【正文】 4. 營銷推廣 目標(biāo) A. 一次 開盤 期： 6 個月 實(shí)現(xiàn)一期住宅銷售 40%； B. 二次開盤期： 12 個月實(shí)現(xiàn)一期住宅銷售 90%. ２６ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 5. 一次開盤 階段劃分 1) 籌備期： 2020 年 3月至 5 月，項(xiàng)目開工、合作廣告公司確定、售樓處 包裝 完畢、營銷部構(gòu)架組建、營銷方案初稿確定 2) 導(dǎo)入期： 2020 年 6月至 8 月，項(xiàng)目形象導(dǎo)入、樣板房開放、看房通道建立、客戶蓄水、內(nèi)部認(rèn)購 6 7 8 9 10 11 12 1 2 銷售 推廣 1期 VIP卡內(nèi)部認(rèn)購 形象導(dǎo)入 強(qiáng) 勢銷售 VI，高炮、引導(dǎo)旗、廣告、海報、 DM、看房通道包裝 產(chǎn)品認(rèn)知 各類推介會、廣告配合 開盤活動 體驗(yàn)生活公關(guān)活動 品牌崇拜 尾盤 銷售 客戶 蓄水 正式開盤 內(nèi)部認(rèn)籌 ２７ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 3) 開盤期： 2020 年 9月至 2020 年 11 月，首推產(chǎn)品銷售、形成市場口碑、維持市場熱度 4) 尾盤期： 2020 年 12 月至 2020 年 2 月，尾盤產(chǎn)品銷售、為二次開盤客戶蓄水 6. 一次開盤 各階段推廣執(zhí)行 A. 第一階段： 籌備及 導(dǎo)入期 /形象認(rèn)知 (時間： 2020 年 6 月 9 月 ) 關(guān)鍵詞：東移北擴(kuò)、 地產(chǎn)大鱷聚新城 、慈溪首席 hopsc綜合社區(qū) 主推產(chǎn)品：多層電梯精裝復(fù)式尊邸 主要工作： 1) 確定營銷策劃方案 2) 確定廣告合作公司、確定階段性媒體廣告投放方案 3) 確定項(xiàng)目形象包裝方案 4) 確定公司品牌導(dǎo)入方案 5) 軟文、現(xiàn)場 及售樓處 包裝、戶外等媒介籌備及實(shí)施工作 6) 樣板房裝修完成及看房通 道布置到位 7) 樓書、 dm、折頁、展板、看房車等銷售宣傳道具物料到位 8) 營銷策劃部構(gòu)架組建、人員招聘、培訓(xùn) 9) 認(rèn)籌單、合同、預(yù)售證等文件資料到位 10) 內(nèi)部認(rèn)籌 11) 確定開盤儀式及活動方案 推廣目標(biāo)： 1) 通過系列軟文炒作，力推慈溪東移北擴(kuò)的城市規(guī)劃，營造城北新區(qū)概念，強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)域升值潛力； 2) 通過 形象包裝，使 目標(biāo) 客群對項(xiàng)目有全新認(rèn)知，激發(fā)市場認(rèn)知興趣 ； ２８ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 3) 借產(chǎn)品信息的傳達(dá)建立與目標(biāo)客群身份、地位的關(guān)聯(lián)，從而吸引消費(fèi)者對項(xiàng)目的高關(guān)注度 ； 推廣策略： 1) 邀請政府官員視察，邀請領(lǐng)導(dǎo)對區(qū)塊發(fā)展提出建議與指導(dǎo)； 2) 邀請記者以第三方身份發(fā)表軟文， 報道區(qū)域發(fā)展規(guī)劃與前景； 3) 邀請專家展開商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展模式專家研討會； 4) 戶外形象樹立，大眾媒體軟著陸，進(jìn)行 “適家領(lǐng)地，尊貴人生 ”產(chǎn)品形象的市場導(dǎo)入 5) 電視、廣播專題報導(dǎo)進(jìn)行引起社會關(guān)注度 VI系統(tǒng)： 統(tǒng)一展現(xiàn)樓盤的氛圍，舒適尊貴的生活 報紙廣告 以系統(tǒng)的方式詳盡的傳達(dá)項(xiàng)目觀點(diǎn)主張。 結(jié)合項(xiàng)目的商業(yè)部分， 建議 整合 商業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴 、 品牌精裝修公司、商業(yè)招商 公司、物業(yè)管理公司、園林設(shè)計公司 等 品牌資源共同打造慈溪首席 hopsc 綜合社區(qū) 。 C. 以后再從一、二期銷售聚集的深厚人氣及人脈和招商進(jìn)度力推商業(yè)部分，最終完成整盤營銷。 