【正文】 個(gè)開(kāi)發(fā)量和開(kāi)發(fā)進(jìn)度。 從商業(yè)價(jià)值充分利用的角度考慮，可 沿成都路規(guī)劃 3000 平米左右的負(fù)一層，充分利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)帶來(lái)的人氣，引進(jìn)一知名超市，帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建議開(kāi)發(fā)一層 ，主要考慮二層商業(yè)價(jià)值不大，從銷售和收益的雙重角度考慮，不適合開(kāi)發(fā)二層。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析和建議 A、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 規(guī)劃總戶數(shù)： 1268 戶 規(guī)劃用地面積（蘭線）： 萬(wàn)平米 建筑用地面積（紅線）： 萬(wàn)平米 [B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 住宅總建筑面積： 萬(wàn)平米 建筑密度： % 容積率： 綠化 率： % 停車位 :約 380 個(gè)（規(guī)劃住戶的 30%） 商業(yè)規(guī)劃用地面積 萬(wàn)平米 商業(yè)規(guī)劃容積率： B、物業(yè)配比 多層住宅（ ） 小高層住宅（ 層） 沿街商業(yè)市場(chǎng)（ 2— 層）和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（ 1— 2 層） 寫字樓 社區(qū)配套：幼兒園、球場(chǎng)、停車場(chǎng)、車庫(kù)、物業(yè)管理用房 從經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和物業(yè)配比而言，我們建議作如下調(diào)整： 增加停車位（車庫(kù)）數(shù)量， 考慮到該項(xiàng)目定位較高，主力客戶有車（或有買車的意向），因此停車位的數(shù)量應(yīng)增加到居民戶數(shù)的 50%以上，同時(shí)增加車庫(kù)數(shù)量，車庫(kù)不但可以成為本項(xiàng)目的 優(yōu)勢(shì)買點(diǎn)，更成為產(chǎn)品組合（住宅 +車庫(kù)）銷售中的有利[B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 策略。 該區(qū)域從生活環(huán)境和城市配套方面十分完善，但在最近幾年，在某市實(shí)施城市東移戰(zhàn)略的影響下，城市東區(qū)（新區(qū)）獲得快速發(fā)展，該片區(qū)也 在城市規(guī)劃和改造之列，成為老城區(qū)成規(guī)模開(kāi)發(fā)的大型居住社區(qū)和商業(yè)集聚區(qū)。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 1 公里范圍內(nèi)涵蓋武昌路市場(chǎng)、東湖公園、民生超市、準(zhǔn)南市場(chǎng)、郵局、電信、移動(dòng)、醫(yī)院、學(xué)校、客運(yùn)站等生活設(shè)施一應(yīng)俱全； [B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 購(gòu)物有武昌路市場(chǎng)、民生超市、準(zhǔn)南市場(chǎng)、明珠建材市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等； 教育配套有 3 小、 2 中、 1 中等； 休閑配套有：東湖公園、商業(yè)步行街等； 區(qū)域背景和發(fā)展趨勢(shì) 該區(qū)域處于老城區(qū)，是某市傳統(tǒng)的居住區(qū)。 該地塊東西長(zhǎng)約 600 米，南北寬約 260 米，南高北低，落差 米；西高東低，落差 米。南面有某市最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和商業(yè)步行街 —— 武昌路市場(chǎng)，購(gòu)物方便；北面與東湖公園相連，是休閑娛樂(lè)的好去處；向南 500 米，是某市最繁華的大街 —— 大慶路，商業(yè)和各種公共服務(wù)機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。安慶路直通建成小區(qū)的南大門。 某市市政工程公司 某市市政工程公司，該公司 2020 年開(kāi)發(fā)量預(yù)計(jì)在 10萬(wàn)平米，該項(xiàng)目位于青島路東側(cè)北與眾鑫房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊相連。 美林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 克拉瑪依注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在某市開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。該公司 2020 年開(kāi)發(fā)量預(yù)計(jì)在 15 萬(wàn)平米（ 1158 套），該項(xiàng)目位于青島 路東側(cè)與大慶東路交會(huì)處，屬于城市規(guī)劃新區(qū)，具有良好的發(fā)展前景。 