【正文】 次 規(guī)格：整版 Ⅱ、隨報夾遞 媒體：《平頂山晚報》、《平頂山廣播電視報》 數(shù)量：根據(jù)報紙發(fā)行數(shù)量 內(nèi)容：大 8 開的項目宣傳頁 Ⅲ、戶外廣告 媒體：大型戶外廣告牌 數(shù)量： 1— 2 個 標題：《換代 住宅、更懂生活》 內(nèi)容提示：以項目外部資源配套和項目內(nèi)部資源優(yōu)勢，全面系統(tǒng)突出項目優(yōu)勢高度概括。 媒體：《平頂山晚報》、《平頂山廣播電視報》各一次 規(guī)格：半版 第二期： 標題：《別了！樹脂廠》 內(nèi)容提示：以樹脂廠搬 遷的信息（政府文件）和曾經(jīng)的業(yè)績?yōu)閮?nèi)容，引出走后樹脂廠繼承者建工春天，突出項目主要賣點和內(nèi)部認購活動。 ②市場推廣思路 針對項目市場推廣存在的兩個問題，建議該項目的市場推廣分兩定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 個階段進行，第一階段：以樹脂廠為主線突出項目的位置、形象，在市場形成一定的知名度；第二階段：以換房為主線全面宣傳項目的外部資源、內(nèi)部資源優(yōu)勢。 至于如何從感情和心理上吸引和打動購房消費者，使他們從心理上和感情接受該項目，同時有能很好的突出項目的優(yōu)勢。如果采用回避方式推廣，而客戶到現(xiàn)場后可能會造成更大負面影響。 六、項目市場推廣策略 項目整體推廣思路 ①推廣思路分析 在進行該項目市場推廣要重點把握兩個問題：一、樹脂廠這一大項目壁壘如何解決；二、如何從感情和心理上吸引和打動購房消費者，使他們從心理上和感情接受該項目，同時有能很好的突出項目的優(yōu)勢。 ② 房展會（根據(jù)具體情況出臺詳細的操作方案） ⑷尾盤期 ①越早優(yōu)惠越多促銷月活動 Ⅰ、活動優(yōu)勢分析 此次優(yōu)惠活動的推出主要是針對剩余房源比較難銷采取的措施，推出此項活動有三個方面優(yōu)勢：一、回避一般降價銷售的弊端；二、增加客戶的緊迫感，促使猶豫不定的客戶盡快成交；三、緩解所剩房源劣勢。 Ⅱ、活動運做辦法（以后出臺詳細實施方案細則） 針對一些客戶采取銀行貸款的付款方式實施該方案。 ⑶公開熱銷期 ① 首付款分期付活動（按揭付款） 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 Ⅰ、活動優(yōu)勢分析 此項活動的推出有三個方面的優(yōu)勢：一、降低購房門檻，能吸引更多的消費者購房；二、使一些在今后 1— 3 年的購房客戶提前購房，起到促進目標客戶提前消費的目的；三、有效回避區(qū)域樓盤的在價格方面的競爭。 ②集中選房活動 Ⅰ、集中選房優(yōu)勢分析 推出集中選房活動有三個優(yōu)勢：一、與前期的買房號形成呼應；二、營造案場銷售氛圍、形成搶購局面；三、減少客戶挑選余地、促使盡快成交、降低退房率。春天產(chǎn)品說明會，能夠在銷售現(xiàn)場形成較好的人氣，同時還能讓廣大購房消費 者對項目優(yōu)勢有一個全面系統(tǒng)的了解，突出項目各方面的優(yōu)勢，從產(chǎn)品上吸引消費者。 ⑵開盤期（開盤當日） ①舉辦主題為“建工 Ⅱ、活動運做辦法（以后出臺詳細實施方案細則） 從客戶在交納 1000 元買號定金后，第二天算起到開盤當天，按每天 100 元返還計算，根據(jù)客戶交納定金天數(shù)計算出返還的金額。 ③推出交 1000 元反還 100 元促銷活動 Ⅰ、活動優(yōu)勢分析 此活動推出有二方面優(yōu)勢：一、能夠有效回避開盤當天客戶退房現(xiàn)象，由于采用了買號銷售模式，客戶對項目具體價格不太了解，等到開盤時價格出臺時，可能會于自己期望有一定的差距，而無法接受提出退房要求。