【正文】 選擇較小。相信后期承接并利用本項目彩世界宣傳較多，本項目應著力加大園林施工進度，強化自身優(yōu)勢。項目名稱新世界鹿茵翠地發(fā)展商深圳新世界物業(yè)管理新世界物管物業(yè)管理費入伙時間2003/5項目性質(zhì)13棟8－18層總戶數(shù)611可售套數(shù)611已售套數(shù)45銷售速度7％戶型定位2房、三房100M2占60％，四房及復式客戶定位“羅湖半山溫泉豪宅”吸引周邊成功人士、有部分外銷價格定位豪裝6800元/M2剩余主要戶型整個樓盤以三房為主，占60％，其余為二房及四房單位成交客戶分析216。 本地客戶為主，家庭收入較高，以羅芳，連塘商人、原住民為主216。 由于新世界在香港有較好的知名度，外銷比率大概有20％現(xiàn)狀分析現(xiàn)正接受內(nèi)部認購，3月中開盤，目前認購客戶偏向于大戶型，三房、四房為主，三月份將會在香港推廣， 多項包裝方向包括水體景觀，配套設備都傾向于外銷份額。項目名稱嘉多利花園發(fā)展商奧康德投資開發(fā)有限公司物業(yè)管理金地物業(yè)管理費——入伙時間——項目性質(zhì)三棟中高層樓宇總戶數(shù)380可售套數(shù)380已售套數(shù)310銷售速度82％戶型定位二三四房均有客戶定位內(nèi)銷為主，輔以一定量的外銷價格定位7400剩余主要戶型40套兩房72－78 m2，其余三房91 m四房115 m2，剩余單位主要集中于22－27層成交客戶分析客戶主要以羅湖本地客戶居多，少量深港家庭現(xiàn)狀分析目前銷售情況一般，基本上處于自然銷售狀態(tài)，廣告投放較少，小區(qū)氛圍營造較好，由于剩余單位的無論從單價及總價上都相對較高，銷售的難度加大。布心片區(qū)樓盤分析：目前布心區(qū)內(nèi)各種檔次、價位的樓盤均有，能夠滿足各種不同層面的需求。雖然區(qū)域內(nèi)有10多萬居民，但是真正能形成購買能力的群體與片區(qū)內(nèi)的供給量相比還是顯得有些薄弱，而在羅湖市區(qū)可開發(fā)土地日益稀缺的情況下，其他區(qū)域的需求已經(jīng)滲透到該區(qū)域，同時在片區(qū)完善的生活配套和成熟的居住氛圍的強力支持下，這種需求表現(xiàn)的越來越明顯。從需求類型來看，區(qū)內(nèi)的中等價位樓盤較受歡迎，2房、3房的單位需求較多，說明置業(yè)者還是以居家性質(zhì)為主，承受能力居于中等水平，而高價位的樓盤需求相對偏弱。區(qū)內(nèi)樓盤密集，且諸多樓盤基本在同期推出，在推廣策略上各有千秋，除了價格上的差異外，各樓盤在推廣上盡量避免同質(zhì)化。每個樓盤都有自己的推廣主題。從共性上講，因片區(qū)內(nèi)有山有水，自然景觀優(yōu)美，各樓盤均沒有忽略這一賣點，使得市場上山水住宅波瀾洶涌，成為市場的熱點。此外，布心片區(qū)成熟的居住氛圍也是每個樓盤主推的概念。從目前的銷售態(tài)勢看，多個樓盤進入自然銷售期，片區(qū)內(nèi)樓盤的銷售進度均比較緩慢，因此各盤的推廣策略顯得猶為重要，在市場推廣時要選準檔期，抓住樓盤吸引客戶的特色賣點進行宣傳。從目前市場上的銷售狀態(tài)來看，雖然片區(qū)內(nèi)樓盤的銷售進度放慢，但是銷售價格卻沒有下降的趨勢。因為從供應來看，不會有大的供應量出現(xiàn)，而置業(yè)者對于該片區(qū)樓盤的需求卻是沒有消減，堅挺的需求動力支撐片區(qū)房價持續(xù)緩慢的微幅上揚?？傮w來說，片區(qū)的樓盤的銷售情況基本上與彩世界現(xiàn)時的情況比較相似，剩余戶型都以三房為主，但是彩世界又有其獨有的各種優(yōu)勢：架空層園林、空中園林、規(guī)模、各項配套、外部景觀等優(yōu)勢，隨著工程進度的加緊，預計銷售的進度會進一步加快，在各種特有時機上輔助以各種推廣活動，在推廣時盡量避開與競爭樓盤的對沖，將會收到較好的銷售成績。第二部分 項目推廣主題定位178。 推廣主題定位追求品味，追求彩世界————締造羅湖生活品質(zhì)，一切由彩世界開始178。 推廣物業(yè)形象羅湖大規(guī)模高品味生活社區(qū)178。 定位詮釋品 味：迎合并可以延續(xù)彩世界前期項目的宣傳訴求點（羅湖新生活標準），樓盤的綜合素質(zhì)有利于體現(xiàn)品味，體現(xiàn)物業(yè)檔次。締 造 品 質(zhì)：切合發(fā)展商朗鉅地產(chǎn)的開發(fā)理念，追求生活品味，為羅湖締造生活品質(zhì)。 品 質(zhì)：昔日置業(yè)羅湖是一種尊貴身份的體現(xiàn)，如今羅湖的地位已逐漸被福田、南山所代替，提倡“羅湖生活品質(zhì)”，實為重新勾起大多數(shù)老深圳心中深厚的“羅湖情結”，引起又一輪的置業(yè)羅湖潮。表現(xiàn)形式可以通過項目的園林、山水、配套、規(guī)模等體現(xiàn)出一種尊貴、悠然、寫意的生活品質(zhì)。 由彩世界開始：后期項目品質(zhì)開發(fā)的鋪墊，為后續(xù)開發(fā)項目提供品牌支持，塑造朗鉅地產(chǎn)品質(zhì)地產(chǎn)的形象。第三部分 階段推廣執(zhí)行計劃一、 項目剩余戶型分析【二房單位（80平方米以下單位）】目前包括一房單位在內(nèi)二房單位剩余約50套，占剩余單位的11％，主要分布于彩云閣及彩虹閣的中高層單位，價格區(qū)間處于6800～8000元，總價區(qū)間處于50～55萬占70％。216。 劣勢分析：主要是單位樓層較高，價格缺乏優(yōu)勢，而且大部分單位以城市景觀為主，無景觀優(yōu)勢。216。 優(yōu)勢分析：此類兩房絕大部分戶型價格方正實用，面積區(qū)間集中在70平方米左右，使用性強，現(xiàn)階段送裝修及部分家庭電器，對置業(yè)客戶有一定利好引導。216。 措施思路：分析此部分二房的情況，建議著重把握客戶點放置于投資型客戶為主，增加投資組合優(yōu)勢，更利用現(xiàn)階段現(xiàn)樓、接近入伙期（幾乎即買即收益）以及送裝修家電的各項有利因素，引導投資客戶市場?！拘∪繂挝唬?0～91平方米單位）】小三房單位未銷售單位共150套左右，于2＃、3＃、4＃、5＃都有，其中4＃彩悅閣分布較多；分布樓層比較分散，各個樓層均有；價格集中于6300～8500之間，亦屬價位較高單位。216。 劣勢分析：雖小三房單位都有中心園林及部分園林單位景觀，但較低園林景觀優(yōu)勢較強的單位大部分已經(jīng)銷售，單位俯視中心園林角度大；小三房戶型優(yōu)勢并不明顯，局部區(qū)間如公共和