【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，同時(shí)也曾進(jìn)了業(yè)主之間的感情。在平時(shí)小朋友們則可以在兒童樂(lè)園中進(jìn)行各種各樣的趣味活動(dòng)，使他們可以結(jié)交到更多的小朋友，同事，培養(yǎng)了他們的互助精神。二、首批推出別墅戶型與價(jià)位根據(jù)目前別墅市場(chǎng)的供需情況，結(jié)合本項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)采取由小到大，逐級(jí)開(kāi)發(fā)的原則。具體到戶型和價(jià)位，有如下建議比的小戶型（180280平方米）為最佳選擇。這一高性價(jià)比主要是指：購(gòu)買(mǎi)機(jī)率與單位面積受益。以此來(lái)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速收回資金。具體建議為：總價(jià)位可定在180280萬(wàn)元的單體別墅。建筑面積控制在：180280平方米。歐美風(fēng)格，前廳后院。首層：客廳3650平方米；臥室20平方米（一間）；工人房8平方米（一間）；衛(wèi)生間10平方米，可分2個(gè)用；餐廳20平方米（一個(gè)）；廚房10平方米。二層：主臥25平方米+10平方米的衣帽間；書(shū)房20平方米（一個(gè)）；次臥24平方米（共二間）；起居室17平方米（一間）。前后花園共有綠地210400平方米（依戶型大小決定）。以上的格局基本和這一消費(fèi)群體的要求相吻合，能達(dá)到迅速銷售的效果。具體面積以建筑師設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。第六章 開(kāi)發(fā)原則及策略：最大降低資金風(fēng)險(xiǎn)；快速回收資金；首推小戶型（180280平方米）；隨著開(kāi)發(fā)環(huán)境的改善，銷售市場(chǎng)的擴(kuò)大，整個(gè)三期將根據(jù)市場(chǎng)情況逐級(jí)向頂級(jí)別墅（1000平方米以上的超豪華別墅）開(kāi)發(fā)。2． 營(yíng)銷策略：進(jìn)入供求安全區(qū)也就是說(shuō)：如何少投資，而且快速回收資金？（1）首期開(kāi)發(fā)土地的選擇：從大連郊區(qū)的特點(diǎn)我們很容易分析出，2這兩塊地是空地，只要開(kāi)發(fā)商拿到政府批文就可以馬上動(dòng)手建設(shè)。因此，我方建議：為了降低市場(chǎng)資金風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)先開(kāi)發(fā)2塊地，然后由西向東滾式開(kāi)發(fā)。但是，如果甲方資金允許（因牽扯到600戶的折遷，），可按我方上面意見(jiàn)先建一個(gè)9洞高爾夫球場(chǎng)，圖中的6塊地同時(shí)受益，風(fēng)險(xiǎn)與利益共擔(dān)，望慎重考慮。（2）選定首期單體別墅的位置為了保證大小戶型的科學(xué)比例，確保超利潤(rùn)空間，在開(kāi)發(fā)步驟與整體規(guī)劃上，必須要有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌才?。我方認(rèn)為：采用小戶型定位控制法是最佳選擇。詳細(xì)方案將隨項(xiàng)目開(kāi)展情況予以提供。（3）建樣板間、讓客戶參與選定戶型的設(shè)計(jì)隨著別墅市場(chǎng)的日超規(guī)范，購(gòu)買(mǎi)別墅的消費(fèi)群逐漸成熟，這些別墅購(gòu)買(mǎi)者對(duì)別墅都有自己的獨(dú)到認(rèn)識(shí)和感覺(jué)，尤其是那些國(guó)外歸來(lái)的人士，對(duì)生活質(zhì)量要求相對(duì)較高。構(gòu)建出他們心目中的理想家園，也是最大限度地降低項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，我方考慮：首先建10套左右的樣板間，樣板間的風(fēng)格及戶型功能都應(yīng)是符合消費(fèi)者心理的，需要建筑設(shè)計(jì)公司單獨(dú)對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，做出科學(xué)研判。