【正文】 名：“建工 ⑵項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源整合及提煉 ① 200 米風(fēng)情商業(yè)街，帶來(lái)完善的生活配套，購(gòu)物無(wú)須遠(yuǎn)行，一切就在家門(mén)口； ② 600 平方米的中心廣場(chǎng)，是孩子的天地、老人的樂(lè)園，也是夫妻散步天堂； ③活潑亮麗現(xiàn)代風(fēng)格、帶來(lái)無(wú)限動(dòng)感的現(xiàn)代生活 ④一樓庭院是客廳的延伸； ⑤人車(chē)分流進(jìn)出永遠(yuǎn)那么自如； ⑥想要就買(mǎi)的起，真的很輕松； 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)包裝 ⑴項(xiàng)目形象理念及居住理念 該項(xiàng)目形象和居住理念的塑造要結(jié)合項(xiàng)目外部營(yíng)銷(xiāo)資源和項(xiàng)目?jī)?nèi)部獨(dú)特營(yíng)銷(xiāo)資源進(jìn)行綜合。 ⑥戶(hù)型適中、價(jià)格適中 該項(xiàng)目在進(jìn)行戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)充分體現(xiàn)適中概念，真正做到合理、使用、經(jīng)濟(jì)；而在價(jià)格方面也采取略低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格策略，始終保持項(xiàng)目在價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ④一樓庭院 一樓帶庭院設(shè)計(jì)為一樓增加賣(mài)點(diǎn)，提高一樓銷(xiāo)售價(jià)格，對(duì)中老年 18 購(gòu)房客戶(hù)有著極強(qiáng)的吸引力。 ② 600 多平方米中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)了一個(gè)約 600 多平方米的中心廣場(chǎng)，不但為社區(qū)業(yè)主提供一個(gè)很好休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，還突出了社區(qū)整體形象。 以下對(duì)三項(xiàng)外部資源整合和提煉： 環(huán)境資源（湛河公園）：河居生活； 文化資源（平頂山工學(xué)院）：工學(xué)院的鄰居 發(fā)展資源：前進(jìn)的湛河 升值的春天 項(xiàng)目?jī)?nèi)部營(yíng)銷(xiāo)資源整合 項(xiàng)目?jī)?nèi)部營(yíng)銷(xiāo)資源整合，也就是對(duì)項(xiàng)目整體形 象、戶(hù)型、建筑風(fēng)格、園林規(guī)劃、社區(qū)配套、價(jià)格等方面，進(jìn)行包裝策劃然后提煉出賣(mài)點(diǎn)，最后形成項(xiàng)目的 USP（獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)），以吸引廣大購(gòu)房消費(fèi)者。 ⑵外部 資源整合和提煉 環(huán)境資源（湛河公園）、文化資源（平頂山工學(xué)院）、發(fā)展資源作為該項(xiàng)目外部資源的三個(gè)方面雖然有著極大的吸引力，如果不加以整合提煉仍然不能發(fā)揮其重要的作用，所以要對(duì)這項(xiàng)外部資源加以提煉，以發(fā)揮其重要的作用。 ③ 發(fā)展資源 隨著新湛河橋的即將建成、東風(fēng)路打通、拓寬、東沿河路的拓寬、和樹(shù)脂場(chǎng)即將搬遷，為該區(qū)域帶來(lái)了前所未有的發(fā)展前景和空間。 ②文化資源（平頂山工學(xué)院） 與該項(xiàng)目?jī)H有一墻之隔的平頂山工學(xué)院為該區(qū)域帶來(lái)了濃厚的文化氛圍；再加上二中、沁園小學(xué)等等，給居住在區(qū)域內(nèi)客戶(hù)創(chuàng)造極好的教育環(huán)境。湛河公園現(xiàn)在已經(jīng)成為平頂山市民周末、假日、晨練、休閑、健身主要去處。 ⑴項(xiàng)目外部資源三個(gè)方面： ①環(huán)境資源（湛河） 16 房地產(chǎn)有一個(gè)不成文的條律，凡是靠近山、水等自然環(huán)境比較的好的地段，都是熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段和熱銷(xiāo)項(xiàng)目。 結(jié)合以上三個(gè)因素建議該項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位采取三步定位策略 ：第一步（ 03 年下半年進(jìn)入市場(chǎng)階段）：為了有效的回避周遍樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到低價(jià)入市、形成市場(chǎng)效應(yīng)目的，建議采取低價(jià)入市、低開(kāi)高走的價(jià)格策略，此階段的銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)控制 1200 元 /平方米；第二步（ 04 年上半年項(xiàng)目熱銷(xiāo)階段）：隨著第一階段低價(jià)入市形成的市場(chǎng)銷(xiāo)售，加上項(xiàng)目進(jìn)入熱銷(xiāo)階段，建議此階段銷(xiāo)售均價(jià)定位在 1250 元 /平方米；第三步（ 04 年下半年）：隨著北區(qū)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展市場(chǎng)將進(jìn)一步成熟，銷(xiāo)售價(jià)格將有一定增長(zhǎng)，建議此階段銷(xiāo)售均價(jià)定位在 1300元 /平方米，保證整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)控制在 1250 元 /平方米。 價(jià)格定位 15 隨著國(guó)家一系列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)取得了快速的發(fā)展；再加上土地拍賣(mài)政策實(shí)施和建材價(jià)格大副上漲使得房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格一天一個(gè)變化。 該項(xiàng)目合理戶(hù)型設(shè)計(jì)、現(xiàn)代活潑的建筑風(fēng)格、新的居住理念和高水平物業(yè)服務(wù)，對(duì)換房者有較強(qiáng)的吸引力。但是以前住宅存在面積小、戶(hù)型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理、居住環(huán)境差、物業(yè)管理不到位等問(wèn)題，使得很多人想改變現(xiàn)有的居住條件，購(gòu)置第二套住宅。 ② 換房一族（二次置業(yè)） 平頂山作為一個(gè)新興工業(yè)城市，以產(chǎn)煤以及與產(chǎn)煤相關(guān)的行業(yè)和其他 化工行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)?？紤]到這一般家庭和夫妻雙方經(jīng)濟(jì)有限，一般以選擇面積小、價(jià)格低的房子為主，尤其是二居室；當(dāng)然也存在一些家庭條件好的會(huì)選擇位置好、面積大作為選擇對(duì)象。 ① 新生代都市青年 隨著平頂山市全面改革開(kāi)放及購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的出臺(tái)和銀行貸款購(gòu)房模式的推出，使得很多消費(fèi)者購(gòu)房的門(mén)檻降低 了很多，一般的消費(fèi)者有了購(gòu)房的心愿，尤其是即將成家立業(yè)的青年，他們急需擁有一套住宅創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的家。 綜合項(xiàng)目外部資源優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)和區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng) 威脅三方面的因素，建議該項(xiàng)目走中低檔定位路線，突出價(jià)格適中、物美實(shí)用、升值潛力大、居住環(huán)境好等特點(diǎn)，然后借助平頂山工學(xué)院教育文化資源和湛河公園外部資源，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)代活潑的建筑風(fēng)格，全面塑造項(xiàng)目的“新住宅、新生活”形象和“現(xiàn)代、健康、文化”三者統(tǒng)一的居住生活理念。周遍競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)怡景苑以高品質(zhì)推出豪宅；明珠城市花園以靠規(guī)模、位置優(yōu)勢(shì)打造領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)勢(shì)；優(yōu)詩(shī)美地以園林、電梯全面塑造城市精英生活模式和理念；精品嘉園以戶(hù)型為主題推出錯(cuò)層之王。 13 該項(xiàng)目靠近平頂山工學(xué)院、臨近湛河、屬平頂山東移的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，發(fā)展和升值潛力比較大外部資源；又依托現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、戶(hù)型適中的內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目應(yīng)該結(jié)合開(kāi)發(fā)規(guī)模、地理位置、環(huán)境特點(diǎn)、區(qū)域消費(fèi)群、產(chǎn)品定位等特點(diǎn)，做出自己的特色和個(gè)性，獨(dú)樹(shù)一幟營(yíng)造自己的特色路線。 ⑵項(xiàng)目劣勢(shì) ① 周遍競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)比較多、壓力比較大，據(jù)調(diào)查區(qū)域大約有 5 個(gè)在售項(xiàng)目，尤其是明珠城市花園以位置好、規(guī)模大、設(shè)計(jì)規(guī)劃比較到位，對(duì)該項(xiàng)目形成較大的威脅； ②交通不便利，雖然目前靠近新華路和東風(fēng)路，由于距新華路還有一段距離，東風(fēng)路還沒(méi)有打通使得公交線路都不 能直接到達(dá)該項(xiàng)目，從而造成出行不便； ③由于該項(xiàng)目靠近樹(shù)脂場(chǎng)，而樹(shù)脂場(chǎng)生產(chǎn)生大量的灰塵、白煙對(duì)空氣污染比較大，而且樹(shù)脂場(chǎng)造成的污染在大多數(shù)市民心中留下很深的烙印，改變起來(lái)難度比較大。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ⑴項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ① 依托平頂山工學(xué)院、湛河二大居住外部資源優(yōu)勢(shì)； ②戶(hù)型設(shè)計(jì)比較合理，體現(xiàn)了面積合理不浪費(fèi)、總價(jià)不高能 接受的特點(diǎn)； ③周遍社區(qū)配套已經(jīng)比較成熟，如：市二中、菜市場(chǎng)、靠近新華路； 12 ④升值潛力比較大，隨著新湛河橋修建、東風(fēng)路打通和東沿河路的拓寬，再加上樹(shù)脂場(chǎng)即將搬遷，給該項(xiàng)目帶來(lái)了較大的發(fā)展空間和升值潛力。 戶(hù)型： 戶(hù)型： 平方米二室 戶(hù)型： 平方米二室 戶(hù)型： 平方米三室 戶(hù)型： 平方米三室 戶(hù)型： 平方米三室 11 戶(hù)型： 平方米三室 戶(hù)型： 平方米四室 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總占地面積 34294 平方米、總建筑面積 62900 平方米、住宅建筑面積 56220 平方米、沿街商 業(yè)建筑面積 6680 平方米、總戶(hù)數(shù) 562 戶(hù)、建筑密度 %、綠化率 35%、容積率 、汽車(chē)位 16車(chē)庫(kù) 40個(gè)。 二、項(xiàng)目 理解 項(xiàng)目概況 地點(diǎn)： 位于位于東風(fēng)路與東沿河路交匯處 環(huán)境： 北臨平頂山工學(xué)院、湛河，距市二中、湛河區(qū)法院比較近。 開(kāi)發(fā)商： 平頂山華誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司 銷(xiāo)售價(jià)格： 2 層 1290 元 /平方米、 3 層 1420 元 /平方米、 4 層 1380 元/平方米、 5 層 1180 元 /平方米、 6 層 1130 元 /平方米、 7 層 800 元 /平方米。 ⑹【金華苑】： 項(xiàng)目概況 ：位于建設(shè)路與河?xùn)|路交叉口北 500 米，整個(gè)小區(qū)由 5 棟多 10 層 組成，其中 2 棟多層住宅已是現(xiàn)房（沒(méi)有余房），目前3 棟多層住宅正在建設(shè)中，計(jì)劃 2021 年 11 月交房。 開(kāi)發(fā)商： 平頂山市天意實(shí)業(yè)有限公司