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 Ⅱ、賣號銷售模式運做辦法（以后出臺詳細實施方案細則） 首先制作相應房位卡號，一套房有兩個號（使兩個客戶產(chǎn)生競爭避免退房），客戶交納 1000 元定金后即可擁有一套指定位置的房號一個，然后客戶憑此房號在開盤時進行選房、定房，如果客戶選到自己理想的房源此定金直接轉為大定（ 10000 元），再補較剩余的 9000 元，并簽定正式合同，如果客戶沒有選到自己指定的房源，可憑此號優(yōu)先選擇其他房源，若還沒有自己滿意 的房源可退還 1000 元定金，也可隨時退還定金。 建議該項目分二期銷售，二期劃分辦法結合戶型設計和戶型比例及所在位置。 各階段銷售策略 ⑴內(nèi)部認購期銷售策略 ①一次開發(fā)分期銷售 考慮該項目總建筑面積 3 萬多平方米，如一次性推向市場，將會造成銷售難度、剩余戶型難銷，對后期銷售和資金回籠影響比較大。這就要求在項目前期建設樣板間。 該項目戶型營銷主要體現(xiàn)在四個方面： ①戶型表現(xiàn) 戶型表現(xiàn)也就是說戶型以什么樣的形式展現(xiàn)在廣大購房客戶面前，這就首先給戶型起個名字，名字要反映出戶型優(yōu)勢和特點，同時還要與整個項目形象定位相融合，其次是功能說明，表明戶型針對目標客戶。 ⑶項目 VI 系統(tǒng)（后附設計方案） 五、銷售策略 銷售前期準備 ⑴人員組織； ⑵售樓中心建設及包裝； ⑶樣板間設計及包裝； 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 ⑷戶外看板、指示牌設計及包裝； ⑸圍墻廣告設計及包裝； ⑹戶外廣告設計及包裝； ⑺宣傳資料（樓書、宣傳頁、宣傳冊等）設計及制作； 戶型營銷策略 戶型作為該項目賣點之一對整個項目的銷售起到非常關鍵的作用，如何更好的發(fā)揮戶型優(yōu)勢，起到促進銷 售的目的。）的項目理念，同時結合公司的已有的 CIS策劃，擴大平頂山市建工房地產(chǎn)開發(fā)公司的形象宣傳口碑，塑造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中最有活力的項目形象 “ Spring”。 建工房地產(chǎn)開發(fā)公司，作為新成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，以 “ 建工 ④ 項目所在位置的地段升值潛 在優(yōu)勢。 ② 開發(fā)商首次開發(fā)樓盤，品牌發(fā)展的持久性。 ⑵案名、廣告語 案名：“建工 ⑵項目內(nèi)部資源整合及提煉 ① 200 米風情商業(yè)街，帶來完善的生活配套，購物無須遠行，一切就在家門口； ② 600 平方米的中心廣場，是孩子的天地、老人的樂園，也是夫妻散步天堂； ③活潑亮麗現(xiàn)代風格、帶來無限動感的現(xiàn)代生活 ④一樓庭院是客廳的延伸； ⑤人車分流進出永遠那么自如； ⑥想要就買的起，真的很輕松； 項目營銷包裝 ⑴項目形象理念及居住理念 該項目形象和居住理念的塑造要結合項目外部營銷資源和項目內(nèi)部獨特營銷資源進行綜合。 ⑥戶型適中、價格適中 該項目在進行戶型設計時充分體現(xiàn)適中概念，真正做到合理、使用、經(jīng)濟；而在價格方面也采取略低于競爭對手的價格策略，始終保持項目在價格方面的競爭優(yōu)勢。 ④一樓庭院 一樓帶庭院設計為一樓增加賣點，提高一樓銷售價格，對中老年定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 購房客戶有著極強的吸引力。 ② 600 多平方米中心廣場 項目設計了一個約 600 多平方米的中心廣場，不但為社區(qū)業(yè)主提供一個很好休閑娛樂場所，還突出了社區(qū)整體形象。 