【正文】 鍵因素，尤其是在市場比較的激烈的情況下。 ⑸銷售手段比較單一 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前平頂 山的樓市的銷售市場，還沒有進(jìn)入真正的市場階段，對項(xiàng)目的前期策劃、項(xiàng)目品牌營銷、整體推廣等方面沒有引起足夠的重視 ⑹單位自建和聯(lián)建項(xiàng)目占有一定比例 雖然國家已經(jīng)明文規(guī)定取消集資房、自建房實(shí)行貨幣購房，但通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)平頂山，目前集資房和聯(lián)建開發(fā)量還占有一定比例。當(dāng)然這與當(dāng)?shù)厥袌鲂枨筇攸c(diǎn)不同和政府政策有關(guān)。 從銷售情況看，市場銷售比較快以及供不應(yīng)求的戶型以 80— 100平方米左右的二室和 120— 130 平方米左右的三室二廳，戶型特點(diǎn)以錯層和躍層相對比較熱。 受市場 的不斷發(fā)展、土地掛牌拍賣使土地價格上升、建材漲價，今后房地產(chǎn)銷售價格將會穩(wěn)步上升，這同時也是房地產(chǎn)的市場發(fā)展規(guī)律，就房地產(chǎn)的市場形成周期而言像拋物線，而目前樓市正處在啟始的低斷，所以會不斷上升，價格路走高，至于價格上升的高低要根據(jù)定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 短期內(nèi)的市場供求狀況和銷售狀況來決定。 ③價格要求 通過對一些購房客戶的走訪和調(diào)查，很多客戶反映銷售價格過高，當(dāng)然可以說是賣方和買方不一心，但是也反映一些客戶的對價格要求。 ⑶銷售特點(diǎn) ①多層 通過對一些多層項(xiàng)目銷售情況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)其銷售存在以下特點(diǎn)：⑴中心地段項(xiàng)目價格高、所剩房源比較少；⑵相對比較偏的位置低價位房子（ 5— 7 樓）基本全部售完，價位高的房子（ 2— 4 樓）剩余比較多；⑶ 90 平方米左右二室、 130 平方米三室戶型銷售比較快；⑷剩余房源主要是面積大（ 140— 150 平方米三室、 200 平方米以上復(fù)式）、樓層好（ 2— 4 樓）、價格高（總價 20— 30 萬元）；⑹平層占有60%、錯層占 35%、復(fù)式、躍層占 15%。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 周邊競爭樓盤個案分析 ⑴【優(yōu)詩美地】： 項(xiàng)目概況 ：位于東風(fēng)路東段北側(cè)，由 5 棟 9 層小高層、 1 棟 12 層小高層組成，其中一 期 2020 年 3 月底交房。 開發(fā)商 ：平頂山永基房地產(chǎn)公司 戶型： 2 室 1 廳、 2 室 2 廳、 3 室 2 廳，面積從 89— 110 平方米，其中二室、三室為主力戶型，目前銷售率為 40%。 開發(fā)商 ：河南明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 戶型： 2 室 2 廳、 3 室 2 廳、 4 室 2 廳、復(fù)式，面積從 93— 187 平方米，其中二室（ 93 平方米）、三室（ 11 11 126 平方米）為主力戶型。 開發(fā)商： 河南明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售價格： 3 層 1429 元 /平方米、四層 1437 元 /平方米、 7 層 900 元 /平方米。 開發(fā)商： 平頂山市天意實(shí)業(yè)有限公司 銷售價格： 4 層 1470 元 /平方米、 5 層 1380 元 /平方米、 6 層 1200 元 /平方米、 7 層 900 元 /平方米。 開發(fā)商： 平頂山華誠房地產(chǎn)有限公司 銷售價格： 2 層 1290 元 /平方米、 3 層 1420 元 /平方米、 4 層 1380 元/平方米、 5 層 1180 元 /平方米、 6 層 1130 元 /平方米、 7 層 800 元 /平方米。 