【正文】 2）1期位于正源南街大道，可以為整個項目和后期開發(fā)小高層樹立物業(yè)形象，5期街邊 物業(yè)留空取得視野加分。寶湖灣因湖而生，因你而生 2. 開發(fā)推售策略 寶湖灣分期圖 1）寶湖灣體量大，整體開發(fā)銷售會滯緩，為了快速回籠資金，建議整體分為5期循序開 發(fā)，具體劃分如上圖所示。借景引湖水入樓盤，可提出區(qū)隔于其他 水景樓盤的居住概念：湖院大盤再現湖城府邸，一院湖天碧色；再現湖城人家，一院湖光山色；支持點：與寶湖是零距離，水系相連，且每棟樓間都建議規(guī)劃有水流，形成湖溪流，寶湖另一面是唐徠高堤，酷似院墻。挑空的設計，“樓中 樓”的空間感；樓梯上下，兩樣生活，公攤面積減少了，相應得房率就提高了。 2）平層戶型： 這是最為普及的設計，但稍加更改，一切生活就完全與眾不同。 5）給花園洋房版塊，加道80cm薔薇柵欄，突顯尊貴不凡的境域。（具體的戶型配比我們將在推廣部分做詳細闡述） 園區(qū)規(guī)劃 1）引湖水入園，實現均好性原則，將蜿蜒湖流灌入每棟樓的南面，形成“水環(huán)社區(qū)， 戶戶親水”的格局。 2. 產品規(guī)劃建議為了實現項目利潤最大化，市場去化速率快，品牌效應好，必須實現產品差異化策略入市，即需要引入創(chuàng)新型戶型。這些人士因為在過去自己的生活環(huán)境中，類似的生活場所和功能的要求，已經有一定的定位，他們對自己的生活習慣，也希望有一種延續(xù)，這也是鎖定的其中一部分人群。 2）帶電梯多層客戶群：中上級階層 —— 大中型企業(yè)高管、高級白領（律師、記者、高級醫(yī)師、證券管理員、國家高級公務員等）、政府官員子弟、來寧夏做生意的中小型私營業(yè)主等，以選擇做第一居所為主。觀湖國際主力戶型 躍層戶型底層 躍層戶型上層 六室四廳四衛(wèi)二廚 C 紫薇星座經典熱銷戶型 總 結： 縱觀以上銀川市場熱銷大戶型，其共有的特點是：1）建筑面積大、可充分滿足主人的各種居家生活需求；2）戶型設計更加突顯人性化，完美的考慮到主人的私密性，主次臥之間以衛(wèi)生間為間隔；尤其是躍式戶型，挑空的結合，上下層動靜干濕的分離，更能彰顯主人的尊貴感，是三、四口之家的理想居所；3）充分利用每一寸空間，有效提高其性價比和得房率；4）完美的觀景露臺或陽臺，無限擴展了主人的視野。寶湖公園主要功能區(qū)包括四部分，即濕地生態(tài)區(qū)：天然湖 泊濕地，人工林；文化公園區(qū)：唐徠古渠等歷史文化遺跡；休閑健身區(qū)：提供攀巖、 垂釣、奕棋、游船等休閑健身活動；管理服務區(qū)：商務度假，旅游觀光。 2）項目小高層沒有太多競爭優(yōu)勢，周邊凱爾 2）項目道路交通便利寬敞，交通環(huán)境好。 劣勢W 1）公交線路不多，出租車也相對較少，居民出行不太方便。3）建筑優(yōu)勢，項目多元業(yè)態(tài)，花園洋房、帶電梯多層、普通多層、小高層、公寓、集 中商業(yè)、酒店、幼兒園。所以，本案應更深層次地挖掘項目本身的獨特賣點，以區(qū)別于競爭樓盤。2）周邊樓盤的開發(fā)品牌實力應艾伊水郡為首，其開發(fā)商銀川民生地產資金雄厚，金牌資質，其次為東方尚都。尚都3800（多層）高檔人文大盤；設計高尚新穎；現代歐式建筑風格；二期1722住宅樓基本封頂紫檀水景3700（多層）近鄰華雁湖，艾伊河；建筑設計多樣化二期宣傳推廣訂房階段 結 論： 1）周邊樓盤價格上多層以凱爾 ◇ 市轄區(qū)各類房屋銷售合同備案面積：, 萬m2，%。一、前期分析 1. 2008年銀川住宅市場發(fā)展分析 據市住房保障局統(tǒng)計資料： ◇ 銀川市2008年上半年房屋新開工面積：，%，其中住宅新 ，%。 建發(fā) ◇ 新建商品房銷售面積：，%， %。　　結　論由此可見：2008年下半年房地產開發(fā)建設仍然保持增長態(tài)勢,商品房供給與上半年相比將會有較大增加,銷售量也將出現回升,商品住房價格仍會呈上漲趨勢,但漲幅與上半年相比會有所下降,但銀川市房地產市場仍然會保持理性、可持續(xù)發(fā)展狀態(tài),總體上持謹慎樂觀的態(tài)度。福邸占優(yōu)勢，小高層價格勢均力敵較穩(wěn)定，獨凱爾其他樓盤無法與之相比。 3. 寶湖灣初步規(guī)劃評析 地 塊：寶湖景觀地塊 用 地：㎡ 業(yè) 態(tài)：花園洋房、帶電梯多層、普通多層、小戶型高層、公寓、集中商業(yè)、酒店、幼 兒園。 A、首先從生活配套上相對競爭樓盤要好，配套酒店、商業(yè)、幼兒園、公寓，小區(qū) 規(guī)劃2500戶，1729個停車位，1500自行車位； B、從物業(yè)檔次說，本項目以花園洋房、帶電梯多層樹立了高端形象。 2）缺乏日常生活中的商業(yè)配套，影響生活品質。 3）寶湖公園經過3年多的開發(fā)培育，已漸現誘人美麗景色。福邸，湖映康城，會帶來一定銷售威脅。 2）寶湖灣做創(chuàng)新型大戶型 寶湖灣初步規(guī)劃雖然開發(fā)多元化組團業(yè)態(tài)，迎合市場不同的需求，但是與目前市場供 應產品形成雷同，沒有差異化競爭產品，勢必埋下“同質競價”的尷尬。 