【正文】 挑空四房兩廳 206㎡ 75㎡ 186㎡ 166㎡ 推薦戶型分析1）錯層戶型： 臺階式設(shè)計，動靜干濕分離，使生活更具層次感；空間互借，得房率更高，充分照顧主人的私密性，完美呵護主人的生活品位。 2）平層戶型： 這是最為普及的設(shè)計，但稍加更改，一切生活就完全與眾不同。新穎合理的規(guī)劃 更加人性化的戶型配比。規(guī)避一般平層的缺陷，功能完備，充分達到滿意的居家 生活。 3）躍層戶型： 一種生活享受兩種層次空間，充分彰顯主人的大度豪闊生活。挑空的設(shè)計，“樓中 樓”的空間感；樓梯上下，兩樣生活，公攤面積減少了，相應(yīng)得房率就提高了。 功能分區(qū)的不同，完全由主人來設(shè)計，充分保證其獨立性、私享性和自主性。 4. 入市形象定位建發(fā)寶湖灣，一定要與寶湖捆綁起來，一致對外宣傳一個整合地塊的形象，這樣才能利用湖居優(yōu)勢資源營造出不容置疑的高端品質(zhì)。借景引湖水入樓盤，可提出區(qū)隔于其他 水景樓盤的居住概念：湖院大盤再現(xiàn)湖城府邸，一院湖天碧色；再現(xiàn)湖城人家，一院湖光山色；支持點：與寶湖是零距離，水系相連，且每棟樓間都建議規(guī)劃有水流，形成湖溪流，寶湖另一面是唐徠高堤，酷似院墻。俯視規(guī)劃圖，樓盤水道與寶湖形成一體，寶湖即是樓盤水院。 如 圖： 寶湖與寶湖灣整合圖三、推廣策略 1. 提煉推廣主題 建發(fā)寶湖灣 銀川湖院城府，國際風情景觀社區(qū)或建發(fā)寶湖灣因湖而生，因你而生 2. 開發(fā)推售策略 寶湖灣分期圖 1）寶湖灣體量大，整體開發(fā)銷售會滯緩，為了快速回籠資金，建議整體分為5期循序開 發(fā)，具體劃分如上圖所示。 啟動市場三大賣點： 創(chuàng)新戶型 + 親水景觀 + 明星代言 ◎ 請明星代言的意義寶湖灣請明星代言，在寧夏是首家，有強大的市場轟動效應(yīng)。人們都有攀附富貴，攀附名人的大眾心理，有錢人對此更是積極強烈，都想借名人提高優(yōu)越感，尊崇感。 ◎ 景觀和明星導入策略接力遞進明星代言親水居住 市場引導期，先推寶湖灣和寶湖整合地塊的居住魅力，這是項目的核心價值，使人們對寶湖灣有個大體印象；引導中后期，再啟用明星作為市場牽引力，形成新聞效應(yīng)吸引人們更深入了解寶湖灣，兩者是一種遞進關(guān)系。 2）1期位于正源南街大道，可以為整個項目和后期開發(fā)小高層樹立物業(yè)形象，5期街邊 物業(yè)留空取得視野加分。 項目價格策略建議項目開始啟動市場均價4200元，二期以后預期均價4500元。入市取得良好市場反響后售價逐步拉高。 這是上市同類樓盤價格對比法得出的結(jié)果。 售樓處設(shè)計售樓處設(shè)在樓盤西南十字路口，㎡彰顯大氣高貴，另外有足夠空間裝置躍層樣板間，隨著銷售進度的推進，制作不同的戶型樣板間供客戶品鑒。 參見售樓處包裝章節(jié)設(shè)計圖 3）接著2期，在鞏固寶湖灣的高端住宅項目的基礎(chǔ)上，要拔高市場期望。，頂端做成3層一戶超大空中花園“樓王”，建議2層北面做挑空大廳，兩側(cè)旋轉(zhuǎn)梯，4層南面挑空入戶花園。 炒作此創(chuàng)舉引來市場強烈關(guān)注，引發(fā)次豪宅客群爭相購買二期，為抬高項目三期小高 層價格打下基礎(chǔ)。 4）3期純推4棟小高層，良好的湖景景觀，緊鄰花園洋房和樓王，可以打造出經(jīng)典的高 端小高層湖居享受。 5）接著4期花園洋房，這是寶湖灣項目的壓軸組團，位置最佳，產(chǎn)品最佳，景觀最佳， 勢必會掀起寶湖灣新的市場熱度，價格也會高于市場。 6）5期最后開發(fā)，集中商業(yè)和沿街底鋪，也就有了本社區(qū)客源保證，公寓樓也有了相 對成熟的環(huán)境來支持營銷賣點。 3. 案名分期寶湖灣整個樓盤較大，為了不斷給市場帶來新的感官，建議分期取案名，并且分期開盤，可以的話可以給每期壓軸樓分別取名。宣傳不要刻意將寶湖灣，定義在城南，要有拓展到整個銀川乃至寧夏。 4. 項目宣傳方案 1）1期普通多層、電梯多層、小高層 宣傳主題：濱湖生活 真正坐臥于湖灣的樓盤 產(chǎn)品力：湖景 / 臨街 / 電梯多層 / 錯層 案 名：都市名筑 廣告語：寶湖灣都市名筑 蜿蜒湖溪環(huán)繞的湖院人家 平 面：見附件 2）2期電梯多層和小高層 宣傳主題：湖居文脈傳承文化商賈儒仕 表達一種強勢階層在社會價值、生活品味、居住圈子上相互認同的時尚生活。 