戶型： 戶型： 平方米二室 戶型： 平方米二室 戶型： 平方米三室 戶型： 平方米三室 戶型： 平方米三室 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 戶型： 平方米三室 戶型： 平方米四室 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總占地面積 34294 平方米、總建筑面積 62900 平方米、住宅建筑面積 56220 平方米、沿街商 業(yè)建筑面積 6680 平方米、總戶數(shù) 562 戶、建筑密度 %、綠化率 35%、容積率 、汽車位 16車庫 40個。 ⑵項(xiàng)目劣勢 ① 周遍競爭樓盤比較多、壓力比較大，據(jù)調(diào)查區(qū)域大約有 5 個在售項(xiàng)目，尤其是明珠城市花園以位置好、規(guī)模大、設(shè)計(jì)規(guī)劃比較到位，對該項(xiàng)目形成較大的威脅； ②交通不便利，雖然目前靠近新華路和東風(fēng)路，由于距新華路還有一段距離，東風(fēng)路還沒有打通使得公交線路都不 能直接到達(dá)該項(xiàng)目，從而造成出行不便； ③由于該項(xiàng)目靠近樹脂場，而樹脂場生產(chǎn)生大量的灰塵、白煙對空氣污染比較大，而且樹脂場造成的污染在大多數(shù)市民心中留下很深的烙印，改變起來難度比較大。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 該項(xiàng)目靠近平頂山工學(xué)院、臨近湛河、屬平頂山東移的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，發(fā)展和升值潛力比較大外部資源；又依托現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、戶型適中的內(nèi)部資源優(yōu)勢。 綜合項(xiàng)目外部資源優(yōu)勢、內(nèi)部資源優(yōu)勢和區(qū)域樓盤競爭 威脅三方面的因素，建議該項(xiàng)目走中低檔定位路線，突出價格適中、物美實(shí)用、升值潛力大、居住環(huán)境好等特點(diǎn)，然后借助平頂山工學(xué)院教育文化資源和湛河公園外部資源，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)代活潑的建筑風(fēng)格，全面塑造項(xiàng)目的“新住宅、新生活”形象和“現(xiàn)代、健康、文化”三者統(tǒng)一的居住生活理念?？紤]到這一般家庭和夫妻雙方經(jīng)濟(jì)有限，一般以選擇面積小、價格低的房子為主，尤其是二居室；當(dāng)然也存在一些家庭條件好的會選擇位置好、面積大作為選擇對象。但是以前住宅存在面積小、戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理、居住環(huán)境差、物業(yè)管理不到位等問題，使得很多人想改變現(xiàn)有的居住條件，購置第二套住宅。 價格定位 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 隨著國家一系列房地產(chǎn)開發(fā)政策的出臺，使得房地產(chǎn)住宅開發(fā)市場取得了快速的發(fā)展；再加上土地拍賣政策實(shí)施和建材價格大副上漲使得房地產(chǎn)的銷售價格一天一個變化。 ⑴項(xiàng)目外部資源三個方面： ①環(huán)境資源（湛河） 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 房地產(chǎn)有一個不成文的條律，凡是靠近山、水等自然環(huán)境比較的好的地段，都是熱點(diǎn)開發(fā)地段和熱銷項(xiàng)目。 ②文化資源（平頂山工學(xué)院） 與該項(xiàng)目僅有一墻之隔的平頂山工學(xué)院為該區(qū)域帶來了濃厚的文化氛圍；再加上二中、沁園小學(xué)等等，給居住在區(qū)域內(nèi)客戶創(chuàng)造極好的教育環(huán)境。 ⑵外部 資源整合和提煉 環(huán)境資源（湛河公園）、文化資源（平頂山工學(xué)院）、發(fā)展資源作為該項(xiàng)目外部資源的三個方面雖然有著極大的吸引力，如果不加以整合提煉仍然不能發(fā)揮其重要的作用，所以要對這項(xiàng)外部資源加以提煉，以發(fā)揮其重要的作用。 ② 600 多平方米中心廣場 項(xiàng)目設(shè)計(jì)了一個約 600 多平方米的中心廣場，不但為社區(qū)業(yè)主提供一個很好休閑娛樂場所，還突出了社區(qū)整體形象。 ⑥戶型適中、價格適中 該項(xiàng)目在進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)時充分體現(xiàn)適中概念，真正做到合理、使用、經(jīng)濟(jì)；而在價格方面也采取略低于競爭對手的價格策略，始終保持項(xiàng)目在價格方面的競爭優(yōu)勢。 ⑵案名、廣告語 案名：“建工 ④ 項(xiàng)目所在位置的地段升值潛 在優(yōu)勢。）的項(xiàng)目理念，同時結(jié)合公司的已有的 CIS策劃，擴(kuò)大平頂山市建工房地產(chǎn)開發(fā)公司的形象宣傳口碑，塑造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中最有活力的項(xiàng)目形象 “ Spring”。 該項(xiàng)目戶型營銷主要體現(xiàn)在四個方面： ①戶型表現(xiàn) 戶型表現(xiàn)也就是說戶型以什么樣的形式展現(xiàn)在廣大購房客戶面前，這就首先給戶型起個名字，名字要反映出戶型優(yōu)勢和特點(diǎn)，同時還要與整個項(xiàng)目形象定位相融合，其次是功能說明，表明戶型針對目標(biāo)客戶。 各階段銷售策略 ⑴內(nèi)部認(rèn)購期銷售策略 ①一次開發(fā)分期銷售 考慮該項(xiàng)目總建筑面積 3 萬多平方米，如一次性推向市場，將會造成銷售難度、剩余戶型難銷，對后期銷售和資金回籠影響比較大。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 Ⅱ、賣號銷售模式運(yùn)做辦法（以后出臺詳細(xì)實(shí)施方案細(xì)則） 首先制作相應(yīng)房位卡號，一套房有兩個號（使兩個客戶產(chǎn)生競爭避免退房），客戶交納 1000 元定金后即可擁有一套指定位置的房號一個，然后客戶憑此房號在開盤時進(jìn)行選房、定房，如果客戶選到自己理想的房源此定金直接轉(zhuǎn)為大定（ 10000 元），再補(bǔ)較剩余的 9000 元，并簽定正式合同，如果客戶沒有選到自己指定的房源，可憑此號優(yōu)先選擇其他房源，若還沒有自己滿意 的房源可退還 1000 元定金，也可隨時退還定金。 Ⅱ、活動運(yùn)做辦法（以后出臺詳細(xì)實(shí)施方案細(xì)則） 從客戶在交納 1000 元買號定金后，第二天算起到開盤當(dāng)天，按每天 100 元返還計(jì)算，根據(jù)客戶交納定金天數(shù)計(jì)算出返還的金額。春天產(chǎn)品說明會，能夠在銷售現(xiàn)場形成較好的人氣，同時還能讓廣大購房消費(fèi) 者對項(xiàng)目優(yōu)勢有一個全面系統(tǒng)的了解，突出項(xiàng)目各方面的優(yōu)勢，從產(chǎn)品上吸引消費(fèi)者。 ⑶公開熱銷期 ① 首付款分期付活動（按揭付款） 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 Ⅰ、活動優(yōu)勢分析 此項(xiàng)活動的推出有三個方面的優(yōu)勢：一、降低購房門檻，能吸引更多的消費(fèi)者購房；二、使一些在今后 1— 3 年的購房客戶提前購房，起到促進(jìn)目標(biāo)客戶提前消費(fèi)的目的；三、有效回避區(qū)域樓盤的在價格方面的競爭。 ② 房展會（根據(jù)具體情況出臺詳細(xì)的操作方案） ⑷尾盤期 ①越早優(yōu)惠越多促銷月活動 Ⅰ、活動優(yōu)勢分析 此次優(yōu)惠活動的推出主要是針對剩余房源比較難銷采取的措施，推出此項(xiàng)活動有三個方面優(yōu)勢：一、回避一般降價銷售的弊端；二、增加客戶的緊迫感，促使猶豫不定的客戶盡快成交；三、緩解所剩房源劣勢。如果采用回避方式推廣，而客戶到現(xiàn)場后可能會造成更大負(fù)面影響。 ②市場推廣思路 針對項(xiàng)目市場推廣存在的兩個問題，建議該項(xiàng)目的市場推廣分兩定位報告 分析報告 酒店專題