【正文】 2）1期位于正源南街大道，可以為整個(gè)項(xiàng)目和后期開(kāi)發(fā)小高層樹(shù)立物業(yè)形象，5期街邊 物業(yè)留空取得視野加分。寶湖灣因湖而生，因你而生 2. 開(kāi)發(fā)推售策略 寶湖灣分期圖 1）寶湖灣體量大，整體開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售會(huì)滯緩，為了快速回籠資金，建議整體分為5期循序開(kāi) 發(fā)，具體劃分如上圖所示。借景引湖水入樓盤(pán)，可提出區(qū)隔于其他 水景樓盤(pán)的居住概念：湖院大盤(pán)再現(xiàn)湖城府邸，一院湖天碧色；再現(xiàn)湖城人家，一院湖光山色；支持點(diǎn)：與寶湖是零距離，水系相連，且每棟樓間都建議規(guī)劃有水流，形成湖溪流，寶湖另一面是唐徠高堤，酷似院墻。挑空的設(shè)計(jì)，“樓中 樓”的空間感；樓梯上下，兩樣生活，公攤面積減少了，相應(yīng)得房率就提高了。 2）平層戶型： 這是最為普及的設(shè)計(jì)，但稍加更改，一切生活就完全與眾不同。 5）給花園洋房版塊，加道80cm薔薇柵欄，突顯尊貴不凡的境域。（具體的戶型配比我們將在推廣部分做詳細(xì)闡述） 園區(qū)規(guī)劃 1）引湖水入園，實(shí)現(xiàn)均好性原則，將蜿蜒湖流灌入每棟樓的南面，形成“水環(huán)社區(qū)， 戶戶親水”的格局。 2. 產(chǎn)品規(guī)劃建議為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，市場(chǎng)去化速率快，品牌效應(yīng)好，必須實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化策略入市，即需要引入創(chuàng)新型戶型。這些人士因?yàn)樵谶^(guò)去自己的生活環(huán)境中，類(lèi)似的生活場(chǎng)所和功能的要求，已經(jīng)有一定的定位，他們對(duì)自己的生活習(xí)慣，也希望有一種延續(xù)，這也是鎖定的其中一部分人群。 2）帶電梯多層客戶群：中上級(jí)階層 —— 大中型企業(yè)高管、高級(jí)白領(lǐng)（律師、記者、高級(jí)醫(yī)師、證券管理員、國(guó)家高級(jí)公務(wù)員等）、政府官員子弟、來(lái)寧夏做生意的中小型私營(yíng)業(yè)主等，以選擇做第一居所為主。觀湖國(guó)際主力戶型 躍層戶型底層 躍層戶型上層 六室四廳四衛(wèi)二廚 C 紫薇星座經(jīng)典熱銷(xiāo)戶型 總 結(jié)： 縱觀以上銀川市場(chǎng)熱銷(xiāo)大戶型，其共有的特點(diǎn)是：1）建筑面積大、可充分滿足主人的各種居家生活需求；2）戶型設(shè)計(jì)更加突顯人性化，完美的考慮到主人的私密性，主次臥之間以衛(wèi)生間為間隔；尤其是躍式戶型，挑空的結(jié)合，上下層動(dòng)靜干濕的分離，更能彰顯主人的尊貴感，是三、四口之家的理想居所；3）充分利用每一寸空間，有效提高其性價(jià)比和得房率；4）完美的觀景露臺(tái)或陽(yáng)臺(tái)，無(wú)限擴(kuò)展了主人的視野。寶湖公園主要功能區(qū)包括四部分，即濕地生態(tài)區(qū)：天然湖 泊濕地，人工林；文化公園區(qū)：唐徠古渠等歷史文化遺跡；休閑健身區(qū)：提供攀巖、 垂釣、奕棋、游船等休閑健身活動(dòng)；管理服務(wù)區(qū)：商務(wù)度假，旅游觀光。 2）項(xiàng)目小高層沒(méi)有太多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，周邊凱爾 2）項(xiàng)目道路交通便利寬敞，交通環(huán)境好。 劣勢(shì)W 1）公交線路不多，出租車(chē)也相對(duì)較少，居民出行不太方便。3）建筑優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目多元業(yè)態(tài)，花園洋房、帶電梯多層、普通多層、小高層、公寓、集 中商業(yè)、酒店、幼兒園。所以，本案應(yīng)更深層次地挖掘項(xiàng)目本身的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，以區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。2）周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)品牌實(shí)力應(yīng)艾伊水郡為首，其開(kāi)發(fā)商銀川民生地產(chǎn)資金雄厚，金牌資質(zhì)，其次為東方尚都。