【正文】 媒體：《平頂山晚報(bào)》 規(guī)格：半版 第二期： 標(biāo)題：《清盤(pán)優(yōu)惠、最后的機(jī)會(huì)》 內(nèi)容提示：以促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)為內(nèi)。 媒體：《平頂山晚報(bào)》 規(guī)格：半版 第四期： 標(biāo)題：《 1 萬(wàn)元，換一種空間》 內(nèi)容提示：以戶(hù)型特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，展示新的生活空間和居住空間。 媒體：《平頂山晚報(bào)》、 規(guī)格：半版 Ⅱ、電視廣告 廣告內(nèi)容：以建工春天換代住宅為形象，環(huán)境、戶(hù)型、物業(yè)、價(jià)格、地段訴求點(diǎn)，推出換 代形象電視創(chuàng)意廣告。 媒體：《平頂山晚報(bào)》、《平頂山廣播電視報(bào)》各一次 規(guī)格：半版 第三期： 標(biāo)題：《換代住宅、更懂生活》 內(nèi)容提示：以項(xiàng)目外部資源配套和項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源優(yōu)勢(shì)，全面系統(tǒng)突出 28 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。根據(jù)平頂山市場(chǎng)購(gòu)房消費(fèi)者二次置業(yè)占有較大比例的特點(diǎn)，建議以換房為主題從過(guò)去住宅存在很多問(wèn)題和新住宅優(yōu)勢(shì)形成鮮明的對(duì)比，從而從心理上打動(dòng)消費(fèi)者。 樹(shù)脂廠作為平頂山一個(gè)老牌企業(yè)平頂山人對(duì)它非常熟悉，其造成的污染和影響同樣也被人民所熟知 ，如何解決這個(gè)問(wèn)題對(duì)購(gòu)房者有著決定性的作用。具體操作辦法是：根據(jù)銀行按揭 20%的首付款條件，客戶(hù)可以先付 20%首付款的一部分，如： 1 萬(wàn)元等，并簽定合同、辦理按揭手續(xù)，剩余的首款由開(kāi)發(fā)暫時(shí)代交，等到交房時(shí)客戶(hù)在補(bǔ)齊剩余的首付款，如果客戶(hù)拒付剩余首款，可采取不發(fā)放鑰匙的對(duì)策。 Ⅱ、活動(dòng)運(yùn)做辦法（以后出臺(tái)詳細(xì)實(shí)施方案細(xì)則） 在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的上 午舉辦開(kāi)盤(pán)選房活動(dòng)，持選房號(hào)定單的客戶(hù)可優(yōu)先選擇自己所定的房源。春天產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)” Ⅰ、活動(dòng)優(yōu)勢(shì)分析 在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日舉辦建工推出此活動(dòng)后客戶(hù)將面臨新的選擇，一定數(shù)量反還金額，再加上熱烈銷(xiāo)售氛圍，很容易作出定房選擇；二、促使客 戶(hù)提前買(mǎi)號(hào)定房，因?yàn)樵缃灰惶炀湍芏嗍ｅX(qián)。 ②賣(mài)號(hào)銷(xiāo)售模式 Ⅰ、賣(mài)號(hào)銷(xiāo)售模式優(yōu)勢(shì)分析 吸引購(gòu)房客戶(hù)前期形成良 好的熱銷(xiāo)氛圍，降低客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目挑選的機(jī)會(huì)和對(duì)一些不利因素的關(guān)注，有利整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)控；同時(shí)還能有效的回避區(qū)域樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)。 ③戶(hù)型優(yōu)勢(shì)論述 獨(dú)特的精巧構(gòu)思、溫馨實(shí)用、小進(jìn)深、大面寬 ，客廳開(kāi)間 米廳房方正，空間采光效果十分突出，通透性能優(yōu)越、精致實(shí)用，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、令空間充裕、生活增色；寬闊低臺(tái)凸窗，開(kāi) 揚(yáng)視野。