【正文】 __仟 _____佰 _____拾 _____元整），因資金有困難，同時為了便于辦理銀行按揭，特向甲方申請房款總額 ______%的分期付款（即人民幣 _____佰 _____拾 _____萬 _____仟 _____佰_____拾 _____元整）。 _________年 _____月 _____日之前支付首期款總金額的 _______%，即人民幣 ____佰 ____拾 ____萬 ____仟 ____佰 ____拾 ______元整。 第十條 甲方采取的措施 因乙方購買商品房違約造成甲方解除合同的，乙方同意甲方自解除合同之日起同時采取下列措施： 向按揭銀行回購乙方按揭的商品房； 將回購的商品房以轉讓、拍賣、變賣、折價等方式處理，所得款項按下列順序清償： ⑴支付處分該商品房所有的費用； ⑵扣繳處分該商品房應交納的稅款； ⑶償還乙方所欠甲方的購房本金、逾期違約金、解除合同賠償金及其它應由乙方支付的費用。 乙方承諾書（ NO.： _____________）為本合同不可分割的附件。 作為以小戶型為主力的合旺閣，卻不帶裝修，使以中轉為目的的客戶視其如“雞肋”食之無味，棄 之可惜。洗衣房的規(guī)章制度，化學藥品的使用方法以及洗衣房的設備操作程序及日常保養(yǎng)。 主題以每一寸空間，每一個細節(jié)的推敲，精心設計，潮流典范布局合理，舒適實用，合旺閣以小戶型、小面積的單房、一房一廳、二房一廳為主，但交通地理位臵的影響銷售的地區(qū)，限于以下梅林為圓心幅射福田區(qū)為主，羅湖區(qū)中心客戶不多，銷售狀況一般，屬于中轉房性質，價位較梅林片區(qū)低，但不及中上檔次的二房為主的熱銷。 第十四條 附則 本合同一式二份（每份四頁），甲方執(zhí)一份，乙方執(zhí)一份，具有同等法律效力。 第九條 入伙條件 乙方付清全部購買商品房使用權抵押合同規(guī)定的首期房款，并辦理完銀行按揭后，方可入伙使用。為方便乙方辦理銀行按揭，甲方為乙方出具的付清首期款證明及收據(jù)，在乙方未付清全部首期房款之前，乙方只能作為辦理銀行按揭手續(xù)之用，并不能作為乙方實際付款的證據(jù)，且對甲方無任何約 束力。甲、乙雙方所簽的《深圳市房地產買賣合同》（以下稱“房地產買賣合同”）的合同號 _______________。 發(fā)出入伙通知后，請業(yè)主本人在 10 日內帶齊有關資料（買賣合同、發(fā)票、身份證或其它有效證明）到物業(yè)管理公司辦理相應手續(xù)，入室檢查。 一、一次性付款（ 96 折） 于簽定《樓宇認購書》之日起 10 天內付 100%購房款（含定金）。 （三）、分期付款 7 日內付全部樓價的 ％，計人民 （ 港）幣 元 ，并簽訂《商品房買賣合同》； 2. 年 月 日前付全部樓價的 ％，計人民（港）幣 元 。請你舉三個常見的買意信號。假如你遇到這樣一類客戶，你認為應采取和何種策 略應對？ 4． 假如你遇到這樣一類客戶：對產品本身要求并不高，但卻猶柔寡斷，反反復復，拿不定主意。 36．如何計算房屋實用率？ 答：使用面積與建筑面積的比率。 26． 請你為顧客分析，以投資為目的而購房時要注意什么？ 答： A． B． C． D． 27． 你認為如何評價房屋的素質？（或一般來說，房屋的素質包括有哪些方面？） 銷售人員專項培訓材料 27 28． 房地產開發(fā)公司售出的房屋面積與實際面積有誤應怎樣處理？ 答：多退少補。 ⑥辦公費。 （ 3）本人身份證原件和復印件。 13． 顧客在考察已裝修到位的 廚房時 ，一般主要關心哪些方面？ 答： ① 考察面積是否緊湊，是否符合廚房內的工作流程，烹飪操作是否方便； ② 考察細部是否合理（即炊具、餐具、糧、菜等的放置和儲藏問題）。 8．