【正文】 比較集中，大多分布在市中心比較繁華的地段，而出在城郊開發(fā)的地段還是市場空白點，這與當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展建設(shè)和大消費需求有直接的關(guān)系，據(jù)我們預(yù)測平頂山的樓市開發(fā)近兩年還是主要集中在市中地點，但是隨著城市框架的拉大和西進東擴的整體發(fā)展規(guī)劃，將來的房地產(chǎn)市場將會集中在西區(qū)。兩年后的平頂山的樓市將迎來比較火熱的開發(fā)局面。 1 建工佳苑項目營銷推廣方案 一、樓市分析 樓市總述 通過對平頂山樓市近一周的縱觀和深度的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)平頂山目前的樓市還處在市場開發(fā)的成長階段，市場整體操作和運作還不夠成熟，還存在很多不規(guī)范地方。 樓市開發(fā)特點 ⑴房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步成熟 通過進一周的調(diào)查，我們感受最 深的是平頂山的樓市與 1 年前相比已經(jīng)有了很大的提高，市場開發(fā)理念、產(chǎn)品設(shè)計水平都有了很大的提高。 ⑶沒有形成樓盤核心 樓盤的核心競爭力是項目站穩(wěn)市場，取勝市場關(guān)鍵因素，尤其是在市場比較的激烈的情況下。 ⑸銷售手段比較單一 3 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前平頂 山的樓市的銷售市場，還沒有進入真正的市場階段，對項目的前期策劃、項目品牌營銷、整體推廣等方面沒有引起足夠的重視 ⑹單位自建和聯(lián)建項目占有一定比例 雖然國家已經(jīng)明文規(guī)定取消集資房、自建房實行貨幣購房，但通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)平頂山，目前集資房和聯(lián)建開發(fā)量還占有一定比例。當(dāng)然這與當(dāng)?shù)厥袌鲂枨筇攸c不同和政府政策有關(guān)。 從銷售情況看，市場銷售比較快以及供不應(yīng)求的戶型以 80— 100平方米左右的二室和 120— 130 平方米左右的三室二廳，戶型特點以錯層和躍層相對比較熱。 受市場 的不斷發(fā)展、土地掛牌拍賣使土地價格上升、建材漲價，今后房地產(chǎn)銷售價格將會穩(wěn)步上升，這同時也是房地產(chǎn)的市場發(fā)展規(guī)律，就房地產(chǎn)的市場形成周期而言像拋物線，而目前樓市正處在啟始的低斷，所以會不斷上升，價格路走高，至于價格上升的高低要根據(jù) 5 短期內(nèi)的市場供求狀況和銷售狀況來決定。 ③價格要求 通過對一些購房客戶的走訪和調(diào)查，很多客戶反映銷售價格過高，當(dāng)然可以說是賣方和買方不一心，但是也反映一些客戶的對價格要求。 ⑶銷售特點 ①多層 通過對一些多層項目銷售情況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)其銷售存在以下特點：⑴中心地段項目價格高、所剩房源比較少；⑵相對比較偏的位置低價位房子（ 5— 7 樓）基本全部售完，價位高的房子（ 2— 4 樓）剩余比較多；⑶ 90 平方米左右二室、 130 平方米三室戶型銷售比較快；⑷剩余房源主要是面積大（ 140— 150 平方米三室、 200 平方米以上復(fù)式）、樓層好（ 2— 4 樓）、價格高（總價 20— 30 萬元）；⑹平層占有60%、錯層占 35%、復(fù)式、躍層占 15%。 7 周邊競爭樓盤個案分析 ⑴【優(yōu)詩美地】： 項目概況 ：位于東風(fēng)路東段北側(cè)，由 5 棟 9 層小高層、 1 棟 12 層小高層組成，其中一 期 2021 年 3 月底交房。 開發(fā)商 ：平頂山永基房地產(chǎn)公司 戶型： 2 室 1 廳、 2 室 2 廳、 3 室 2 廳，面積從 89— 110 平方米，其中二室、三室為主力戶型，目前銷售率為 40%。 開發(fā)商 ：河南明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 戶型： 2 室 2 廳、 3 室 2 廳、 4 室 2 廳、復(fù)式，面積從 93— 187 平方米，其中二室（ 93 平方米）、三室（ 11 11 126 平方米）為主力戶型。 開發(fā)商： 河南明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售價格： 3 層 1429 元 /平方米、四層 1437 元 /平方米、 7 層 900 元 /平方米。 