【正文】 有序經(jīng)營(yíng)價(jià)值保證 3：引進(jìn) 品牌主力店 ，建立信心216。銷售的成敗主要系于主力店的招商，項(xiàng)目 銷售的風(fēng)險(xiǎn)過于集中 ；216。資金回籠慢； 216。安慶中小企業(yè)中高層白領(lǐng) —— 年齡在 3045歲之間，收入較高，對(duì)該片區(qū)前景看好，有投資意識(shí)。自營(yíng)類本地個(gè)體經(jīng)商者 —— 在安慶有多年?duì)I商經(jīng)驗(yàn)，資金積累豐厚，投資購(gòu)買商鋪?zhàn)誀I(yíng)。? 高端形象引領(lǐng)市場(chǎng)； 5A智能寫字樓、全新體驗(yàn)式購(gòu)物中心和酒店式管理公寓；? 引爆式開盤；以引爆式開盤達(dá)到推出即售罄的效果；2023年底商業(yè)回款 3億意味著什么？可售產(chǎn)品：商業(yè) ㎡；銷售時(shí)間：兩個(gè)月（ － ） 商鋪銷售 ?％本報(bào)告重點(diǎn)解決商業(yè)的銷售項(xiàng)目核心問題為商鋪銷售回現(xiàn)二 . 目標(biāo)客戶分析一切從客戶需求出發(fā)—— 客戶為什么買商鋪？—— 客戶如何做出購(gòu)買決策？—— 客戶根據(jù)什么判斷商鋪價(jià)值？—— 本項(xiàng)目的客戶是誰(shuí)？建立關(guān)于客戶需求的常識(shí)：市場(chǎng)基礎(chǔ)項(xiàng)目?jī)r(jià)值如何突破商業(yè)市場(chǎng)銷售常規(guī)？本 項(xiàng)目客戶定位 —— 定位條件立足安慶市城區(qū)、輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)；涵蓋各年齡層次和中高檔圈層消費(fèi)。未經(jīng)我司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。報(bào)告結(jié)構(gòu)一 . 目標(biāo)整合梳理二 . 目標(biāo)客戶分析三 . 目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)四 . 銷售推廣策略五 . 銷售價(jià)格策略六 . 附件 —— 招商指引及策略 一 . 目標(biāo)整合梳理 “ 名 ” —— 打造安慶高端綜合體項(xiàng)目第一品牌，奠定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 的基礎(chǔ) 。借家樂福等主力店品牌號(hào)召力，引進(jìn)國(guó)際二線、國(guó)內(nèi)一線品牌經(jīng)營(yíng)商家，造就一個(gè)與國(guó)內(nèi)省會(huì)城市相接軌的現(xiàn)代化消費(fèi)中樞。本地富裕居民 —— 年齡在 35—60 歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報(bào)理想，有多次置業(yè)行為，對(duì)投資商鋪興趣濃厚，并具有專業(yè)眼光。本項(xiàng)目客戶需求特征 —— 以投資為主客戶類別 購(gòu)鋪用途 主要需求 決策視角第一類中級(jí)公務(wù)員 投資 獲得穩(wěn)定收益 回報(bào)率、增值性、投資門檻個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 投資 /自用 獲得資產(chǎn)沉淀，風(fēng)險(xiǎn)保障 回報(bào)率、安全性、增值性、投資門檻小私營(yíng)業(yè)主 投資 /自用 風(fēng)險(xiǎn)保障 長(zhǎng)期性企業(yè)中高層 投資 獲得穩(wěn)定收益 回報(bào)率、增值性、投資門檻第二類大型或中等私營(yíng)業(yè)主 投資 獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險(xiǎn)保障 長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、增值性中高級(jí)公務(wù)員 投資 獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險(xiǎn)保障 長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性企業(yè)高層 投資 獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險(xiǎn)保障 長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、回報(bào)率中小實(shí)力的臺(tái)商 投資 獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險(xiǎn)保障 回報(bào)率、長(zhǎng)期性中等實(shí)力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀 經(jīng)營(yíng)前景第三類大型私營(yíng)企業(yè)主 投資 風(fēng)險(xiǎn)保障，傳統(tǒng)觀念或習(xí) 長(zhǎng)期性、增值性中高實(shí)力臺(tái)商 投資 風(fēng)險(xiǎn)保障 長(zhǎng)期性、增值性高實(shí)力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本 經(jīng)營(yíng)前景、產(chǎn)品使用功能安慶整體商業(yè)銷售市場(chǎng)：以投資為目的的客戶約為 70％；2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 三 . 目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)時(shí)間撞車操作背景住宅與商鋪同時(shí)推售開盤回款 3億預(yù)售面積 短期市場(chǎng)消化有限內(nèi)街、二層體量大 客戶認(rèn)知度低項(xiàng)目發(fā)展的限制條件推售周期短項(xiàng)目不臨主路 昭示性弱，價(jià)值點(diǎn)低2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式模式 操作要點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 本項(xiàng)目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣住宅，待住宅銷售一段時(shí)間，人氣聚集后，再賣商鋪。根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)及開發(fā)模式，必須先賣商業(yè)后賣住宅；招商主導(dǎo)模式通過招商引進(jìn)知名大商家，促進(jìn)商鋪銷售。主力店的招商一般周期較長(zhǎng)；216。宣傳策略 —— 高調(diào)、廣泛：新聞發(fā)布會(huì)暨簽約儀式戶外廣告 /軟文 /金大地周刊 /樓書 /形象墻 /售樓處展板 /櫥窗；216。