如果有顧客問你，購買現(xiàn)房和購買期房各有什么利弊，你怎樣回答？ 答：購買現(xiàn)房的有利之處：購買現(xiàn)房具有較強的安全性和直觀性， 可避免購買期房可能帶來的風險。 所以，用于貸款擔保的抵押住宅，貸款銀行一般都要求業(yè)主為住宅購買保險，以保證抵押品免受如火災、地震等風險的威脅，減少投資 風險。 33. 對業(yè)主來說，一般容積率以大為好還是以小為好？ 答：以小為好。 25. 樓盤資金投入須達到總投資額百分幾以上才能取得房地產預售許可證？ 答： 25%。 17. 國家規(guī)定商業(yè)用地使用年限最長為多少年 答： 50 年。 9. 購買商品房后，購房人是否擁有房屋所占土地的所有權？ 銷售人員專項培訓材料 19 答：否，商品房土地所有權屬國家所有。 銷售人員專項培訓材料 18 第 二 部分： 房地產基礎知識 系統(tǒng) 強化 房 地 產 基 礎 知 識 1. 什么是房地產一級市場？ 答：是指土地使用權轉讓市場。 1 自然層數(shù) 按樓板、地板結構分層的樓層數(shù)。 層高 上下兩層樓面或樓面與地面之間的行和垂直距離。 套型 按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。 什么情況下，房地產贈與免交土地增值費？ 父母與子女之間、配偶之間的房地產贈與、交換免交土地增值費。 銷售技巧 思考題：針對銷售項目的情況，在銷售中，如何揚長避短？與周邊樓盤相比較，你如何使所售項目成為客戶的第一選擇？ 銷售人員專項培訓材料 12 房 地 產 產 權 問 答 哪些房地產合同須辦理公正手續(xù)？ 按照有關的規(guī)定，房地產合同當事人一方為境外人士或機構時，須辦理合同公正手續(xù)。 第五、 在售樓處接待客戶。如果你在待人接物 、 為人處事上做到家，即使你文化程度不是很高，同 樣可以贏得別人的尊敬?？蛻羰欠裾嬲胍私膺@方面的問題并不重要，重要的是你在告訴你的客戶，你和你的公司是真正為客戶著想，是在盡力把對客戶的服務做得最好。 第二、 對銷售項目周邊的樓盤、環(huán)境、公共配套設施有一個詳盡的了解 。 第一、 有關項目的所有資料、情況應牢 記 ，包括價格 表（可按規(guī)律記憶），銷售人員專項培訓材料 9 起價、均價、最高價，都應做到胸中有數(shù)。 關于客戶 —— 重要備忘： ? 他們不是要來難為你，而是不了解和一知半解你的項目 —— 這是他們的要求； ? 他們的時間有限，所以他們需要清楚、扼要的資料； ? 他們可能對你的公司有成 見和錯誤的見解； 銷售人員專項培訓材料 8 ? 他們可能不會很友善 —— 你要設法與他們建立友善的關系； ? 每個客戶都有不同的需要，必須以不同的方法與他們溝通。 客戶產生了購房的欲望后，買什么樣的樓和哪個樓比較好一點是所有消費者的普遍心態(tài)。接聽電話要始終如一地保持禮貌、熱情的態(tài)度，講話要清楚并注意節(jié)奏，善于傾聽客戶的訴說，引導客戶將其憂慮和期望表達出來。如遇外銷則必須通過公證處辦理公 證 手續(xù)，否則合同無效； ? 依照合同規(guī)定，讓買賣雙方和各有關單位各執(zhí)一份合同； ? 買家交付首期樓宇款項，并由收款單位開具收款收據(jù)； ? 辦理銀行按揭手續(xù)，操作實務與《商 品房買賣合同》大體相似 。因此，買家將承擔損失樓款的后果。 因為《商品房買賣合同》 一經(jīng)簽訂，就不可能更改， 如不按合同執(zhí)行付款規(guī)定，賣家將 做 出終止合同，并不退回已交付的樓款的決定。 （ 4） 簽訂《商品房買賣合同》簽 字、蓋章： ? 賣方必須出示《營業(yè)執(zhí)照》和《商品房預售許可證》； ? 