【正文】 善籌賓促銷25%——30%關(guān)系+直銷　　　　35%—40%工地包裝和固定廣告　　15%——20%推廣+活動(dòng)　　　　 2004年3月—5月——清盤期包含備注過(guò)年活動(dòng)的籌備正好趕上中國(guó)最隆重的節(jié)日長(zhǎng)假——春節(jié)，借春節(jié)旅游旺季銜接上一階段的工作，形成一個(gè)反復(fù)的市場(chǎng)刺激。8月大密度的在媒體上投放廣告軟性報(bào)道上去，廣告量下來(lái)繼續(xù)8月的媒體轟炸，但轉(zhuǎn)入軟性文章，引出9月份成形的投資概念。全程時(shí)間安排流程縱覽表格注：整體時(shí)間安排暫定如下，具體執(zhí)行還需要與工程的實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r相配合，如有滯后，時(shí)間安排上將可能根據(jù)具體情況決定改變計(jì)劃或依次順延。l　　　利用網(wǎng)絡(luò)做直銷工作——建立專業(yè)網(wǎng)站（在上篇中已有敘述）在項(xiàng)目整體概念在市場(chǎng)上推出后，直銷行銷就可以配合銷售進(jìn)度的推進(jìn)展開(kāi)上述一系列工作的執(zhí)行了。 可考慮先上新聞?lì)悪n期的節(jié)目，前期可以從報(bào)道項(xiàng)目的進(jìn)度，全面揭開(kāi)神秘面紗等角度切入，用間斷式長(zhǎng)線報(bào)道的方式來(lái)喚起各界的關(guān)注，進(jìn)行全面的市場(chǎng)轟擊。因?yàn)楹枚嗥髽I(yè)老板都是有車一族，利用大密度的廣播傳播，只要他們?cè)谲嚿鲜章?tīng)廣播就能聽(tīng)到我們的廣告。廣告媒體組合大眾媒體的投放量依次是NP、RD、TV、MG。銷售人員的服裝l 幫助銷售人員解說(shuō)的工具l　　　 整體氣質(zhì)協(xié)調(diào)，能與大廈的外形、工地的包裝相匹配178。樣板間　　　樣板間內(nèi)可作為精品辦公家具擺放。l　　　兩條路線的沿途一定要保持整潔和安全。這樣的服務(wù)一定會(huì)拉近業(yè)務(wù)員與客戶的心理距離。l 銷售人員辦公區(qū)（10人）做成可容納10人同時(shí)辦公為宜。其中包裝在整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷中占65%以上的作用，并且項(xiàng)目越大越需要完整的包裝，比如說(shuō)客戶會(huì)從樣板間的裝修品質(zhì)聯(lián)想到以后房屋使用的實(shí)際功能保障與質(zhì)量保障等。產(chǎn)　　 　　電視推廣可以稍后，待項(xiàng)目外觀條件具備后推出；　電臺(tái)應(yīng)在形象上不斷提示物業(yè)的位置，在吹風(fēng)期做預(yù)告；　通過(guò)全面廣告充分展示物業(yè)的唯一性； 項(xiàng)目正式推出之前就要有明確的推廣理念和思路，并做好相應(yīng)的推廣計(jì)劃和時(shí)間表；* 工地包裝的作用是把項(xiàng)目細(xì)節(jié)展示出來(lái)，營(yíng)造氣氛。l　　　　 引導(dǎo)牌引導(dǎo)牌的制作除了尺碼合適，顏色醒目外，上面還必須有本案的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)名稱、銷售熱線電話，與行進(jìn)方向的指示。物業(yè)管理服務(wù)公約應(yīng)含有以下主要內(nèi)容：l　　　　 物業(yè)基本情況l　　　　公約涉及的各主體的基本情況l　　　　產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利義務(wù)l　　　　開(kāi)發(fā)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)l　　　　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)l　　　　物業(yè)的使用、管理、維修l　　　　 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理公司必須擬定一個(gè)合理的物業(yè)費(fèi)用的收取制度與需要收取費(fèi)用的相關(guān)內(nèi)容，提供給銷售部，為銷售工作的順利開(kāi)展做好充分準(zhǔn)備。同時(shí)也突現(xiàn)本案的與眾不同，增加了項(xiàng)目的賣點(diǎn)與附加值。大堂的咖啡廳還會(huì)吸引非商務(wù)需要的人流前來(lái)休憩?！⌒蜗蟮钠渌苯颖憩F(xiàn) 大堂l　　　　而形象定位則是推廣的第一步，這一市場(chǎng)形象定位必須能夠幫助我們達(dá)到我們的推廣目標(biāo)。推廣的作用在于讓市場(chǎng)認(rèn)同項(xiàng)目的附加值，并轉(zhuǎn)化為銷售力。這里所指的標(biāo)志不僅僅是地標(biāo)，而是指其在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化，特別是在心理上的標(biāo)志意義，使其成為整個(gè)太原IT企業(yè)的驕傲?！　　?“夢(mèng)”的心態(tài)改善現(xiàn)有的辦公條件，提升企業(yè)形象；在有能力情況下輕松置業(yè)；物業(yè)能保值，有很好的市場(chǎng)抗跌能力；市場(chǎng)穩(wěn)定，物業(yè)有升值的能力；公司擴(kuò)大后，物業(yè)可以轉(zhuǎn)賣，出租，作為投資；入住后能提高企業(yè)的知名度、形象、實(shí)力，從而為企業(yè)帶來(lái)更多商機(jī)；公司股東、員工滿意，戶型、朝向、配套、辦公環(huán)境樣樣好，能開(kāi)開(kāi)心心在物業(yè)內(nèi)工作，為企業(yè)創(chuàng)造更高的效益；有面子，有自豪感，說(shuō)起、提起自己的辦公室很自豪，別人都羨慕；居住的費(fèi)用合理，有能力支付，沒(méi)有預(yù)見(jiàn)不到的不可抗力、額外的費(fèi)用和開(kāi)支；有好的物業(yè)管理，好的服務(wù)，好的配套，好的鄰居，質(zhì)量有保證，開(kāi)發(fā)商很負(fù)責(zé)任，及時(shí)做維修、保養(yǎng)；稱心，舒心，開(kāi)心，放心，滿意，如意，樂(lè)意……?！?