某地產(chǎn)房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃——產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析(下)-展示頁(yè)
2025-02-24 04:30本頁(yè)面
【正文】 水。原來(lái)方案 ：斜向建筑均為單棟每個(gè)院子均有有三棟聯(lián)體建筑。曲線(xiàn)連板高層布局，使建筑景觀界面最大化 ， 95％戶(hù)型均可看到江景。在對(duì) 土地認(rèn)知 的基礎(chǔ)上，通過(guò) 多方案 分析比較，確定指標(biāo)產(chǎn)品定位指標(biāo)三大類(lèi)：?各類(lèi)建筑面積指標(biāo)，（主要：住宅、商業(yè)、車(chē)庫(kù)、會(huì)所 …… .）?產(chǎn)品配比（什么樣的產(chǎn)品）?戶(hù)型配比（多大的產(chǎn)品）方案確定規(guī)劃草案規(guī)劃結(jié)構(gòu)?點(diǎn) or板？圍合 or行列？高 or小高？ ……… ..?主入口；商業(yè) ……… .確定下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)深化方向概念設(shè)計(jì)規(guī) 劃 提 升 產(chǎn) 品 力土地價(jià)值最大化的選擇深圳萬(wàn)科城萬(wàn)科城總體規(guī)劃 —— 土地價(jià)值最大化的選擇項(xiàng)目占地 40萬(wàn)平米，容積率，總建筑面積 44萬(wàn)平米。設(shè)計(jì)強(qiáng)排：在特定容積率下如何排布能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值。萬(wàn)科集團(tuán)建筑研究中心副總策劃師 高 劍房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃—— 產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析 （下）產(chǎn)品策劃階段客戶(hù)的產(chǎn)品需求分析08. 03. 26Page 3產(chǎn)品價(jià)值的客戶(hù)敏感點(diǎn)分析精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃 外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶(hù)型產(chǎn)品分支一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級(jí)。劃分的意義在于：避免土地錯(cuò)配，最好的土地要建最好的房子、最貴的房子。讓更多的房子分享優(yōu)勢(shì)資源；讓更少的房子分擔(dān)不利因素的影響。產(chǎn)品組合可以選擇：別墅、類(lèi)別墅 +多層洋房別墅 +洋房 +高層別墅 +高層別墅： 15000元 /平米；多層洋房： 6000元 /平米；高層：5000元 /平米聯(lián)排別墅容積率 根據(jù)價(jià)值最大化原則別墅 +高層價(jià)值最大化n產(chǎn)品趨優(yōu)定位法n產(chǎn)品外立面設(shè)計(jì)向上一級(jí)靠攏從市場(chǎng)角度看設(shè)計(jì)深圳萬(wàn)科城深圳萬(wàn)科城以市場(chǎng)為導(dǎo)向的規(guī)劃設(shè)計(jì)北 珠 江36F36F36F36F32F26F16F11F4F 4F4F 4F 4F4F廣州中海藍(lán)灣 容積率： ；占地約 ㎡，總建筑面積約 10萬(wàn)㎡ 會(huì)所4層疊 T11層小高層2636層高層游泳池A9A8A7A6 A5A4A3 A2A1用地進(jìn)深大需獲得更多的景觀資源兩種基本產(chǎn)品結(jié)構(gòu)客戶(hù)價(jià)值：北面看江，景觀第一沿海限高超高層成本高讓更多的房子看到江景顯然曲線(xiàn)才是江景設(shè)計(jì)最大化的軸線(xiàn)，不是直線(xiàn)■ 底層架空層 7m高，保證景觀的延續(xù)及空氣流通；功能為泛會(huì)所?！扒€(xiàn)連板 ”由“Y型一核三 ”及“一核二 ”兩類(lèi)單元拼接組成。新方案：斜向建筑為兩棟聯(lián)體 （增加最好朝向的樓棟）除了最北端有三棟聯(lián)體外， 其它均為兩棟聯(lián)體。外側(cè)東向、南向有水。