產(chǎn)品力：湖景 / 電梯多層 / 中心景觀 / 低密度360176。視野 案 名：湖城府邸 廣告語：寶湖灣湖城府邸 財智階層的私享領(lǐng)地 平 面：見附件 3）3期小高層 宣傳主題：城市新貴的幸福人生 產(chǎn)品力：景觀 / 超大綠色視野 / 地段 案 名：新貴國度 廣告語：寶湖灣新貴國度 創(chuàng)意人生的建筑，演繹自己的貴族品位 平 面：見附件 4）4期花園洋房 宣傳主題：自然浪漫雅適品味 講述一種“人與自然，居家與環(huán)境”完美和諧的優(yōu)雅生活。 產(chǎn)品力：湖景 / 柳堤/ 洋房 / 陽光 / 360176。視野 案 名：湖院洋房 廣告語：寶湖灣湖院花園洋房 城市貴族的生活印象 平 面：見附件 5）5期公寓與普通多層 宣傳主題：最后的珍藏奉獻 產(chǎn)品力：臨街 / 沒有樓群壓迫 / 樓盤品牌 案 名：幸運維C 廣告語：寶湖灣幸運維C 排隊守候768天，不是每個人都有這樣的機會 平 面：見附件 公 寓 宣傳主題：酒店公寓的星級享受 產(chǎn)品力：景觀 / 超大綠色視野 / 知名公寓物業(yè)管理 廣告語：寶湖灣青藍公寓 城南上層，名門尊崇席位 平 面：見附件 5. 分期產(chǎn)品的戶型配比1期城南名筑 普通多層、電梯多層、小高層 戶型配比： 住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%普通多層3棟錯 層50% 120—130㎡ / 35% 105—120㎡ / 15% 平 層30% 130—150㎡ / 20% 80—110㎡ / 10% 躍 層20% 160—180㎡ / 20%帶電梯多層5棟錯 層50% 120—130㎡ / 35% 105—120㎡ / 15% 平 層30% 130—150㎡ / 20% 80—110㎡ / 10% 躍 層20% 160—180㎡ / 20%小高層2棟錯 層50% 120—130㎡ / 35% 105—120㎡ / 15% 平 層30% 130—150㎡ / 20% 80—110㎡ / 10% 躍 層20% 160—180㎡ / 15%180—220㎡ / 5% 2期湖城府邸 電梯多層和小高層 戶型配比： 住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%帶電梯多層5棟錯 層50% 120—130㎡ / 35% 105—120㎡ / 15% 平 層30% 130—150㎡ / 20% 80—110㎡ / 10% 躍 層20% 160—180㎡ / 20%小高層5棟錯 層20% 120—130㎡ / 15% 105—120㎡ / 5% 平 層20% 130—150㎡ / 10% 80—110㎡ / 10% 躍 層80% 160—180㎡ / 55% 180—220㎡ / 25% * D1小高層全部為兩層一戶，另有一棟3層一戶樓王。 3期新貴國度 小高層 戶型配比：住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%小高層4棟錯 層50% 120—130㎡ / 35% 105—120㎡ / 15% 平 層30% 130—150㎡ / 20% 80—110㎡ / 10% 躍 層20% 160—180㎡ / 15%180—220㎡ / 5% 4期湖院洋房 花園洋房 戶型配比： 電梯多層9棟 錯層（120—130㎡）占20%，躍層（180—220㎡）占80%住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%帶電梯多層9棟錯 層10% 120—130㎡ / 10% 躍 層90% 180—220㎡ / 90% 5期幸運維C 高層公寓和普通多層 戶型配比： 住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%高層公寓1棟挑高平層100% 60—100㎡ / 100%普通帶底鋪多層4棟平 層80% 130—150㎡ / 10%80—110㎡ / 10% 躍 層20% 160—180㎡ / 55% 180—220㎡ / 25% * （70—100㎡）占100% 6. 媒體投放選擇 A、主打現(xiàn)場包裝、戶外大廣告牌 戶外主要在城市人流多的街口，在一些有公信力的公司或單位樓體上，投放大型廣告牌 傳播，達到直接進入目標群體視線的效果，以新穎的視覺沖擊力，和內(nèi)容的獨特性吸引 客戶閱讀。 媒體選擇： 1）項目地擎天柱 面積：260平方米