【正文】 個開發(fā)量和開發(fā)進度。 從商業(yè)價值充分利用的角度考慮，可 沿成都路規(guī)劃 3000 平米左右的負一層，充分利用農(nóng)貿(mào)市場帶來的人氣，引進一知名超市，帶動該區(qū)域商業(yè)價值提升。 農(nóng)貿(mào)市場建議開發(fā)一層 ，主要考慮二層商業(yè)價值不大，從銷售和收益的雙重角度考慮，不適合開發(fā)二層。 項目規(guī)劃設計分析和建議 A、 主要經(jīng)濟技術指標： 規(guī)劃總戶數(shù)： 1268 戶 規(guī)劃用地面積（蘭線）： 萬平米 建筑用地面積（紅線）： 萬平米 [B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 住宅總建筑面積： 萬平米 建筑密度： % 容積率： 綠化 率： % 停車位 :約 380 個（規(guī)劃住戶的 30%） 商業(yè)規(guī)劃用地面積 萬平米 商業(yè)規(guī)劃容積率： B、物業(yè)配比 多層住宅（ ） 小高層住宅（ 層） 沿街商業(yè)市場（ 2— 層）和農(nóng)貿(mào)市場（ 1— 2 層） 寫字樓 社區(qū)配套：幼兒園、球場、停車場、車庫、物業(yè)管理用房 從經(jīng)濟技術指標和物業(yè)配比而言，我們建議作如下調(diào)整： 增加停車位（車庫）數(shù)量， 考慮到該項目定位較高，主力客戶有車（或有買車的意向），因此停車位的數(shù)量應增加到居民戶數(shù)的 50%以上，同時增加車庫數(shù)量，車庫不但可以成為本項目的 優(yōu)勢買點，更成為產(chǎn)品組合（住宅 +車庫）銷售中的有利[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 策略。 該區(qū)域從生活環(huán)境和城市配套方面十分完善，但在最近幾年，在某市實施城市東移戰(zhàn)略的影響下，城市東區(qū)（新區(qū)）獲得快速發(fā)展，該片區(qū)也 在城市規(guī)劃和改造之列，成為老城區(qū)成規(guī)模開發(fā)的大型居住社區(qū)和商業(yè)集聚區(qū)。 項目周邊環(huán)境分析 1 公里范圍內(nèi)涵蓋武昌路市場、東湖公園、民生超市、準南市場、郵局、電信、移動、醫(yī)院、學校、客運站等生活設施一應俱全； [B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 購物有武昌路市場、民生超市、準南市場、明珠建材市場、農(nóng)貿(mào)市場等； 教育配套有 3 小、 2 中、 1 中等； 休閑配套有：東湖公園、商業(yè)步行街等； 區(qū)域背景和發(fā)展趨勢 該區(qū)域處于老城區(qū)，是某市傳統(tǒng)的居住區(qū)。 該地塊東西長約 600 米，南北寬約 260 米，南高北低，落差 米；西高東低，落差 米。南面有某市最大的農(nóng)貿(mào)市場和商業(yè)步行街 —— 武昌路市場，購物方便；北面與東湖公園相連，是休閑娛樂的好去處；向南 500 米，是某市最繁華的大街 —— 大慶路，商業(yè)和各種公共服務機構一應俱全。安慶路直通建成小區(qū)的南大門。 某市市政工程公司 某市市政工程公司，該公司 2020 年開發(fā)量預計在 10萬平米，該項目位于青島路東側(cè)北與眾鑫房產(chǎn)開發(fā)地塊相連。 美林房地產(chǎn)開發(fā)公司 克拉瑪依注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在某市開發(fā)的第一個項目。該公司 2020 年開發(fā)量預計在 15 萬平米（ 1158 套），該項目位于青島 路東側(cè)與大慶東路交會處，屬于城市規(guī)劃新區(qū)，具有良好的發(fā)展前景。 某市商業(yè)過剩的前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，受投資滯后于經(jīng)營 影響，雖然購買商鋪的投資戶依然信心十足，商鋪的售價也繼續(xù)上揚，但商業(yè)經(jīng)營戶營業(yè)額和利潤下降卻也成為不爭的事實，部分商戶開始轉(zhuǎn)租商鋪，商鋪開始出現(xiàn)空置現(xiàn)象，一旦部分新開發(fā)商鋪今年交付使用后，出現(xiàn)租賃困難，隨之而來的投資信心動搖將再所難免，而商鋪投資消費屬于信心消費，一旦投資信心喪失，未來的銷售量將大副收縮，等待市場的回暖將是一個長期的過程。