地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案(編輯修改稿)
2025-05-19 23:31 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主人房衛(wèi)生間使用性較差，主人房光線度不足；剩余單位總價(jià)區(qū)間65～77萬(wàn)占65％，沒(méi)價(jià)格優(yōu)勢(shì)；缺乏樣板房引導(dǎo)；單位分布較散；不利于集中推售。216。 優(yōu)勢(shì)分析：中心園林的展示，加大客戶的景觀沖擊；單位視野開(kāi)闊無(wú)遮擋，樓棟間隔較遠(yuǎn)，客廳及其它兩個(gè)臥房采光充足；整體戶型方正，家居擺設(shè)方便，；現(xiàn)階段增加裝修套餐選擇，對(duì)客戶選擇有促進(jìn)作用。216。 措施思路：就目前此部分剩余單位情況分析，中心園林及空中園林的提前展示尤為重要，相信中心園林的展現(xiàn)，此部分單位消化速度將大大加快；由于此部分單位價(jià)格較高，而且存量較大，需作有效的宣傳力度，宣傳方向主要集中于報(bào)章新聞繕稿炒作以及新樣板房的引導(dǎo)，建議發(fā)展商在4＃樓彩悅閣必須增加小三房樣板房以及裝修標(biāo)準(zhǔn)（在現(xiàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)350元/平方米的基礎(chǔ)上，再增加450元/平方米及650元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)），新聞炒作及樣板房主題方向以“典雅生活品質(zhì)”為主，主力吸引羅湖片區(qū)、沙灣片區(qū)和羅芳蓮唐福田片區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)階層，此部分單位是香港客戶是的重點(diǎn)消化對(duì)象?！敬笕繂挝唬?4～110平方米以下單位）】此部分剩余單位合共約200套左右，主要分布在3＃、4＃、5＃樓，除彩天閣A、B及彩福閣B處于中高層外，其它單位低中高都有；價(jià)格區(qū)間較寬，在50～85萬(wàn)之間，單價(jià)位于5300～8600元、平方米216。 劣勢(shì)分析：彩悅閣低層單位及彩天閣B座都受到安琪大廈及在建項(xiàng)目的遮擋，景觀優(yōu)勢(shì)非常弱；價(jià)格高且戶型面積大而總價(jià)高，對(duì)首次置業(yè)者有支付壓力；216。 優(yōu)勢(shì)分析：除上指出的部分單位景觀較差外，大部分高層單位山水景觀或山水庭院景觀較好；此部分戶型面積較大，方正合理，實(shí)用性強(qiáng)，各房間采光良好；單位選擇面比較廣泛。216。 措施思路：此部分單位戶型面積大而且價(jià)格高，除景觀優(yōu)勢(shì)較好的單位主力以高級(jí)工作階層客戶外，此部分單位必須降低置業(yè)門(mén)檻，主力爭(zhēng)取那些具有供款能力，但對(duì)首期款具有壓力的工作管理層客戶及一般商人，以及片區(qū)內(nèi)為改善居住環(huán)境和為子女置業(yè)的土著居民，此部分可必須通過(guò)宣傳單張資料、直郵、戶外廣告等加以引導(dǎo)，并于二次開(kāi)盤(pán)及春交會(huì)期間作為主要推廣單位，主力推廣市場(chǎng)為深圳市場(chǎng)?！舅姆考皬?fù)式單位】216。 四房單位主要集中在彩福閣A座，剩余共24套，樓層2～29樓，景觀戶型優(yōu)勢(shì)明顯，新樣板房的展示及園林的施工完成，此部分單位消化壓力不大。216。 復(fù)式單位目前只有六套，總價(jià)在120～190萬(wàn)之間，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員經(jīng)驗(yàn)，選擇復(fù)式單位的客戶一旦相中樓盤(pán)，覺(jué)得樓盤(pán)素質(zhì)及其他方面迎合自身要求，實(shí)際價(jià)格影響力并不明顯，但決大多數(shù)都喜歡討價(jià)還價(jià)，為迎合此類(lèi)客戶，促進(jìn)成活率，建議將復(fù)式單位提高8～10個(gè)百分點(diǎn)，并在基本優(yōu)惠價(jià)格上再優(yōu)惠4～5個(gè)百分點(diǎn)（由銷(xiāo)售經(jīng)理及發(fā)展商掌握），增加此部分客戶優(yōu)越感。