在樣板間的基礎(chǔ)上，正確的引導(dǎo)客戶，可在現(xiàn)有的圖紙上進(jìn)行行累部修改，達(dá)到客戶的特殊要求。須注意的是當(dāng)客戶在外立面上提出修改要求時(shí)，要和整體別墅群的風(fēng)格、色調(diào)相協(xié)調(diào)。建議樣反間的風(fēng)格為：歐美風(fēng)格；設(shè)計(jì)風(fēng)格要和融入大自然的主題相吻合；建筑材料選用輕鋼。售價(jià)范圍：180280萬(wàn)左右、450萬(wàn)左右、800萬(wàn)左右、1000萬(wàn)以上。（均指毛坯房）戶型面積為：180280平方米、350550平方米、660800平方米、1000平方米以上。4）先用國(guó)外著名建筑設(shè)計(jì)公司在別墅的設(shè)計(jì)上，中國(guó)起步較晚，設(shè)計(jì)缺乏新意，但是很多客戶的意識(shí)卻非常超前，這就要求設(shè)計(jì)師要具備很強(qiáng)的把握潮流的能力，所以一定要選用創(chuàng)意超前、實(shí)力雄厚的建筑設(shè)計(jì)公司，這也是降低三期風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要保障。（5）精裝修與毛坯房雙舉并重水清文苑一、二期明顯反映的一大問(wèn)題就是：樣板間的裝修問(wèn)題。我方認(rèn)為：A．三期在銷售前期一定要建好精裝修的樣板間。目的是是給客戶直接的視覺(jué)引導(dǎo)和感官享受，從而獲得更旺的人氣，更快的銷售速度，更高的銷售利潤(rùn)。B．提供三種裝修選擇：豪華裝修，標(biāo)準(zhǔn)裝修或毛坯房。（6）采用高水準(zhǔn)的具有歐美風(fēng)格的物業(yè)管理公司就目前大連別墅市場(chǎng)的物業(yè)管理水平而言，距別墅這一特殊物業(yè)的要求還有相當(dāng)?shù)牟罹?。因此，水清文苑三期?yīng)采用具有很高國(guó)際水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司，如第一太平戴維斯、魏理仕，或由外企協(xié)助開(kāi)發(fā)商組建一個(gè)具有國(guó)際水平的物業(yè)管理公司。（7）入市時(shí)機(jī)每個(gè)項(xiàng)目的具體背景不一樣，所以入市時(shí)機(jī)也不一樣。水清文苑三期的入市時(shí)機(jī)，應(yīng)選在拿到銷售許可證之前三個(gè)月開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。根據(jù)外企的以往的銷售經(jīng)驗(yàn)，在前三個(gè)月認(rèn)購(gòu)期預(yù)計(jì)可完成銷售額4000萬(wàn)，以后每月銷售額不少于2000萬(wàn)。（8）三期“雙會(huì)所”根據(jù)實(shí)際情況，我方認(rèn)為：本項(xiàng)目三期應(yīng)增加兩個(gè)會(huì)所。一是大型綜合會(huì)所；二是為高爾夫球場(chǎng)提供服務(wù)的休閑小會(huì)所。同時(shí)在一、二、三期之間起到協(xié)調(diào)作用。如果開(kāi)發(fā)商資金允許，可考慮先建會(huì)所方案。大型綜合會(huì)所內(nèi)容：25米標(biāo)準(zhǔn)泳池；大型戲水池；兒童水池；桑拿、美容沒(méi)發(fā)；電子游藝室；12道保齡球館（建議保留原有的保齡球館）；健身房、壁球、乒乓球、棋類、茶室等休閑用房；超市、餐飲、酒吧。高爾夫小型會(huì)所內(nèi)容：包括：前廳服務(wù)小賣(mài)部、更衣存衣室、咖啡廳、社交休息室；浴室、輔助項(xiàng)目等。占地約2500—3000平方米。小型兒童樂(lè)園：戶外兒童游樂(lè)場(chǎng)，圖書(shū)室，小型足球場(chǎng)及籃球場(chǎng)，小型動(dòng)物樂(lè)園，捉魚(yú)池，兒童自助耕種區(qū)等項(xiàng)目。第七章 項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略一、項(xiàng)目推廣總策略根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與開(kāi)發(fā)原則，可總體采用“四一”策略為推廣總策略。即：傳達(dá)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的信息；舉辦一個(gè)能達(dá)到良好口碑傳播效果的公關(guān)活動(dòng)；布置一個(gè)意圖明確的銷售現(xiàn)場(chǎng)；策劃一個(gè)新聞亮點(diǎn)。