某地產(chǎn)房地產(chǎn)全程營銷策劃——產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析(下)-文庫吧資料
2025-02-22 04:30本頁面
【正文】 規(guī)劃 公共會(huì)所園林戶型產(chǎn)品分支產(chǎn)品價(jià)值分支 敏感點(diǎn)客戶敏感等級(jí)高 中 低園林 地面鋪裝業(yè)主日常使用功能社區(qū)品質(zhì)感體現(xiàn) l 水系親水性和觀賞性 l 植被建筑功能、工程功能調(diào)節(jié)氣候、美學(xué)功能l 泳池觀賞性及使用功能 l 架空層私密感和領(lǐng)域感；外部園林對(duì)于建筑內(nèi)部的延伸； l 照明燈具造型及細(xì)節(jié)照明 l 智能化體現(xiàn)社區(qū)的高科技及環(huán)保 l 硬質(zhì)景觀小品配置及功能噱頭、小區(qū)氣質(zhì) l 高至點(diǎn)景觀居高臨下的視覺感和大氣 l 架空層水系泳池照明硬質(zhì)景觀智能高至點(diǎn)景觀地面鋪裝植被*園林價(jià)值點(diǎn)塑造 *園 林應(yīng)對(duì)敏感策略：高敏感度園林要素超越客戶期望中等敏感度確保滿足客戶期望生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人 ！為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景景觀設(shè)施功能化瑞典馬耳莫小區(qū)綠化瑞典馬耳莫小區(qū)綠化瑞典馬耳莫小區(qū)綠化小結(jié)軟硬地比、水景的維護(hù)、喬木和灌木的比例、樹木如何能反應(yīng)季節(jié)的變化、如何增加植物的動(dòng)感、白天和夜間的效果、景觀設(shè)施功能化、防止高空墜物、藝術(shù)化 ……也可通過土地的改造改變土地屬性、外部資源納入內(nèi)部；在建筑上投入不如在景觀上投入 —— 有生命的景觀比建筑更能打動(dòng)人通過售樓處、樣板房、景觀示范區(qū)的體驗(yàn)式營銷打動(dòng)人軟景硬景比例要達(dá)到 8：或者 7:3。?基于以下戰(zhàn)略思考：資金回籠、利潤提升、明晰的競爭策略、明晰的風(fēng)險(xiǎn)回避策略?不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果戶型的附加值空間—— 幾種主流的贈(zèng)送方法增加客戶附加值基本要點(diǎn) —— 偷面積 政府 開發(fā)商 客戶支付門檻有一定降低增加實(shí)際容積率，增加利潤暗虧向下偷面積：需求 100平米， 80平米產(chǎn)權(quán) +20平米贈(zèng)送向上偷面積：需求 100平米， 100平米產(chǎn)權(quán) +20平米贈(zèng)送送面積要向下送，讓客戶感覺是需要的、珍惜的；不要向上送，讓客戶感覺是多余的、可有可無的。?基于以下戰(zhàn)略思考：資金回籠、利潤提升、明晰的競爭策略、明晰的風(fēng)險(xiǎn)回避策略?不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果明晰的資金策略哪部分可滿足資金迅速回籠（如贈(zèng)送或創(chuàng)新戶型），哪部分滿足提升利潤（如商業(yè)）。內(nèi)在的原因：消費(fèi)者文化、經(jīng)濟(jì)、生活習(xí)慣等原因216。周邊即將推出的戶型有幾類216。總體形象？在戶型面積及特色上如何表現(xiàn)？基于市場(chǎng)的戶型特征、現(xiàn)狀和趨勢(shì)216?？傮w定位：主流？跟隨？補(bǔ)缺？組合？216。方案 方案 1 方案 2 方案 3經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否一致 分期推售的適應(yīng)性 首期產(chǎn)品能較好地銜接市場(chǎng) 容易分期開發(fā) 展示區(qū)可先行建設(shè) 整體形象定位要求：（賣相）形象 1： 形象 2： 沿街的標(biāo)志性形象 特殊部分：比如內(nèi)部商業(yè) 住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍 其他特殊情況評(píng)價(jià)：管理 規(guī)劃方案評(píng)估的五個(gè)方面評(píng)價(jià)方案的角度：主要從銷售和客戶角度，從以下幾個(gè)方面考慮建 筑 風(fēng) 