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(最新)龍湖佳苑整和營銷方案(初步方案)-文庫吧資料

2024-10-22 16:57本頁面
  

【正文】 個開發(fā)量和開發(fā)進度。 從商業(yè)價值充分利用的角度考慮,可 沿成都路規(guī)劃 3000 平米左右的負一層,充分利用農(nóng)貿(mào)市場帶來的人氣,引進一知名超市,帶動該區(qū)域商業(yè)價值提升。 農(nóng)貿(mào)市場建議開發(fā)一層 ,主要考慮二層商業(yè)價值不大,從銷售和收益的雙重角度考慮,不適合開發(fā)二層。 項目規(guī)劃設計分析和建議 A、 主要經(jīng)濟技術指標: 規(guī)劃總戶數(shù): 1268 戶 規(guī)劃用地面積(蘭線): 萬平米 建筑用地面積(紅線): 萬平米 [B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站- 1000 多萬全球企業(yè)信息 住宅總建筑面積: 萬平米 建筑密度: % 容積率: 綠化 率: % 停車位 :約 380 個(規(guī)劃住戶的 30%) 商業(yè)規(guī)劃用地面積 萬平米 商業(yè)規(guī)劃容積率: B、物業(yè)配比 多層住宅( ) 小高層住宅( 層) 沿街商業(yè)市場( 2— 層)和農(nóng)貿(mào)市場( 1— 2 層) 寫字樓 社區(qū)配套:幼兒園、球場、停車場、車庫、物業(yè)管理用房 從經(jīng)濟技術指標和物業(yè)配比而言,我們建議作如下調(diào)整: 增加停車位(車庫)數(shù)量, 考慮到該項目定位較高,主力客戶有車(或有買車的意向),因此停車位的數(shù)量應增加到居民戶數(shù)的 50%以上,同時增加車庫數(shù)量,車庫不但可以成為本項目的 優(yōu)勢買點,更成為產(chǎn)品組合(住宅 +車庫)銷售中的有利[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站- 1000 多萬全球企業(yè)信息 策略。 該區(qū)域從生活環(huán)境和城市配套方面十分完善,但在最近幾年,在某市實施城市東移戰(zhàn)略的影響下,城市東區(qū)(新區(qū))獲得快速發(fā)展,該片區(qū)也 在城市規(guī)劃和改造之列,成為老城區(qū)成規(guī)模開發(fā)的大型居住社區(qū)和商業(yè)集聚區(qū)。 項目周邊環(huán)境分析 1 公里范圍內(nèi)涵蓋武昌路市場、東湖公園、民生超市、準南市場、郵局、電信、移動、醫(yī)院、學校、客運站等生活設施一應俱全; [B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站- 1000 多萬全球企業(yè)信息 購物有武昌路市場、民生超市、準南市場、明珠建材市場、農(nóng)貿(mào)市場等; 教育配套有 3 小、 2 中、 1 中等; 休閑配套有:東湖公園、商業(yè)步行街等; 區(qū)域背景和發(fā)展趨勢 該區(qū)域處于老城區(qū),是某市傳統(tǒng)的居住區(qū)。 該地塊東西長約 600 米,南北寬約 260 米,南高北低,落差 米;西高東低,落差 米。南面有某市最大的農(nóng)貿(mào)市場和商業(yè)步行街 —— 武昌路市場,購物方便;北面與東湖公園相連,是休閑娛樂的好去處;向南 500 米,是某市最繁華的大街 —— 大慶路,商業(yè)和各種公共服務機構一應俱全。安慶路直通建成小區(qū)的南大門。 某市市政工程公司 某市市政工程公司,該公司 2020 年開發(fā)量預計在 10萬平米,該項目位于青島路東側北與眾鑫房產(chǎn)開發(fā)地塊相連。 美林房地產(chǎn)開發(fā)公司 克拉瑪依注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司,在某市開發(fā)的第一個項目。該公司 2020 年開發(fā)量預計在 15 萬平米( 1158 套),該項目位于青島 路東側與大慶東路交會處,屬于城市規(guī)劃新區(qū),具有良好的發(fā)展前景。 