這就要求對(duì)戶(hù)型進(jìn)行包裝，達(dá)到耳目一新，有能準(zhǔn)確的反映出戶(hù)型特點(diǎn)，使之達(dá)到吸引消費(fèi)者的目的，這也是所謂的“戶(hù)型營(yíng)銷(xiāo)”。春天 ”寓意：鷹城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的春天、建工房地產(chǎn)在鷹城創(chuàng)造奇跡的春天、鷹城人朝氣蓬勃的春天、也反映了較好居住環(huán)境；同時(shí)，“春天”的英文意思有二，一是“春天”，一是“竹 20 子”，因此，可以以“竹子”和“春天”的寓意來(lái)表達(dá)開(kāi)發(fā)商的胸懷和項(xiàng)目本身的品位。 ③ 新的理念與其它樓盤(pán)文化的差異化定位和易炒作性、傳承性。 19 形象定位： “新住宅、新生活” 宣傳定位： “換代住宅、更懂生活” 功能訴求： 健康居家 項(xiàng)目?jī)?nèi)涵： 平頂山重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，依托湛河公園、平頂山工學(xué)院、三個(gè)外部資源。 ⑤真正的人車(chē)分流 該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)大門(mén)進(jìn)出口處時(shí)，采用了單項(xiàng)進(jìn)出的設(shè)計(jì)模式，不但便于管理，同時(shí)真正實(shí)現(xiàn)了人車(chē)分流，全面提高了項(xiàng)目檔次。 ⑴項(xiàng)目?jī)?nèi)部營(yíng)銷(xiāo)資源六個(gè)方面 ① 200 米社區(qū)商業(yè)街 四面臨街、創(chuàng)造了約 700 米商業(yè)街，為社區(qū)帶來(lái)了完善的生活配套，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)不成熟、生活配套不齊全的劣勢(shì)。再加上沁園小區(qū)、怡景苑、優(yōu)詩(shī)美地、精品嘉園、明珠城市花園等幾大住宅社區(qū)建成和正在開(kāi)發(fā)，使得該區(qū)域成為平頂山名符其實(shí)的高尚住宅區(qū)。湛河公園極其優(yōu)越的環(huán)境資源給項(xiàng)目帶來(lái)了無(wú) 限的升值空間。 四、項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)資源整合 外部營(yíng)銷(xiāo)資源整合 外部資源利用的好壞有時(shí)直接能夠決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與否，就該項(xiàng)目而言有著豐富的外部營(yíng)銷(xiāo)資源，如果對(duì)這些資源加以借用、利用和提煉，將對(duì)項(xiàng)目形象提升、附加值增加，促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有極大的作用。 ③企事業(yè)單位職工 隨著國(guó)家取消福利分房和集資建房政策的推出，使得企事業(yè)單位的職工走向市場(chǎng)購(gòu)房的道路，該項(xiàng)目以其各方面綜合優(yōu)勢(shì)將會(huì)成為廣大企事業(yè)單位購(gòu)房的重點(diǎn)選擇對(duì)象。由于以前城市建設(shè)時(shí)間不久，住房人均面積比較大，而且大多采用福利分房形式。而這類(lèi)客戶(hù)大致分為兩種：一、父母出資 14 為子女購(gòu)房；二、夫妻兩人共同出資購(gòu)買(mǎi)?？梢哉f(shuō)這些項(xiàng)目各具優(yōu)勢(shì)和特色，都有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。揚(yáng)長(zhǎng)避短、知彼知己，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段把握好市場(chǎng)需求，連接好產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售的各個(gè)環(huán)節(jié)，做到水到渠成，好產(chǎn) 品自然有人要。 ⑤活潑新穎的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，在平頂山可以說(shuō)獨(dú)樹(shù)一幟。 規(guī)劃： 項(xiàng)目規(guī)劃為 12 棟多層住宅，其中 2 號(hào)樓 1 層為商業(yè)、 2 層辦公。 