地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案-wenkub
2023-05-07 23:31:59 本頁(yè)面
【正文】 178。 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)百仕達(dá)花園三期發(fā)展商百仕達(dá)實(shí)業(yè)物業(yè)管理百仕達(dá)物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)入伙時(shí)間2002/9項(xiàng)目性質(zhì)7棟32層總戶(hù)數(shù)1288可售套數(shù)916已售套數(shù)366銷(xiāo)售速度%戶(hù)型定位主力戶(hù)型2房2廳（66—79）%，3房2廳（97—98）%客戶(hù)及市場(chǎng)定位以運(yùn)動(dòng)為主題，以年輕金領(lǐng)和外銷(xiāo)為主價(jià)格定位起價(jià)6500元，均價(jià)7600元剩余主要戶(hù)型剩余戶(hù)型主要為兩房，三房大約187套成交客戶(hù)分析216。由于園林規(guī)劃中有標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)，相信承接世界杯宣傳契機(jī)而作較大力度的宣傳。 由于樓盤(pán)所在各種配套齊全，樓體外立面漂亮，吸引部分福田、布吉關(guān)外新興小家庭購(gòu)買(mǎi)216。 外銷(xiāo)吸引了部分年輕的深港家庭，以及少部分賣(mài)不起百仕達(dá)的香港低收入階層216。 少部分外銷(xiāo)客戶(hù)主要來(lái)自沙灣的境外商人現(xiàn)狀分析區(qū)域內(nèi)同期推出項(xiàng)目較多，與彩世界相臨，二者針對(duì)定位的不同，采用不同的推廣策略。相信后期承接并利用本項(xiàng)目彩世界宣傳較多，本項(xiàng)目應(yīng)著力加大園林施工進(jìn)度，強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目名稱(chēng)嘉多利花園發(fā)展商奧康德投資開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理金地物業(yè)管理費(fèi)——入伙時(shí)間——項(xiàng)目性質(zhì)三棟中高層樓宇總戶(hù)數(shù)380可售套數(shù)380已售套數(shù)310銷(xiāo)售速度82％戶(hù)型定位二三四房均有客戶(hù)定位內(nèi)銷(xiāo)為主，輔以一定量的外銷(xiāo)價(jià)格定位7400剩余主要戶(hù)型40套兩房72－78 m2，其余三房91 m四房115 m2，剩余單位主要集中于22－27層成交客戶(hù)分析客戶(hù)主要以羅湖本地客戶(hù)居多，少量深港家庭現(xiàn)狀分析目前銷(xiāo)售情況一般，基本上處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)，廣告投放較少，小區(qū)氛圍營(yíng)造較好，由于剩余單位的無(wú)論從單價(jià)及總價(jià)上都相對(duì)較高，銷(xiāo)售的難度加大。區(qū)內(nèi)樓盤(pán)密集，且諸多樓盤(pán)基本在同期推出，在推廣策略上各有千秋，除了價(jià)格上的差異外，各樓盤(pán)在推廣上盡量避免同質(zhì)化。從目前的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)看，多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)入自然銷(xiāo)售期，片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售進(jìn)度均比較緩慢，因此各盤(pán)的推廣策略顯得猶為重要，在市場(chǎng)推廣時(shí)要選準(zhǔn)檔期，抓住樓盤(pán)吸引客戶(hù)的特色賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行宣傳。 第二部分 項(xiàng)目推廣主題定位178。締 造 品 質(zhì)：切合發(fā)展商朗鉅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念，追求生活品味，為羅湖締造生活品質(zhì)。