龍湖佳苑商業(yè)部分營銷方案-文庫吧資料
2024-10-27 11:11本頁面
【正文】 路，小區(qū)大門附近） 1F 整層 中、西式特色餐飲 2F 整層 棋牌室、桌球、羽毛球、乒乓球館 精品商業(yè)街 投資戶是精品商業(yè)街的第一主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購買的最主要因素，同時商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點。 臨街商業(yè)人流量比較大，且商品消費也是面向大眾化的，主要以大眾化商品為主，消費強(qiáng)調(diào)隨意性和選購性消費理念。因此從提升商業(yè)價值、促進(jìn)項目銷售的角度，應(yīng)首先解決大型超市引進(jìn)和批發(fā)市場開發(fā)的問題。 利用大型超市、批發(fā)市場提升商業(yè)價值： 批發(fā)市場商業(yè)價值雖然不大，但對帶動該區(qū)域人氣效果顯著。 超市建議列入開發(fā)規(guī)劃，同時利用批發(fā)市場和超市形成的人氣和商業(yè)集聚效應(yīng)，不但可以促進(jìn)該項目商業(yè)的銷售，更可提升商業(yè)價值。如開發(fā)二層，建議采用負(fù)半層結(jié)構(gòu)，以小面積鋪位為主，利用批發(fā)市場的人氣，經(jīng)營日用百貨、五金日雜和副食品。 明珠建材市場 案名 明珠建材市場 工地地址 成都路 開發(fā)商 自建 基地面積 5000 平米 規(guī)劃坪數(shù) 外鋪 20—60 平米 平均價格 負(fù)半層 2500 元 /平米 規(guī)劃層數(shù) 負(fù)半層，共三層 內(nèi)鋪 43—56 平米 一層 3000 元 /平米 主力坪數(shù) 43 平米 主力總價 萬 結(jié)構(gòu) 磚混 租金價格 B1： 215 元 /平米/年 銷售率 70% 經(jīng)營類別 建材、日用百貨、餐飲、美容美發(fā) 1F： 260 元 /平米/年 出租率 70% 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 沿街門面房，與武昌路市場相臨，交通便利，城市配套完善 劣勢 地段一般，市場定位混亂，經(jīng)營品種雜亂 萬和商住樓 案名 萬和商住樓 工地 大慶西路 開發(fā) 萬和公司 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 地址 商 基地面積 1410 平米 規(guī)劃坪數(shù) 單層 1410平米 平均價格 自營，只租不售 規(guī)劃層數(shù) 負(fù)半層，共三層 四層 5640平米 主力坪數(shù) 待定 主力總價 不售 結(jié)構(gòu) 框架 租金價格 待定 銷售率 未招商 經(jīng)營類別 服飾、百貨、超市 出租率 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 地段好，規(guī)模大，定位高，交通便利，城市配套完善 劣勢 期房，要求專業(yè)管理，交付后招商有一定難度 鑫匯時代廣場 案名 鑫匯時代廣場 工地地址 南京路 開發(fā)商 眾鑫房產(chǎn)公司 建筑面積 12913平米 規(guī)劃72 平米 平均一層不低于 3000元 /平米 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 規(guī)劃層數(shù) 3F、 B1 坪數(shù) 價格 主力坪數(shù) 72 平米 主力總價 萬 結(jié)構(gòu) 磚混 租金價格 待定 銷售率 未開盤（今年認(rèn)購） 經(jīng)營類別 日用百貨、餐飲、娛樂、休閑 出租率 未租 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 規(guī)模大，新區(qū)黃金口岸，綜合購物概念 劣勢 期房，地段一般，市場定位混亂，樓層過高（ 3F） 二、 商業(yè)規(guī)劃建議 沿街商業(yè)開發(fā) 2 層： 我們持認(rèn)可態(tài)度，但一層的面積區(qū)分應(yīng)考慮在 40— 60 平米，鋪面開間規(guī)劃在 4— 5 米，進(jìn)深 10— 12 米（不含后背車庫進(jìn)深），開間與進(jìn)深的比例應(yīng)控制在 1： 3 以內(nèi)；二層商業(yè)從目標(biāo)主力店考慮，建議采用大開間規(guī)劃，主要針對餐飲、娛樂、休閑等目標(biāo)客戶。服裝類商業(yè)的發(fā)展需要時間和規(guī)模作，來突破制約其發(fā)展的瓶徑。 百貨類、餐飲類商業(yè)發(fā)展看好，服裝類商業(yè)發(fā)展相對滯后 居民生活水平和消費觀念不斷發(fā)展，城市消費理念進(jìn)一步強(qiáng)化，從而促進(jìn)百貨類、餐飲類商業(yè)的發(fā)展，某市餐飲、娛樂和百貨消費將迎來快速發(fā)展的階段。 按某市每年 億的社會消費品 零售總額計算，按 300—— 400 元 /平米 /月的商鋪最低營業(yè)額（低于該營業(yè)額，商戶經(jīng)營趨于微利，商戶將不在經(jīng)營或維持經(jīng)營，商鋪租金大副回落，出現(xiàn)空置現(xiàn)象）計算，某市商業(yè)繁華和相對繁華的區(qū)域可容納 54167—— 72222 平米的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到供需平衡，新的供應(yīng)將導(dǎo)致市場過剩。隨著商業(yè)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)在銷售價格上漲的同時銷售的難度進(jìn)一步加大。雖然受城市化進(jìn)程和 1000噸煉油、 120 噸乙烯工程上馬的利好刺激，商業(yè)發(fā)展必將迎來快速發(fā)展的局面，但受商業(yè)基數(shù)過小、宏觀經(jīng)濟(jì) 對商業(yè)刺激的滯后效應(yīng)影響，預(yù)計未來幾年商業(yè)消費規(guī)模不會出現(xiàn)大幅增長，這種利好表現(xiàn)將在 2020 左右逐步顯現(xiàn)并進(jìn)一步強(qiáng)化。根據(jù)我們對某市主要市場了解，當(dāng)?shù)劁N售的商品主要以日用百貨為主，具有選擇性、目標(biāo)性和休閑性消費特征的商品十分有限。 這種市場現(xiàn)狀在短期內(nèi)將無法改觀，雖然隨著大慶西路北側(cè)萬和商住樓底商營業(yè)，第一家綜合百貨店將因此誕生，但從其 1410 平米 /層，商業(yè)總建筑面積 4200平米的規(guī)模而言，其影響力仍然相對有限，不會從根本上改變某市服裝、娛樂類消費主要依賴周邊城市（主要是奎屯）的現(xiàn)狀。 商業(yè)市場發(fā)展概況 商業(yè)形態(tài)主要以沿街店為主 ，缺乏綜合百貨店 某市商業(yè)市場相對集中，主要集中在以大慶路為中心的區(qū)域，該片區(qū)涵蓋了從服裝、百貨、餐飲、娛樂等幾乎所有的商業(yè)形態(tài)。 2020年某市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目 單位 數(shù)值 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 第一產(chǎn)業(yè) 萬元 600 第二產(chǎn)業(yè) 億元 第三產(chǎn)業(yè) 億元 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 石化工業(yè)總產(chǎn)值 億元 總?cè)丝? 人 63950 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 戶籍人口 人 49261 流動人口 人 14689 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 萬元 4 社會消費品零售總額 億元 存款余額 億元
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