(chǎn)升級和價格提 升提供強(qiáng)勁后續(xù)需求；地鐵沿線物業(yè)大規(guī)模 開發(fā)加速城市化進(jìn)程。 地鐵一號線在中心區(qū)設(shè)有 5 個站 （新安路站、寶安中心站、寶安體育中心站 、 坪洲站、西鄉(xiāng)中心站 ） ，間隔約為 ，其二期工程的設(shè)計已完成， 20xx年 2月 地鐵１號線續(xù)建段已完成 是 項目審批程序， 現(xiàn) 進(jìn)入 全面建設(shè)階段 ,預(yù)計于 20xx年 底 完工。在 107國道自然分隔出的新老城區(qū)之間，目前有３座立交橋連通，規(guī)劃部門正在進(jìn)行立交路口的改 造。 區(qū)內(nèi)外道路的主要影響： 銜接特區(qū)內(nèi)外，延伸深南“財富通道”，拉開深圳城市發(fā)展格局；打通西部五街道，緩解 107國道、廣深高速交通壓力，促進(jìn)各街道產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的一體化； 寶安大道 已全線通車；海濱大道預(yù)計于 20xx年貫通 。其余 2 公里的深港 西部通道 由深圳市政府建造。 連接港深的 西部通道全長 ， 已于 20xx年 7 月 1 日正式通車， 橋身由高架引橋和斜拉橋組成，其中有 下興建。 C: 疏港專用通道 疏港專用 通道將會成為香港特別行政區(qū)與深圳之間的第四條跨境行 車通道，以疏緩目前位于落馬洲、文錦渡及沙頭角的 跨境行車通道的交通擠塞情況。 B：海濱大道 海濱大道 將與濱海大道相連接，形成一條可欣賞珠江口 30公路天然海景的濱海走廊，預(yù)計在 20xx年通車?？傞L度 達(dá) 60多公里 ，比現(xiàn)在向東西擴(kuò)展 70華里的北京長安街還長。寶安大道作為市政主干道，將限制貨柜車使用，主要走小車，而貨柜仍 走 107國道和廣深高速。 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 37 A：寶安大道 功能定位：城市客運(yùn)主干道。 這些 路段主要集中在中心區(qū) 寶源路、 興華西路、甲岸路、羅田路、裕安路 等重點(diǎn)道路上 。 小結(jié)： ? 隨著深圳城市重心的逐漸西移，以及深圳市政府的城市規(guī)劃要求，未來寶安將是深圳城市發(fā)展的重點(diǎn) ，寶安中心區(qū)的建設(shè)則是重中之重； 金港華庭商業(yè)部分 市場分析 報告 36 ? 范圍擴(kuò)大后的寶安中心區(qū)在市政配套、規(guī)劃的科學(xué)性和發(fā)展前景等各方面都優(yōu)于原方案，碧海新區(qū)的加入將使寶安中心區(qū)得到更好的發(fā)展； ? 碧海新區(qū)將重點(diǎn)扶 持商貿(mào)、金融、信息服務(wù)、中介咨詢、文化娛樂等行業(yè)的發(fā)展，對片區(qū)商業(yè)發(fā)展及本項目形成利好支持 ； ? 本項目位于寶安新中心區(qū)的邊緣位置，臨一條城市主干道－寶安大道和兩條城市次干道－銀田路、共樂路，交通便利； ? 據(jù)發(fā)展規(guī)劃及“十一五”規(guī)劃中要求，區(qū)域內(nèi)大多數(shù)工廠將面臨置換升級或搬遷，這意味著區(qū)域人口素質(zhì)將明顯提高； ? 區(qū)域內(nèi)已建成、在建或待建商業(yè)項目較多，住宅裙樓商業(yè)普遍存在，未來對本項目形成較強(qiáng)的競爭。 在舊城舊村改造工作中， 將加快中心片區(qū)的老工業(yè)區(qū)改造，采取整體遷走，徹底使原有生產(chǎn)功能轉(zhuǎn)變?yōu)樯藤Q(mào)或居住功能，并提升商圈層 次； 推進(jìn) 80片區(qū)、河西工業(yè)村、鐵崗村、共樂村、三圍村等工業(yè)、人民生活、商業(yè)飲食服務(wù)多功能混雜的區(qū)域進(jìn)行合理置換，成片開發(fā)。 主要通過推動工業(yè)優(yōu)化升 級，促進(jìn)工業(yè)集約化發(fā)展： ? 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)優(yōu)勢行業(yè)，發(fā)展都市工業(yè)； ? 對全街道工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)控； ? 做好 新興工業(yè)園區(qū)的修建及招商工作 。 針對西鄉(xiāng)街道位于寶安中心城區(qū)，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地價逐漸增高，工業(yè)會受到不利影響的現(xiàn)實情況，只能重點(diǎn)發(fā)展占地少、附加值高的都市工業(yè)。依據(jù)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)大多工業(yè)區(qū)將搬遷。共七棟 ， 占園區(qū)總面積的 %， 首層停車位 600 個。原為四層的舊工業(yè)廠房，共 22棟，在保持原建筑 群的情況下，通過外墻的裝飾和市政環(huán)境的規(guī)劃布局，把創(chuàng)意園區(qū)打造成為深圳乃至中國工業(yè)產(chǎn)品設(shè)計原創(chuàng)基地。 坪洲新村自 20xx年開始規(guī)劃，于 20xx年 1 月開工建設(shè)，建成后將有大量的公務(wù)員入駐， 將對 項目所在區(qū)域 的交通、教育、治安、市政配套以及政府政策產(chǎn)生有