【正文】 — ） 1. 主導(dǎo)思想： 吸引社會關(guān)注寶湖灣，提高寶湖灣的社會知名度，為大賣打下基礎(chǔ)。 7. 炒作活動 采用多種公關(guān)活動，促成人際傳播。 產(chǎn)品力：湖景 / 電梯多層 / 中心景觀 / 低密度360176。 項目價格策略建議項目開始啟動市場均價4200元，二期以后預(yù)期均價4500元。新穎合理的規(guī)劃 更加人性化的戶型配比。另外還有一部分時代所推崇的藝術(shù)家或精英。福邸，湖映康城，會帶來一定銷售威脅。 3. 寶湖灣初步規(guī)劃評析 地 塊：寶湖景觀地塊 用 地：㎡ 業(yè) 態(tài)：花園洋房、帶電梯多層、普通多層、小戶型高層、公寓、集中商業(yè)、酒店、幼 兒園。 ◇ 新建商品房銷售面積：，%， %。尚都3800（多層）高檔人文大盤；設(shè)計高尚新穎；現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格；二期1722住宅樓基本封頂紫檀水景3700（多層）近鄰華雁湖，艾伊河；建筑設(shè)計多樣化二期宣傳推廣訂房階段 結(jié) 論： 1）周邊樓盤價格上多層以凱爾 劣勢W 1）公交線路不多，出租車也相對較少，居民出行不太方便。觀湖國際主力戶型 躍層戶型底層 躍層戶型上層 六室四廳四衛(wèi)二廚 C 紫薇星座經(jīng)典熱銷戶型 總 結(jié)： 縱觀以上銀川市場熱銷大戶型，其共有的特點是：1）建筑面積大、可充分滿足主人的各種居家生活需求；2）戶型設(shè)計更加突顯人性化，完美的考慮到主人的私密性，主次臥之間以衛(wèi)生間為間隔；尤其是躍式戶型，挑空的結(jié)合，上下層動靜干濕的分離，更能彰顯主人的尊貴感，是三、四口之家的理想居所；3）充分利用每一寸空間，有效提高其性價比和得房率；4）完美的觀景露臺或陽臺，無限擴(kuò)展了主人的視野。（具體的戶型配比我們將在推廣部分做詳細(xì)闡述） 園區(qū)規(guī)劃 1）引湖水入園，實現(xiàn)均好性原則，將蜿蜒湖流灌入每棟樓的南面，形成“水環(huán)社區(qū)， 戶戶親水”的格局。借景引湖水入樓盤，可提出區(qū)隔于其他 水景樓盤的居住概念：湖院大盤再現(xiàn)湖城府邸，一院湖天碧色；再現(xiàn)湖城人家，一院湖光山色；支持點：與寶湖是零距離，水系相連，且每棟樓間都建議規(guī)劃有水流，形成湖溪流，寶湖另一面是唐徠高堤，酷似院墻。 4）3期純推4棟小高層，良好的湖景景觀，緊鄰花園洋房和樓王，可以打造出經(jīng)典的高 端小高層湖居享受。 產(chǎn)品力：湖景 / 柳堤/ 洋房 / 陽光 / 360176。 地 點：寶湖現(xiàn)場搭臺 目 的：炒熱居住地塊，提升湖居文化，加深客戶感官認(rèn)識；激發(fā)客戶對寶湖灣的 情感，引導(dǎo)買房。 現(xiàn)場圍墻大廣告牌工地四周圍墻全部上logo廣告語，西面和南面各放置一塊255圍墻廣告牌。2. 強(qiáng)大的聲勢引起輿論的關(guān)注，造就開發(fā)商實力雄厚的感官印象，必然會自然而然給 受眾建發(fā)高端樓盤要做到花園工地。寶湖灣開盤策劃案 一、活動策劃： 活動時間：4月5日 地 點：建發(fā)寶湖灣的標(biāo)識廣告，小到信紙，名片， 大到外立面，指示牌，轟炸式的廣告足以令受眾對項目記憶深刻。寶湖灣周邊美麗的寶湖畔B 拍攝期間的一切細(xì)節(jié)均有婚紗影樓負(fù)責(zé)C 選擇外景拍攝的顧客，需進(jìn)行提前預(yù)約，以便統(tǒng)籌安排。