【正文】 力大、居住環(huán)境好等特點，然后借助平頂山工學(xué)院教育文化資源和湛河公園外部資源，結(jié)合項目現(xiàn)代活潑的建筑風(fēng)格，全面塑造項目的“新住宅、新生活”形象和“現(xiàn)代、健康、文化”三者統(tǒng)一的居住生活理念。周遍競爭樓盤怡景苑以高品質(zhì)推出豪宅；明珠城市花園以靠規(guī)模、位置優(yōu)勢打造領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)勢；優(yōu)詩美地以園林、電梯全面塑造城市精英生活模式和理念；精品嘉園以戶型為主題推出錯層之王。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 該項目靠近平頂山工學(xué)院、臨近湛河、屬平頂山東移的重點發(fā)展區(qū)域，發(fā)展和升值潛力比較大外部資源；又依托現(xiàn)代建筑設(shè)計風(fēng)格、戶型適中的內(nèi)部資源優(yōu)勢。該項目應(yīng)該結(jié)合開發(fā)規(guī)模、地理位置、環(huán)境特點、區(qū)域消費群、產(chǎn)品定位等特點，做出自己的特色和個性，獨樹一幟營造自己的特色路線。 ⑵項目劣勢 ① 周遍競爭樓盤比較多、壓力比較大，據(jù)調(diào)查區(qū)域大約有 5 個在售項目，尤其是明珠城市花園以位置好、規(guī)模大、設(shè)計規(guī)劃比較到位，對該項目形成較大的威脅； ②交通不便利，雖然目前靠近新華路和東風(fēng)路，由于距新華路還有一段距離，東風(fēng)路還沒有打通使得公交線路都不 能直接到達該項目，從而造成出行不便； ③由于該項目靠近樹脂場，而樹脂場生產(chǎn)生大量的灰塵、白煙對空氣污染比較大，而且樹脂場造成的污染在大多數(shù)市民心中留下很深的烙印，改變起來難度比較大。 項目優(yōu)劣勢分析 ⑴項目優(yōu)勢 ① 依托平頂山工學(xué)院、湛河二大居住外部資源優(yōu)勢； ②戶型設(shè)計比較合理，體現(xiàn)了面積合理不浪費、總價不高能 接受的特點； ③周遍社區(qū)配套已經(jīng)比較成熟，如：市二中、菜市場、靠近新華路； 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 ④升值潛力比較大，隨著新湛河橋修建、東風(fēng)路打通和東沿河路的拓寬，再加上樹脂場即將搬遷，給該項目帶來了較大的發(fā)展空間和升值潛力。 戶型： 戶型： 平方米二室 戶型： 平方米二室 戶型： 平方米三室 戶型： 平方米三室 戶型： 平方米三室 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 戶型： 平方米三室 戶型： 平方米四室 技術(shù)經(jīng)濟指標： 總占地面積 34294 平方米、總建筑面積 62900 平方米、住宅建筑面積 56220 平方米、沿街商 業(yè)建筑面積 6680 平方米、總戶數(shù) 562 戶、建筑密度 %、綠化率 35%、容積率 、汽車位 16車庫 40個。 二、項目 理解 項目概況 地點： 位于位于東風(fēng)路與東沿河路交匯處 環(huán)境： 北臨平頂山工學(xué)院、湛河，距市二中、湛河區(qū)法院比較近。 開發(fā)商： 平頂山華誠房地產(chǎn)有限公司 銷售價格： 2 層 1290 元 /平方米、 3 層 1420 元 /平方米、 4 層 1380 元/平方米、 5 層 1180 元 /平方米、 6 層 1130 元 /平方米、 7 層 800 元 /平方米。 ⑹【金華苑】： 項目概況 ：位于建設(shè)路與河?xùn)|路交叉口北 500 米，整個小區(qū)由 5 棟多定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 層 組成，其中 2 棟多層住宅已是現(xiàn)房（沒有余房），目前3 棟多層住宅正在建設(shè)中，計劃 2020 年 11 月交房。 