【文章內(nèi)容簡介】 ，同時也曾進了業(yè)主之間的感情。在平時小朋友們則可以在兒童樂園中進行各種各樣的趣味活動，使他們可以結交到更多的小朋友，同事，培養(yǎng)了他們的互助精神。二、首批推出別墅戶型與價位根據(jù)目前別墅市場的供需情況，結合本項目的具體特點，我們認為本項目應采取由小到大，逐級開發(fā)的原則。具體到戶型和價位，有如下建議比的小戶型（180280平方米）為最佳選擇。這一高性價比主要是指：購買機率與單位面積受益。以此來降低市場風險，快速收回資金。具體建議為：總價位可定在180280萬元的單體別墅。建筑面積控制在：180280平方米。歐美風格，前廳后院。首層：客廳3650平方米；臥室20平方米（一間）；工人房8平方米（一間）；衛(wèi)生間10平方米，可分2個用；餐廳20平方米（一個）；廚房10平方米。二層：主臥25平方米+10平方米的衣帽間；書房20平方米（一個）；次臥24平方米（共二間）；起居室17平方米（一間）。前后花園共有綠地210400平方米（依戶型大小決定）。以上的格局基本和這一消費群體的要求相吻合，能達到迅速銷售的效果。具體面積以建筑師設計為準。第六章 開發(fā)原則及策略：最大降低資金風險；快速回收資金；首推小戶型（180280平方米）；隨著開發(fā)環(huán)境的改善，銷售市場的擴大，整個三期將根據(jù)市場情況逐級向頂級別墅（1000平方米以上的超豪華別墅）開發(fā)。2． 營銷策略：進入供求安全區(qū)也就是說：如何少投資，而且快速回收資金？（1）首期開發(fā)土地的選擇：從大連郊區(qū)的特點我們很容易分析出，2這兩塊地是空地，只要開發(fā)商拿到政府批文就可以馬上動手建設。因此，我方建議：為了降低市場資金風險，應先開發(fā)2塊地，然后由西向東滾式開發(fā)。但是，如果甲方資金允許（因牽扯到600戶的折遷，），可按我方上面意見先建一個9洞高爾夫球場，圖中的6塊地同時受益，風險與利益共擔，望慎重考慮。（2）選定首期單體別墅的位置為了保證大小戶型的科學比例，確保超利潤空間，在開發(fā)步驟與整體規(guī)劃上，必須要有科學嚴謹?shù)陌才?。我方認為：采用小戶型定位控制法是最佳選擇。詳細方案將隨項目開展情況予以提供。（3）建樣板間、讓客戶參與選定戶型的設計隨著別墅市場的日超規(guī)范，購買別墅的消費群逐漸成熟，這些別墅購買者對別墅都有自己的獨到認識和感覺，尤其是那些國外歸來的人士，對生活質(zhì)量要求相對較高。構建出他們心目中的理想家園，也是最大限度地降低項目市場風險，我方考慮：首先建10套左右的樣板間，樣板間的風格及戶型功能都應是符合消費者心理的，需要建筑設計公司單獨對此進行詳細調(diào)查，做出科學研判。在樣板間的基礎上，正確的引導客戶，可在現(xiàn)有的圖紙上進行行累部修改，達到客戶的特殊要求。須注意的是當客戶在外立面上提出修改要求時，要和整體別墅群的風格、色調(diào)相協(xié)調(diào)。建議樣反間的風格為：歐美風格；設計風格要和融入大自然的主題相吻合；建筑材料選用輕鋼。售價范圍：180280萬左右、450萬左右、800萬左右、1000萬以上。（均指毛坯房）戶型面積為：180280平方米、350550平方米、660800平方米、1000平方米以上。4）先用國外著名建筑設計公司在別墅的設計上，中國起步較晚，設計缺乏新意，但是很多客戶的意識卻非常超前，這就要求設計師要具備很強的把握潮流的能力，所以一定要選用創(chuàng)意超前、實力雄厚的建筑設計公司，這也是降低三期風險的一個重要保障。（5）精裝修與毛坯房雙舉并重水清文苑一、二期明顯反映的一大問題就是：樣板間的裝修問題。我方認為：A．三期在銷售前期一定要建好精裝修的樣板間。目的是是給客戶直接的視覺引導和感官享受，從而獲得更旺的人氣，更快的銷售速度，更高的銷售利潤。B．提供三種裝修選擇：豪華裝修，標準裝修或毛坯房。（6）采用高水準的具有歐美風格的物業(yè)管理公司就目前大連別墅市場的物業(yè)管理水平而言，距別墅這一特殊物業(yè)的要求還有相當?shù)牟罹?。因此，水清文苑三期應采用具有很高國際水準的物業(yè)管理公司，如第一太平戴維斯、魏理仕，或由外企協(xié)助開發(fā)商組建一個具有國際水平的物業(yè)管理公司。（7）入市時機每個項目的具體背景不一樣，所以入市時機也不一樣。