第三部分 階段推廣執(zhí)行計(jì)劃一、 項(xiàng)目剩余戶(hù)型分析【二房單位（80平方米以下單位）】目前包括一房單位在內(nèi)二房單位剩余約50套，占剩余單位的11％，主要分布于彩云閣及彩虹閣的中高層單位，價(jià)格區(qū)間處于6800～8000元，總價(jià)區(qū)間處于50～55萬(wàn)占70％。 優(yōu)勢(shì)分析：此類(lèi)兩房絕大部分戶(hù)型價(jià)格方正實(shí)用，面積區(qū)間集中在70平方米左右，使用性強(qiáng)，現(xiàn)階段送裝修及部分家庭電器，對(duì)置業(yè)客戶(hù)有一定利好引導(dǎo)。216。216。 優(yōu)勢(shì)分析：除上指出的部分單位景觀較差外，大部分高層單位山水景觀或山水庭院景觀較好；此部分戶(hù)型面積較大，方正合理，實(shí)用性強(qiáng)，各房間采光良好；單位選擇面比較廣泛。 四房單位主要集中在彩福閣A座，剩余共24套，樓層2～29樓，景觀戶(hù)型優(yōu)勢(shì)明顯，新樣板房的展示及園林的施工完成，此部分單位消化壓力不大。三、 各階段推廣計(jì)劃細(xì)要安排【第一推廣階段】216。 推廣促銷(xiāo)計(jì)劃：針對(duì)此階段主力推廣單位及主力爭(zhēng)取客戶(hù)層面，建議抽出彩天閣二單元AB單位（此單位優(yōu)勢(shì)薄弱，而且價(jià)格較高）作促銷(xiāo)優(yōu)惠引子，啟動(dòng)超低值置業(yè)計(jì)劃促銷(xiāo)優(yōu)惠（94折優(yōu)惠）概要操作演算說(shuō)明（以彩天閣二單元14B單位8成20年按揭為例）如下：優(yōu)惠計(jì)劃一： 10個(gè)月月供低首期方案現(xiàn)單位總面價(jià)746280元；94折實(shí)收價(jià)701503元優(yōu)惠措施面價(jià)757645元（） 按揭價(jià)格：742492元(98折)客戶(hù)按揭款：742492＝593994＝590000元 20年月供款：客戶(hù)應(yīng)交首期款：742492－590000＝152492元 10個(gè)月月供額：40828元客戶(hù)實(shí)交首期款：152492－40828＝111664元發(fā)展商實(shí)際收入款：111664＋590000＝701664（94折）優(yōu)惠計(jì)劃二： 裝修款返還低首期款方案現(xiàn)單位總面價(jià)：746280元；加裝修標(biāo)準(zhǔn)（400元/平方米）總面價(jià)：746280+39908＝789181元按揭價(jià)格：770464元（98折） 客戶(hù)按揭款：770464＝610000元 客戶(hù)應(yīng)交首期款：770464－610000＝160464元客戶(hù)實(shí)交首期款：160465－裝修款（350＝34919）＝125544元發(fā)展商實(shí)際收入款：125544+610000＝735544元裝修套餐實(shí)際價(jià)格：701503（94折）＋34919＝736422元可見(jiàn)發(fā)展商只是損失877元，客戶(hù)就可以在享有裝修套餐的同時(shí)又降低首期款（不到2成）注：另外還可以將優(yōu)惠一和優(yōu)惠二相結(jié)合作促銷(xiāo)措施（具體演算省略）216?；顒?dòng)當(dāng)日增加中國(guó)隊(duì)世界杯熱身賽往返飛機(jī)票及入場(chǎng)卷大獎(jiǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品總額控制5萬(wàn)元以?xún)?nèi)。亦可根據(jù)上一促銷(xiāo)活動(dòng)的情況，在此次活動(dòng)中加深進(jìn)展。 宣傳推廣配合： 樓體條幅掛放，目前立面工程進(jìn)度較快，為不影響樓體外立面形象，突出摟盤(pán)的個(gè)性，建議樓體條幅以彩虹系列的形式建立“七彩條幅”－紅、橙、黃、綠、青、蘭、紫：（3萬(wàn)）紅――“6月28日鐵定入伙”橙――“精彩全新樣板房即將開(kāi)發(fā)”黃――“華潤(rùn)、肯德基、中國(guó)銀行、金城酒樓，頂級(jí)配套享受”綠――“布心罕有30個(gè)籃球場(chǎng)超大中心園林”青―― “青山綠水好人家，三疊式園林綠化”蘭――“中原代理 信心標(biāo)記”紫－－“超低值置業(yè)，輕輕松松
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