開發(fā)商： 平頂山市天意實業(yè)有限公司 銷售價格： 4 層 1470 元 /平方米、 5 層 1380 元 /平方米、 6 層 1200 元 /平方米、 7 層 900 元 /平方米。 開發(fā)商： 平頂山華誠房地產(chǎn)有限公司 銷售價格： 2 層 1290 元 /平方米、 3 層 1420 元 /平方米、 4 層 1380 元/平方米、 5 層 1180 元 /平方米、 6 層 1130 元 /平方米、 7 層 800 元 /平方米。 戶型： 戶型： 平方米二室 戶型： 平方米二室 戶型： 平方米三室 戶型： 平方米三室 戶型： 平方米三室 11 戶型： 平方米三室 戶型： 平方米四室 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)： 總占地面積 34294 平方米、總建筑面積 62900 平方米、住宅建筑面積 56220 平方米、沿街商 業(yè)建筑面積 6680 平方米、總戶數(shù) 562 戶、建筑密度 %、綠化率 35%、容積率 、汽車位 16車庫 40個。 ⑵項目劣勢 ① 周遍競爭樓盤比較多、壓力比較大，據(jù)調(diào)查區(qū)域大約有 5 個在售項目，尤其是明珠城市花園以位置好、規(guī)模大、設(shè)計規(guī)劃比較到位，對該項目形成較大的威脅； ②交通不便利，雖然目前靠近新華路和東風(fēng)路，由于距新華路還有一段距離，東風(fēng)路還沒有打通使得公交線路都不 能直接到達該項目，從而造成出行不便； ③由于該項目靠近樹脂場，而樹脂場生產(chǎn)生大量的灰塵、白煙對空氣污染比較大，而且樹脂場造成的污染在大多數(shù)市民心中留下很深的烙印，改變起來難度比較大。 13 該項目靠近平頂山工學(xué)院、臨近湛河、屬平頂山東移的重點發(fā)展區(qū)域，發(fā)展和升值潛力比較大外部資源；又依托現(xiàn)代建筑設(shè)計風(fēng)格、戶型適中的內(nèi)部資源優(yōu)勢。 綜合項目外部資源優(yōu)勢、內(nèi)部資源優(yōu)勢和區(qū)域樓盤競爭 威脅三方面的因素，建議該項目走中低檔定位路線，突出價格適中、物美實用、升值潛力大、居住環(huán)境好等特點，然后借助平頂山工學(xué)院教育文化資源和湛河公園外部資源，結(jié)合項目現(xiàn)代活潑的建筑風(fēng)格，全面塑造項目的“新住宅、新生活”形象和“現(xiàn)代、健康、文化”三者統(tǒng)一的居住生活理念?？紤]到這一般家庭和夫妻雙方經(jīng)濟有限，一般以選擇面積小、價格低的房子為主，尤其是二居室；當(dāng)然也存在一些家庭條件好的會選擇位置好、面積大作為選擇對象。但是以前住宅存在面積小、戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理、居住環(huán)境差、物業(yè)管理不到位等問題，使得很多人想改變現(xiàn)有的居住條件，購置第二套住宅。 價格定位 15 隨著國家一系列房地產(chǎn)開發(fā)政策的出臺，使得房地產(chǎn)住宅開發(fā)市場取得了快速的發(fā)展；再加上土地拍賣政策實施和建材價格大副上漲使得房地產(chǎn)的銷售價格一天一個變化。 ⑴項目外部資源三個方面： ①環(huán)境資源（湛河） 16 房地產(chǎn)有一個不成文的條律，凡是靠近山、水等自然環(huán)境比較的好的地段，都是熱點開發(fā)地段和熱銷項目。 ②文化資源（平頂山工學(xué)院） 與該項目僅有一墻之隔的平頂山工學(xué)院為該區(qū)域帶來了濃厚的文化氛圍；再加上二中、沁園小學(xué)等等，給居住在區(qū)域內(nèi)客戶創(chuàng)造極好的教育環(huán)境。 ⑵外部 資源整合和提煉 環(huán)境資源（湛河公園）、文化資源（平頂山工學(xué)院）、發(fā)展資源作為該項目外部資源的三個方面雖然有著極大的吸引力，如果不加以整合提煉仍然不能發(fā)揮其重要的作用，所以要對這項外部資源加以提煉，以發(fā)揮其重要的作用。 ② 600 多平方米中心廣場 項目設(shè)計了一個約 600 多平方米的中心廣場，不但為社區(qū)業(yè)主提供一個很好休閑娛樂場所，還突出了社區(qū)整體形象。 ⑥戶型適中、價格適中 該項目在進行戶型設(shè)計時充分體現(xiàn)適中概念，真正做到合理、使用、經(jīng)濟；而在價格方面也采取略低于競爭對手的價格策略，始終保持項目在價格方面的競爭優(yōu)勢。 ⑵案名、廣告語 案名：“建工