【正文】 景觀為主，無景觀優(yōu)勢。 推廣物業(yè)形象羅湖大規(guī)模高品味生活社區(qū)178。從共性上講，因片區(qū)內(nèi)有山有水，自然景觀優(yōu)美，各樓盤均沒有忽略這一賣點，使得市場上山水住宅波瀾洶涌，成為市場的熱點。 本地客戶為主，家庭收入較高，以羅芳，連塘商人、原住民為主216。項目名稱寶湖名園發(fā)展商寶湖實業(yè)物業(yè)管理鑫輝物業(yè)物業(yè)管理費入伙時間2002/4項目性質(zhì)2棟高層總戶數(shù)280可售套數(shù)280已售套數(shù)132銷售速度47％戶型定位主力戶型3房2廳(89118)占67%，4房2廳(123)占33%客戶定位對于景觀要求高、追求高品質(zhì)生活的階層，與東湖豪庭的客戶定位基本相同價格定位起價4300元/M2，均價6500元/M2剩余主要戶型可觀湖景單位基本售罄，剩余單位以景觀稍差的三房為主成交客戶分析216。 項目名稱太陽新城發(fā)展商京基房地產(chǎn)物業(yè)管理金地物業(yè)物業(yè)管理費入伙時間2002/10項目性質(zhì)6棟1822層總戶數(shù)744可售套數(shù)713已售套數(shù)449銷售速度63%戶型定位主力戶型2房2廳占47%，3房2廳占43%客戶定位以“天天都是運動天”為宣傳主題、布心的老居民；香港的低收入用家和投資客；羅湖區(qū)的新興小家庭價格定位起價4190元，均價5700元剩余主要戶型剩余戶型二房與三房各半，總數(shù)約為270套成交客戶分析216。目錄綱要第一部分 項目及片區(qū)市場概況1. 項目概況2. 區(qū)域市場競爭項目分析第二部分 項目推廣主題定位追求品味，追求彩世界————締造羅湖生活品質(zhì)，一切由彩世界開始第三部分 階段性推廣執(zhí)行計劃1. 項目剩余單位分析2. 推廣階段劃分及費用預算3. 各階段推廣計劃細要安排第四部分 中原近期工作時間計劃第一部分 項目及片區(qū)市場概況178。在外銷方面，主要以百仕達一二期的品碑及百仕達的平牌積累吸引客戶，前階段提出多種較為吸引的輕松付款方式。 部分投資客現(xiàn)狀分析片區(qū)內(nèi)獨有躍式戶型，但是樓宇綜合素質(zhì)較差，戶型不利于使用，且有較強空間壓迫感，樓宇外立面及園林素質(zhì)較差，由于銷售業(yè)績極差，已轉(zhuǎn)世聯(lián)代理， 前有一段時間處于封盤階段，前期香港宣傳力度較大，包括展銷、香港電視廣告、電視廣告雜志等，但總體收效較低，目前估計推廣力度轉(zhuǎn)向內(nèi)銷市場，主力吸引客戶為高級白領，預計4月份將會有較大動作的推廣活動，對本項目有一定促進作用，可于其售樓現(xiàn)場設置廣告牌或指示牌。項目名稱新世界鹿茵翠地發(fā)展商深圳新世界物業(yè)管理新世界物管物業(yè)管理費入伙時間2003/5項目性質(zhì)13棟8－18層總戶數(shù)611可售套數(shù)611已售套數(shù)45銷售速度7％戶型定位2房、三房100M2占60％，四房及復式客戶定位“羅湖半山溫泉豪宅”吸引周邊成功人士、有部分外銷價格定位豪裝6800元/M2剩余主要戶型整個樓盤以三房為主，占60％，其余為二房及四房單位成交客戶分析216。每個樓盤都有自己的推廣主題。 推廣主題定位追求品味，追求彩世界————締造羅湖生活品質(zhì)，一切由彩世界開始178。216。 劣勢分析：雖小三房單位都有中心園林及部分園林單位景觀，但較低園林景觀優(yōu)勢較強的單位大部分已經(jīng)銷售，單位俯視中心園林角度大；小三房戶型優(yōu)勢并不明顯，局部區(qū)間如公共和主人房衛(wèi)生間使用性較差，主人房光線度不足；剩余單位總價區(qū)間65～77萬占65％，沒價格優(yōu)勢；缺乏樣板房引導；單位分布較散；不利于集中推售。216。 主力推廣單位：彩天閣A、B大三房單位，彩悅閣三單元A、B單位及一、二單元低樓層單位原因從項目剩余單位分析，此部分單位優(yōu)勢并不特出，缺乏景觀及園林支持，后期消化壓力將逐漸加強，拉長推廣周期以利于消化。具體提交活動方案178。預計印制5000份，預算3萬。 推廣主力把握契機： 二次開盤中心園林架空層及新樣板房展示； 春交會推廣宣傳 世界杯期間216。建議聯(lián)系深圳拉齊奧足球?qū)W校舉辦深圳“小球王”選拔賽，由拉齊奧足球?qū)W校10～15歲小學生進行足球技術（墊球、射球、帶球速度）足球知識等比賽項目選拔“小球王”，并對優(yōu)勝者給予金杯、獎牌、足球運動套裝等獎勵，活動安排及獎品費用預計5萬。價格：3600元/月/部（折前價） 預算：178。 觀光電梯的使用注：第三～第五階段計劃將視前兩個階段推廣具體情況作詳細推廣工作安排香港推廣具體制訂《外銷推廣計劃》第四部分 中原近期工作時間計劃中原3月～4月底工作任務時間表項目工作內(nèi)容及工作形式預計工作日執(zhí)行起止時間1配合廣告公司、發(fā)展商商討推廣宣傳主題1個星期3月1日～3月8日前2第一階段促銷優(yōu)惠方案一、二操作計劃報告促銷計劃宣傳單張協(xié)助設計優(yōu)惠促銷新價格表2個工作日3月4日～3月6日（宣傳單張2個星期）33月15日促銷活動方案及廣告版面跟進2個工作日3月5日～3月7日44月6日大型促銷活動方案2個工作日3月8日～3月10日5二次開盤促銷活動建議方案3個工作日3月12日～3月15日6二次開盤新價格表一個星期3月10日～3月17日7春交會促銷活動執(zhí)行方案4個工作日3月20日～3月24日備注根據(jù)各階段推廣配合其他推廣方面工作———— 28 / 28