地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣方案-文庫吧在線文庫
【正文】 月現(xiàn)狀分析剩余單位價(jià)格較高、在付款方式方面的力度較大，后期宣傳主力賣點(diǎn)為投資型豪宅。 內(nèi)銷主要吸引了較為前衛(wèi)、講究居住空間的年輕人小家庭216。剩余單位景觀較差、樓層較高，施工進(jìn)度有一定優(yōu)勢，架空層園林已開始施工，但缺乏規(guī)模，其園林的施工完成對彩天閣有一定利好因素，戶型面積偏大，且選擇較小。從需求類型來看，區(qū)內(nèi)的中等價(jià)位樓盤較受歡迎，2房、3房的單位需求較多，說明置業(yè)者還是以居家性質(zhì)為主，承受能力居于中等水平，而高價(jià)位的樓盤需求相對偏弱?？傮w來說，片區(qū)的樓盤的銷售情況基本上與彩世界現(xiàn)時(shí)的情況比較相似，剩余戶型都以三房為主，但是彩世界又有其獨(dú)有的各種優(yōu)勢：架空層園林、空中園林、規(guī)模、各項(xiàng)配套、外部景觀等優(yōu)勢，隨著工程進(jìn)度的加緊，預(yù)計(jì)銷售的進(jìn)度會(huì)進(jìn)一步加快，在各種特有時(shí)機(jī)上輔助以各種推廣活動(dòng)，在推廣時(shí)盡量避開與競爭樓盤的對沖，將會(huì)收到較好的銷售成績。 由彩世界開始：后期項(xiàng)目品質(zhì)開發(fā)的鋪墊，為后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供品牌支持，塑造朗鉅地產(chǎn)品質(zhì)地產(chǎn)的形象?！拘∪繂挝唬?0～91平方米單位）】小三房單位未銷售單位共150套左右，于2＃、3＃、4＃、5＃都有，其中4＃彩悅閣分布較多；分布樓層比較分散，各個(gè)樓層均有；價(jià)格集中于6300～8500之間，亦屬價(jià)位較高單位。 劣勢分析：彩悅閣低層單位及彩天閣B座都受到安琪大廈及在建項(xiàng)目的遮擋，景觀優(yōu)勢非常弱；價(jià)格高且戶型面積大而總價(jià)高，對首次置業(yè)者有支付壓力；216。二、 推廣階段劃分及各項(xiàng)預(yù)算根據(jù)目前剩余單位分析情況以及各階段工程進(jìn)度情況，對彩世界3月份后推廣工作劃分為五個(gè)時(shí)間段推廣階段執(zhí)行時(shí)間段推廣目的銷售目標(biāo)（比例）階段推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)【第一階段】3月18至4月20（二次開盤日前）為二次開盤作有效鋪墊及預(yù)熱，銷售部分劣勢單位75套（18％ ）優(yōu)惠促銷活動(dòng)45萬媒體報(bào)章宣傳95萬機(jī)動(dòng)費(fèi)用10萬合計(jì)（比例）150萬（20％）【第二階段】4月20～6月28日（入伙前期）重點(diǎn)推廣階段，主力利用契機(jī)包括二次開盤活動(dòng)、春交會(huì)活動(dòng)，并在春交會(huì)后入伙前開始啟動(dòng)香港銷售，增加市場客戶190套（45％ ）優(yōu)惠促銷活動(dòng)120萬媒體報(bào)章宣傳195萬機(jī)動(dòng)費(fèi)用15萬合計(jì)（比例）330萬（42％）【第三階段】6月28至8月初承接入伙及香港展銷契機(jī)，開展促銷活動(dòng)，消化剩余單位90套（20％ ）優(yōu)惠促銷活動(dòng)香港市場推廣媒體報(bào)章宣傳合計(jì)（比例）220萬（30％）【第四階段】8月初至9月中剩余單位的自然消化40套50萬【第五階段】9月后期100％銷售率20套30萬注：％來計(jì)劃剩余銷售期的總體推廣費(fèi)用，總費(fèi)用為：。凡從即日起至4月低購買彩世界單位并足定的客戶，都可參加足彩復(fù)式投注票抽獎(jiǎng)（獎(jiǎng)品為64～1024復(fù)式投注）從宣傳上以“買房也許不用錢”，若真有客戶中獎(jiǎng)將更有宣傳效應(yīng)。