格外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：古典風(fēng)格 — 法式留莊外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：古典風(fēng)格 — 意式外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：古典風(fēng)格 Artdeco翠湖天地外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：古典風(fēng)格 Artdeco曉園外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：古典風(fēng)格 — 新古典1古典法式1古典歐式1 歐式風(fēng)格1西班牙風(fēng)格1英倫風(fēng)格黃金海岸公寓 —— 浪現(xiàn)代簡約風(fēng)格現(xiàn)代中式風(fēng)格外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：現(xiàn)代風(fēng)格 — 現(xiàn)代古典福州萬科外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：現(xiàn)代風(fēng)格 — 現(xiàn)代古典綠城新綠園外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：現(xiàn)代風(fēng)格 — 現(xiàn)代簡約深圳金地香蜜山二、如何提升產(chǎn)品力外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：現(xiàn)代風(fēng)格 — 公建化外立面高科技帶來財(cái)富感，現(xiàn)代，純粹SOHO案例：萬科城的建筑風(fēng)格第五園難題：高層和多層風(fēng)格的統(tǒng)一戶 型應(yīng)對(duì)敏感策略：在不同建筑面積條件下保證主人房、客廳、廚房基本功能區(qū)間的舒適尺度和景觀朝向；通過內(nèi)庭院、入戶花園、露臺(tái)等方式進(jìn)行實(shí)在的面積贈(zèng)送，確保贈(zèng)送面積的靈活使用性。例：某地塊當(dāng)只有一邊適合做商業(yè)，沿街長度為 A時(shí)，底商的進(jìn)深一般是 12米，而營銷提出商業(yè)面積為 S=12米 3A ，這種時(shí)候如何處理？難道要建 3層商業(yè)嗎？規(guī)劃導(dǎo)則之 “固化配置 ”1：商業(yè)底商：商業(yè)商業(yè)和住宅的關(guān)系規(guī)劃提升產(chǎn)品力規(guī)劃形態(tài)決定盈余模式，單體選擇決定產(chǎn)品溢價(jià)客戶的準(zhǔn)確定位，客戶需求的準(zhǔn)確描述，設(shè)計(jì)方案的多方案比較分析（容積率分析），是決定項(xiàng)目成功與否的重要因素。開發(fā)商最關(guān)心現(xiàn)金流問題如何從市場(chǎng)角度挖掘地塊價(jià)值圍繞客戶價(jià)值提供豪宅解決方案東莞龍光豪宅 —— 君御旗峰人車分流先下客，車再繞行； 陽光地下車庫； 地下車庫大堂豪華，雙大堂設(shè)計(jì)；如何從市場(chǎng)角度挖掘地塊價(jià)值定位和產(chǎn)品解決方案的一致性社區(qū)商業(yè)規(guī)劃底商：原則：一般商鋪二層很難銷售，因此在盡可能的情況下，不做二層商鋪，做內(nèi)街?，F(xiàn)在減少水景占地，減少高層建筑面積，增加沿水景別墅，容積率不變，收益大大提高。問題：水景縮小 1/3，價(jià)格會(huì)不會(huì)受影響？不是說賦予項(xiàng)目盡可能多的資源，項(xiàng)目價(jià)格就一定能上升。地面步行系統(tǒng)，地下公交系統(tǒng)。萬科項(xiàng)目，只有 10% 業(yè)主常到會(huì)所消費(fèi)，主要消費(fèi)是打麻將。北向設(shè)觀景陽臺(tái)。中心無水，造水景。長沙金域藍(lán)灣項(xiàng)目 別墅 /平高層河景：7000元 /平高層非河景：5000元 /平瀏陽河瀏陽河廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝容積率 ；占地 33萬平米；總建筑面積 99萬平米位于廣州西邊，靠近鞋業(yè)市場(chǎng)，生意人多，老板們重風(fēng)
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