開發(fā)商： 平頂山市天意實業(yè)有限公司 銷售價格： 4 層 1470 元 /平方米、 5 層 1380 元 /平方米、 6 層 1200 元 /平方米、 7 層 900 元 /平方米。 ⑸【天意花園】： 項目概況 ：位于新華路與礦工路交叉口西南角，整個小區(qū) 由 1 棟小高層和四棟多層住宅，目前 2 棟多層住宅已經(jīng)入住， 7 層沒有房源，只剩余部分 4 層。 開發(fā)商： 河南明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售價格： 3 層 1429 元 /平方米、四層 1437 元 /平方米、 7 層 900 元 /平方米。 ⑷【陽光時代小區(qū)】： 項目概況 ：位于礦工路東段，總建筑面積 5 萬多平 方米，由 7 棟多層組成，設(shè)有暖氣、智能化免費。 開發(fā)商 ：河南明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 戶型： 2 室 2 廳、 3 室 2 廳、 4 室 2 廳、復(fù)式，面積從 93— 187 平方米，其中二室（ 93 平方米）、三室（ 11 11 126 平方米）為主力戶型。 ⑶【明珠城市花園】： 項目概況： 位于新華路與南環(huán)路交叉口，總占地 60 畝，總建筑面積10 萬平方米，由多層、小高層組合而成。 開發(fā)商 ：平頂山永基房地產(chǎn)公司 戶型： 2 室 1 廳、 2 室 2 廳、 3 室 2 廳，面積從 89— 110 平方米，其中二室、三室為主力戶型，目前銷售率為 40%。 開發(fā)商： 平頂山千田房地產(chǎn)公司 銷售價格： 1260— 1780 元 /平方米，其中 1— 8 層為 1730 元 /平方米； 優(yōu)勢： ⑴環(huán)境設(shè)計比較好；⑵帶電梯、檔次高； 劣勢： ⑴位置偏；⑵戶型面積大；⑶樓間距窄；⑷價格高； ⑵【精品家園】： 項目概況： 位于東風(fēng)路東段北側(cè)，總占地 40 余畝，總建筑面積 萬平方米。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 周邊競爭樓盤個案分析 ⑴【優(yōu)詩美地】： 項目概況 ：位于東風(fēng)路東段北側(cè)，由 5 棟 9 層小高層、 1 棟 12 層小高層組成，其中一 期 2020 年 3 月底交房。通過對平頂山幾個高層項目（佳田大廈、湛魚漁臺、沁園大廈、優(yōu)詩美地等）銷售情況調(diào)查，從調(diào)查的情況看很多樓盤的銷售業(yè)績比較差，而且銷售價格有一定幅度下降。 ⑶銷售特點 ①多層 通過對一些多層項目銷售情況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)其銷售存在以下特點：⑴中心地段項目價格高、所剩房源比較少；⑵相對比較偏的位置低價位房子（ 5— 7 樓）基本全部售完，價位高的房子（ 2— 4 樓）剩余比較多；⑶ 90 平方米左右二室、 130 平方米三室戶型銷售比較快；⑷剩余房源主要是面積大（ 140— 150 平方米三室、 200 平方米以上復(fù)式）、樓層好（ 2— 4 樓）、價格高（總價 20— 30 萬元）；⑹平層占有60%、錯層占 35%、復(fù)式、躍層占 15%。這樣我們就能看出項目的銷售定價有沒有超出消費者的購買能力，只有如此才能保證開發(fā)風(fēng)險最小化。 ③價格要求 通過對一些購房客戶的走訪和調(diào)查，很多客戶反映銷售價格過高，當(dāng)然可以說是賣方和買方不一心，但是也反映一些客戶的對價格要求。這就要求開發(fā)商要看到未來的客戶購房需求，提前開發(fā)出客戶需要的住宅，站在市場的前列而不要跟著市場跑。 受市場 的不斷發(fā)展、土地掛牌拍賣使土地價格上升、建材漲價，今后房地產(chǎn)銷售價格將會穩(wěn)步上升，這同時也是房地產(chǎn)的市場發(fā)展規(guī)律，就房地產(chǎn)的市場形成周期而言像拋物線，而目前樓市正處在啟始的低斷，所以會不斷上升，價格路走高，至于價格上升的高低要根據(jù)定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 短期內(nèi)的市場供求狀況和銷售狀況來決定。 ③價格特點 項目的價格特點與項目的供給類型緊密的結(jié)合在一起，目前的價格主要有三個階段：第一階段高層住宅的整體均價在 1800— 2300 元 /平方米左右，各個項目根據(jù)項目位置的不同定價有一定的差距，但是有些樓盤的單個項目均價在 1500 元 /平方米左右；第二階段：普通多層住宅的整體均價在 1100 價左右，其中最低的均價是 860 元 /平方米，最高均價是 1400 元 /平方米；第三階段：經(jīng)濟適用房的整體均價在 800元 /平方米。 從銷售情況看，市場銷售比較快以及供不應(yīng)求的戶型以 80— 100平方米左右的二室和 120— 130 平方米左右的三室二廳，戶型特點以錯層和躍層相對比較熱。據(jù)統(tǒng)計現(xiàn)在高層住宅在市場上舊項目而言占 40%左右，就供給量而言也超過一半，這說明供給市場存在不平衡性，供給市場有待調(diào)整。當(dāng)然這與當(dāng)?shù)厥袌鲂枨筇攸c不同和政府政策有關(guān)。 樓市供需特點 ⑴市場供給特點 ①住宅類型 目前樓市上供給的住宅主要有三類：一、高檔住宅（以高層住宅為主）；二、普通住宅（多層為主）；三、經(jīng)濟 適用房（多層為主）。 ⑸銷售手段比較單一 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前平頂 山的樓市的銷售市場，還沒有進入真正的市場階段，對項目的前期策劃、項目品牌營銷、整體推廣等方面沒有引起足夠的重視 ⑹單位自建和聯(lián)建項目占有一定比例 雖然國家已經(jīng)明文規(guī)定取消集資房、自建房實行貨幣購房，但通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)平頂山，目前集資房和聯(lián)建開發(fā)量還占有一定比例。是的地段好壞過去曾經(jīng)作為成功與否定律，雖然現(xiàn)在地段項目開發(fā)上仍然起著相當(dāng)重要的作用，但已經(jīng)不是決定 性的作用；尤其對住宅而言消費者對住宅的要求已經(jīng)從單一位置好、外配套全、交通便利向更高標準邁進，如：好環(huán)境、社區(qū)內(nèi)部配套、社區(qū)文化、新生活理念等。 ⑶沒有形成樓盤核心 樓盤的核心競爭力是項目站穩(wěn)市場，取勝市場關(guān)鍵因素，尤其是在市場比較的激烈的情況下。而一些現(xiàn)在正在開發(fā)的項目，開始從社區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品戶型設(shè)計、景觀規(guī)劃、營銷包裝及市場推廣等方面下大力氣，開發(fā)理念正逐步走向成熟，尤其是外地開發(fā)公司、營銷公司進入，更加快平頂山房地產(chǎn)快速發(fā)展。 樓市開發(fā)特點 ⑴房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步成熟 通過進一周的調(diào)查，我們感受最 深的是平頂山的樓市與 1 年前相比已經(jīng)有了很大的提高，市場開發(fā)理念、產(chǎn)品設(shè)計水平都有了很大的提高。整體市場發(fā)展前景比較大，首先消費水平和收入都會提高，其次住宅的高需求量，通過對部分消費者的走訪發(fā)現(xiàn)很多人存有購房意向，而且比例還非常高。定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 建工佳苑項目營銷推廣方案 一、樓市分析 樓市總述 通過對平頂山樓市近一周的縱觀和深度的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)平頂山目前的樓市還處在市場開發(fā)的成長階段，市場整體操作和運作還不夠成熟，還存在很多不規(guī)范地方。但是目前