若要將安慶 1958項(xiàng)目闡述為 城市購(gòu)物中心 、安慶中心 商業(yè)地標(biāo) ，那么必須從整體商業(yè)規(guī)劃來(lái)對(duì)外擴(kuò)大想象空間，彌補(bǔ)與真正 城市 CityMall差距。 MALL本項(xiàng)目不僅是安慶商業(yè)的升級(jí)版，更是安慶未來(lái)最好的、真正意義上的 都市型 CityMall。市場(chǎng)消化力有待精耕細(xì)作。 可利用推廣渠道與媒體有限。252。營(yíng)銷推廣思路策略１、招商先行策略招商先行帶動(dòng)銷售 —— 整體招商先行，發(fā)動(dòng)次主力店戰(zhàn)略，在銷售過程中將有號(hào)召力的商家分三批簽約，在不同銷售階段制造活動(dòng)熱點(diǎn)。 內(nèi)街為本案營(yíng)銷難點(diǎn)也是營(yíng)銷重點(diǎn)所在， 建議內(nèi)街在造勢(shì)達(dá)成以后及招商進(jìn)展到一定階段、一期形成火暴銷售氛圍后推出市場(chǎng)。對(duì)于賣場(chǎng) —— 將獲得更大的主動(dòng)權(quán)把賣場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)成熟，達(dá)到預(yù)期設(shè)想。策略 價(jià)格策略1: VIP卡辦理階段不公布價(jià)格， 推高價(jià)格區(qū)間 ；2: 進(jìn)行價(jià)格試算，做辦卡登記最終價(jià)格根據(jù)誠(chéng)意客戶積累情況與客戶反饋信息 做價(jià)格梳理 ；2:開盤前 降低客戶價(jià)格預(yù)期 ，確定最終價(jià)格， 實(shí)現(xiàn)火爆銷售。認(rèn)購(gòu)書、合同等相關(guān)銷售資料到位216?，F(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造216。整個(gè)選房流程安排216。媒體全面覆蓋（提前一星期）216。（昭示性強(qiáng)、人流必經(jīng)之路） 二、唯一性。預(yù)售許可證 /按揭銀行216。人員到位216。銷控板216。租金還原法在項(xiàng)目實(shí)際開盤前，我們將結(jié)合來(lái)訪客戶對(duì)項(xiàng)目售價(jià)進(jìn)行試算，并將采取 “ 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)（ PerceivedValue Pricing） ” 對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際入市價(jià)格進(jìn)行梳理。本項(xiàng)目二層鋪位的最大價(jià)值點(diǎn)。商鋪售價(jià)結(jié)論 — 商鋪實(shí)現(xiàn)整體均價(jià) /㎡均價(jià)（元 /㎡） 總銷售面積（㎡） 總價(jià)（元）外街一層 約 11， 247萬(wàn)內(nèi)街一層 約 14， 419萬(wàn)二層商鋪 約 16， 353萬(wàn)三層商鋪 約 2， 777萬(wàn)住宅底商 約 13， 102萬(wàn)整體平均 5， 7898萬(wàn)說(shuō)明：商鋪銷售項(xiàng)目整體的 55%即可完成 3億回款目標(biāo)。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國(guó)際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)斯、甜品店等。談判能力強(qiáng)；決定整個(gè)項(xiàng)目的生死和發(fā)展前景216。國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名品牌商家；216。如果規(guī)劃得當(dāng)，多家旗艦店的組合也能在一定程度上起到主力店的作用；216。談判能力較弱216。經(jīng)營(yíng)商家 —— 借家樂福等主力店品牌號(hào)召力，引進(jìn)國(guó)際二線、國(guó)內(nèi)一線品牌經(jīng)營(yíng)商家，造就一個(gè)與國(guó)內(nèi)省會(huì)城市相接軌的現(xiàn)代化消費(fèi)中樞。本地富裕居民 —— 年齡在 35—60 歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報(bào)理想，有多次置業(yè)行為，對(duì)投資商鋪興趣濃厚，并具有專業(yè)眼光。本項(xiàng)目客戶需求特征 —— 以投資為主客戶類別 購(gòu)鋪用途 主要需求 決策視角第一類中級(jí)公務(wù)員 投資 獲得穩(wěn)定收益 回報(bào)率、增值性、投資門檻個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 投資 /自用 獲得資產(chǎn)沉淀，風(fēng)險(xiǎn)保障 回報(bào)率、安全性、增值性、投資門檻小私營(yíng)業(yè)主 投資 /自用 風(fēng)險(xiǎn)保障 長(zhǎng)期性企業(yè)中高層 投資 獲得穩(wěn)定收益 回報(bào)率、增值性、投資門檻第二類大型或中等私營(yíng)業(yè)主 投資 獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險(xiǎn)保障 長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、增值性中高級(jí)公務(wù)員 投資 獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險(xiǎn)保障 長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性企業(yè)高層 投資 獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險(xiǎn)保障 長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、回報(bào)率中小實(shí)力的臺(tái)商 投資 獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險(xiǎn)保障 回報(bào)率、長(zhǎng)期性中等實(shí)力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀 經(jīng)營(yíng)前景第三類大型私營(yíng)企業(yè)主 投資 風(fēng)險(xiǎn)保障，傳統(tǒng)觀念或習(xí) 長(zhǎng)期性、增值性中高實(shí)力臺(tái)商 投資 風(fēng)險(xiǎn)保障 長(zhǎng)期性、增值性高實(shí)力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本 經(jīng)營(yíng)前景、產(chǎn)品使用功能安慶整體商業(yè)銷售市場(chǎng)：以投資為目的的客戶約為 70％；附件 2：招商策略招商目標(biāo)9月 10日前：實(shí)現(xiàn)主力店簽約成功10月 25日前：逐步實(shí)現(xiàn)各商業(yè)主題主力店招商成功11月 25日前：逐步實(shí)現(xiàn)銷售返租部分的招商成功招商原則招商