【正文】 財(cái)富方案C：?jiǎn)为?dú)購(gòu)買二層，適合餐飲、娛樂等經(jīng)營(yíng)戶直接購(gòu)買，用租房的錢買房，4年收回投資，8年盡賺一間商鋪，投資經(jīng)營(yíng)雙收益；財(cái)富方案D：購(gòu)買社區(qū)商業(yè)，適合經(jīng)營(yíng)便利店、餐飲、診所、銀行、書店、干洗店、影音店、美容美發(fā)。一層售價(jià)4560元/平米，5年便可收回投資款（50%首期款），10年收回總房款，年回報(bào)率高達(dá)10%； 財(cái)富方案B：一層、二層組合購(gòu)買，形成復(fù)式店中店格局，一層規(guī)劃門廳，二層用于營(yíng)業(yè)。建議對(duì)商業(yè)部分從新命名。由于商業(yè)規(guī)模較大，推廣周期長(zhǎng)，不適合以住宅名稱進(jìn)行推廣。先啟動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)和精品商業(yè)街的推廣 批發(fā)市場(chǎng)和精品商業(yè)街從商業(yè)功能上服務(wù)于整個(gè)某市，其商業(yè)屬性決定了銷售受市場(chǎng)大環(huán)境影響，從充分利用市場(chǎng)時(shí)機(jī)的角度考慮，應(yīng)該盡早入市。因此，商業(yè)街是城市發(fā)展的代表，擁有最可逛的資本，是周末休閑購(gòu)物的最佳去處，是人潮錢潮匯聚的地方。爭(zhēng)取在鑫匯時(shí)代廣場(chǎng)和萬和商廈公等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開發(fā)售前奠定市場(chǎng)地位，確保消費(fèi)不被以上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手完全占領(lǐng)。先入為主，以快打慢 根據(jù)市場(chǎng)分析，某市商業(yè)市場(chǎng)今年將出現(xiàn)過?，F(xiàn)象，為確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)完全銷售，必須強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷的速度和力度，充分利用2004年商業(yè)利好的慣性，盡快入市，并利用大規(guī)模宣傳促銷舉措，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售。四、 營(yíng)銷策略采用以住促商的銷售策略考慮到住宅盤量較大，住宅的消費(fèi)將對(duì)項(xiàng)目商業(yè)（尤其是社區(qū)商業(yè)部分）的銷售產(chǎn)生利好刺激，因此建議采用以住促商的銷售策略，通過住宅的銷售推廣促進(jìn)商業(yè)銷售。商業(yè)項(xiàng)目建議銷售價(jià)格表區(qū)域樓層經(jīng)營(yíng)主題系數(shù)價(jià)格東區(qū)（榆園路）1F批發(fā)市場(chǎng)2280元/平米東南區(qū)（成都路和武昌路交匯處）B1大型超市1520元/平米1F精品店4560元/平米2F餐飲娛樂廣場(chǎng)2280元/平米南區(qū)（成都路，小區(qū)南大門以西）1F社區(qū)商業(yè)3420元/平米2F風(fēng)味美食街1900元/平米北區(qū)（長(zhǎng)嶺路，小區(qū)大門附近）B1會(huì)所1520元/平米1F2280元/平米2F1900元/平米5）以上價(jià)格定位充分考慮到地段和業(yè)態(tài)對(duì)價(jià)格的影響，如靠近武昌路市場(chǎng)的區(qū)域，位置好、定位高，因此在價(jià)格定位上也體現(xiàn)高價(jià)的特征；批發(fā)市場(chǎng)受業(yè)態(tài)定位影響，投資收益低、屬于小本經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此在價(jià)格定位上較低；B1層超市主要在于吸引人氣，提升片區(qū)商業(yè)價(jià)值，因此定價(jià)較低；會(huì)所屬于社區(qū)公共配套，以上價(jià)格是參考價(jià)格，建議租賃經(jīng)營(yíng)。4）根據(jù)市場(chǎng)修正價(jià)格，一層的銷售價(jià)格在3400—4200元/平米。3）根據(jù)市場(chǎng)分析，某市可容納54167——70000平米左右的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個(gè)數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到供需平衡，新的供應(yīng)將導(dǎo)致市場(chǎng)過剩。從市場(chǎng)因數(shù)考慮，今年樓盤的價(jià)格會(huì)在去年基礎(chǔ)上進(jìn)一步上漲，根據(jù)某市片區(qū)住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)分析，預(yù)計(jì)上漲幅度在8%左右。某市各區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格表樓盤選擇方法市場(chǎng)價(jià)格一層二層繁華區(qū)域價(jià)格3500—4500元/平米2000—2500元/平米相對(duì)繁華區(qū)域價(jià)格2800—3300元/平米1600—1800元/平米一般區(qū)域價(jià)格1800—2500元/平米/1）運(yùn)用平均權(quán)重市場(chǎng)定價(jià)方法，取繁華區(qū)域和相對(duì)繁華區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格的加權(quán)價(jià)格，一層的銷售價(jià)格在3150—3900元/平米；二層的銷售價(jià)格在1800元/平米—2150元/平米。