【正文】 與位于新城大道南端的新都明珠城等項(xiàng)目，銷售表現(xiàn)一直較差 ； 但是近來隨著華潤、綠城、梵石、方太等開發(fā)理念、開發(fā)檔次、 １３ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 開發(fā)規(guī)模、營銷理念相當(dāng)超前的大中型房地產(chǎn)開發(fā)公司的介入，慈溪房地產(chǎn)營銷競爭日趨白熱化。而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從拿到土地到住房投放市場一般要兩三年時(shí)間，2020年以來的開發(fā)不足直接導(dǎo)致了 07年房市產(chǎn)品不夠； １１ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 ? 從慈溪市建設(shè)局相關(guān)部門了解到， 2020年市場共 23個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證對(duì)外銷售，是歷年來預(yù)售證發(fā)放最多的一年； ? 整個(gè)慈溪的房地產(chǎn)開發(fā)仍處上升態(tài)勢(shì)，開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)的投資仍在增加，在未來的一定時(shí)期內(nèi)，尤其是 09年下半年，整個(gè)市場的供應(yīng)量仍將保持高位； 2. 目前慈溪市場在售項(xiàng)目概覽： 案名 銷售面積（㎡） 未售面積（?。īO） 銷售率 成交均價(jià)（元 /㎡） 康鑫梵石花園 % 6330 華潤中央公園 23206 % 12746 恒元新境 % 7556 楓華富地 % 8012 杭灣名苑 % 22401* 新都匯 % 8500 新都明珠苑 % 8600 香格國際廣場 % 13520 共計(jì) % —— 備注： 不包括預(yù)交定金或未網(wǎng)上簽約面積 *指 杭灣名苑 別墅與住宅的平均價(jià)，住宅均價(jià)為 15000 元 /㎡（詳表見附件） 3. 尚未得到建設(shè)許可證的項(xiàng)目： １２ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 案名 開發(fā)商 位置 占地面積 地價(jià) 二棉地塊 綠城房地產(chǎn) 南臨南二環(huán)城路，西至劍山路，東至金棉小區(qū) 萬平米 100641 萬 方太地塊 寧波萬翔房地產(chǎn) 開發(fā)大道南海關(guān)路東 —— —— ? 08 年的住宅成交量大約在 24 萬平米左右，受國家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)放緩、投資者預(yù)期降低等影響，市場觀望氣氛濃厚，投資者趨于理性，成交量下降明顯。 ９ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 3. 城市規(guī)劃布局 慈溪 以杭州灣大橋建設(shè)為契機(jī)，立足慈溪產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以提升城市化與城市發(fā)展水平為方針，以 “三種文化（移民文化、圍墾文化、青瓷文化）育名城，五大基地（制造加工業(yè)基地、都市農(nóng)業(yè)基地、休閑旅游基地、現(xiàn)代物流基地、現(xiàn)代科教基地）托名市 ”為重點(diǎn)，建設(shè) 一個(gè)具有一流創(chuàng)業(yè)環(huán)境與優(yōu)越人居環(huán)境 ， 工商業(yè)高度繁榮 ， 面向新世紀(jì)的 “ 現(xiàn)代化工商名城 、寧波大都市北部經(jīng)濟(jì)中心、一座新型生態(tài)旅游城市”。 城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加。 慈溪 全市行 ８ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 政區(qū)域面積 1154 平方公里，年末耕地面積 萬畝 戶籍總?cè)丝? 萬人，轄 15 個(gè)鎮(zhèn)、 5 個(gè) 街道，共 297 個(gè)行政村、27 個(gè)居委會(huì)、 28 個(gè)社區(qū)，市政府駐地滸山街道。 3. 華東地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況 ６ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 截止 2020 年第四季度，面對(duì)急速下滑的環(huán)球經(jīng)濟(jì)， 華東各城市優(yōu)質(zhì)高檔住宅市場， 由于一些開發(fā)商降低了報(bào)價(jià)， 杭州、寧波地區(qū)的高檔公寓售價(jià)環(huán)比分別大幅下滑了 1 0 . 2 ％ 和 9 . 4 ％， 而上海和南京也錄得 1 . 1 ％ 和2 . 1 ％ 的下降趨勢(shì)。 。 59 二、 項(xiàng)目 分析 。 慈溪項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 上上上 海海海 北北北 美美美 置置置 業(yè)業(yè)業(yè) 有有有 限限限 公公公 司司司 營營營 銷銷銷 策策策 劃劃劃 部部部 2020 年 2 月 23 日 ２ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 目錄 第一部分 市場調(diào)研 一、 全國房地產(chǎn) 宏觀 市場分析 ?????????????????????????? 二、 慈溪 市基本發(fā)展情況 ????????????????????????? 三、 慈溪 房地產(chǎn) 市場供 需 狀況分析 ???????????????????????? 四、 慈溪 房地產(chǎn) 市場調(diào)研小結(jié) ???????????????????????? 第二部分 項(xiàng)目 定位 一、 項(xiàng)目現(xiàn)狀 。 67 三、 客戶定位。 95 二、 營銷環(huán)境及入市時(shí)機(jī)。 100 第一部分 市場調(diào)研 ４ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 一、 全國房地產(chǎn)宏觀市場分析 1. 當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀政策 ５ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 2. 政策導(dǎo)向 ? 表明政府正在逐步落實(shí)適度寬松的貨幣政策，釋放銀行存量資金，支持房企合理貸款需求； ? 新政出臺(tái)的背景是為 應(yīng)對(duì)愈演愈烈的國際金融危機(jī)， 其根本目的是 挽救市場信心 ，刺激購房需求，擴(kuò)大內(nèi)需， 防止經(jīng)濟(jì)增長過快下滑 ，從而維持國內(nèi)金融市場的穩(wěn)定 ； ? 近期政府的 救市政策以 “ 放松 ” (原先的緊縮政策 )和 “ 鼓勵(lì) ” (刺激購房需求 )為主 ，主要針對(duì) “中 低價(jià)位、中小套型” 的普通商品房住宅市場，因此， 部分首次置業(yè)的剛性需求將得到釋放 ，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場將起到一定積極影響； ? 從近期的市場反應(yīng)來看，一線城市與一些二線城市已出現(xiàn)回暖跡象，政府的鼓勵(lì)措施初見成效。這座比舊金山金門跨海大橋長 15 倍的雙塔鋼筋混凝土斜拉橋?qū)M跨廣袤而洶涌的杭州灣海域，從此慈溪將一躍成為連接上海、寧波兩大都市的 “黃金節(jié)點(diǎn) ”，融入滬、杭、甬 2 小時(shí)交通圈，這將極大提升慈溪在長三角城市群中的戰(zhàn)略地位。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本競爭力，全國同級(jí)城市排名第十一位，是長江三角洲南翼的工商名城，是具有國際影響國內(nèi)一流的生產(chǎn)和制造基地，諸多行業(yè)已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)集群。生活質(zhì)量明顯提高，城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù) %，城鎮(zhèn)居民人均居住面積提高到 平方米，每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有汽車 28 輛，農(nóng)村居民人均居住面積提高到 59 平方米，每百戶農(nóng)村居民家庭擁有汽車 7 輛。 三、 慈溪市房地產(chǎn)市場供需狀況 分析 1. 慈溪市房地產(chǎn)市場運(yùn)行概覽 據(jù)統(tǒng)計(jì)： 年份 新開工 幅度 竣工 幅度 2020 —— —— 2020 % +% 20