80 80140 150120 120核心筒廣州富力桃園廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝?gòu)V州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝別墅 +小高層離河一段距離先建別墅再沿河建小高層別墅 60萬(wàn)澳幣 /套小高層 60萬(wàn)澳幣 /套1棟別墅占地相當(dāng)于小戶(hù)型 45套1棟小高層銷(xiāo)售額相當(dāng)于 20棟別墅銷(xiāo)售額墨爾本海邊住宅區(qū)景觀優(yōu)先 ? 朝向優(yōu)先 ?廈門(mén)金域藍(lán)灣的規(guī)劃思考08. 03. 26Page 27AB湖邊水庫(kù)，100萬(wàn)平米水面 五緣灣大橋朝向優(yōu)先，兼顧景觀。如果北向沒(méi)有馬路、噪音，就可做景觀優(yōu)先（主臥、客廳北向；次臥、廚衛(wèi)南向）規(guī)劃方案創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力入口會(huì)所商業(yè)街提升項(xiàng)目整體形象 —— 星河灣星河灣的巨大成功在于：其成功解決了會(huì)所的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題星河灣在入口處設(shè)置會(huì)所商業(yè)街，提升項(xiàng)目整體形象；用門(mén)口的五星級(jí)酒店解決會(huì)所問(wèn)題，使得業(yè)主享受到五星級(jí)酒店的會(huì)所服務(wù)。入口會(huì)所商業(yè)街提升項(xiàng)目整體形象 —— 星河灣仁恒河濱城 位于浦東，總建面 70萬(wàn)平，分 3期開(kāi)發(fā)n完全人車(chē)分流，地下大車(chē)庫(kù)，車(chē)全部進(jìn)入地下。n1層門(mén)廳，休息；從門(mén)廳下到地下，地下有電瓶車(chē)，帶客戶(hù)到自己家樓下長(zhǎng)沙郡原廣場(chǎng)容積率最大化，效益最大化如何從市場(chǎng)角度挖掘地塊價(jià)值別墅 20230元 /㎡ ，高層 60007000元/平米。資源多價(jià)格高是趨勢(shì)，但有臨界點(diǎn)原來(lái)容積率做夠了。公園湖景水景高層洋房信陽(yáng)項(xiàng)目的分析比較邏輯：把項(xiàng)目一分為二，視為兩個(gè)項(xiàng)目；一塊純洋房，一塊純高層。商業(yè)價(jià)值低商業(yè)價(jià)值高萬(wàn)萬(wàn)2萬(wàn)2萬(wàn)減小進(jìn)深，做大開(kāi)間 滿(mǎn)足最小開(kāi)間，做大進(jìn)深粉色拐角處商業(yè)價(jià)值量最大，金角銀邊商業(yè)底商：底商的原則：一般商鋪二層很難銷(xiāo)售，因此在可能的情況下不做二層商業(yè)。規(guī)劃方案評(píng)估的五個(gè)方面經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能否滿(mǎn)足；分期銷(xiāo)售的適應(yīng)性；整體形象定位要求；住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍；其他特殊情況評(píng)價(jià)：（管理等） —— 小區(qū)多開(kāi)門(mén)、垃圾站、配電房。戶(hù)型功能劃分及布局、開(kāi)間尺度和贈(zèng)送面積方式參見(jiàn)附錄 1：戶(hù) 型 產(chǎn)品價(jià)值分支 敏感點(diǎn)客戶(hù)敏感等級(jí)高 中 低戶(hù)型 功能劃分各個(gè)功能區(qū)間的實(shí)用性和完備性l 開(kāi)間尺度主要功能區(qū)間的開(kāi)間、進(jìn)深比，空間的舒適性l 功能擺布功能區(qū)間單體內(nèi)的布局及實(shí)用性l 贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積所占的總建面的比例及實(shí)用性l 朝向通風(fēng)采光、主要功能空間的朝向l 景觀主要功能區(qū)間的景觀面 l 戶(hù)型創(chuàng)新 l 交通組織 l 朝向開(kāi)間尺度功能劃分 功能擺布交通組織創(chuàng)新贈(zèng)送面積景觀*戶(hù)型價(jià)值點(diǎn)塑造 *精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃 外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶(hù)型產(chǎn)品分支戶(hù) 型 配 比戶(hù) 型 評(píng) 價(jià)基于總體定位和發(fā)展戰(zhàn)略216?？傮w發(fā)展戰(zhàn)略：低成本？差異性？216。市場(chǎng)前期及目前的戶(hù)型種類(lèi)：主流和非主
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