【正文】 近 300萬 平方米。一、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示片區(qū)銷售價(jià)格、片區(qū)銷售價(jià)格n 區(qū)域發(fā)展的日益成熟，增強(qiáng)了片區(qū)的吸引力，發(fā)掘了片區(qū)的物業(yè)價(jià)值；n 大盤的銷售拉升了整體片區(qū)整體價(jià)格水平；n 隨著市區(qū)土地的日漸稀有，本片區(qū)承接了市區(qū)地產(chǎn)發(fā)展的功能與任務(wù)，成為了市區(qū)客戶置業(yè)的矚目焦點(diǎn)；n 市場低估了本片區(qū)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，低估了置業(yè)者的真正購買能力 ；一、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示價(jià)格上漲分析、價(jià)格上漲分析? 整體市場 供銷兩旺供銷兩旺 ； ? 市場銷售以 中檔物業(yè)為主中檔物業(yè)為主 ； ? 高檔物業(yè)高檔物業(yè) 逐步為 市場接受市場接受 ； ? 銷售的物業(yè)類型主要以 小高層、多層為主小高層、多層為主 ；? 銷售狀況普遍較為 理想； ? 暢銷戶型面積浮動(dòng) 范圍較大；? 中大戶型的銷售狀況呈現(xiàn) 兩級(jí)分化；一、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示銷售特征分析、銷售特征分析.（ .....）片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年市場前瞻 項(xiàng)目客戶分析萬科第五園市場分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競爭分析坂田片區(qū)總體供應(yīng)量：共統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目近 20個(gè)， 已出讓土地建筑面積達(dá)到 300萬 平方米，已知將要于明年入市約為 90萬 平方米左右，預(yù)測價(jià)格將在 43006000元 /平方米之間。片區(qū)將成為深圳地產(chǎn)市場的一個(gè) 重要 “戰(zhàn)場 ”！一、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示? 片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃方向?qū)?為 本地區(qū)中高檔次的房地產(chǎn)發(fā)展提供充足的客戶源保障 以及較大的發(fā)展空間；? 逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競爭力，并由此 吸引更多的關(guān)內(nèi)置業(yè)群 ；一、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示? 就本項(xiàng)開發(fā)時(shí)機(jī)分析，項(xiàng)目入市時(shí)，片區(qū)整體面貌將不會(huì)有徹底的改觀，相關(guān)配套尤其是 交通、教育配套 的發(fā)展仍然顯示出 滯后 的特點(diǎn) ；? 在本項(xiàng)目的發(fā)展中，針對(duì) 交通、教育的配套問題還需引起發(fā)展商的格外重視。 市場供需兩旺 ，成交量較 2023年增長了超過 36％。故此， 一場戰(zhàn)爭的成敗，首要條件要 清醒地知道形勢(shì)發(fā)生了什么變化，問題在哪里，危機(jī)在哪里。倍訊易 ..《《 孫子兵法孫子兵法 》》 ：： “名君賢將，所以動(dòng)而制人，成功出于眾者，先知也 ”。第五園第五園之之征戰(zhàn)江山征戰(zhàn)江山.（ .....）胸懷江山，大胸懷江山，大隱人家！隱人家！——追溯中式宅院閑雅生活第一回合：第一回合： 市場研判市場研判第二回合： 定位延展第三回合： 專案推廣第一回合第一回合 市場研判市場研判房地產(chǎn) E網(wǎng) ..管理資料庫 ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。.（ .....）我們不敢說， 第五園 能否為萬科在坂田區(qū)域?qū)崿F(xiàn) “新市鎮(zhèn) ”計(jì)劃實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道，第五園的成功必將為萬科郊區(qū)化開發(fā)續(xù)寫里程碑式的一筆， 因?yàn)?……萬科 不僅僅是在打造一座城，更應(yīng)該是打造一片 江山！江山！讓我們開啟這一場 江山的征戰(zhàn) …….