尚都3800（多層）高檔人文大盤(pán)；設(shè)計(jì)高尚新穎；現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格；二期1722住宅樓基本封頂紫檀水景3700（多層）近鄰華雁湖，艾伊河；建筑設(shè)計(jì)多樣化二期宣傳推廣訂房階段 結(jié) 論： 1）周邊樓盤(pán)價(jià)格上多層以凱爾 ◇ 市轄區(qū)各類(lèi)房屋銷(xiāo)售合同備案面積：, 萬(wàn)m2，%。一、前期分析 1. 2008年銀川住宅市場(chǎng)發(fā)展分析 據(jù)市住房保障局統(tǒng)計(jì)資料： ◇ 銀川市2008年上半年房屋新開(kāi)工面積：，%，其中住宅新 ，%。 建發(fā) ◇ 新建商品房銷(xiāo)售面積：，%， %?！　〗Y(jié)　論由此可見(jiàn)：2008年下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)仍然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),商品房供給與上半年相比將會(huì)有較大增加,銷(xiāo)售量也將出現(xiàn)回升,商品住房?jī)r(jià)格仍會(huì)呈上漲趨勢(shì),但漲幅與上半年相比會(huì)有所下降,但銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)保持理性、可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài),總體上持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。福邸占優(yōu)勢(shì)，小高層價(jià)格勢(shì)均力敵較穩(wěn)定，獨(dú)凱爾其他樓盤(pán)無(wú)法與之相比。 3. 寶湖灣初步規(guī)劃評(píng)析 地 塊：寶湖景觀地塊 用 地：㎡ 業(yè) 態(tài)：花園洋房、帶電梯多層、普通多層、小戶型高層、公寓、集中商業(yè)、酒店、幼 兒園。 A、首先從生活配套上相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)要好，配套酒店、商業(yè)、幼兒園、公寓，小區(qū) 規(guī)劃2500戶，1729個(gè)停車(chē)位，1500自行車(chē)位； B、從物業(yè)檔次說(shuō)，本項(xiàng)目以花園洋房、帶電梯多層樹(shù)立了高端形象。 2）缺乏日常生活中的商業(yè)配套，影響生活品質(zhì)。 3）寶湖公園經(jīng)過(guò)3年多的開(kāi)發(fā)培育，已漸現(xiàn)誘人美麗景色。福邸，湖映康城，會(huì)帶來(lái)一定銷(xiāo)售威脅。 2）寶湖灣做創(chuàng)新型大戶型 寶湖灣初步規(guī)劃雖然開(kāi)發(fā)多元化組團(tuán)業(yè)態(tài)，迎合市場(chǎng)不同的需求，但是與目前市場(chǎng)供 應(yīng)產(chǎn)品形成雷同，沒(méi)有差異化競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，勢(shì)必埋下“同質(zhì)競(jìng)價(jià)”的尷尬。 以上特點(diǎn)造就了這些大戶型之所以在銀川市場(chǎng)上走俏熱銷(xiāo)的原因。年齡在30～45歲為主，對(duì)水岸生態(tài)居住區(qū)域的偏好性大，工作地點(diǎn)在銀川老城區(qū)、新城區(qū)，屬于二次置業(yè)以上，注重生活的品質(zhì)與居住的質(zhì)量，追求寧?kù)o安逸的個(gè)性化純居住生活，一般選擇按揭或分期付款，買(mǎi)房子，對(duì)他們而言往往是一種生活品位與生活方式的認(rèn)同。另外還有一部分時(shí)代所推崇的藝術(shù)家或精英。 戶型配比規(guī)劃 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%錯(cuò) 層50% 120—130㎡ / 35% 105—120㎡ / 15% 平 層30% 130—150㎡ / 20% 80—110㎡ / 10% 躍 層20% 180—220㎡ / 5%160—180㎡ / 5%60—100㎡ / 5% * D1小高層做成2層一戶，挑空客廳的躍層大戶型。 2）高檔社區(qū)應(yīng)沒(méi)有園區(qū)車(chē)位，全部建成地下車(chē)位，并且園區(qū)道路設(shè)計(jì)成人車(chē)分流。 如 圖： 環(huán)繞水系圖 3. 建筑形態(tài)定位建筑立面呈現(xiàn)一種現(xiàn)代、國(guó)際化的直線流暢，方塊截面。新穎合理的規(guī)劃 更加人性化的戶型配比。 功能分區(qū)的不同，完全由主人來(lái)設(shè)計(jì)，充分保證其獨(dú)立性、私享性和自主性。俯視規(guī)劃圖，樓盤(pán)水道與寶湖形成一體，寶湖即是樓盤(pán)水院。 