某佳苑房地產(chǎn)營銷策劃案-展示頁
2025-04-26 02:56本頁面
【正文】 況項目地處雨花區(qū)南端，曾是長沙市的城郊結(jié)合部。（5）（４）（３）（２）三：未來幾年，影響長沙房地產(chǎn)開發(fā)的主要因素有：（１）二級市場的活躍將在一定程度上化解后市潛在的供求失衡的問題?！ √輼O消費格局穩(wěn)定，二級市場更趨活躍 二手房交易量在2003年完成歷史性跨越，2004年穩(wěn)步上升后，將在2005年再創(chuàng)歷史新高，交易量突破200萬平方米。其中前兩種是主體，同時，由于土地、建材價格上漲，住宅品質(zhì)的提升，使房地產(chǎn)開發(fā)成本加大。我市住房需求主要有四種：城市人口增容產(chǎn)生的主動型住房需求、居民改善性住房需求、投資型住房需求和城市房屋拆遷所產(chǎn)生的被動型需求。 市場需求旺盛，房價穩(wěn)中有升 據(jù)統(tǒng)計,2004年,長沙GDP總量已突破1000億元大關(guān)、全部工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元大關(guān)、社會消費品零售總額突破500億元大關(guān)、城市居民人均可支配收入突破10000元大關(guān)、眾多具有標(biāo)志性意義的“關(guān)口” 在2004年得以跨越。同時，受國家土地市場整頓的影響，房地產(chǎn)開發(fā)的土地價格和成本將繼續(xù)走高?！ 《簩?005年長沙市房地產(chǎn)市場的預(yù)測 開發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置。經(jīng)濟適用房建設(shè)量有所加大。同時受地價上漲、拆遷周期拉長等因素的影響，舊城改造難度明顯加大。我市城市房屋拆遷量繼續(xù)下降，其主要原因是：今年是我市城市建設(shè)“三年大變樣”目標(biāo)完成的收尾之年，占拆遷量較大比重的市政道路建設(shè)項目開工不多，僅有人民西路、韶山南路、府后路等項目?！ 〕鞘蟹课莶疬w大幅下降，舊城改造規(guī)模趨小 2004年，全市共拆遷房屋3981戶，%%。,利用銀行按揭購房的成本將增高，消費者今后購房將會更趨理性。我市房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)繼續(xù)增長。我市二手房交易在政府及相關(guān)主管部門引導(dǎo)下日益活躍，正處在一個高速發(fā)展的運行狀態(tài)。其中，房改房成交6329套，%、%%?！ ∽》慷壥袌鰡佑辛?二手房交易非?；钴S。其中商品住房銷售均價為2391元/平方米，%。隨著我市居民收入水平的不斷提高，居住品位的不斷提升，消費者的購房需求還將有一個較大的上升空間。2004年長沙市商業(yè)用房的供應(yīng)量呈現(xiàn)出理性回調(diào)。,%。其中, ,%。 商品房上市量呈負(fù)增長,商業(yè)用房供應(yīng)量呈現(xiàn)理性回調(diào)，%?！ ?2004年,%,%。但從增速來看，受上半年國家宏觀調(diào)控政策的影響,增速有所下降， ,回落趨勢較明顯。 ，%，達歷史新高。恒盛佳苑營銷策劃案第一節(jié) 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析2004年，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回落，但是在旺盛的市場需求拉動下，房地產(chǎn)開發(fā)仍保持了較快增長，房地產(chǎn)市場供銷兩旺，商品房價格增幅較大，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動長沙經(jīng)濟不斷發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)?！ ∫?2004年長沙房地產(chǎn)市場運行基本情況 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)增長,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩。房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持了高速增長的局面，社會資本介入房地產(chǎn)市場的熱情高漲。見圖一。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)保持較高增長。商品房上市量自98年來第一次出現(xiàn)負(fù)增長。,%。%，所占比重也較2003年回落了3個百分點?！ ∠M者購房需求旺盛，商品房價格漲幅提升 2004年，全市共成交商品房38671套，又創(chuàng)歷史新高，%、%%，增幅較大，增速加快?！ ? 據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，2004年，我市商品房的銷售均價為2738元/平方米，%。由于商品房供應(yīng)量減少與消費者旺盛的購房需求之間存在較大反差，導(dǎo)致2004年我市商品房價格漲幅較大?！ ?004年，全市共辦理二手房交易13702起，%、%%。長沙市二手房交易量在去年突破百萬大關(guān)后,今年又創(chuàng)新高?！ ? 地產(chǎn)抵押登記繼續(xù)攀高，個人住房貸款增速放緩 2004年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記37050起，%、%%。2004年，長沙市共辦理個人住房抵押貸款30746起，%、%%，、。目前我市個人購房按揭率約為80%，預(yù)計今后個人購房按揭的比重會有所下降。%。且由于國家宏觀政策調(diào)整，嚴(yán)格控制拆遷開發(fā)規(guī)模，造成新申報的開發(fā)類拆遷項目也為數(shù)不多?！ 〗?jīng)濟適用房建設(shè)有所回升，后市將限量供應(yīng) 2004年，,，%、%%。2005年受經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地的限制，我市經(jīng)濟適用房的開發(fā)規(guī)模將控制在50萬平方米左右，后市將限量供應(yīng)。 預(yù)計2005年受國家宏觀調(diào)控政策的影響，我市房地產(chǎn)投資增速仍將趨緩。而按照招拍掛模式，限量供應(yīng)的土地將更多的集中在一些有資金、有實力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)手中，反映到商品房市場的表象就是大項目、大盤增多，小項目、小盤相對減少。長沙經(jīng)濟水平的進一步提高，導(dǎo)致居住購房需求旺盛。據(jù)測算，我市住房需求每年在400萬平方米以上。需求和成本將促使房價繼續(xù)上漲。 一方面是房價整體上漲激活了部分存量二手房進入市場，另一方面是我市梯極消費格局基本已形成，二手房需求量逐年擴大。 金融信貸緊縮，開發(fā)商企業(yè)面臨新的挑戰(zhàn) 按照國家新的金融政策，從2004年開始，房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款門檻大幅度提高，其監(jiān)管措施也愈發(fā)嚴(yán)格，這種信貸緊縮給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響將在2005年開始更多顯現(xiàn)，一些資金實力薄弱的本土企業(yè)將面臨被市場淘汰或被兼并的局面，而這也必將導(dǎo)致我市房地產(chǎn)市場格局的新一輪演變。大力加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，環(huán)線、繞城線、長沙大道、雨花大道、城區(qū)各主要干道相繼改造、湘江兩岸的交通連接等，為長沙的后續(xù)發(fā)展奠定了較強的基礎(chǔ)。借鑒大連城市經(jīng)營的模式，大力改造舊城區(qū)，舊城區(qū)的功能將以商業(yè)、商務(wù)為主，居民逐次遷移到城區(qū)周邊的新型居住開發(fā)區(qū)。拓南興北的城市發(fā)展格局，目前以拓南為主，其主旨是為長、株、潭“融城”作準(zhǔn)備，南二環(huán)、南大橋、長沙大道、雨花大道、體育新城等眾多基礎(chǔ)設(shè)施相繼竣工或即將開工，使南邊的氣候日益成熟，即將形成一個新的開發(fā)熱潮，而興北的力道不足，開福區(qū)政府的意識不到位，其職能部門辦事效率低下甚至不合作，大型基礎(chǔ)設(shè)施項目開工不足，企業(yè)活力不夠，大型地產(chǎn)發(fā)展尚進駐不多，是影響興北進程的阻力因素。城市擴容，2005年市區(qū)人口將達220萬人
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