（ .....）萬科萬科要知道， 30年前，這些地方，有的是舊式的集鎮(zhèn)、村落，有的是支離破碎的稻田，有的是灌木叢生的荒坡，有的是隨潮隱現(xiàn)的灘淤，如今卻變成了數(shù)百萬香港人生活、工作的樂園； 30年前，新市鎮(zhèn)起步之初，香港的總?cè)丝谑?400多萬，如今是 670萬左右， 30年間香港新增了 260萬人口，而新市鎮(zhèn)所在地區(qū)的居民由 30年前的 50萬增加到現(xiàn)在的 300多萬，差不多也增加了 260萬，兩個(gè)幾乎相同的數(shù)字，無疑說明一個(gè)事實(shí)： 30年間香港的新增人口，并沒有增加原有市區(qū)的稠密度，而全都被不斷興建的新市鎮(zhèn) “消化 ”掉了。漫步于新市鎮(zhèn)，那 “成群結(jié)隊(duì) ”的四五十層的居民大廈，那布局合理的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂設(shè)施，令人不禁發(fā)出驚嘆。[美 ]規(guī)劃專家 *景觀建筑師 城市使人迷失了親切感和尺度感，這就是人們從當(dāng)初的地方遷走的原因 ——.（ .....）關(guān)于新市鎮(zhèn) ——新市鎮(zhèn) ， 顧名思義指的是在原有的市區(qū)之外興建起的新的城市區(qū)。從1973年推行新市鎮(zhèn)計(jì)劃以來，香港在 30年間先后興建了 9個(gè)新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門、元朗、粉嶺 /上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。入夜，憑海臨風(fēng)的萬家燈火，更是讓人忍不住去追溯新市鎮(zhèn)的成功之道。居住郊區(qū)化？郊區(qū)城市化？拋開這個(gè)問題我們冷靜的來審視第五園：布吉衛(wèi)星城的定位、與四季花城萬科城甚至以后更大規(guī)模、更多類型的發(fā)展空間和街區(qū)價(jià)值 …… 我們完全有理由相信，萬科在建造一個(gè)社區(qū)的同時(shí)，更是從一種歷史的高度和意義上來營造一個(gè)真正的生活街區(qū)。第五園第五園～骨子里的中國情結(jié)～骨子里的中國情結(jié)萬科萬科 .（ .....）房地產(chǎn) E網(wǎng) ..管理資料庫 ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。先知先覺是領(lǐng)導(dǎo)者，后知后覺是追隨者，不知不覺是淘汰者。 了解了敵軍之底細(xì)，方能攻其不備，出奇制勝！片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年市場分析 項(xiàng)目客戶分析萬科第五園市場分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競爭分析片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年市場分析 項(xiàng)目客戶分析萬科第五園市場分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競爭分析.（ .....）一、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示? 片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)一片大好，在國家宏觀調(diào)控逐步規(guī)范地產(chǎn)市場發(fā)展的背景下，深圳地產(chǎn)持續(xù)健康、平穩(wěn)發(fā)展，銷售量、銷售面積穩(wěn)步上升。? 本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)正處于片區(qū)市場的 發(fā)展提速期 ，市場整體開發(fā)量激增，市場發(fā)展將更加趨于成熟，市場競爭壓力凸現(xiàn)；? 隨著片區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場的蓬勃發(fā)展勢(shì)頭將會(huì)得到延續(xù)與提升。一、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示.（ .....）片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年市場分析 項(xiàng)目客戶分析萬科第五園市場分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競爭分析一、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示總體供求、總體供求一、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示片區(qū)戶型銷售比例、片區(qū)戶型銷售比例.