（5萬）216。 主力推廣單位：彩天閣、彩悅閣小三房、大三房戶型，并針對前期促銷優(yōu)惠方案效果，對彩悅閣單位增加裝修套選擇層面，作相應(yīng)促銷手法216。另一方面售樓現(xiàn)場中央園林公開展示及小型促銷活動(dòng)（如時(shí)裝表演、音樂演奏等）為能吸引春交會(huì)會(huì)場客戶拜訪彩世界中央園林，建議設(shè)立小量禮品，由展場派發(fā)禮品兌換券（以抽獎(jiǎng)形式吸引客戶），參觀完中央園林，空中花園，樣板房后即可拿取，具體制訂《春交會(huì)籌劃方案》，費(fèi)用75萬。 建議將國貿(mào)嘉賓路旁戶外廣告牌版面內(nèi)容在春交會(huì)期間或5月1日長假期間改換為中心園林實(shí)景及現(xiàn)樓實(shí)體圖178。 中央園林施工包裝252。 階段主力工程進(jìn)度配合二次開盤前252。216?；顒?dòng)內(nèi)容建議：前一階段2：00～5：30主要以節(jié)目表演及業(yè)務(wù)互動(dòng)參與游戲?yàn)橹?；?jié)目表演建議聘專業(yè)禮儀公司籌劃，主要有：魔術(shù)，歌唱，大小型舞蹈表演，如：PALAPALA舞，搞笑 相聲等等；游戲主要以親子及家庭成員活動(dòng)為主，并對表現(xiàn)特出家庭送獎(jiǎng)品，為能使業(yè)主能逗留，于5：30～7：00舉辦業(yè)主自助餐會(huì)，業(yè)主們通過半日的活動(dòng)互相認(rèn)識(shí)溝通，自助餐時(shí)間時(shí)可相互洽談生活感受。同時(shí)為后期商場作鋪墊，直郵內(nèi)容亦可滲入商場登記內(nèi)容。抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品及活動(dòng)直播籌辦約35萬左右。 主力客戶層面：有置業(yè)需求，因來深時(shí)間較短，銀行儲(chǔ)備不多，但具備月供能力的羅湖及沙灣片區(qū)工薪白領(lǐng)階層核心家庭現(xiàn)階段于羅湖片區(qū)，尤其以布心、泰寧、水貝、田貝以租用物業(yè)為主的商人或租客家庭區(qū)域?yàn)楦纳粕瞽h(huán)境和為子女置業(yè)的土著居民潛在投資客戶216?！舅姆考皬?fù)式單位】216。 優(yōu)勢分析：中心園林的展示，加大客戶的景觀沖擊；單位視野開闊無遮擋，樓棟間隔較遠(yuǎn)，客廳及其它兩個(gè)臥房采光充足；整體戶型方正，家居擺設(shè)方便，；現(xiàn)階段增加裝修套餐選擇，對客戶選擇有促進(jìn)作用。216。 定位詮釋品 味：迎合并可以延續(xù)彩世界前期項(xiàng)目的宣傳訴求點(diǎn)（羅湖新生活標(biāo)準(zhǔn)），樓盤的綜合素質(zhì)有利于體現(xiàn)品味，體現(xiàn)物業(yè)檔次。此外，布心片區(qū)成熟的居住氛圍也是每個(gè)樓盤主推的概念。 由于新世界在香港有較好的知名度，外銷比率大概有20％現(xiàn)狀分析現(xiàn)正接受內(nèi)部認(rèn)購，3月中開盤，目前認(rèn)購客戶偏向于大戶型，三房、四房為主，三月份將會(huì)在香港推廣， 多項(xiàng)包裝方向包括水體景觀，配套設(shè)備都傾向于外銷份額。 內(nèi)銷客戶群較為分散，主要以片區(qū)商人、原住民、高級白領(lǐng)、公務(wù)員為主216。 內(nèi)銷以羅湖區(qū)老居民為主，普遍收入中等，三口之家占絕大多數(shù)216。 項(xiàng)目概況地理位置：東湖路與太白路交匯處項(xiàng)目占地：17456M2建筑面積：121892 M2綠化率：50％實(shí)用率：77％～86％建筑規(guī)模：5棟21～31層高塔樓總戶數(shù)：942178。由于園林規(guī)劃中有標(biāo)準(zhǔn)足球場，相信承接世界杯
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