賣方必須出示法人代表證明書和法人代表授權委托書；同時，出示法人代表身份證復印件，如由法人代表親筆簽字，可省略本項操作實務； ? 買賣雙方簽字，簽署時間，蓋章生效，如有要求公證處辦理公證手續(xù)，本項操作實務應移至市公證處辦理公證手續(xù)。 銷售人員接聽電話的基本技巧： 電話是銷售人員與目標客戶取得聯(lián)系和保持聯(lián)絡的重要工具。銷售人員在了解購房動機后就 可大致地推斷出客戶的一系列心理變化，就可以對癥下藥，從而達到銷售的目的。 如何處理數(shù)據(jù)資料： ? 提出可供比較的 案例 （例：周邊物業(yè)、價格比較等） ? 舉例說明 提防陷阱： ? 強迫你 做 出選擇； ? 硬說你講過某些話； ? 提假設性問題； ? 長時期地停頓：通常籍此使你繼續(xù)說話。此培訓材料中的內容，應該牢固掌握，并且做到化為己有，靈活運用。售樓員的成功也就近在咫尺。如果你已經(jīng)了解了這些情況，當你把你所銷售人員專項培訓材料 10 了解到 的 東西詳盡地告知你的客戶，你就是幫他省卻了很多麻煩。其實，商道即人道，一個成功的售樓員，他也應該是一個成功的人。在客戶面前，不要翹二郎腿，不要晃腿，也不 要在客戶眼前晃來晃去，但也不要顯得過于拘謹?？傊?，我們的工作就是使客戶在售樓處的每一分、每一秒都過得輕松、愉快。各戶使用面積之和每戶使用面積 銷售人員專項培訓材料 13 樓花是否可以轉讓？ 不可以。 銷售人員專項培訓材料 15 房 地 產 專 業(yè) 術 語 住宅 供家庭居住使用的建筑。 標準層 平面布臵相同的住宅樓層。 1 躍層住宅 套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 2 半地下室 房間地面低于室外地 平面的高度的超過該房間凈高的 1/3，且不超過 1/2 者。 8. 什么樣的購房合同必須進行公證？ 答：涉外房地產買賣合同（或一方或雙方為境外組織或個人的購房合同必須進行公證）。 16. 國家規(guī)定住宅使用年限最長為多少年？ 答： 70 年。 24. 售樓人員一般應具備哪些建筑知識？ 答：建筑設計、結構、材料、藝術和園林。 32. 他人在什么情況下可以代替購房者簽訂買賣合同？ 答：需持業(yè)主經(jīng)公 證部門公證的委托書，本人合法身份證明。在保險合同規(guī)定的期限內，一旦發(fā)生某些事故和意外，保險公司按規(guī)定標準，承擔賠償經(jīng)濟損失的責任。 7．若購房投資是為了保值和升值，在購入房產時要注意什么？ 答： 銷售人員專項培訓材料 23 ① 物業(yè)所在地段是否具有投資價值； ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ 新穎的建材設備等。 12．一般而言，沒有架空層的底層住宅相對于其它樓層存在什么缺點？ 答： ① 通風和采光往往受到限制； ② 潮濕； ③ 如果排水系統(tǒng)和下水管處理不當，底層自然是首當其沖受到影響。 （ 2）房地產買賣合同原件 。 ⑤保安費。 24． 一套住宅中，廚房在與進戶門、客廳、臥室、陽臺的搭配中，從理論上講，應怎樣布局才方便使用？ 答： ① 廚房屬于住宅中的服務空間， 在于被服務空間臥室、客廳等在使用上要聯(lián)系方便，又要避免服務空間對被服務空間的影響和干擾； ② ③ ④ 25． 房地產證有什么作用？ 答：是權利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分的憑證、是合法擁有房地產的憑證。 35．辦理商品房房地產證時，小業(yè)主需提交什么證件和資料？ 答： ① 《房地產轉移登記申請書》 ； ②房地產買賣合同二份（涉外房地產需經(jīng)公證）；③付清樓款證明原件、發(fā)票原件和復印件；④身份證明