地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 報(bào)南方3月22日五商報(bào)半版軟性新聞繕稿彩世界生活品質(zhì)炒作系列二消息發(fā)布800003月22日五特報(bào)普通版橫1/2彩版彩世界現(xiàn)樓發(fā)售，全新中心園林、空中花園以及全新樣板房即將展現(xiàn)消息公布，4月6日 “我和彩世界有個(gè)約會(huì)” 大型抽獎(jiǎng)活動(dòng)消息1100004月4日四特區(qū)報(bào)A14橫1/2彩版4月6日 “我和彩世界有個(gè)約會(huì)” 大型抽獎(jiǎng)活動(dòng)消息以及樓體實(shí)景，園林效果圖，現(xiàn)實(shí)園林展示時(shí)間發(fā)布1200004月5日五商報(bào)普通版橫1/2彩版1000004月5日五南方普通版全版彩800004月8日星期一特報(bào)消息發(fā)布促銷活動(dòng)情況以及銷售狀況消息發(fā)布――――商報(bào)南方 階段工程進(jìn)度配合及現(xiàn)場(chǎng)包裝改進(jìn)配合（見前提交“現(xiàn)場(chǎng)包裝改進(jìn)建議10萬）【第二推廣階段】216。一方面春交會(huì)展位現(xiàn)場(chǎng)不設(shè)立活動(dòng)形式（主要現(xiàn)展位位置及其他情況而定），著力以派發(fā)宣傳資料，樓書及客戶登記為主。（2萬） 戶外廣告（21萬）178。 售樓處前廣場(chǎng)回填施工完成（主要用以活動(dòng)場(chǎng)地）春交會(huì)推廣前252。 彩福閣新樣板間及電梯大廳252。 媒體宣傳推廣 樓體條幅，主要結(jié)合各時(shí)期促銷更改發(fā)布消息內(nèi)容，形式如前一樣。7：00空中花園寫意人生活動(dòng)開展由下午的動(dòng)感活動(dòng)改為靜態(tài)活動(dòng)，包括：風(fēng)水大師安居擺設(shè)座談；鋼琴、塞斯風(fēng)演奏以及家居水晶擺設(shè)品展覽等等，具體活動(dòng)籌劃由禮儀公司同一安排，具體活動(dòng)費(fèi)40萬左右。預(yù)計(jì)派發(fā)10000份，費(fèi)用2萬。亦可根據(jù)上一促銷活動(dòng)的情況，在此次活動(dòng)中加深進(jìn)展。 推廣促銷計(jì)劃：針對(duì)此階段主力推廣單位及主力爭(zhēng)取客戶層面，建議抽出彩天閣二單元AB單位（此單位優(yōu)勢(shì)薄弱，而且價(jià)格較高）作促銷優(yōu)惠引子，啟動(dòng)超低值置業(yè)計(jì)劃促銷優(yōu)惠（94折優(yōu)惠）概要操作演算說明（以彩天閣二單元14B單位8成20年按揭為例）如下：優(yōu)惠計(jì)劃一： 10個(gè)月月供低首期方案現(xiàn)單位總面價(jià)746280元；94折實(shí)收價(jià)701503元優(yōu)惠措施面價(jià)757645元（） 按揭價(jià)格：742492元(98折)客戶按揭款：742492＝593994＝590000元 20年月供款：客戶應(yīng)交首期款：742492－590000＝152492元 10個(gè)月月供額：40828元客戶實(shí)交首期款：152492－40828＝111664元發(fā)展商實(shí)際收入款：111664＋590000＝701664（94折）優(yōu)惠計(jì)劃二： 裝修款返還低首期款方案現(xiàn)單位總面價(jià)：746280元；加裝修標(biāo)準(zhǔn)（400元/平方米）總面價(jià)：746280+39908＝789181元按揭價(jià)格：770464元（98折） 客戶按揭款：770464＝610000元 客戶應(yīng)交首期款：770464－610000＝160464元客戶實(shí)交首期款：160465－裝修款（350＝34919）＝125544元發(fā)展商實(shí)際收入款：125544+610000＝735544元裝修套餐實(shí)際價(jià)格：701503（94折）＋34919＝736422元可見發(fā)展商只是損失877元，客戶就可以在享有裝修套餐的同時(shí)又降低首期款（不到2成）注：另外還可以將優(yōu)惠一和優(yōu)惠二相結(jié)合作促銷措施（具體演算省略）216。 四房單位主要集中在彩福閣A座，剩余共24套，樓層2～29樓，景觀戶型優(yōu)勢(shì)明顯，新樣板房的展示及園林的施工完成，此部分單位消化壓力不大。216。 優(yōu)勢(shì)分析：此類兩房絕大部分戶型價(jià)格方正實(shí)用，面積區(qū)間集中在70平方米左右，使用性強(qiáng)，現(xiàn)階段送裝修及部分家庭電器，對(duì)置業(yè)客戶有一定利好引導(dǎo)。締 造 品 質(zhì)：切合發(fā)展商朗鉅地產(chǎn)的開發(fā)理念，追求生活品味，為羅湖締造生活品質(zhì)。從目前的銷售態(tài)勢(shì)看，多個(gè)樓盤進(jìn)入自然銷售期，片區(qū)內(nèi)樓盤的銷售進(jìn)度均比較緩慢，因此各盤的推廣策略顯得猶為重要，在市場(chǎng)推廣時(shí)要選準(zhǔn)檔期，抓住樓盤吸引客戶的特色賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳。項(xiàng)目名稱嘉多利花園發(fā)展商奧康德投資開發(fā)有限公司物業(yè)管理金地物業(yè)管理費(fèi)——入伙時(shí)間——項(xiàng)目性質(zhì)三棟中高層樓宇總戶數(shù)380可售套數(shù)380已售套數(shù)310銷售速度82％戶型定位二三四房均有客戶定位內(nèi)銷為主，輔以一定量的外銷價(jià)格定位7400剩余主要戶型40套兩房72－78 m2，其余三房91 m四房115 m2，剩余單位主要集中于22－27層成交客戶分析客戶主要以羅湖本地客戶居多，少量深港家庭現(xiàn)狀分析目前銷售情況一般，基本上處于自然銷售狀態(tài)，廣告投放較少，小區(qū)氛圍營(yíng)造較好，由于剩余單位的無論從單價(jià)及總價(jià)上都相對(duì)較高，銷售的難度加大。 少部分外銷客戶主要來自沙灣的境外商人現(xiàn)狀分析區(qū)域內(nèi)同期推出項(xiàng)目較多，與彩世界相臨，二者針對(duì)定位的不同，采用不同的推廣策略。 由于樓盤所在各種配套齊全，樓體外立面漂亮，吸引部分福田、布吉關(guān)外新興小家庭購買216。 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱百仕達(dá)花園三期發(fā)展商百仕達(dá)實(shí)業(yè)物業(yè)管理百仕達(dá)物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)入伙時(shí)間2002/9項(xiàng)目性質(zhì)7棟32層總戶數(shù)1288可售套數(shù)916已售套數(shù)366銷售速度%戶型定位主力戶型2房2廳（66—79）%，3房2廳（97—98）%客戶及市場(chǎng)定位以運(yùn)動(dòng)為主題，以年輕金領(lǐng)和外銷為主價(jià)格定位起價(jià)6500元，均價(jià)7600元剩余主要戶型剩余戶型主要為兩房，三房大約187套成交客戶分析216。 外銷客戶普遍集中于港島及九龍，收入普遍高于30000元/
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