【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 集貿(mào)市場(chǎng)工行、建行長(zhǎng)沙市中心醫(yī)院省政府新址、青少年活動(dòng)中心、紅星農(nóng)博會(huì)展中心、天際嶺國(guó)家森林植物園樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)：“山水庭院”位于南城井灣子區(qū)域，緊臨井圭路。東有長(zhǎng)沙黃浦英語(yǔ)專科學(xué)校的清墨書(shū)香，西有一片靜謐湖塘及規(guī)劃中的景觀公園，自然天成的優(yōu)秀環(huán)境為本項(xiàng)目增添無(wú)數(shù)的靈性。46米寬的洞井路緊沿項(xiàng)目西側(cè)，與沿路的山水庭院商業(yè)街一同串聯(lián)起香樟路和湘府路的繁華。項(xiàng)目總定位為“長(zhǎng)沙首席現(xiàn)代新院落生活社區(qū)”，由多層、小高層、多功能會(huì)所、步行商業(yè)街、主題庭院及中心景觀區(qū)等組成。小區(qū)項(xiàng)目原生地勢(shì)地貌高低起伏，獨(dú)特的地形使得小區(qū)蟄伏于緩緩山坡之上，錯(cuò)落有致的建筑掩映在綠樹(shù)花影之中，使小區(qū)形成獨(dú)有魅力。第四節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析一：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析及因素分解（1）地理位置較為優(yōu)越：位于韶山路與木蓮沖路相匯處，扼長(zhǎng)沙城南之門(mén)，是未來(lái)長(zhǎng)株潭融城的中心區(qū)域，也是長(zhǎng)沙正在發(fā)展的城南次中心，北與東塘商圈相連，坐擁紅星市場(chǎng)群商業(yè)繁華，南有天際嶺森林公園，是未來(lái)居家的理想之地。（2）交通較為便利：項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件較為便利，依托韶山南路的交通優(yōu)勢(shì)，可以通達(dá)長(zhǎng)沙市中心城區(qū)，有多路交通線路通過(guò)；并且未來(lái)木蓮沖路貫通后，將與韶山南路一起撐起南城大交通格局，交通遠(yuǎn)景更美好，出行將更加便捷。（3）文化氣氛較為濃郁：項(xiàng)目方圓一公里范圍內(nèi)，多所大學(xué)林立，學(xué)習(xí)氣氛濃烈。（4）景觀優(yōu)勢(shì)較為突出：南向有天際嶺森林公園及省植物園，并與未來(lái)規(guī)劃的天心生態(tài)城相鄰。從項(xiàng)目可以非常輕松地到達(dá)上述景點(diǎn)。同時(shí)，由于與市中心的距離，使本區(qū)域的空氣質(zhì)量較好，適合人居。（5）周邊商業(yè)氣氛濃烈：項(xiàng)目座落紅星商圈范圍內(nèi)，已形成了以紅星大市場(chǎng)為中心的市場(chǎng)群落，其輻射能力與物流能力強(qiáng)大，對(duì)經(jīng)濟(jì)與商業(yè)生活的影響巨大。（6）居住條件較為成熟：隨著城市擴(kuò)容，以及城中心商業(yè)與商務(wù)功能的成熟，城南板塊已漸成為住宅物業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)，項(xiàng)目周邊涌現(xiàn)出的住宅物業(yè)正是這一趨勢(shì)的證明。（7）戶型面積選擇性強(qiáng)：本項(xiàng)目的各種戶型面積跨度較大，可提供不同的置業(yè)者不同的選擇。（8）項(xiàng)目保持地理原貌，有原生態(tài)性：項(xiàng)目依地勢(shì)而建，沿山坡而緩伸，具有一定的原生態(tài)性。二：項(xiàng)目劣勢(shì)分析及因素分解（1）發(fā)展商缺乏社會(huì)知名度：發(fā)展商進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的時(shí)間較短，未能形成較強(qiáng)的社會(huì)知名度，本項(xiàng)目被目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)知與接受還須一段時(shí)間，在很大程度上影響了項(xiàng)目銷售進(jìn)度。（但長(zhǎng)沙的許多消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的重視程度并不高，這在一定程度可以弱化項(xiàng)目在此問(wèn)題上的劣勢(shì)。）（2）周邊環(huán)境欠佳。由于周邊的市場(chǎng)多為批發(fā)的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，這造成了周邊人流復(fù)雜、喧囂嘈雜的現(xiàn)象，并且周邊的建筑多為居民自建用房，缺乏整體規(guī)劃，錯(cuò)亂無(wú)序。盡管目前有眾多住宅項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)，住宅開(kāi)發(fā)正成為項(xiàng)目區(qū)域的熱點(diǎn)，但此區(qū)域在環(huán)境上的缺陷短時(shí)間內(nèi)無(wú)法改變。（3）周邊配套設(shè)施欠全。項(xiàng)目處于城南，由于位置及開(kāi)發(fā)時(shí)間的因素，此處在各種商務(wù)、休閑、酒店等設(shè)施上缺乏有較高檔次的設(shè)施。（4）項(xiàng)目所在地附近沒(méi)有具有特色的景觀與風(fēng)物，與天際嶺森林公園和植物園相鄰并不能成為項(xiàng)目獨(dú)有特點(diǎn)，相鄰的上海城、星語(yǔ)林名園等項(xiàng)目亦有此優(yōu)勢(shì)。三：項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析及因素分解（1）長(zhǎng)沙房產(chǎn)城市邊緣的需求在今后一段時(shí)間將呈上升趨勢(shì)。