某市商業(yè)過剩的前兆已經(jīng)顯現(xiàn),受投資滯后于經(jīng)營 影響,雖然購買商鋪的投資戶依然信心十足,商鋪的售價也繼續(xù)上揚,但商業(yè)經(jīng)營戶營業(yè)額和利潤下降卻也成為不爭的事實,部分商戶開始轉租商鋪,商鋪開始出現(xiàn)空置現(xiàn)象,一旦部分新開發(fā)商鋪今年交付使用后,出現(xiàn)租賃困難,隨之而來的投資信心動搖將再所難免,而商鋪投資消費屬于信心消費,一旦投資信心喪失,未來的銷售量將大副收縮,等待市場的回暖將是一個長期的過程。按某市 7 萬人口計算,繁華和相對繁華區(qū)域可容納的商業(yè) 面積在 7 萬平米左右(按 1 平米 /人的最大保有量[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站- 1000 多萬全球企業(yè)信息 計算),而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個數(shù)值,因此商業(yè)消費趨于飽和,市場可挖掘的潛力十分有限。 商業(yè)需求趨于飽和,市場 過剩已成必然 某市最近兩年商業(yè)的銷售面積在 — 萬平米 /年。 住宅開發(fā)出現(xiàn)過剩,市場競爭壓力增大 眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司、美林房地產(chǎn)開發(fā)公司、某市市政工程公司、克拉瑪依友邦房產(chǎn)公司 2020 年的開發(fā)總量預計在 45 萬平米左右, 受住宅過度開發(fā)影響, 預計 2020 年某市將出現(xiàn)住宅開發(fā)過剩的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象在下半年將會顯現(xiàn),必將影響某市未來住宅和開發(fā)和銷售。 2020— 2020 年的預計需求量在 25— 30 萬平米。 2020 年的預計需求量在 20— 25 萬平米。 如果按年份計算: 2020 年的預計需求量在 17— 20 萬平米。但隨著消費高峰過去,預計某市每年的住宅消費量應穩(wěn)定在 13— 15 萬平米。 開發(fā)規(guī)模有限,無法滿足高峰期間的消費需求 某市恩格爾系數(shù)為 %,人均可支配收入 12020 元,從以上數(shù)據(jù)可以看出,某市居民的消 費從經(jīng)濟能力上而言,已經(jīng)進入房產(chǎn)、汽車等耐用消費品的消費階段,因此新增購房戶占總戶數(shù)的比例將會高于全疆其它城市,按某市 63950 人,平均 人 /戶計算,某市家庭的數(shù)量在 25000 戶左右,在消費高峰期按每年 8— 10%的新增購房戶計算(一般城市為 5— 6%),某市每年需要消費 2020— 2500 套住宅,最低也要消費 750— 900 套住宅(按一般城市為 5— 6%計算)。導致房屋交付后出現(xiàn)裂縫、戶型設計不合理、小區(qū)規(guī)劃缺乏人性化和私密性,物業(yè)服務落后等諸多問題,從而使消費者信心受挫。 當然,這種激情的背后也潛伏著大量的隱憂,受激情消費的影響,消費者在購買時缺乏應有的理性。隨著該區(qū) 域開發(fā)規(guī)模的進一步擴大,城市東區(qū)已經(jīng)形成商業(yè)、公共服務、市政配套齊全的新區(qū),城市東移和東部中心的雛形已經(jīng)形成。尤其是這幾年,城市東移戰(zhàn)略的實施和住房商品化,某市房地產(chǎn)開發(fā)獲得迅猛發(fā)展,住房消費的激情也瞬間點燃,形成一派供不應求的熱銷場面。在城市規(guī)劃中明確了城區(qū)向東、向北發(fā)展的方向,并分步實施城市重心東移,逐步拉開了生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)的距離,扭轉了幾十年來家門挨著廠門的礦區(qū)模式。 城市環(huán)保,全年 2 級天數(shù)達到 90%以上,轄區(qū)地表水質(zhì)量達到國家標準,全區(qū)基本實現(xiàn)集中供熱。公共綠化面積 ,公園兩座,面積 公頃。排水管道 151 公里,污水年排放能力 968 萬立方米,污水處理 廠 3 座、污水處理能力 萬立方米 /日,污水處理率 %,污水再生利用率 %。 城市供熱能力,蒸汽 1485 噸 /小時、熱水 148 兆瓦;供熱總量 54 萬吉焦、熱水 115 完吉焦,集中供熱面積 萬平米,其中住宅供熱面積 平米。 