二、 推廣階段劃分及各項(xiàng)預(yù)算根據(jù)目前剩余單位分析情況以及各階段工程進(jìn)度情況，對(duì)彩世界3月份后推廣工作劃分為五個(gè)時(shí)間段推廣階段執(zhí)行時(shí)間段推廣目的銷(xiāo)售目標(biāo)（比例）階段推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)【第一階段】3月18至4月20（二次開(kāi)盤(pán)日前）為二次開(kāi)盤(pán)作有效鋪墊及預(yù)熱，銷(xiāo)售部分劣勢(shì)單位75套（18％ ）優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)45萬(wàn)媒體報(bào)章宣傳95萬(wàn)機(jī)動(dòng)費(fèi)用10萬(wàn)合計(jì)（比例）150萬(wàn)（20％）【第二階段】4月20～6月28日（入伙前期）重點(diǎn)推廣階段，主力利用契機(jī)包括二次開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、春交會(huì)活動(dòng)，并在春交會(huì)后入伙前開(kāi)始啟動(dòng)香港銷(xiāo)售，增加市場(chǎng)客戶190套（45％ ）優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)120萬(wàn)媒體報(bào)章宣傳195萬(wàn)機(jī)動(dòng)費(fèi)用15萬(wàn)合計(jì)（比例）330萬(wàn)（42％）【第三階段】6月28至8月初承接入伙及香港展銷(xiāo)契機(jī)，開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)，消化剩余單位90套（20％ ）優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)香港市場(chǎng)推廣媒體報(bào)章宣傳合計(jì)（比例）220萬(wàn)（30％）【第四階段】8月初至9月中剩余單位的自然消化40套50萬(wàn)【第五階段】9月后期100％銷(xiāo)售率20套30萬(wàn)注：％來(lái)計(jì)劃剩余銷(xiāo)售期的總體推廣費(fèi)用，總費(fèi)用為：。三、 各階段推廣計(jì)劃細(xì)要安排【第一推廣階段】216。 主力推廣單位：彩天閣A、B大三房單位，彩悅閣三單元A、B單位及一、二單元低樓層單位原因從項(xiàng)目剩余單位分析，此部分單位優(yōu)勢(shì)并不特出，缺乏景觀及園林支持，后期消化壓力將逐漸加強(qiáng)，拉長(zhǎng)推廣周期以利于消化。避開(kāi)中心園林施工完成時(shí)的沖擊，淡化與其它單位優(yōu)劣勢(shì)的差距增加客戶對(duì)此類(lèi)單位關(guān)注點(diǎn)，促進(jìn)單位消化216。 主力客戶層面：有置業(yè)需求，因來(lái)深時(shí)間較短，銀行儲(chǔ)備不多，但具備月供能力的羅湖及沙灣片區(qū)工薪白領(lǐng)階層核心家庭現(xiàn)階段于羅湖片區(qū)，尤其以布心、泰寧、水貝、田貝以租用物業(yè)為主的商人或租客家庭區(qū)域?yàn)楦纳粕瞽h(huán)境和為子女置業(yè)的土著居民潛在投資客戶216。 推廣促銷(xiāo)計(jì)劃：針對(duì)此階段主力推廣單位及主力爭(zhēng)取客戶層面，建議抽出彩天閣二單元AB單位（此單位優(yōu)勢(shì)薄弱，而且價(jià)格較高）作促銷(xiāo)優(yōu)惠引子，啟動(dòng)超低值置業(yè)計(jì)劃促銷(xiāo)優(yōu)惠（94折優(yōu)惠）概要操作演算說(shuō)明（以彩天閣二單元14B單位8成20年按揭為例）如下：優(yōu)惠計(jì)劃一： 10個(gè)月月供低首期方案現(xiàn)單位總面價(jià)746280元；94折實(shí)收價(jià)701503元優(yōu)惠措施面價(jià)757645元（） 按揭價(jià)格：742492元(98折)客戶按揭款：742492＝593994＝590000元 20年月供款：客戶應(yīng)交首期款：742492－590000＝152492元 10個(gè)月月供額：40828元客戶實(shí)交首期款：152492－40828＝111664元發(fā)展商實(shí)際收入款：111664＋590000＝701664（94折）優(yōu)惠計(jì)劃二：
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