隨著城市的擴(kuò)大以及置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，城市邊緣的房產(chǎn)需求日增。（2）目前在項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)銷售除上海城后，其它多處樓盤(pán)的銷售多處于收尾階段，這給本項(xiàng)目提供了一定的機(jī)會(huì)，有利于緩解目前的銷售壓力。（3）本項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)多為小高層，并且銷售情況較好，這說(shuō)明了本區(qū)域小高層的需求較為旺盛。而本項(xiàng)目也是以小高層為主，符合時(shí)下消費(fèi)的趨向。四：項(xiàng)目威脅分析及因素分解（1）周邊項(xiàng)目針對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)展的營(yíng)銷阻擊。由于本項(xiàng)目的出現(xiàn)會(huì)引發(fā)本區(qū)域房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必會(huì)引起其它樓盤(pán)的壓制。（2）周邊樓盤(pán)尚余下的單位對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生較大威脅。（3）長(zhǎng)沙市其它地方可能推出相關(guān)項(xiàng)目亦會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生威脅。由于長(zhǎng)沙城市面積并不大，房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在全市范圍內(nèi)。第五節(jié) 項(xiàng)目定位在今日地產(chǎn)市場(chǎng)，項(xiàng)目之間的差異性越來(lái)越小，同質(zhì)性越來(lái)越高，令得市場(chǎng)爭(zhēng)奪日益困難。戰(zhàn)略上看，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略應(yīng)立足于“攻心為上，攻城為下”要脫穎而出，就要擊中消費(fèi)者的心，在其心中占據(jù)陣地，營(yíng)銷即溝通，占據(jù)消費(fèi)者的心靈，是營(yíng)銷的終極戰(zhàn)場(chǎng)。一：產(chǎn)品定位（開(kāi)發(fā)檔次）每一產(chǎn)品不可能滿足所有消費(fèi)者的要求，每一家公司只有以市場(chǎng)上的部分特定顧客為其服務(wù)對(duì)象，才能充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，提供更有效的服務(wù)，因此，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者需求的差別將市場(chǎng)細(xì)分化，并從中選出有一定規(guī)模和發(fā)展前景并符合公司的目標(biāo)和能力的細(xì)分市場(chǎng)作為公司的目標(biāo)市場(chǎng)。目前，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)可細(xì)分為如下市場(chǎng)：頂級(jí)豪宅市場(chǎng)：長(zhǎng)沙無(wú)代表樓盤(pán)，市場(chǎng)容量很小，今年可能出現(xiàn)吃螃蟹者。豪宅市場(chǎng)：以維一、夢(mèng)澤園為代表，有一定市場(chǎng)，但市場(chǎng)規(guī)模小高檔高價(jià)市場(chǎng)：以名都、巴黎香榭為代表，有市場(chǎng)，但尷尬，不上不下，市場(chǎng)游離高質(zhì)中價(jià)市場(chǎng)：以華聯(lián)、海華為代表，市場(chǎng)規(guī)模大，購(gòu)買力強(qiáng)高質(zhì)低價(jià)市場(chǎng)：以華盛、頤美園為代表，市場(chǎng)規(guī)模大，購(gòu)買力強(qiáng)中檔住宅市場(chǎng)：以白沙花園、鑫天花園為代表，有一定的市場(chǎng)，推廣難度大低檔住宅市場(chǎng)：以長(zhǎng)征花園、林苑小區(qū)為代表，主要針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模可以經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)：以德政園、三湘小區(qū)為代表，市場(chǎng)規(guī)模最大，人氣烙人。我們認(rèn)為：本項(xiàng)目應(yīng)定位于高質(zhì)中檔盤(pán)為其市場(chǎng)空間，該市場(chǎng)中項(xiàng)目的共同特點(diǎn)是有一定規(guī)模、追求品質(zhì)、園林景觀營(yíng)造較好、提供較全面的人性化物業(yè)管理、溫馨、舒適、會(huì)所功能較齊備。二：價(jià)格定位本項(xiàng)目總體定位為高質(zhì)中檔樓盤(pán)，而且目前該區(qū)域的上海城、星語(yǔ)林名園亦多為高質(zhì)中檔樓盤(pán)。參考周圍樓盤(pán)的品質(zhì)及價(jià)格定位，其均價(jià)為2200元至2500元。因此，建議本項(xiàng)目的價(jià)格均價(jià)應(yīng)控制在2300元/平方米?？紤]到本項(xiàng)目區(qū)域住宅的配套設(shè)施正處于開(kāi)發(fā)階段，離完全成熟尚有一段時(shí)間，因此，建議整個(gè)銷售過(guò)程價(jià)格策略為低開(kāi)高走。三：客戶定位（1）主力目標(biāo)市場(chǎng)的討論：根據(jù)本項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)，本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)定位于中產(chǎn)階級(jí)，進(jìn)可攻，退可守。中產(chǎn)階級(jí)在現(xiàn)階段的中國(guó)是一個(gè)新崛起的強(qiáng)