【正文】 期需要加大宣傳力度，一方面宣傳附近重大配套市政工程的落實(shí)；另一方面要做足自身社區(qū)配套，以彌補(bǔ)周邊配套的不足，如有條件的話(huà)可以將二期工程的部分商業(yè)中心的招商及展示工作前置，將一期工程的商業(yè)街包裝徹底國(guó)際化時(shí)尚化， 以 建立中高端客戶(hù)的強(qiáng)大投資信心。 劣勢(shì)化解 ： 建議引進(jìn)品牌精裝修設(shè)計(jì)單位， 適度弱化戶(hù)型劣勢(shì)，通過(guò)優(yōu)秀設(shè)計(jì)理念，引導(dǎo)客 戶(hù)購(gòu)房思路。家庭儲(chǔ)蓄在 30~50 萬(wàn)以上的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi) 100 萬(wàn) ~150 萬(wàn)的房產(chǎn)壓力不會(huì)太大 。 ２１ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部 四、 項(xiàng)目定位 1. 概念定位 分析 目前慈溪主要在售樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)及廣告語(yǔ)匯總 上述表中可以看出， A. 慈溪目前在售樓盤(pán)定位都相當(dāng)高，主題 概念基本圍繞產(chǎn)品品質(zhì)及 居住 理念展開(kāi)，且這兩種主題概念定位樓盤(pán)銷(xiāo)售都不錯(cuò) ；其中華潤(rùn)、杭灣茗苑由產(chǎn)品品質(zhì)而凝練出較高的居住理念，梵石、恒遠(yuǎn)則直接訴求于居住理念。 3. 主題概念表現(xiàn) A. 案名表現(xiàn)：案名的提及率最高，也是最容易記憶與傳播的要素之一，利用案名來(lái)最大程度的表現(xiàn)概念，等于為主題概念找到了一個(gè)最佳宣傳方式與途徑。在一個(gè)居住區(qū)中，如果完全是清一色的住宅，既沒(méi)有相應(yīng)的商業(yè)、休閑、娛樂(lè)等配套，又缺乏便捷的道路交通系統(tǒng)，即使居住再好，也不會(huì)受到居民的青睞。 B. 借勢(shì) ——宣傳策劃借助時(shí)政熱點(diǎn)，周邊配套規(guī)劃等，以小代價(jià)獲取大收益。開(kāi)盤(pán)前不透露價(jià)格，直到開(kāi)盤(pán)消費(fèi)者親臨現(xiàn)場(chǎng)，看到開(kāi)盤(pán)價(jià)，產(chǎn)生絕對(duì)性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品，會(huì)立即形成搶購(gòu)風(fēng)暴。 DM夾報(bào)廣告： 開(kāi)辟價(jià)廉、有效的宣傳陣地 戶(hù)外高炮 扼首交通主干道視覺(jué)傳達(dá)陣地，提高產(chǎn)品見(jiàn)面率 慈慈 溪溪 首首 席席 hopsc綜綜 合合 社社 區(qū)區(qū) 看房通道 、樣板房 主入口至社區(qū)內(nèi) 至樣板房 進(jìn)行形象包裝，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的高尚感、尊貴感 推廣手段： 圍墻 產(chǎn)品外圍形象告 知 SP活動(dòng)： 促進(jìn)銷(xiāo)售與營(yíng)建尊貴生活氛圍并重，在公開(kāi)銷(xiāo)售時(shí)就讓樓盤(pán)成為焦點(diǎn)。 3. 首期銷(xiāo)售策略 A. 高調(diào)切入，以 “商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展模式專(zhuān)家研討會(huì)”“美華金色港灣生活體驗(yàn)高峰論壇”等高規(guī)格、高級(jí)別的活動(dòng)形 ２５ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部 式，將項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)，從一開(kāi)始就與專(zhuān)業(yè)、權(quán)威掛鉤，建立起 一種 令消費(fèi)者 產(chǎn)生無(wú)條件信賴(lài)的“第一印象” ；并且通過(guò)動(dòng)員政府官員、新聞媒介、集團(tuán)內(nèi)部員工等的各方面人脈資源，共同參與事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，制造人潮效應(yīng)； B. 開(kāi)盤(pán)前后強(qiáng)力運(yùn)用客戶(hù)價(jià)值認(rèn)知法，制造客戶(hù)強(qiáng)烈心理落差引爆市場(chǎng)。 2. 營(yíng)銷(xiāo)策略 A. 順勢(shì) ——項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略定位順主流市場(chǎng)需求大勢(shì)，避免過(guò)高浮華。此 外， 都說(shuō)家是溫馨的港灣 ，作為商貿(mào)住宅類(lèi)項(xiàng)目，引用“港灣” 一詞更可了然寄寓客眾在商旅勞頓后對(duì)家的期盼和歸屬心緒。美域 尊崇、尊貴 貴胄式公館 人們總是打量你來(lái)自何處 然后確定你是誰(shuí) ， 為美麗開(kāi)屏 為閣下開(kāi)啟 新都明珠苑 市中心 他們對(duì)住宅的品質(zhì)要求較高，對(duì)住宅各項(xiàng)功能齊全要求也高，且住宅品質(zhì)與其自身品味需要相符 小結(jié)：鑒于慈溪目 前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到一定階段，且客戶(hù)消費(fèi)心理漸趨成熟，目前市場(chǎng)上高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，隨著市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展，高素質(zhì)層群對(duì)于本項(xiàng)目類(lèi)產(chǎn)品需求相當(dāng)大。 B. 職業(yè)類(lèi)型 １９ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部 ? 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者：慈溪市私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，這一群體有相對(duì)穩(wěn)定且較高的收入，； ? 政府公務(wù)員：基本年薪 10 萬(wàn)，且有灰色收入，群體基數(shù)大； ? 