以上特點造就了這些大戶型之所以在銀川市場上走俏熱銷的原因。年齡在30～45歲為主，對水岸生態(tài)居住區(qū)域的偏好性大，工作地點在銀川老城區(qū)、新城區(qū)，屬于二次置業(yè)以上，注重生活的品質與居住的質量，追求寧靜安逸的個性化純居住生活，一般選擇按揭或分期付款，買房子，對他們而言往往是一種生活品位與生活方式的認同。另外還有一部分時代所推崇的藝術家或精英。 戶型配比規(guī)劃 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%錯 層50% 120—130㎡ / 35% 105—120㎡ / 15% 平 層30% 130—150㎡ / 20% 80—110㎡ / 10% 躍 層20% 180—220㎡ / 5%160—180㎡ / 5%60—100㎡ / 5% * D1小高層做成2層一戶，挑空客廳的躍層大戶型。 2）高檔社區(qū)應沒有園區(qū)車位，全部建成地下車位，并且園區(qū)道路設計成人車分流。 如 圖： 環(huán)繞水系圖 3. 建筑形態(tài)定位建筑立面呈現一種現代、國際化的直線流暢，方塊截面。新穎合理的規(guī)劃 更加人性化的戶型配比。 功能分區(qū)的不同，完全由主人來設計，充分保證其獨立性、私享性和自主性。俯視規(guī)劃圖，樓盤水道與寶湖形成一體，寶湖即是樓盤水院。 啟動市場三大賣點： 創(chuàng)新戶型 + 親水景觀 + 明星代言 ◎ 請明星代言的意義寶湖灣請明星代言，在寧夏是首家，有強大的市場轟動效應。 項目價格策略建議項目開始啟動市場均價4200元，二期以后預期均價4500元。 參見售樓處包裝章節(jié)設計圖 3）接著2期，在鞏固寶湖灣的高端住宅項目的基礎上，要拔高市場期望。 5）接著4期花園洋房，這是寶湖灣項目的壓軸組團，位置最佳，產品最佳，景觀最佳， 勢必會掀起寶湖灣新的市場熱度，價格也會高于市場。 4. 項目宣傳方案 1）1期普通多層、電梯多層、小高層 宣傳主題：濱湖生活 真正坐臥于湖灣的樓盤 產品力：湖景 / 臨街 / 電梯多層 / 錯層 案 名：都市名筑 廣告語：寶湖灣 產品力：湖景 / 電梯多層 / 中心景觀 / 低密度360176。浪漫視野 案 名：湖院洋房 廣告語：寶湖灣 3期新貴國度 小高層 戶型配比：住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%小高層4棟錯 層50% 120—130㎡ / 35% 105—120㎡ / 15% 平 層30% 130—150㎡ / 20% 80—110㎡ / 10% 躍 層20% 160—180㎡ / 15%180—220㎡ / 5% 4期湖院洋房 花園洋房 戶型配比： 電梯多層9棟 錯層（120—130㎡）占20%，躍層（180—220㎡）占80%住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%帶電梯多層9棟錯 層10% 120—130㎡ / 10% 躍 層90% 180—220㎡ / 90% 5期幸運維C 高層公寓和普通多層 戶型配比： 住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%高層公寓1棟挑高平層100% 60—100㎡ / 100%普通帶底鋪多層4棟平 層80% 130—150㎡ / 10%80—110㎡ / 10% 躍 層20% 160—180㎡ / 55% 180—220㎡ / 25% * （70—100㎡）占100% 6. 媒體投放選擇 A、主打現場包裝、戶外大廣告牌 戶外主要在城市人流多的街口，在一些有公信力的公司或單位樓體上，投放大型廣告牌 傳播，達到直接進入目標群體視線的效果，以新穎的視覺沖擊力，和內容的獨特性吸引 客戶閱讀。 7. 炒作活動 采用多種公關活動，促成人際傳播。 3）寶湖灣業(yè)主財富論壇 將寶湖灣工商階層的業(yè)主組織起來，展開一場業(yè)主關于商道經營的論壇會，與陳建斌一起透過晉商精神，討論當前業(yè)主各行業(yè)的經營之道，以及業(yè)主的經營故事。 5）時尚居家藝術行 藝術性的項目湖居采風，符合寶湖灣定位客戶的欣賞層次，高端客戶大多有一定的藝術修養(yǎng)，有自己的居住理想的描繪，采風就是在用共同語言表達給客戶。此階段本案建筑、環(huán)境、會所等應該出來輪廓， 已經正式可以將本案賣點直觀地進行展示。 項目產品包裝（具體方案可參見平面設計方案） （一）內部包裝 工地現場包裝 A、工地圍墻及需遮擋處的包裝 B、對小區(qū)綠化及園境設計的建議 C、對小區(qū)燈光設計及布局的建議 D、案 旗 E、現場引導系統(tǒng) 售樓處包裝（新形象的詳細展示區(qū)域） A、售樓處整體外觀效果設計方案意見 B、售樓處裝修方案建議 C、主題墻、展板的形式及設計內容 D、洽談區(qū)的家私及布局