按某市 7 萬人口計算，繁華和相對繁華區(qū)域可容納的商業(yè) 面積在 7 萬平米左右（按 1 平米 /人的最大保有量[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 計算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個數(shù)值，因此商業(yè)消費趨于飽和，市場可挖掘的潛力十分有限。 商業(yè)需求趨于飽和，市場 過剩已成必然 某市最近兩年商業(yè)的銷售面積在 — 萬平米 /年。 住宅開發(fā)出現(xiàn)過剩，市場競爭壓力增大 眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司、美林房地產(chǎn)開發(fā)公司、某市市政工程公司、克拉瑪依友邦房產(chǎn)公司 2020 年的開發(fā)總量預計在 45 萬平米左右， 受住宅過度開發(fā)影響， 預計 2020 年某市將出現(xiàn)住宅開發(fā)過剩的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象在下半年將會顯現(xiàn)，必將影響某市未來住宅和開發(fā)和銷售。 2020— 2020 年的預計需求量在 25— 30 萬平米。 2020 年的預計需求量在 20— 25 萬平米。 如果按年份計算： 2020 年的預計需求量在 17— 20 萬平米。但隨著消費高峰過去，預計某市每年的住宅消費量應穩(wěn)定在 13— 15 萬平米。 開發(fā)規(guī)模有限，無法滿足高峰期間的消費需求 某市恩格爾系數(shù)為 %，人均可支配收入 12020 元，從以上數(shù)據(jù)可以看出，某市居民的消 費從經(jīng)濟能力上而言，已經(jīng)進入房產(chǎn)、汽車等耐用消費品的消費階段，因此新增購房戶占總戶數(shù)的比例將會高于全疆其它城市，按某市 63950 人，平均 人 /戶計算，某市家庭的數(shù)量在 25000 戶左右，在消費高峰期按每年 8— 10%的新增購房戶計算（一般城市為 5— 6%），某市每年需要消費 2020— 2500 套住宅，最低也要消費 750— 900 套住宅（按一般城市為 5— 6%計算）。導致房屋交付后出現(xiàn)裂縫、戶型設計不合理、小區(qū)規(guī)劃缺乏人性化和私密性，物業(yè)服務落后等諸多問題，從而使消費者信心受挫。 當然，這種激情的背后也潛伏著大量的隱憂，受激情消費的影響，消費者在購買時缺乏應有的理性。隨著該區(qū) 域開發(fā)規(guī)模的進一步擴大，城市東區(qū)已經(jīng)形成商業(yè)、公共服務、市政配套齊全的新區(qū)，城市東移和東部中心的雛形已經(jīng)形成。尤其是這幾年，城市東移戰(zhàn)略的實施和住房商品化，某市房地產(chǎn)開發(fā)獲得迅猛發(fā)展，住房消費的激情也瞬間點燃，形成一派供不應求的熱銷場面。在城市規(guī)劃中明確了城區(qū)向東、向北發(fā)展的方向，并分步實施城市重心東移，逐步拉開了生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)的距離，扭轉(zhuǎn)了幾十年來家門挨著廠門的礦區(qū)模式。 城市環(huán)保，全年 2 級天數(shù)達到 90%以上，轄區(qū)地表水質(zhì)量達到國家標準，全區(qū)基本實現(xiàn)集中供熱。公共綠化面積 ，公園兩座，面積 公頃。排水管道 151 公里，污水年排放能力 968 萬立方米，污水處理 廠 3 座、污水處理能力 萬立方米 /日，污水處理率 %，污水再生利用率 %。 城市供熱能力，蒸汽 1485 噸 /小時、熱水 148 兆瓦；供熱總量 54 萬吉焦、熱水 115 完吉焦，集中供熱面積 萬平米，其中住宅供熱面積 平米。 