外資企業(yè)：目前太原市已有近千家外資企業(yè)，具了解，太原 2001年外貿(mào)增速超過(guò)20%。具了解，2002年太原市經(jīng)濟(jì)增速預(yù)計(jì)為10%，而2001年外貿(mào)增速超過(guò)20%。 太原臨近京、津，交通方便，相互經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁?？萍紕?chuàng)新的潛力在科技創(chuàng)新方面，太原市出臺(tái)了一系列吸引科技人才、有利于科技人才施展才能的政策，意識(shí)到了環(huán)境對(duì)于吸引外來(lái)科技人才的重要性。山西作為中西部的連接點(diǎn)，對(duì)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大的輻射作用。 宣傳推廣運(yùn)作要點(diǎn)　　　　“時(shí)”的度 　　　　“勢(shì)”的度 　　　　“術(shù)”的度 二、　　　　整合傳播　　　　銷售部 　　　　樣板間 　　　　銷售工具 　　　　廣告媒體組合 　　　　直效行銷 　　　　公關(guān)活動(dòng) 三、　　　　推廣階段安排　　　　階段劃分 　　　　階段工作安排 　　　銷 售 推 廣 方 案　　　　　　　　　　　　　　　　　　 銷售部架構(gòu)、職能　　　　組織架構(gòu) 　　　　銷售部職能 三、　　　物業(yè)管理而良好的市場(chǎng)機(jī)遇正使其潛力漸漸突顯出來(lái)，它自身的發(fā)展劣勢(shì)正逐漸轉(zhuǎn)化為一股不可遏制的發(fā)展?jié)摿?，給本案帶來(lái)了機(jī)遇大于挑戰(zhàn)的利好因素：市場(chǎng)建設(shè)的潛力以往太原的發(fā)展更多地局限于自身的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度不足，使它的市場(chǎng)建設(shè)明顯滯后于國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市。逐漸優(yōu)化的投資環(huán)境加上國(guó)家政策對(duì)于中西部地區(qū)的傾斜，正吸引著大批域外企業(yè)對(duì)太原市場(chǎng)的關(guān)注。旅游業(yè)不僅帶來(lái)直接經(jīng)濟(jì)效益，更會(huì)促進(jìn)酒店、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)等相關(guān)行業(yè)發(fā)展。優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)機(jī)會(huì)它們購(gòu)房置業(yè)的首選是標(biāo)志型的IT辦公場(chǎng)所?？蛻糁脴I(yè)心態(tài)分析“怕、貪、夢(mèng)”三種不同心態(tài)。橫　　向：成交底價(jià)租金（含物業(yè)管理費(fèi)）；單　　位：RMB / 建筑平方米豎　　向：成交免租期時(shí)間（須交納物業(yè)管理費(fèi)）單　　位：月其它系數(shù)：租期2年，即24個(gè)月備　　注：忽略免租期的管理費(fèi)收入不計(jì)售價(jià)體系　 總則在報(bào)價(jià)內(nèi)應(yīng)含：l　　　　　同樓層內(nèi)戶型差價(jià)l　　　　　樓層與樓層間差價(jià)l　　　　　客戶購(gòu)買大面積時(shí)折扣率l　　　　　不同付款方式的折扣優(yōu)惠l　　　　　中介公司的費(fèi)用支出、各種系數(shù)制度 市場(chǎng)公認(rèn)中介買賣費(fèi)用為1%（公關(guān)費(fèi)用） 安排起碼兩種以上付款方式，所以付款方式調(diào)價(jià)定在2% 大面積買家為半層以上客戶，折扣點(diǎn)可在4%￥10/平方米。認(rèn)知問(wèn)題　　 　形象定位： 建議請(qǐng)專業(yè)室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)公司做“綠色商務(wù)生活空間”景觀布置：如引入山石、沙土、植物等元素，來(lái)活潑空間的層次；l　　　　寫字樓餐廳應(yīng)配有中式快餐與西式快餐，中餐以經(jīng)營(yíng)以套餐為主；西餐以供應(yīng)自助餐為主, 可同時(shí)容納200人就餐。例如：大廈投入使用前的開(kāi)荒清潔服務(wù)大廈日常清潔及環(huán)境維修服務(wù)各類硬質(zhì)地面的清潔和保養(yǎng)服務(wù)地毯的清潔保養(yǎng)服務(wù)外墻的清潔服務(wù)殺蟲(chóng)、滅鼠服務(wù)保潔技術(shù)咨詢服務(wù)室內(nèi)株擺的養(yǎng)護(hù)與管理24小時(shí)保安監(jiān)控銀行服務(wù)（至少有取款機(jī)）代收代繳各項(xiàng)寫字樓的常規(guī)費(fèi)用┋l　　　　針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高入駐客戶的工作、生活條件，為滿足其中一些客戶群體的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。l　　　　 綠化