啟動(dòng)市場(chǎng)三大賣(mài)點(diǎn)： 創(chuàng)新戶型 + 親水景觀 + 明星代言 ◎ 請(qǐng)明星代言的意義寶湖灣請(qǐng)明星代言，在寧夏是首家，有強(qiáng)大的市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議項(xiàng)目開(kāi)始啟動(dòng)市場(chǎng)均價(jià)4200元，二期以后預(yù)期均價(jià)4500元。 參見(jiàn)售樓處包裝章節(jié)設(shè)計(jì)圖 3）接著2期，在鞏固寶湖灣的高端住宅項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，要拔高市場(chǎng)期望。 5）接著4期花園洋房，這是寶湖灣項(xiàng)目的壓軸組團(tuán)，位置最佳，產(chǎn)品最佳，景觀最佳， 勢(shì)必會(huì)掀起寶湖灣新的市場(chǎng)熱度，價(jià)格也會(huì)高于市場(chǎng)。 4. 項(xiàng)目宣傳方案 1）1期普通多層、電梯多層、小高層 宣傳主題：濱湖生活 真正坐臥于湖灣的樓盤(pán) 產(chǎn)品力：湖景 / 臨街 / 電梯多層 / 錯(cuò)層 案 名：都市名筑 廣告語(yǔ)：寶湖灣 產(chǎn)品力：湖景 / 電梯多層 / 中心景觀 / 低密度360176。浪漫視野 案 名：湖院洋房 廣告語(yǔ)：寶湖灣 3期新貴國(guó)度 小高層 戶型配比：住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%小高層4棟錯(cuò) 層50% 120—130㎡ / 35% 105—120㎡ / 15% 平 層30% 130—150㎡ / 20% 80—110㎡ / 10% 躍 層20% 160—180㎡ / 15%180—220㎡ / 5% 4期湖院洋房 花園洋房 戶型配比： 電梯多層9棟 錯(cuò)層（120—130㎡）占20%，躍層（180—220㎡）占80%住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%帶電梯多層9棟錯(cuò) 層10% 120—130㎡ / 10% 躍 層90% 180—220㎡ / 90% 5期幸運(yùn)維C 高層公寓和普通多層 戶型配比： 住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%高層公寓1棟挑高平層100% 60—100㎡ / 100%普通帶底鋪多層4棟平 層80% 130—150㎡ / 10%80—110㎡ / 10% 躍 層20% 160—180㎡ / 55% 180—220㎡ / 25% * （70—100㎡）占100% 6. 媒體投放選擇 A、主打現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外大廣告牌 戶外主要在城市人流多的街口，在一些有公信力的公司或單位樓體上，投放大型廣告牌 傳播，達(dá)到直接進(jìn)入目標(biāo)群體視線的效果，以新穎的視覺(jué)沖擊力，和內(nèi)容的獨(dú)特性吸引 客戶閱讀。 7. 炒作活動(dòng) 采用多種公關(guān)活動(dòng)，促成人際傳播。 3）寶湖灣業(yè)主財(cái)富論壇 將寶湖灣工商階層的業(yè)主組織起來(lái)，展開(kāi)一場(chǎng)業(yè)主關(guān)于商道經(jīng)營(yíng)的論壇會(huì)，與陳建斌一起透過(guò)晉商精神，討論當(dāng)前業(yè)主各行業(yè)的經(jīng)營(yíng)之道，以及業(yè)主的經(jīng)營(yíng)故事。 5）時(shí)尚居家藝術(shù)行 藝術(shù)性的項(xiàng)目湖居采風(fēng)，符合寶湖灣定位客戶的欣賞層次，高端客戶大多有一定的藝術(shù)修養(yǎng)，有自己的居住理想的描繪，采風(fēng)就是在用共同語(yǔ)言表達(dá)給客戶。此階段本案建筑、環(huán)境、會(huì)所等應(yīng)該出來(lái)輪廓， 已經(jīng)正式可以將本案賣(mài)點(diǎn)直觀地進(jìn)行展示。 項(xiàng)目產(chǎn)品包裝（具體方案可參見(jiàn)平面設(shè)計(jì)方案） （一）內(nèi)部包裝 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 A、工地圍墻及需遮擋處的包裝 B、對(duì)小區(qū)綠化及園境設(shè)計(jì)的建議 C、對(duì)小區(qū)燈光設(shè)計(jì)及布局的建議 D、案 旗 E、現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)系統(tǒng) 售樓處包裝（新形象的詳細(xì)展示區(qū)域） A、售樓處整體外觀效果設(shè)計(jì)方案意見(jiàn) B、售樓處裝修方案建議 C、主題墻、展板的形式及設(shè)計(jì)內(nèi)容 D、洽談區(qū)的家私及布局