（ .....）20232023年 ，片區(qū)住宅物業(yè)價(jià)格大幅上漲 ％， 遠(yuǎn)高于深圳市整體價(jià)格漲幅水平。市場特征： 供不應(yīng)求的市場狀況因市區(qū)供應(yīng)量的減少以及地產(chǎn)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移而得到持續(xù)，市區(qū)客戶對(duì)高檔物業(yè)的需求將持續(xù)上升。其中明確開發(fā)的約為 平方米，且多為明年入市項(xiàng)目。市場特征： 片區(qū)發(fā)展特色與坂田片區(qū)接近，將成為深圳地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)。二、未來龍華片區(qū)市場發(fā)展前瞻.（ .....）三、本項(xiàng)目未來競爭分析從對(duì)本項(xiàng)目所在坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展形式的研究，我們認(rèn)為從對(duì)本項(xiàng)目所在坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展形式的研究，我們認(rèn)為：無論是在坂田片區(qū)還是龍華片區(qū)，與萬科項(xiàng)目形成競爭的項(xiàng)目以及發(fā)展商都：無論是在坂田片區(qū)還是龍華片區(qū)，與萬科項(xiàng)目形成競爭的項(xiàng)目以及發(fā)展商都還未形成，換言之：還未形成，換言之：第五園項(xiàng)目的競爭對(duì)手不在這兩個(gè)片區(qū)內(nèi)，而是在片區(qū)外。關(guān)于項(xiàng)目未來競爭分析的內(nèi)容，我們將在后期進(jìn)行專題的研究與分析。總結(jié)p 未來 1－ 2年內(nèi)，本項(xiàng)目所在的坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)都將迎來區(qū)域發(fā)展以來最大規(guī)模的地產(chǎn)發(fā)展熱潮，成為深圳地產(chǎn)的焦點(diǎn)區(qū)域；p 區(qū)域面貌逐步改善，發(fā)展日趨成熟，但在近 1－ 2年內(nèi)，片區(qū)仍然需要面對(duì)交通、教育兩個(gè)對(duì)于地產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要的發(fā)展瓶頸；p 片區(qū)中的中高檔置業(yè)客戶量將得以保持與進(jìn)一步增加，這也為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年市場分析 項(xiàng)目客戶分析萬科第五園市場分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競爭分析.（ .....）n 片區(qū)置業(yè)客戶構(gòu)成 比較內(nèi)容客戶分類購買目的 價(jià)格 承受能力 面積 /戶型需求 關(guān)注因素 備注高新科技企業(yè)的中高級(jí)職員 居住 較高 3房及以上發(fā)展商品牌、戶型、配套華為、新天下、富士康等高新科技園的普通職員 居住 一般 3房 價(jià)格、戶型、配套 ——關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者 居住 一般 2房、 3房 價(jià)格、戶型、配套 福田、羅湖、 南山關(guān)內(nèi)的二次置業(yè)者 居住 很高 3房以上 小區(qū)、戶型、管理、配 套、 ——首次置業(yè)的本地居民 居住 一般 2房、 3房 小區(qū)、戶型、價(jià)格 ——二次或多次置業(yè)的本地居民 居住、投資 較高 3房以上小區(qū)、發(fā)展商品牌、管理、戶型——當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員 居住、投資 較高 3房子或以 上 小區(qū)、戶型、配套管理 ——片區(qū)置業(yè)客戶特征（基礎(chǔ)）片區(qū)置業(yè)客戶特征（基礎(chǔ)）片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年市場分析 項(xiàng)目客戶分析萬科第五園市場分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競爭分析％ 的客戶來源于 福田、龍崗， 福田客戶比例較高。