某市商業(yè)過(guò)剩的前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，受投資滯后于經(jīng)營(yíng) 影響，雖然購(gòu)買商鋪的投資戶依然信心十足，商鋪的售價(jià)也繼續(xù)上揚(yáng)，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)下降卻也成為不爭(zhēng)的事實(shí)，部分商戶開(kāi)始轉(zhuǎn)租商鋪，商鋪開(kāi)始出現(xiàn)空置現(xiàn)象，一旦部分新開(kāi)發(fā)商鋪今年交付使用后，出現(xiàn)租賃困難，隨之而來(lái)的投資信心動(dòng)搖將再所難免，而商鋪投資消費(fèi)屬于信心消費(fèi)，一旦投資信心喪失，未來(lái)的銷售量將大副收縮，等待市場(chǎng)的回暖將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。按某市 7 萬(wàn)人口計(jì)算，繁華和相對(duì)繁華區(qū)域可容納的商業(yè) 面積在 7 萬(wàn)平米左右（按 1 平米 /人的最大保有量[B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 計(jì)算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個(gè)數(shù)值，因此商業(yè)消費(fèi)趨于飽和，市場(chǎng)可挖掘的潛力十分有限。 商業(yè)需求趨于飽和，市場(chǎng) 過(guò)剩已成必然 某市最近兩年商業(yè)的銷售面積在 — 萬(wàn)平米 /年。 住宅開(kāi)發(fā)出現(xiàn)過(guò)剩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大 眾鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、美林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、某市市政工程公司、克拉瑪依友邦房產(chǎn)公司 2020 年的開(kāi)發(fā)總量預(yù)計(jì)在 45 萬(wàn)平米左右， 受住宅過(guò)度開(kāi)發(fā)影響， 預(yù)計(jì) 2020 年某市將出現(xiàn)住宅開(kāi)發(fā)過(guò)剩的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象在下半年將會(huì)顯現(xiàn)，必將影響某市未來(lái)住宅和開(kāi)發(fā)和銷售。 2020— 2020 年的預(yù)計(jì)需求量在 25— 30 萬(wàn)平米。 2020 年的預(yù)計(jì)需求量在 20— 25 萬(wàn)平米。 如果按年份計(jì)算： 2020 年的預(yù)計(jì)需求量在 17— 20 萬(wàn)平米。但隨著消費(fèi)高峰過(guò)去，預(yù)計(jì)某市每年的住宅消費(fèi)量應(yīng)穩(wěn)定在 13— 15 萬(wàn)平米。 開(kāi)發(fā)規(guī)模有限，無(wú)法滿足高峰期間的消費(fèi)需求 某市恩格爾系數(shù)為 %，人均可支配收入 12020 元，從以上數(shù)據(jù)可以看出，某市居民的消 費(fèi)從經(jīng)濟(jì)能力上而言，已經(jīng)進(jìn)入房產(chǎn)、汽車等耐用消費(fèi)品的消費(fèi)階段，因此新增購(gòu)房戶占總戶數(shù)的比例將會(huì)高于全疆其它城市，按某市 63950 人，平均 人 /戶計(jì)算，某市家庭的數(shù)量在 25000 戶左右，在消費(fèi)高峰期按每年 8— 10%的新增購(gòu)房戶計(jì)算（一般城市為 5— 6%），某市每年需要消費(fèi) 2020— 2500 套住宅，最低也要消費(fèi) 750— 900 套住宅（按一般城市為 5— 6%計(jì)算）。導(dǎo)致房屋交付后出現(xiàn)裂縫、戶型設(shè)計(jì)不合理、小區(qū)規(guī)劃缺乏人性化和私密性，物業(yè)服務(wù)落后等諸多問(wèn)題，從而使消費(fèi)者信心受挫。 當(dāng)然，這種激情的背后也潛伏著大量的隱憂，受激情消費(fèi)的影響，消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)缺乏應(yīng)有的理性。隨著該區(qū) 域開(kāi)發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，城市東區(qū)已經(jīng)形成商業(yè)、公共服務(wù)、市政配套齊全的新區(qū)，城市東移和東部中心的雛形已經(jīng)形成。尤其是這幾年，城市東移戰(zhàn)略的實(shí)施和住房商品化，某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得迅猛發(fā)展，住房消費(fèi)的激情也瞬間點(diǎn)燃，形成一派供不應(yīng)求的熱銷場(chǎng)面。在城市規(guī)劃中明確了城區(qū)向東、向北發(fā)展的方向，并分步實(shí)施城市重心東移，逐步拉開(kāi)了生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)的距離，扭轉(zhuǎn)了幾十年來(lái)家門挨著廠門的礦區(qū)模式。 城市環(huán)保，全年 2 級(jí)天數(shù)達(dá)到 90%以上，轄區(qū)地表水質(zhì)量達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，全區(qū)基本實(shí)現(xiàn)集中供熱。