中大型企業(yè)中高層人士：有穩(wěn)定的收入，對(duì)生活有品位要求； ? 學(xué)校教師、醫(yī)生：有固定收入，對(duì)生活有一定品位要求； ? 其他手中有閑錢(qián)的本地投資人群； ? 周邊縣鎮(zhèn)較高收入者； ? 外來(lái)引進(jìn)人才在本地有投資、居住需求者。 劣勢(shì)化解 ： 項(xiàng)目宣傳上強(qiáng)調(diào)南側(cè) 50米綠化帶的隔音效果，同時(shí)建議公司配備質(zhì)量較好的中空隔音玻璃及采用斷橋技術(shù)的門(mén)窗，以 １７ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部 化解客戶(hù)對(duì)于靜謐舒適安居要求的擔(dān)心。 １４ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部 第二部分 項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目現(xiàn)狀 1. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2. 項(xiàng)目進(jìn)展程度 目前項(xiàng)目正處于地下工程施工階段 總用地 (㎡ ) 47206 地上建筑 (㎡ ) 其中：住宅 (㎡ ) 非成套住宅 (㎡ ) 物業(yè)用房 (㎡ ) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房 (㎡ ) 社區(qū)管理用房 (㎡ ) 地下車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏 (㎡ ) 2236 建筑密度 % 容積率 綠地率 % 總戶(hù)數(shù) (套 ) 577 地下停車(chē)位 (個(gè) ) 645 １５ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部 二、 項(xiàng)目分析 SWOT 分析 ? 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)（ S） A. 區(qū)位優(yōu)勢(shì)（地段前期看好） 項(xiàng)目附近市政府重點(diǎn)規(guī)劃 —— 慈溪文化商務(wù)中心即將展開(kāi)，項(xiàng)目二期 規(guī)劃中的世貿(mào)廣場(chǎng)、會(huì)展中心、星級(jí)酒店 、大型超市、美食城 等配套對(duì)項(xiàng)目形象提升有很大幫助，南側(cè)的 50米綠化帶為 項(xiàng)目 提供一定 的景觀優(yōu)勢(shì)， 配合項(xiàng)目西側(cè)的慈溪會(huì)展中心 成為現(xiàn)代都市中 一道 靚麗的風(fēng)景 軸 線(xiàn)； 優(yōu)勢(shì)利用： 在宣傳上大力提倡未來(lái)城市東移北擴(kuò)帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值、 生活便利，利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)打規(guī)劃牌； 地段升值 物業(yè)升值 投資升值 B. 板塊優(yōu)勢(shì)（ 淺 水灣豪宅區(qū)） 項(xiàng)目北側(cè)的 包括淺水灣、清水灣 高檔別墅，與不遠(yuǎn)處的 華潤(rùn) 中央公寓 項(xiàng)目為區(qū)域形象 的 提升起 到了積極作用，同時(shí)可與之形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白； 優(yōu)勢(shì)利用： 在宣傳上大力提倡板塊優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的尊貴、尊崇的獨(dú)特生活體驗(yàn)，利用板塊優(yōu)勢(shì)主打身份牌； C. 交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目周邊 道路交通快捷便利，為有車(chē)一族所喜愛(ài)；將來(lái)大超市配備有免費(fèi)班車(chē)，可為家中老人、小孩的出行提供方便； D. 學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目緊 鄰慈溪實(shí)驗(yàn)高級(jí)中學(xué)等重點(diǎn)院校， 為項(xiàng)目提供良好的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，迎合文化中心的定位。 4. 市場(chǎng)調(diào)研小結(jié) ? 中心區(qū)域小戶(hù)型熱銷(xiāo) 08 年底至 09 年初新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，銷(xiāo)售情況較好的為投資為主的小戶(hù)型產(chǎn)品，由于所售項(xiàng)目地段優(yōu)越，價(jià)格較為合適，性?xún)r(jià)比較為明顯，受到 投資者追捧，代表樓盤(pán)為恒遠(yuǎn)生活質(zhì)量明顯提高，城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù) %，城鎮(zhèn)居民人均居住面積提高到 平方米，每百戶(hù)城鎮(zhèn)居民家庭擁有汽車(chē) 28 輛，農(nóng)村居民人均居住面積提高到 59 平方米，每百戶(hù)農(nóng)村居民家庭擁有汽車(chē) 7 輛。這座比舊金山金門(mén)跨海大橋長(zhǎng) 15 倍的雙塔鋼筋混凝土斜拉橋?qū)M跨廣袤而洶涌的杭州灣海域，從此慈溪將一躍成為連接上海、寧波兩大都市的 “黃金節(jié)點(diǎn) ”，融入滬、杭、甬 2 小時(shí)交通圈，這將極大提升慈溪在長(zhǎng)三角城市群中的戰(zhàn)略地位。 95 二、 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境及入市時(shí)機(jī)。 慈溪項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 報(bào)告 上上上 海海海 北北北 美美美 置置置 業(yè)業(yè)業(yè) 有有有 限限限 公公公 司司司 營(yíng)營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo)銷(xiāo) 策策策 劃劃劃 部部部 2020 年 2 月 23 日