港灣緣起： 本案項(xiàng)目所處位置可以說是慈溪城市中心板塊中最靠近杭州灣大橋的一個橋頭堡樓盤，在慈溪當(dāng)前大橋經(jīng)濟(jì)時代背景下的新一輪城市化建設(shè)中，以此立名意義可見一般。新境 時尚生活家 尊重土地 尊重人 ， 以城市的名義 ； 優(yōu)雅耀世，卓爾不群 楓華富地 名宅富地 盡顯楓華 住的好 一切都好 香格國際廣場 184 人收藏 100 萬人仰望 新都匯 好地段就是硬道理 萬翔家庭組成以三口之家為主；其次是三代同堂 ? 基本是二次以上置業(yè)，家庭對于住房的選擇比較講究，會選擇高品質(zhì)、高品位的地方居住 ２０ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 ? 特別重視子女教育，要求居住環(huán)境中的文化氣息、教育設(shè)施 ? 商 務(wù)會客的需求多，客人造訪、暫住比較頻繁，因此需要有較為廣闊的公共交流空間及商務(wù)會客場所 ? 家庭需求較大生活空間，要求 120 以上戶型，且功能齊全 ? 家庭有能力購車，相對較能接受市郊樓盤 F. 心理訴求 ? 從擁有地位到社會認(rèn)可 ? 從追逐名利到淡薄名利 ? 從追求時尚到擁有時尚 ? 從苛求地段到苛求環(huán)境 ? 從空間功能到空間感受 ? 從注重娛樂到注重交際 ? 從追求物質(zhì)到追求精神 G. 置業(yè)動機(jī) ? 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體多數(shù)為二次置業(yè)，少數(shù)消費(fèi)者有投資傾向。 2. 客戶特征描述： A. 區(qū)域構(gòu)成 ? 核心消費(fèi)群：以慈溪個體經(jīng)營者、公務(wù)員、醫(yī)生教師等中高收入人群為主； ? 輔助消費(fèi)群：周邊縣鎮(zhèn)、 外來引入人才 等較高收入者為輔。 E. 噪音 劣勢 地塊南面北三環(huán)線，噪音較大 。綜合種種主客觀因素， 慈溪 市住宅市場 將在相對平穩(wěn)的回調(diào)中逐漸走高 。 ? 就目前慈溪市在售樓盤的銷售情況來看，無一例外的受到宏觀政策的影響，銷售狀況普遍不理想，去化速度較慢，個別樓盤的銷售均價還出現(xiàn)下降及大幅 優(yōu)惠 折扣的現(xiàn)象。城鄉(xiāng)收入之 比為 ： 1。 二、 慈溪 市 基本 發(fā)展 情況 1. 慈溪簡介 隨著 2020 年 5 月杭州灣跨海大橋的通車，給慈溪帶來了千載難逢的歷史性機(jī)遇。 85 五、 產(chǎn)品 策劃及 調(diào)整建議 。 。 95 三、 銷售執(zhí)行 策略 。 2. 慈溪整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長。 慈溪 城市形態(tài)與發(fā)展方向： “北擴(kuò) ”即城市向北發(fā)展城市新區(qū)并與坎墩連成整體，并在北部杭州灣新區(qū)開發(fā)建設(shè)慈溪或?qū)幉ù蠖际袇^(qū)的大型產(chǎn)業(yè)基地及物流基地 ； “東延 ”即依托新城大道與三灶江（新城河）改造進(jìn)一步完善城市東部新區(qū)，強(qiáng)化行政、文化、會展中心區(qū)功能 （ 新城大道作為城市新的公建軸線 ）； “南調(diào) ”即 對城區(qū)南部工業(yè)、教育用地及橫河鎮(zhèn)部分村莊用地加大調(diào)整力度，結(jié)合新城大道等道路南延布置城市的居住新區(qū) ； １０ 慈溪家電城項(xiàng)目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 “西控 ”即嚴(yán)格控制城區(qū)西側(cè)的村莊與工業(yè)用地，待時機(jī)成熟時加以改造，作為農(nóng)居城市化改造區(qū)域 ； “中更新 ”即與大塘江、滸山江、趙家路江改造相結(jié)合加快舊城商貿(mào)中心的改造與更新，提升城市商貿(mào)中心功能。 ? 消費(fèi)者購房理念日漸轉(zhuǎn)變 慈溪市區(qū) 域 面積較小，市民的私家車擁有量比例較高，從而市民對地理區(qū)位的遠(yuǎn)近抗性較小，而對建筑規(guī)劃、樓盤品質(zhì)、居住環(huán)境與 房屋 性價比等要求較高，當(dāng)剛性需求得到釋放，觀望態(tài)勢轉(zhuǎn)為實(shí)際購入行為時，做好以上幾個方面對吸引購房者起到關(guān)鍵作用； ? 城市中心東移北擴(kuò) 隨著慈溪打造“ 現(xiàn)代化工商 名城 、寧波大都市北部經(jīng)濟(jì)中心、一座新型生態(tài)旅游城市”口號的提出，行政中心東移，文化商務(wù)中心北擴(kuò)。 且慈溪當(dāng)?shù)厝说膶υ搮^(qū)位的概 念已經(jīng)形成，要改變其觀念需要一定時間； 劣勢化解 ： 項(xiàng)目入市初