第五園認(rèn)籌客戶的詳細(xì)分析（主線）第五園認(rèn)籌客戶的詳細(xì)分析（主線）p 選取了中原現(xiàn)場接待，并認(rèn)籌的 487批客戶；p 對(duì)不同的物業(yè)類型的認(rèn)籌客戶分別進(jìn)行分析；p 客戶分析涉及客戶區(qū)域、職業(yè)、年齡、學(xué)歷、家庭結(jié)構(gòu)、私家車狀況、購買用途、價(jià)格期望、認(rèn)籌原因、關(guān)注問題等 10余個(gè)方面，詳盡的對(duì)前期認(rèn)籌客戶進(jìn)行了綜合的分析與判斷。好的的融合。中式文化與住宅有一定的情結(jié)。文化以及中式建筑有較強(qiáng)的親切感與歸屬感。住形式為主。資金，看好中式住宅的租賃市場。本項(xiàng)目所處 市場處于發(fā)展上升期 ，物業(yè) 銷售情況良好 ，物業(yè)類型豐富，但檔次較為單一， 市場高檔物業(yè)較為缺乏 ，中低檔物業(yè)仍然是市場的主流，此類型產(chǎn)品的市場競爭較為激烈。216。從片區(qū)內(nèi)中高檔物業(yè)的銷售情況來看，均取得了良好的銷售業(yè)績，表明市場對(duì)高檔物業(yè)認(rèn)可度逐漸加。 從 片區(qū)中高檔物業(yè)的價(jià)格水平 來看， 處于深圳 最 暢銷 的 6000元價(jià)格 區(qū)間內(nèi) ，具有較大的市場空間；216。萬科在坂田片區(qū)的統(tǒng)治地位還將得以保持與延續(xù)。本項(xiàng)目的競爭對(duì)手已經(jīng)超出了片區(qū)內(nèi)的范疇。這兒沒有任何裝點(diǎn)，為什么會(huì)給我一種莫名的莊嚴(yán)？這兒我沒有來過，為什么處處透露出似曾相識(shí)的親切？這些房子和庭院可以用作各種用途，但它的本原用途是什么呢？……這個(gè)庭院，不知怎么撞到了我心靈深處連自己也不大知道的某個(gè)層面。如果真有前世，那我一定來過這里，住過很久。自己是什么？是一個(gè)神秘的庭院?！? ——摘自 余秋雨《千年庭院》疑問？疑問？ 余秋雨先生的文字寫的就是 “骨子里的中國情結(jié) ”。 .（ .....）：觀點(diǎn)：觀點(diǎn)? 中式住宅的突起，所帶來的不是一陣 “ 中國風(fēng) ” ，而是引導(dǎo)我們?nèi)プ穼の幕?、建筑?“ 中國根 ” ；? 而文化是一個(gè)很豐富的概念，文化的缺失會(huì)導(dǎo)致社會(huì)生活的內(nèi)涵缺失。隨著全球化進(jìn)程的推進(jìn)，各民族各地方的文化越來越強(qiáng)調(diào)自己的獨(dú)特之處。隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國人民自信心的提高，中華民族自信心的提高，這種文化價(jià)值和居住理念逐步地復(fù)興及這種文化價(jià)值和居住理念逐步地復(fù)興及回歸，回歸， 并開始出現(xiàn)在國內(nèi)的建筑當(dāng)中，這樣，推出中式住宅的時(shí)機(jī)才成熟了。紅紅的中國結(jié)，成了中國的 LOGO，讓眾多的華人情有所系。 我們?cè)僭斓牟粌H僅是院落，而是一種歷史、人文和文化。 ：觀點(diǎn)：觀點(diǎn)? 中國這幾年的房地產(chǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種自信就增加了。文化的歸隊(duì)必然帶來居住的歸隊(duì)。所以從上海 APEC會(huì)議穿唐裝，包括用會(huì)議穿唐裝，包括用中國結(jié)，這些不單是回歸，更是復(fù)興。這樣住宅才能夠復(fù)興，就是把一個(gè)中式的住宅不當(dāng)做古董來收藏，而是當(dāng)做居住來使用。.（ .....） 讓中式文化特色讓中式文化特色 變?yōu)轱@性的城市元素變?yōu)轱@性的城市元素 ?。∪?、無法磨滅的烙印【【楚辭楚辭】】：：“高堂邃寧，欄層軒些。冬高堂邃寧，欄層軒些。冬有突廈，夏室寒些。川古徑復(fù)，流潺緩些。坐堂伏檻，臨曲池些。”白居易也白居易也曾經(jīng)這樣描繪他的宅院：曾經(jīng)這樣描繪他的宅院：「滄浪峽水子凌灘「滄浪峽水子凌灘，路遠(yuǎn)江深欲去難，何如家池通小院，臥房階下插魚竿」，路遠(yuǎn)江深欲去難，何如家池通小院，臥房階下插魚竿」。當(dāng)今一個(gè)很流行在網(wǎng)上一個(gè)受到廣泛認(rèn)同的概括中國人居理想的帖子寫道：“短短橫墻，矮矮疏窗，綠蔭兒小小池塘，高低疊嶂，綠水旁邊，也有些風(fēng)，有些月，有些涼?！?無論從古到近，人們對(duì)人居理想的憧憬就像一個(gè)無法磨滅的烙印深深的印在心里，以前是這樣，今天也是這樣。越壘越高的鋼筋水泥盒子，讓人們抱怨接不著地氣，雖然三餐里都會(huì)有面包和牛奶，接不著地氣的人卻活得日益蒼白，心慌氣短。建筑是需要時(shí)間考驗(yàn)的，不