公共綠化面積 ，公園兩座，面積 公頃。排水管道 151 公里，污水年排放能力 968 萬(wàn)立方米，污水處理 廠 3 座、污水處理能力 萬(wàn)立方米 /日，污水處理率 %，污水再生利用率 %。 城市供熱能力，蒸汽 1485 噸 /小時(shí)、熱水 148 兆瓦；供熱總量 54 萬(wàn)吉焦、熱水 115 完吉焦，集中供熱面積 萬(wàn)平米，其中住宅供熱面積 平米。 城市供水生產(chǎn)能力 立方米 /天，年供水總量 2846 萬(wàn)立方米，其中生產(chǎn)用水 2292 立方米、公共服務(wù)用水 325 萬(wàn)立方米、居民用水 164 萬(wàn)立方米，用水戶數(shù) 17832 戶，人均日用水量 升，城市供水普及率 100%。其中，居住用地 平方公里，公共設(shè)施用地 平方[B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 公里，工業(yè)用 地 平方公里，倉(cāng)儲(chǔ)用地 平方公里，對(duì)外交通用地 平方公里，道路、廣場(chǎng)用地 平方公里，市政公共設(shè)施用地 平方公里，綠地 平方公里。 目前，全區(qū)總?cè)丝?63950 人，其中城市戶籍人口 45851 人，占總?cè)丝诘?%，另有寄住人口 3410 人，流動(dòng)人口 14689人。這一切都標(biāo)志著某市告別礦區(qū)進(jìn)入城市發(fā)展的新階段。 城市布局和功能特征 某市是典型的石化工業(yè)城市，城市功能布局也呈現(xiàn)企業(yè)型城市獨(dú)有的特征，雖然隨著這幾年的發(fā)展和新的規(guī)劃，對(duì)城市功能有了更完善、系統(tǒng)和人性化的布局，但總體仍呈以下特征： 城市中心區(qū)是傳統(tǒng)的生活區(qū)，主要包括第一至第五生活區(qū)，并形成以大慶路為中心的城市東西主干線和商業(yè)集中區(qū)； 城市西區(qū)是煉油廠，受污染影響，西區(qū)不在規(guī)劃與市民相關(guān)的居住、商業(yè)、服務(wù)等功能，同時(shí)工業(yè)生產(chǎn)加工也將進(jìn)一步向[B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 西北轉(zhuǎn)移； 北區(qū)是某市乙烯廠，也是未來(lái) 1000 噸煉油、 120 萬(wàn)噸乙烯工程擴(kuò)建的廠區(qū)，該區(qū)域作為某市未來(lái)的工業(yè)用地，并進(jìn)一步規(guī)劃至 312 國(guó)道旁； 東區(qū)是未來(lái)某市主要的生活區(qū)，隨著該區(qū)域大量居住社區(qū)落成并投入使用，該片區(qū)生活環(huán)境和配套設(shè)施也在進(jìn)一步改善，以東區(qū)南京路為核心的商業(yè)、公共服務(wù)業(yè)等生活配套產(chǎn)業(yè) 也迅速發(fā)展起來(lái)，該區(qū)域已經(jīng)成為某市未來(lái)城市發(fā)展新的中心和重心； 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 某市作為真正意義上的城市建設(shè)，起步于上世紀(jì)九十年代初，隨著乙烯工程上馬投產(chǎn)，石化和政府機(jī)關(guān)重心東移。截止 2020 年已開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)用房 1100 多套，累計(jì) 萬(wàn)平米，年創(chuàng)產(chǎn)值 萬(wàn)元。 旅游和賓館住宿業(yè) 14家，從業(yè)人員 188 人。其中工業(yè)品和商貿(mào)批發(fā)零售 80 家、食品加工和餐 飲經(jīng)營(yíng) 28家，從業(yè)人員 2020 多人。 城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 據(jù)統(tǒng)計(jì)，某市城市經(jīng)濟(jì)板塊由以下主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。這種擴(kuò)張必然帶來(lái)人口增加、經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張、城市規(guī)模和建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，并進(jìn)一步帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而這種戰(zhàn)略性地位受國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩和油價(jià)居高不下的影響，石化工業(yè)更被國(guó)家列為緊迫的能源安全戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。圍繞石化產(chǎn)業(yè)服務(wù)和自身有限度的發(fā)展，都使第三產(chǎn)業(yè)很難獲得象其 他綜合型城市一樣的發(fā)展。在這里，城市經(jīng)濟(jì)基本是石化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，城市居民基本由石化企業(yè)和附屬企業(yè)的職工家屬構(gòu)成，企業(yè)實(shí)際上就是某市一個(gè)完整[B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000