水清文苑三期的入市時機，應選在拿到銷售許可證之前三個月開始進行內(nèi)部認購。根據(jù)外企的以往的銷售經(jīng)驗，在前三個月認購期預計可完成銷售額4000萬，以后每月銷售額不少于2000萬。（8）三期“雙會所”根據(jù)實際情況，我方認為：本項目三期應增加兩個會所。一是大型綜合會所；二是為高爾夫球場提供服務的休閑小會所。同時在一、二、三期之間起到協(xié)調(diào)作用。如果開發(fā)商資金允許，可考慮先建會所方案。大型綜合會所內(nèi)容：25米標準泳池；大型戲水池；兒童水池；桑拿、美容沒發(fā)；電子游藝室；12道保齡球館（建議保留原有的保齡球館）；健身房、壁球、乒乓球、棋類、茶室等休閑用房；超市、餐飲、酒吧。高爾夫小型會所內(nèi)容：包括：前廳服務小賣部、更衣存衣室、咖啡廳、社交休息室；浴室、輔助項目等。占地約2500—3000平方米。小型兒童樂園：戶外兒童游樂場，圖書室，小型足球場及籃球場，小型動物樂園，捉魚池，兒童自助耕種區(qū)等項目。第七章 項目推廣戰(zhàn)略一、項目推廣總策略根據(jù)項目的市場定位與開發(fā)原則，可總體采用“四一”策略為推廣總策略。即：傳達一個環(huán)境優(yōu)美的信息；舉辦一個能達到良好口碑傳播效果的公關活動；布置一個意圖明確的銷售現(xiàn)場；策劃一個新聞亮點。⑴“一個信息”，即“水清文苑”融入自然環(huán)境美的信息。支持點：①建造最大的人工湖水。A．建一污水處理廠； B．建造河道。建造后的最大的人工湖將呈現(xiàn)出楊柳依依、水光瀲滟的怡人美景，映襯出水清文苑的秀麗多姿，讓人仿佛置身于湖光山色的美景。②建造9洞高爾夫球場。A．成為中心大面積綠地景觀。使居住在球場周圍的住戶無需走出家門，就可欣賞到大面積的綠色景觀。B．提高莊園品味。C．提高球場周圍別墅售價。D．建設工期：18個月；費用：35004000萬（含會所）?，F(xiàn)在，大多數(shù)別墅區(qū)均建有高爾夫球場，高爾夫現(xiàn)今已成為成功人士展示其身份與地位的象征。這樣不但可以大大提高本園區(qū)別墅的檔次，也可對外創(chuàng)收。③美化入口樹林。在三期入口處的楊樹林旁加種珍稀樹種，結合大門的設計，使綠林與大門達到完美結合，產(chǎn)生森林大道的感覺。最大的人工湖、綠林相映成趣，如同一幅充滿詩意的風景油畫。⑵“一個活動”采用事件行銷手段，促進銷售。如舉辦大型豪華戶外餐會，歌舞晚會，讓客戶之間、客戶與發(fā)展商之間增加交流的機會，達到相互溝通的作用。一是起到良好口碑的傳播效應；二是引導一、二期客戶再次購買及推薦朋友購買。水清文苑一、二期的客戶很有可能因為三期的“全新”，而進行二次置業(yè)。⑶一個意圖明確的銷售現(xiàn)場銷售現(xiàn)場是所有開發(fā)商都非常重視的地方，利用現(xiàn)場道具是為了向客戶傳達信息。問題是傳達什么樣的信息，這一點至關重要。支持點：A．優(yōu)美的自然環(huán)境。建造最大的人工湖，水清文苑周圍環(huán)境將會煥然一新。讓無論是莊園的戶主還是路人都能感到賞心悅目。B．半開放式管理?？拷舆叺囊幻孀龀扇_放式。讓住戶能夠?qū)⒑影睹谰氨M收眼底，并有一種公園湖畔的感覺。另外兩面做成綠色植物墻?？拷T口的地方設立植物柱子。其余地方密植塔松。（用多排、鐵絲連成網(wǎng)）起到既美觀又安全的效果。C．生態(tài)園林綠化。① 在別墅周圍種一些易吸塵、吸噪音的綠色植物（如側柏、雪松）。過濾空氣中的雜志，12提高住戶的生活環(huán)境質(zhì)量。②利用植物增加單棟別墅的私密性。在別墅周圍種植大量樹木，既美化環(huán)境，又保持了別墅的私密性。第八章 項目推廣手段一、項目形象設計：名稱：項目的名稱應對項目的整體形象有所體現(xiàn)。因此命名為“水清文苑”。宣傳資料：樓書、戶型、價格表、客戶信函等與客戶見面的書面文件均可視為宣傳資料。本項目可考慮導入CI，以強化項目形象。制作經(jīng)過CI設計的信封、信紙、文件夾、文件袋、名片、一次性水杯等，在與客戶接觸的過程中不斷使用，使項目的視覺形象得以強化，提高人們對項目的認同度。售樓處：售樓處外部風格較為潮流感與大氣，增強客戶的信任度和好感。內(nèi)部設計應該注意格調(diào)，與別墅的外部風格相符。人員形象：樹立良好的企業(yè)形象在塑造和推出品牌產(chǎn)品的過程中同樣占有重要的