⑴“一個(gè)信息”，即“水清文苑”融入自然環(huán)境美的信息。支持點(diǎn)：①建造最大的人工湖水。A．建一污水處理廠； B．建造河道。建造后的最大的人工湖將呈現(xiàn)出楊柳依依、水光瀲滟的怡人美景，映襯出水清文苑的秀麗多姿，讓人仿佛置身于湖光山色的美景。②建造9洞高爾夫球場(chǎng)。A．成為中心大面積綠地景觀。使居住在球場(chǎng)周圍的住戶無(wú)需走出家門(mén)，就可欣賞到大面積的綠色景觀。B．提高莊園品味。C．提高球場(chǎng)周圍別墅售價(jià)。D．建設(shè)工期：18個(gè)月；費(fèi)用：35004000萬(wàn)（含會(huì)所）?，F(xiàn)在，大多數(shù)別墅區(qū)均建有高爾夫球場(chǎng)，高爾夫現(xiàn)今已成為成功人士展示其身份與地位的象征。這樣不但可以大大提高本園區(qū)別墅的檔次，也可對(duì)外創(chuàng)收。③美化入口樹(shù)林。在三期入口處的楊樹(shù)林旁加種珍稀樹(shù)種，結(jié)合大門(mén)的設(shè)計(jì)，使綠林與大門(mén)達(dá)到完美結(jié)合，產(chǎn)生森林大道的感覺(jué)。最大的人工湖、綠林相映成趣，如同一幅充滿詩(shī)意的風(fēng)景油畫(huà)。⑵“一個(gè)活動(dòng)”采用事件行銷手段，促進(jìn)銷售。如舉辦大型豪華戶外餐會(huì)，歌舞晚會(huì)，讓客戶之間、客戶與發(fā)展商之間增加交流的機(jī)會(huì)，達(dá)到相互溝通的作用。一是起到良好口碑的傳播效應(yīng)；二是引導(dǎo)一、二期客戶再次購(gòu)買(mǎi)及推薦朋友購(gòu)買(mǎi)。水清文苑一、二期的客戶很有可能因?yàn)槿诘摹叭隆?，而進(jìn)行二次置業(yè)。⑶一個(gè)意圖明確的銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售現(xiàn)場(chǎng)是所有開(kāi)發(fā)商都非常重視的地方，利用現(xiàn)場(chǎng)道具是為了向客戶傳達(dá)信息。問(wèn)題是傳達(dá)什么樣的信息，這一點(diǎn)至關(guān)重要。支持點(diǎn)：A．優(yōu)美的自然環(huán)境。建造最大的人工湖，水清文苑周圍環(huán)境將會(huì)煥然一新。讓無(wú)論是莊園的戶主還是路人都能感到賞心悅目。B．半開(kāi)放式管理?？拷舆叺囊幻孀龀扇_(kāi)放式。讓住戶能夠?qū)⒑影睹谰氨M收眼底，并有一種公園湖畔的感覺(jué)。另外兩面做成綠色植物墻?？拷T(mén)口的地方設(shè)立植物柱子。其余地方密植塔松。（用多排、鐵絲連成網(wǎng)）起到既美觀又安全的效果。C．生態(tài)園林綠化。① 在別墅周圍種一些易吸塵、吸噪音的綠色植物（如側(cè)柏、雪松）。過(guò)濾空氣中的雜志，12提高住戶的生活環(huán)境質(zhì)量。②利用植物增加單棟別墅的私密性。在別墅周圍種植大量樹(shù)木，既美化環(huán)境，又保持了別墅的私密性。第八章 項(xiàng)目推廣手段一、項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)：名稱：項(xiàng)目的名稱應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的整體形象有所體現(xiàn)。因此命名為“水清文苑”。宣傳資料：樓書(shū)、戶型、價(jià)格表、客戶信函等與客戶見(jiàn)面的書(shū)面文件均可視為宣傳資料。本項(xiàng)目可考慮導(dǎo)入CI，以強(qiáng)化項(xiàng)目形象。制作經(jīng)過(guò)CI設(shè)計(jì)的信封、信紙、文件夾、文件袋、名片、一次性水杯等，在與客戶接觸的過(guò)程中不斷使用，使項(xiàng)目的視覺(jué)形象得以強(qiáng)化，提高人們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同度。售樓處：售樓處外部風(fēng)格較為潮流感與大氣，增強(qiáng)客戶的信任度和好感。內(nèi)部設(shè)計(jì)應(yīng)該注意格調(diào)，與別墅的外部風(fēng)格相符。人員形象：樹(shù)立良好的企業(yè)形象在塑造和推出品牌產(chǎn)品的過(guò)程中同樣占有重要的