【文章內(nèi)容簡介】 由外企協(xié)助開發(fā)商組建一個具有國際水平的物業(yè)管理公司。（7）入市時機每個項目的具體背景不一樣，所以入市時機也不一樣。水清文苑三期的入市時機，應選在拿到銷售許可證之前三個月開始進行內(nèi)部認購。根據(jù)外企的以往的銷售經(jīng)驗，在前三個月認購期預計可完成銷售額4000萬，以后每月銷售額不少于2000萬。（8）三期“雙會所”根據(jù)實際情況，我方認為：本項目三期應增加兩個會所。一是大型綜合會所；二是為高爾夫球場提供服務的休閑小會所。同時在一、二、三期之間起到協(xié)調(diào)作用。如果開發(fā)商資金允許，可考慮先建會所方案。大型綜合會所內(nèi)容：25米標準泳池；大型戲水池；兒童水池；桑拿、美容沒發(fā)；電子游藝室；12道保齡球館（建議保留原有的保齡球館）；健身房、壁球、乒乓球、棋類、茶室等休閑用房；超市、餐飲、酒吧。高爾夫小型會所內(nèi)容：包括：前廳服務小賣部、更衣存衣室、咖啡廳、社交休息室；浴室、輔助項目等。占地約2500—3000平方米。小型兒童樂園：戶外兒童游樂場，圖書室，小型足球場及籃球場，小型動物樂園，捉魚池，兒童自助耕種區(qū)等項目。第七章 項目推廣戰(zhàn)略一、項目推廣總策略根據(jù)項目的市場定位與開發(fā)原則，可總體采用“四一”策略為推廣總策略。即：傳達一個環(huán)境優(yōu)美的信息；舉辦一個能達到良好口碑傳播效果的公關活動；布置一個意圖明確的銷售現(xiàn)場；策劃一個新聞亮點。⑴“一個信息”，即“水清文苑”融入自然環(huán)境美的信息。支持點：①建造最大的人工湖水。A．建一污水處理廠； B．建造河道。建造后的最大的人工湖將呈現(xiàn)出楊柳依依、水光瀲滟的怡人美景，映襯出水清文苑的秀麗多姿，讓人仿佛置身于湖光山色的美景。②建造9洞高爾夫球場。A．成為中心大面積綠地景觀。使居住在球場周圍的住戶無需走出家門，就可欣賞到大面積的綠色景觀。B．提高莊園品味。C．提高球場周圍別墅售價。D．建設工期：18個月；費用：35004000萬（含會所）?，F(xiàn)在，大多數(shù)別墅區(qū)均建有高爾夫球場，高爾夫現(xiàn)今已成為成功人士展示其身份與地位的象征。這樣不但可以大大提高本園區(qū)別墅的檔次，也可對外創(chuàng)收。③美化入口樹林。在三期入口處的楊樹林旁加種珍稀樹種，結合大門的設計，使綠林與大門達到完美結合，產(chǎn)生森林大道的感覺。最大的人工湖、綠林相映成趣，如同一幅充滿詩意的風景油畫。⑵“一個活動”采用事件行銷手段，促進銷售。如舉辦大型豪華戶外餐會，歌舞晚會，讓客戶之間、客戶與發(fā)展商之間增加交流的機會，達到相互溝通的作用。一是起到良好口碑的傳播效應；二是引導一、二期客戶再次購買及推薦朋友購買。水清文苑一、二期的客戶很有可能因為三期的“全新”，而進行二次置業(yè)。⑶一個意圖明確的銷售現(xiàn)場銷售現(xiàn)場是所有開發(fā)商都非常重視的地方，利用現(xiàn)場道具是為了向客戶傳達信息。問題是傳達什么樣的信息，這一點至關重要。支持點：A．優(yōu)美的自然環(huán)境。建造最大的人工湖，水清文苑周圍環(huán)境將會煥然一新。讓無論是莊園的戶主還是路人都能感到賞心悅目。B．半開放式管理。靠近河邊的一面做成全開放式。讓住戶能夠?qū)⒑影睹谰氨M收眼底，并有一種公園湖畔的感覺。另外兩面做成綠色植物墻?？拷T口的地方設立植物柱子。其余地方密植塔松。（用多排、鐵絲連成網(wǎng)）起到既美觀又安全的效果。C．生態(tài)園林綠化。① 在別墅周圍種一些易吸塵、吸噪音的綠色植物（如側柏、雪松）。過濾空氣中的雜志，12提高住戶的生活環(huán)境質(zhì)量。②利用植物增加單棟別墅的私密性。在別墅周圍種植大量樹木，既美化環(huán)境，又保持了別墅的私密性。第八章 項目推廣手段一、項目形象設計：名稱：項目的名稱應對項目的整體形象有所體現(xiàn)。因此命名為“水清文苑”。宣傳資料：樓書、戶型、價格表、客戶信函等與客戶見面的書面文件均可視為宣傳資料。本項目可考慮導入CI，以強化項目形象。制作經(jīng)過CI設計的信封、信紙、文件夾、文件袋、名片、一次性水杯等，在與客戶接觸的過程中不斷使用，使項目的視覺形象得以強化，提高人們對項目的認同度。售樓處：售樓處外部風格較為潮流感與大氣，增強客戶的信任度和好感。內(nèi)部設計應該注意格調(diào)，與別墅的外部風格相符。人員形象：樹立良好的企業(yè)形象在塑造和推出品牌產(chǎn)品的過程中同樣占有重要的地位。無論是在宣傳活動中還是在銷售全過程，從業(yè)人員的良好素質(zhì)可以體現(xiàn)這個企業(yè)的層次與實力，增強人們對該企業(yè)開發(fā)項目的信賴。這種素質(zhì)除了要求對從業(yè)人員定期培訓外，還必須有統(tǒng)一的人員著裝和行為規(guī)范。二、宣傳手段：宣傳手段有很多。為在短時間內(nèi)將本項目迅速推向市場，贏得一定的知名度及美譽度，在宣傳手段的使用上必須采取立體化原則。將廣告、軟性宣傳、促銷活動、服務活動和其他活動統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)行動，從而達到最佳的宣傳推廣效果。