以下對三項外部資源整合和提煉： 環(huán)境資源（湛河公園）：河居生活； 文化資源（平頂山工學院）：工學院的鄰居 發(fā)展資源：前進的湛河 升值的春天 項目內(nèi)部營銷資源整合 項目內(nèi)部營銷資源整合，也就是對項目整體形 象、戶型、建筑風格、園林規(guī)劃、社區(qū)配套、價格等方面，進行包裝策劃然后提煉出賣點，最后形成項目的 USP（獨特賣點），以吸引廣大購房消費者。 ⑵外部 資源整合和提煉 環(huán)境資源（湛河公園）、文化資源（平頂山工學院）、發(fā)展資源作為該項目外部資源的三個方面雖然有著極大的吸引力，如果不加以整合提煉仍然不能發(fā)揮其重要的作用，所以要對這項外部資源加以提煉，以發(fā)揮其重要的作用。 ③ 發(fā)展資源 隨著新湛河橋的即將建成、東風路打通、拓寬、東沿河路的拓寬、和樹脂場即將搬遷，為該區(qū)域帶來了前所未有的發(fā)展前景和空間。 ②文化資源（平頂山工學院） 與該項目僅有一墻之隔的平頂山工學院為該區(qū)域帶來了濃厚的文化氛圍；再加上二中、沁園小學等等，給居住在區(qū)域內(nèi)客戶創(chuàng)造極好的教育環(huán)境。湛河公園現(xiàn)在已經(jīng)成為平頂山市民周末、假日、晨練、休閑、健身主要去處。 ⑴項目外部資源三個方面： ①環(huán)境資源（湛河） 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 房地產(chǎn)有一個不成文的條律，凡是靠近山、水等自然環(huán)境比較的好的地段，都是熱點開發(fā)地段和熱銷項目。 結合以上三個因素建議該項目價格定位采取三步定位策略 ：第一步（ 03 年下半年進入市場階段）：為了有效的回避周遍樓盤的競爭，達到低價入市、形成市場效應目的，建議采取低價入市、低開高走的價格策略，此階段的銷售均價應控制 1200 元 /平方米；第二步（ 04 年上半年項目熱銷階段）：隨著第一階段低價入市形成的市場銷售，加上項目進入熱銷階段，建議此階段銷售均價定位在 1250 元 /平方米；第三步（ 04 年下半年）：隨著北區(qū)市場開發(fā)的進一步發(fā)展市場將進一步成熟，銷售價格將有一定增長，建議此階段銷售均價定位在 1300元 /平方米，保證整個項目的銷售均價控制在 1250 元 /平方米。 價格定位 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 隨著國家一系列房地產(chǎn)開發(fā)政策的出臺，使得房地產(chǎn)住宅開發(fā)市場取得了快速的發(fā)展；再加上土地拍賣政策實施和建材價格大副上漲使得房地產(chǎn)的銷售價格一天一個變化。 該項目合理戶型設計、現(xiàn)代活潑的建筑風格、新的居住理念和高水平物業(yè)服務，對換房者有較強的吸引力。但是以前住宅存在面積小、戶型結構設計不合理、居住環(huán)境差、物業(yè)管理不到位等問題，使得很多人想改變現(xiàn)有的居住條件，購置第二套住宅。 ② 換房一族（二次置業(yè)） 平頂山作為一個新興工業(yè)城市，以產(chǎn)煤以及與產(chǎn)煤相關的行業(yè)和其他 化工行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)?？紤]到這一般家庭和夫妻雙方經(jīng)濟有限，一般以選擇面積小、價格低的房子為主，尤其是二居室；當然也存在一些家庭條件好的會選擇位置好、面積大作為選擇對象。 ① 新生代都市青年 隨著平頂山市全面改革開放及購房優(yōu)惠政策的出臺和銀行貸款購房模式的推出，使得很多消費者購房的門檻降低 了很多，一般的消費者有了購房的心愿，尤其是即將成家立業(yè)的青年，他們急需擁有一套住宅創(chuàng)造一個穩(wěn)定的家。 綜合項目外部資源優(yōu)勢、內(nèi)部資源優(yōu)勢和區(qū)域樓盤競爭 威脅三方面的因素，建議該項目走中低檔定位路線，突出價格適中、物美實用、升值潛