城市供水生產(chǎn)能力 立方米 /天，年供水總量 2846 萬立方米，其中生產(chǎn)用水 2292 立方米、公共服務用水 325 萬立方米、居民用水 164 萬立方米，用水戶數(shù) 17832 戶，人均日用水量 升，城市供水普及率 100%。其中，居住用地 平方公里，公共設施用地 平方[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 公里，工業(yè)用 地 平方公里，倉儲用地 平方公里，對外交通用地 平方公里，道路、廣場用地 平方公里，市政公共設施用地 平方公里，綠地 平方公里。 目前，全區(qū)總?cè)丝?63950 人，其中城市戶籍人口 45851 人，占總?cè)丝诘?%，另有寄住人口 3410 人，流動人口 14689人。這一切都標志著某市告別礦區(qū)進入城市發(fā)展的新階段。 城市布局和功能特征 某市是典型的石化工業(yè)城市，城市功能布局也呈現(xiàn)企業(yè)型城市獨有的特征，雖然隨著這幾年的發(fā)展和新的規(guī)劃，對城市功能有了更完善、系統(tǒng)和人性化的布局，但總體仍呈以下特征： 城市中心區(qū)是傳統(tǒng)的生活區(qū)，主要包括第一至第五生活區(qū)，并形成以大慶路為中心的城市東西主干線和商業(yè)集中區(qū)； 城市西區(qū)是煉油廠，受污染影響，西區(qū)不在規(guī)劃與市民相關的居住、商業(yè)、服務等功能，同時工業(yè)生產(chǎn)加工也將進一步向[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 西北轉(zhuǎn)移； 北區(qū)是某市乙烯廠，也是未來 1000 噸煉油、 120 萬噸乙烯工程擴建的廠區(qū)，該區(qū)域作為某市未來的工業(yè)用地，并進一步規(guī)劃至 312 國道旁； 東區(qū)是未來某市主要的生活區(qū)，隨著該區(qū)域大量居住社區(qū)落成并投入使用，該片區(qū)生活環(huán)境和配套設施也在進一步改善，以東區(qū)南京路為核心的商業(yè)、公共服務業(yè)等生活配套產(chǎn)業(yè) 也迅速發(fā)展起來，該區(qū)域已經(jīng)成為某市未來城市發(fā)展新的中心和重心； 二、 房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 某市作為真正意義上的城市建設，起步于上世紀九十年代初，隨著乙烯工程上馬投產(chǎn)，石化和政府機關重心東移。截止 2020 年已開發(fā)住宅和商業(yè)用房 1100 多套，累計 萬平米，年創(chuàng)產(chǎn)值 萬元。 旅游和賓館住宿業(yè) 14家，從業(yè)人員 188 人。其中工業(yè)品和商貿(mào)批發(fā)零售 80 家、食品加工和餐 飲經(jīng)營 28家，從業(yè)人員 2020 多人。 城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)構成 據(jù)統(tǒng)計，某市城市經(jīng)濟板塊由以下主要產(chǎn)業(yè)構成。這種擴張必然帶來人口增加、經(jīng)濟規(guī)模擴張、城市規(guī)模和建設的進一步發(fā)展，并進一步帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而這種戰(zhàn)略性地位受國際局勢動蕩和油價居高不下的影響，石化工業(yè)更被國家列為緊迫的能源安全戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。圍繞石化產(chǎn)業(yè)服務和自身有限度的發(fā)展，都使第三產(chǎn)業(yè)很難獲得象其 他綜合型城市一樣的發(fā)展。在這里，城市經(jīng)濟基本是石化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，城市居民基本由石化企業(yè)和附屬企業(yè)的職工家屬構成，企業(yè)實際上就是某市一個完整[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000