城市供水生產(chǎn)能力 立方米 /天,年供水總量 2846 萬立方米,其中生產(chǎn)用水 2292 立方米、公共服務用水 325 萬立方米、居民用水 164 萬立方米,用水戶數(shù) 17832 戶,人均日用水量 升,城市供水普及率 100%。其中,居住用地 平方公里,公共設施用地 平方[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站- 1000 多萬全球企業(yè)信息 公里,工業(yè)用 地 平方公里,倉儲用地 平方公里,對外交通用地 平方公里,道路、廣場用地 平方公里,市政公共設施用地 平方公里,綠地 平方公里。 目前,全區(qū)總人口 63950 人,其中城市戶籍人口 45851 人,占總人口的 %,另有寄住人口 3410 人,流動人口 14689人。這一切都標志著某市告別礦區(qū)進入城市發(fā)展的新階段。 城市布局和功能特征 某市是典型的石化工業(yè)城市,城市功能布局也呈現(xiàn)企業(yè)型城市獨有的特征,雖然隨著這幾年的發(fā)展和新的規(guī)劃,對城市功能有了更完善、系統(tǒng)和人性化的布局,但總體仍呈以下特征: 城市中心區(qū)是傳統(tǒng)的生活區(qū),主要包括第一至第五生活區(qū),并形成以大慶路為中心的城市東西主干線和商業(yè)集中區(qū); 城市西區(qū)是煉油廠,受污染影響,西區(qū)不在規(guī)劃與市民相關的居住、商業(yè)、服務等功能,同時工業(yè)生產(chǎn)加工也將進一步向[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站- 1000 多萬全球企業(yè)信息 西北轉移; 北區(qū)是某市乙烯廠,也是未來 1000 噸煉油、 120 萬噸乙烯工程擴建的廠區(qū),該區(qū)域作為某市未來的工業(yè)用地,并進一步規(guī)劃至 312 國道旁; 東區(qū)是未來某市主要的生活區(qū),隨著該區(qū)域大量居住社區(qū)落成并投入使用,該片區(qū)生活環(huán)境和配套設施也在進一步改善,以東區(qū)南京路為核心的商業(yè)、公共服務業(yè)等生活配套產(chǎn)業(yè) 也迅速發(fā)展起來,該區(qū)域已經(jīng)成為某市未來城市發(fā)展新的中心和重心; 二、 房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 某市作為真正意義上的城市建設,起步于上世紀九十年代初,隨著乙烯工程上馬投產(chǎn),石化和政府機關重心東移。截止 2020 年已開發(fā)住宅和商業(yè)用房 1100 多套,累計 萬平米,年創(chuàng)產(chǎn)值 萬元。 旅游和賓館住宿業(yè) 14家,從業(yè)人員 188 人。其中工業(yè)品和商貿(mào)批發(fā)零售 80 家、食品加工和餐 飲經(jīng)營 28家,從業(yè)人員 2020 多人。 城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)構成 據(jù)統(tǒng)計,某市城市經(jīng)濟板塊由以下主要產(chǎn)業(yè)構成。這種擴張必然帶來人口增加、經(jīng)濟規(guī)模擴張、城市規(guī)模和建設的進一步發(fā)展,并進一步帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而這種戰(zhàn)略性地位受國際局勢動蕩和油價居高不下的影響,石化工業(yè)更被國家列為緊迫的能源安全戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。圍繞石化產(chǎn)業(yè)服務和自身有限度的發(fā)展,都使第三產(chǎn)業(yè)很難獲得象其 他綜合型城市一樣的發(fā)展。在這里,城市經(jīng)濟基本是石化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟,城市居民基本由石化企業(yè)和附屬企業(yè)的職工家屬構成,企業(yè)實際上就是某市一個完整[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站- 1000
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