戶(hù)型： 2 室 2 廳、 3 室 2 廳、 4 室 2 廳、復(fù)式，面積從 94— 200 平方米，其中三室、四室為主力戶(hù)型，目前銷(xiāo)售率已達(dá) 30%。 戶(hù)型： 2 室 2 廳、 2 室 3 廳、 3 室 3 廳，面積從 103— 156 平方米，其中二室、三室為主力戶(hù)型，目前銷(xiāo)售率已達(dá) 80%。 戶(hù)型： 2 室 2 廳、 3 室 2 廳，面積從 97— 139 平方米，其中二室、三室為主力戶(hù)型，目前銷(xiāo)售率為 70%，入住率 50%，剩余戶(hù)型 9 主要集中在 4 樓， 7 已經(jīng)沒(méi)有房子。目前已經(jīng)拆遷完畢正在做基礎(chǔ)，計(jì)劃 2021 年下半年主體完工，還 沒(méi)有進(jìn)行銷(xiāo)售，據(jù)了解準(zhǔn)備等到主體完工在進(jìn)行銷(xiāo)售，也就是 2021 年下半年。目前一、二期已經(jīng)交房，還有 20%的現(xiàn)房剩余，現(xiàn)正在開(kāi)發(fā)三期 。具體銷(xiāo)售特點(diǎn)表現(xiàn)如下：⑴戶(hù)型面積普遍偏大，最小二室為 118 平方米、三室 140 平方米，戶(hù)型主要集中在 140— 160 平方米三室；⑵剩余比例比較大（很多項(xiàng)目已經(jīng)現(xiàn)房近半年但銷(xiāo)售比例還沒(méi)有過(guò)半）；⑶銷(xiāo)售總價(jià)在 30— 50 萬(wàn)元之間。當(dāng)然這以普通消費(fèi)者為基礎(chǔ)，還有一些其他客戶(hù)具有特殊性。 ②戶(hù)型選擇 從市場(chǎng)供給戶(hù)型情況和消費(fèi)者需求的戶(hù)型來(lái)講，市場(chǎng)供給和 市場(chǎng)需求有一定的偏差，主要表現(xiàn)在戶(hù)型的面積設(shè)計(jì)，很多戶(hù)型面積設(shè)計(jì)比較大，從而提高了房子的總房款，使一些客戶(hù)望而卻步，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前戶(hù)型存在普遍面積片大的不利因素，而一些戶(hù)型面積相對(duì)比較小的戶(hù)型比較熱銷(xiāo)，而且出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，可以看出小戶(hù)型在市場(chǎng)將占 有較大的需求量，也將是客戶(hù)首選。就目前的市場(chǎng)價(jià)格定位情況看一些的項(xiàng)目的銷(xiāo)售定價(jià)存在許多不合理的地方，如：沒(méi)有充分考慮道樓層定價(jià)系數(shù)、景觀系數(shù)、采光系數(shù)、通風(fēng)系數(shù)、地理位置系數(shù)、樓盤(pán)附加值系數(shù)等，使一些定價(jià)沒(méi)有科學(xué)依據(jù)，而是靠感覺(jué)和主觀意愿進(jìn)行定價(jià)。 ②戶(hù)型特點(diǎn) 就供給的戶(hù)型而言目前市場(chǎng)供給的戶(hù)型，主要以二室（ 80— 110平方米）、三室（ 130— 160 平方米）、同時(shí)還有一定量的四室和復(fù)式， 4 戶(hù)型設(shè)計(jì) 為平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式，其中平層、錯(cuò)層、躍層占有較大的比例，尤其是錯(cuò)層比較多。雖然有三類(lèi)住宅 項(xiàng)目但是在市場(chǎng)占有的比例有較大的區(qū)別，其中以多層住宅占有的比例較大、高層次之、經(jīng)濟(jì)適用占有的比例相對(duì)較小。 ⑷開(kāi)發(fā)市場(chǎng)與銷(xiāo)售市場(chǎng)不規(guī)范 從現(xiàn)在樓市上已經(jīng)上馬的項(xiàng)目看，市場(chǎng)存在較大的跟風(fēng)現(xiàn)象，如：戶(hù)型上都集中開(kāi)發(fā)錯(cuò)層、躍層；同時(shí)市場(chǎng)存在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的非理性化，如：高層住宅大量開(kāi)發(fā)；另外銷(xiāo)售市場(chǎng)不規(guī)范，銷(xiāo)售策略沒(méi)有引起開(kāi)發(fā)商的重視，如：銷(xiāo)售部的建設(shè)、銷(xiāo)售渠道的建立、宣傳策略的應(yīng)用等，當(dāng)然這與市場(chǎng)的初級(jí)階段有很大關(guān)系，需要逐漸發(fā)展和成熟。 2 ⑵開(kāi)發(fā)區(qū)域比較集中 縱觀平頂山目前樓市開(kāi) 發(fā)可以說(shuō)