寶湖灣，國際風(fēng)情景觀社區(qū)，300000㎡天然湖泊，寬闊舒暢的樓間距布局，追 求田園地域特點的陽光、清澈，大開窗的建筑特色和室內(nèi)半開放的格局，將西方建筑 美學(xué)與江南古韻做一次完美結(jié)合。寶湖灣中期的 銷售熱度。 時 間：9月20日之后開始派發(fā)折頁到目標(biāo)客戶手中。 Ⅵ. 寶湖灣尾盤 （） 1. 公 寓 案 名：青藍(lán)公寓 星級酒店享受 寶湖灣 3）活動人物 商業(yè)攝影家、時尚模特 地 點：寶湖、樣板間、運動場 內(nèi) 容：居家生活，游樂購物；游戲、賞水、散步，看書，..... 時尚模特時尚靚裝：情侶互挽，在朝陽下，夕陽里，柳堤上，水塘邊漫步，清唱， 颯爽舞動；濱湖水榭全家人漫步，還有狗狗；脫下西裝在花園里修剪；入戶花園 中看書...... 4）預(yù)期達(dá)到的效果 引發(fā)同齡人和相同生活愿望的客群，情感上的共鳴，促進(jìn)建發(fā) 3）活動嘉賓 活動邀請陳建斌、工商業(yè)主、企業(yè)家協(xié)會、大學(xué)教授、住房保障局、規(guī)劃局、傳媒。 Ⅲ. 寶湖灣持續(xù)期（——） 1. 主導(dǎo)思想 從不同角度深入講述寶湖灣生活，在棲居情感上、建筑數(shù)據(jù)理性上抓住客戶。 2. 持本張貴賓卡可在任意預(yù)約時間內(nèi)在婚紗影樓進(jìn)行等價位的室內(nèi)拍攝。寶湖灣開盤活動的邀請卡，直接郵寄至政府機(jī)關(guān)，國有企業(yè)，大型私營企業(yè)，寫字樓，明星樓盤會給受眾留下深刻的印象，附之精彩，極具煽動性的廣告語會令有意向買房的目標(biāo)客戶蠢蠢欲動。計劃10萬條。 2）向來電客戶介紹寶湖灣的情況和賣點。 6. 結(jié)束語，禮畢。寶湖灣 第二期 和陳建斌做鄰居，只在湖岸第一排 3. 廣告投放計劃 戶外廣告（見附件） 1）項目地擎天柱 面積：260平方米 2）飛機(jī)場 面積：260平方米 3）新華百貨對角 面積：230平方米 4）正源街（汽車大世界） 面積：300平方米 5）郵電大樓 面積：270平方米 報紙廣告 1）平面廣告 時 間日 期報 社版 面9月1日周 一新消息報整 版9月3日 周 三銀川晚報整 版9月5日 周 五華興時報頭 版9月11日 周 四新知訊報整 版9月15日周 一新消息報半 版10月1日周 三新消息報整 版10月3日 周 五銀川晚報整 版10月6日 周 一華興時報頭 版10月8日 周 三新知訊報整 版10月13日周 一新消息報半 版 11月 12月 09年1月 09年2月 1版/周 1版/周 1版/周 1版/周新消息2個半版晚報2個半版新消息2個半版晚報2個半版新知迅2個半版新知迅2個半版新知迅2個半版新知迅2個半版 2）軟 文 關(guān)于項目的文字性介紹，每個報紙都有固定的樓市專欄，所以我們計劃在?？? 投放軟文，9月3日和10月8日周三投放新消息報，9月11日和10月13日投放 銀川晚報。 2）集體婚紗照拍攝這是特意為吸引相當(dāng)部分婚房客戶，而設(shè)計的整合銷售手段，并且為入園結(jié)婚的新人策劃一場集體婚禮請陳建斌做司儀： 婚房 + 送藝術(shù)婚紗照 + 明星司儀 當(dāng)客戶面對兩三家樓盤最終抉擇時，可以起到臨門一腳的作用。新貴國度 創(chuàng)意人生的建筑，演繹自己的貴族品位 平 面：見附件 4）4期花園洋房 宣傳主題：自然 售樓處設(shè)計售樓處設(shè)在樓盤西南十字路口，㎡彰顯大氣高貴，另外有足夠空間裝置躍層樣板間，隨著銷售進(jìn)度的推進(jìn)，制作不同的戶型樣板間供客戶品鑒。挑空的設(shè)計，“樓中 樓”的空間感；樓梯上下，兩樣生活，公攤面積減少了，相應(yīng)得房率就提高了。 