某地產(chǎn)房地產(chǎn)全程營銷策劃——產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析(下)-在線瀏覽
2025-03-22 04:30本頁面
【正文】 流配比216。主流戶型在最近兩年的變化趨勢基于消費者的戶型特征216。指標(biāo)：戶均人口、客戶文化層次分布圖、成交總價分布圖、收入及首期與月供比較圖天氣：南北方的天氣不同，會直接反映在戶型面積以及結(jié)構(gòu)上政策因素：特別是贈送面積，各地有不同的政策戶型配比原則和評價標(biāo)準(zhǔn)?基于總體定位、市場、消費者、天氣等。明晰的競爭策略和回避風(fēng)險策略站在市場和消費者利益，考慮到底憑什么打贏戰(zhàn)爭（低成本？差異性？市場空缺？）戶型配比原則和評價標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)）?基于總體定位、市場、消費者、天氣等。特別對于首置、首改客戶。水景觀維護、喬木灌木比例；樹木反應(yīng)季節(jié)、植物動感、植物忌諱（松柏、菊花）；白天夜間效果；景觀設(shè)施功能化、藝術(shù)化、防止空中墜物改造改變土地屬性、納入外部資源；自然賣點，人造賣點配 套功能設(shè)置層次 ① ：基本配套居民使用需求高，能夠保證收益的科目：乒乓球、臺球、棋牌、羽毛球、網(wǎng)球?qū)哟?② ：創(chuàng)新配套投入較少的免費科目：屋頂晾曬平臺、陽光閱覽室、公共洗衣房（可采用投幣式，主要洗滌大物）、網(wǎng)吧、公共廚房層次 ③ ：形象配套投入及運營成本較高，以提升項目形象為目的：動感多功能影院、動感 SPA中心、多功能會客廳、社區(qū)招待所產(chǎn)品策略 凱旋門 項目簡介（ 1） ：216。 216。216。216。凱旋門座落于機鐵九龍站上蓋，宏偉獨特的外型傲視維多利亞港兩岸，與對岸 88層高的國際金融中心互相輝映，今人感受超凡氣勢 。凱旋門高空游泳池，唯一。香港 占地面積：占地面積： 172023平方呎平方呎 （（ 15980平方米）平方米）216。座座 數(shù)：數(shù)： 4座座216。樓樓 層：層： 61層層216。戶型面積：戶型面積： 1至至 5房，房， 5053465平方呎平方呎 （（ 47322平方米）；平方米）； 5至至 7房，房， 33235497平方呎平方呎 （（ 309511平方米）；平方米）； 三房為主，約三房為主，約 11001400平方呎平方呎 （約（約 102130平方米）。216。開盤時間：開盤時間： 2023年年 4月月216。發(fā)發(fā) 展展 商：商： 新鴻基地產(chǎn)、地鐵公司新鴻基地產(chǎn)、地鐵公司216。總建筑商：總建筑商： 新輝建筑有限公司新輝建筑有限公司香港 香港 凱旋門 項目簡介（ 12）香港 凱旋門 項目簡介（ 14）區(qū)域營銷管理部區(qū)域營銷管理部 區(qū)域營銷管理部案例區(qū)域營銷管理部案例香港 名門 項目簡介（ 1） ： 四月份新鴻基開發(fā)的 “凱旋門 ”發(fā)售時，受到大量投資者追捧，頂層 “摩天閣 ”更創(chuàng)出了 31000港元 /平方呎的亞洲紀(jì)錄，而樓盤平均售價也達到了15000港元 /平方呎以上，風(fēng)頭之勁一時無兩。 要被稱之為豪宅，應(yīng)需要具備以下條件，即地點優(yōu)越、面積大、密度低及樓價貴。但發(fā)展商并不滿足于此，近期在宣傳及加強樓盤素質(zhì)方面花了不少功夫，看來是要使 “名門 ”成為香港的超級豪宅。名門 項目簡介（ 4） ：位置：香港港島東半山大坑徑 23號 香港游艇會時代廣場利舞臺廣場三越百貨崇光百貨柏寧酒店皇室堡圣保祿學(xué)校香港中央圖書館中華游樂會1漢基國際學(xué)校1香港惠光中學(xué)香港 名門 項目簡介（ 9） ：人文環(huán)境香港 名門 — 入戶大堂（ 2）香港 名門 — 營銷策略分析（ 1）香港 名門 — 配套 ? 何為 “產(chǎn)品價值 ”?? 區(qū)位? 周邊配套? 小區(qū)環(huán)境? 房屋? 品牌服務(wù)“產(chǎn)品力 ”分析=產(chǎn)品價值土地屬性（實）社區(qū)產(chǎn)品（實）軟性價值（虛）品牌服務(wù)產(chǎn)品價值公式其它客戶價值分析精裝修—— 重要而未被滿足的客戶價值精裝修在戶型設(shè)計時就應(yīng)該被考慮，以減少裝修過程中的材料浪費發(fā)現(xiàn)和創(chuàng)造客戶價值對于開車一族，地下大堂設(shè)計（雙大堂設(shè)計）是不能夠忽視的體現(xiàn)客戶價值客戶的價值排序 : 景觀、朝向； 物質(zhì)的、精神的；例：北京別墅； 凱旋門、名門發(fā)現(xiàn)客戶價值例如：瓶裝水，翡翠綠洲售價：9F7F11F9F 11F11F11F10F11F9F10F8F 10F 10F10F6F8F10F10F 15F15F15層一核四高層 611層小高層廣州 其中森林半島為 21棟 7~17層的小高層組團，占地約 6萬㎡，容積率為，綠化率 ％ 。? 找到了別墅客戶的特殊需求，為高端客戶提供類似別墅品質(zhì)及檔次的產(chǎn)品。?在外立面和園林上繼承了星河灣的豪宅標(biāo)準(zhǔn)，使得消費者對該項目的第一感覺也達到了豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。 翡翠綠洲－森林半島創(chuàng)造客戶價值例如： SONY WALKMAN、 IPOD 濱海住宅案例：把船開到家門口案例：把船開到家門口新西蘭濱海住宅（案例）產(chǎn)品定位的工具產(chǎn)品力公式產(chǎn)品力公公式：產(chǎn)品性能 價格 =區(qū)位周邊配套與環(huán)境小區(qū)環(huán)境設(shè)施房屋 品牌服務(wù)總價配套不足帶來的產(chǎn)品競爭力下降；庫存太久帶來的產(chǎn)品競爭力下降；產(chǎn)品解決方案與客戶需求不匹配；單價過高帶來的總價過高；裝修過高帶來的總價過高（ 10000元 /平米以下的房子，客戶愿意投入的裝修成本為 10% ）產(chǎn)品力不足的表現(xiàn)配套不足帶來的產(chǎn)品性能不足產(chǎn)品力遞減帶來產(chǎn)品競爭力下降產(chǎn)品解決方案與客戶需求不匹配單價過高帶來的總價競爭力不足裝修配置過高帶來的總價過高策略 1：做準(zhǔn)產(chǎn)品就是找到判別因子策略 2：打造產(chǎn)
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