我方認為：主要采取“事件”銷售，并配合適量的電視廣告。報紙廣告：由于報紙具有讀者面寬，易于查閱及反復閱讀等特點。報廣一直是房地產(chǎn)廣告的首選形式。但由于報紙房產(chǎn)廣告過多，效果明顯下降，同時，報紙對別墅的客戶群的影響力并不明顯，因此建議盡量減少報紙廣告。直投廣告：直投廣告具有客戶面直接的優(yōu)點，對于寫字樓和商場具有較好的效果。電視廣告：具有直觀性強，傳播面廣的特點，但費用較貴。如果采用電視廣告，創(chuàng)意是關鍵。軟廣告： 軟廣告是利用新聞媒體宣傳項目形象品牌的一種極好形式。如果用的好，可收到較好的效果。戶外廣告：持續(xù)時間長，在一定范圍內(nèi)影響較大?？蛻袈?lián)誼會：客戶聯(lián)誼會是發(fā)展商組織的已簽約客戶和認購客戶聯(lián)誼會。這種聯(lián)誼會針對性強，客戶有效面廣。其他宣傳手段：制作VCD、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)頁宣傳等。第九章 銷售前景展望通過上述各種銷售參量的分析，我們對水清文苑第三期的銷售前景是樂觀的。一方面是由于在整體市場環(huán)境中，本項目在區(qū)域市場可競爭物業(yè)中具有較大的優(yōu)勢；另一方面是由于開發(fā)商已具備了成功開發(fā)本項目一、二期的經(jīng)驗，加之外企具有豐富的營銷、推廣經(jīng)驗。相信經(jīng)過專業(yè)化的包裝和操作，該項目將會取得良好的銷售業(yè)績，達到預定的銷售目標。附錄：第三篇：房地產(chǎn)營銷策劃案目錄第一章市場分析................錯誤！未定義書簽。一、柳州市房地產(chǎn)市場分析.............錯誤！未定義書簽。 柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀綜述.........錯誤！未定義書簽。 柳州市房地產(chǎn)投資計劃分析.....錯誤！未定義書簽。 柳州市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析.....錯誤！未定義書簽。 柳州房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢量化分析..........錯誤！未定義書簽。 房地產(chǎn)市場價格簡析...........錯誤！未定義書簽。 柳州房地產(chǎn)特點及發(fā)展趨勢.....錯誤！未定義書簽。 房地產(chǎn)市場需求分析...........錯誤！未定義書簽。第二章區(qū)域市場分析............錯誤！未定義書簽。一、區(qū)域市場現(xiàn)狀分析..........錯誤！未定義書簽。 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)概況...........錯誤！未定義書簽。 柳北區(qū)房地產(chǎn)市場概況.........錯誤！未定義書簽。........錯誤！未定義書簽。二、柳北區(qū)CBD中心房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析.....錯誤！未定義書簽。 柳北區(qū)CBD中心住宅開發(fā)現(xiàn)狀分析......錯誤！未定義書簽。 區(qū)域住宅價格前景.............錯誤！未定義書簽。 柳北區(qū)CBD核心區(qū)辦公公寓、寫字樓現(xiàn)狀.......錯誤！未定義書簽。 柳北區(qū)CBD中心區(qū)酒店分布.....錯誤！未定義書簽。三、柳北CBD未來功能定位.............錯誤！未定義書簽。第三章競爭市場分析............錯誤！未定義書簽。一、項目主要競爭對手分析.............錯誤！未定義書簽。【陽光100城市廣場】..........錯誤！未定義書簽。【兆安現(xiàn)代城】..............錯誤！未定義書簽。【東郡】...............錯誤！未定義書簽?！緰|岸御花園】..............錯誤！未定義書簽。二、區(qū)域綜合點評..............錯誤！未定義書簽。第四章項目分析................錯誤！未定義書簽。一、項目概況...........錯誤！未定義書簽。 地理位置..............錯誤！未定義書簽。 項目經(jīng)濟指標..........錯誤！未定義書簽。 項目現(xiàn)狀..............錯誤！未定義書簽。 城區(qū)市政配套情況.............錯誤！未定義書簽。二、項目SWOT分析.............錯誤！未定義書簽。 項目SWOT總覽.........錯誤！未定義書簽。 結論分析..............錯誤！未定義書簽。三、項目資源優(yōu)化和利用........錯誤！未定義書簽。...........錯誤！未定義書簽。.........錯誤！未定義書簽。四、項目競爭力分析...........