2. 產(chǎn)品規(guī)劃建議為了實現(xiàn)項目利潤最大化，市場去化速率快，品牌效應(yīng)好，必須實現(xiàn)產(chǎn)品差異化策略入市，即需要引入創(chuàng)新型戶型。寶湖公園主要功能區(qū)包括四部分，即濕地生態(tài)區(qū)：天然湖 泊濕地，人工林；文化公園區(qū)：唐徠古渠等歷史文化遺跡；休閑健身區(qū)：提供攀巖、 垂釣、奕棋、游船等休閑健身活動；管理服務(wù)區(qū)：商務(wù)度假，旅游觀光。3）建筑優(yōu)勢，項目多元業(yè)態(tài)，花園洋房、帶電梯多層、普通多層、小高層、公寓、集 中商業(yè)、酒店、幼兒園。 ◇ 市轄區(qū)各類房屋銷售合同備案面積：, 萬m2，%?！　〗Y(jié)　論由此可見：2008年下半年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍然保持增長態(tài)勢,商品房供給與上半年相比將會有較大增加,銷售量也將出現(xiàn)回升,商品住房價格仍會呈上漲趨勢,但漲幅與上半年相比會有所下降,但銀川市房地產(chǎn)市場仍然會保持理性、可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài),總體上持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。 A、首先從生活配套上相對競爭樓盤要好，配套酒店、商業(yè)、幼兒園、公寓，小區(qū) 規(guī)劃2500戶，1729個停車位，1500自行車位； B、從物業(yè)檔次說，本項目以花園洋房、帶電梯多層樹立了高端形象。 2）寶湖灣做創(chuàng)新型大戶型 寶湖灣初步規(guī)劃雖然開發(fā)多元化組團(tuán)業(yè)態(tài)，迎合市場不同的需求，但是與目前市場供 應(yīng)產(chǎn)品形成雷同，沒有差異化競爭產(chǎn)品，勢必埋下“同質(zhì)競價”的尷尬。 戶型配比規(guī)劃 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%錯 層50% 120—130㎡ / 35% 105—120㎡ / 15% 平 層30% 130—150㎡ / 20% 80—110㎡ / 10% 躍 層20% 180—220㎡ / 5%160—180㎡ / 5%60—100㎡ / 5% * D1小高層做成2層一戶，挑空客廳的躍層大戶型。 功能分區(qū)的不同，完全由主人來設(shè)計，充分保證其獨立性、私享性和自主性。 參見售樓處包裝章節(jié)設(shè)計圖 3）接著2期，在鞏固寶湖灣的高端住宅項目的基礎(chǔ)上，要拔高市場期望。浪漫 3）寶湖灣業(yè)主財富論壇 將寶湖灣工商階層的業(yè)主組織起來，展開一場業(yè)主關(guān)于商道經(jīng)營的論壇會，與陳建斌一起透過晉商精神，討論當(dāng)前業(yè)主各行業(yè)的經(jīng)營之道，以及業(yè)主的經(jīng)營故事。 電視廣告 1）開機(jī)畫面 由于檔期的原因，和受眾強(qiáng)迫接受的逆反心理，我們每月投放一星期，達(dá)到最佳 效果，投放時間9月 — 09年2月 2）有線TV精品回放欄目在銀川電視臺反復(fù)播出《喬家大院》，喚起并加深公眾對陳建斌的印象，對晉商精神的了解與討論，投放時間將于戶外廣告，報紙廣告，開機(jī)畫面同步播出，相互呼應(yīng)，將人們對陳建斌與晉商的情感認(rèn)識嫁接到寶湖灣。 三、