因此在本案商業(yè)銷售定價(jià)中，應(yīng)充分借鑒該片區(qū)項(xiàng)目定價(jià)和價(jià)格上漲趨勢(shì)，以該片區(qū)中高價(jià)位為宜。 在商業(yè)銷售價(jià)格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征。寫字樓開發(fā)建議先采用人員推廣認(rèn)購(gòu)，在市場(chǎng)摸底的情況下展開，如市場(chǎng)反映良好，可立即開發(fā)。建議租賃經(jīng)營(yíng)，考慮經(jīng)營(yíng)戶。這部分客戶十分看中商鋪價(jià)格、社區(qū)規(guī)模和片區(qū)居民消費(fèi)能力，而這一切也是該部分商業(yè)能否實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵。 社區(qū)商業(yè)投資戶和經(jīng)營(yíng)戶兼而有之，投資戶多為社區(qū)居民或周邊人群，因此在住宅推廣時(shí)兼而推廣，將起到事半功倍的效果。使用權(quán)銷售對(duì)他們具有很強(qiáng)的吸引力。經(jīng)營(yíng)戶是精品商業(yè)街的第二主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營(yíng)為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營(yíng)造和未來商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢(shì)是他們關(guān)注的核心，同時(shí)也注重商鋪的投資價(jià)值和可變現(xiàn)能力。所以臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)定位可以多種多樣，不必拘泥于具體業(yè)態(tài)的定位上，只要解決好主力店的問題，即可自然成市。三、 市場(chǎng)定位 人流就是商機(jī)，地理位置的好壞對(duì)臨街商業(yè)的價(jià)值影響是至關(guān)重要的，該區(qū)域人流狀況和商業(yè)氛圍決定了臨街商業(yè)的成敗。負(fù)一層超市從成本核算考慮價(jià)值不大，但對(duì)提升該片區(qū)商業(yè)氛圍和商業(yè)價(jià)值意義重大，同時(shí)可以加快商鋪的銷售。帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升改善商業(yè)環(huán)境，營(yíng)造商業(yè)氛圍：在沿街商業(yè)建設(shè)時(shí)，盡量擴(kuò)大沿街面的寬度，在街面上設(shè)置雕塑小品、休閑座椅和花壇，并通過亮化、美化處理改善商業(yè)環(huán)境，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。建議開發(fā)負(fù)一層：從商業(yè)價(jià)值充分利用的角度考慮，可沿成都路規(guī)劃3000平米左右的負(fù)一層，充分利用批發(fā)市場(chǎng)帶來的人氣，引進(jìn)一知名超市，根據(jù)某市7萬人口的消費(fèi)能力，完全能夠滿足3000—5000平米的超市的消費(fèi)。批發(fā)市場(chǎng)建議開發(fā)一層：主要考慮二層商業(yè)價(jià)值不大，從銷售和收益的雙重角度考慮，不適合開發(fā)二層。 根據(jù)我們對(duì)某市商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，主要市場(chǎng)在16個(gè)以上，其中大部分均實(shí)現(xiàn)完全銷售，其余正在銷售或即將銷售的項(xiàng)目將是我們主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況入下。受以上因素影響，雖然服裝類的消費(fèi)也將有快速增長(zhǎng)，但受消費(fèi)行為（服裝類消費(fèi)屬于選購(gòu)性、休閑類、非目標(biāo)類消費(fèi)，而餐飲、娛樂和百貨屬于目標(biāo)性消費(fèi)）的影響，其發(fā)展程度將相對(duì)滯后，由于在商品品種、價(jià)格和購(gòu)物環(huán)境上無法與奎屯相比，其競(jìng)爭(zhēng)能力相對(duì)有限，在大規(guī)模商業(yè)賣場(chǎng)進(jìn)入前，服裝類商業(yè)的發(fā)展水平將停留在以滿足當(dāng)?shù)鼗竞腿粘ＯM(fèi)為主狀態(tài)。某市商業(yè)過剩的前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，受投資滯后于經(jīng)營(yíng)影響，雖然購(gòu)買商鋪的投資戶依然信心十足，商鋪的售價(jià)也繼續(xù)上揚(yáng)，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)下降卻也成為不爭(zhēng)的事實(shí)，部分商戶開始轉(zhuǎn)租商鋪，商鋪開始出現(xiàn)空置現(xiàn)象，一旦部分新開發(fā)商鋪今年交付使用后，出現(xiàn)租賃困難，隨之而來的投資信心動(dòng)搖將再所難免，而商鋪投資消費(fèi)屬于信心消費(fèi)，一旦投資信心喪失，未來的銷售量將大副收縮，等待市場(chǎng)的回暖將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。按某市7萬人口計(jì)算，繁華和相對(duì)繁華區(qū)域可容納的商業(yè)面積在7萬平米左右（按1平米/人的最大保有量計(jì)算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個(gè)數(shù)值，因此商業(yè)消費(fèi)趨于飽和，市場(chǎng)可挖掘的潛力十分有限。 商業(yè)需求趨于飽和，市場(chǎng)過剩已成必然—。