【正文】 讓業(yè)主充分的了解到揚(yáng)州市政府開發(fā)西區(qū)的政策和決心。C、推廣目的：通過前期的大量宣傳策劃，銷售轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期，報(bào)紙稿的頻率降低，主要起到提醒作用，采用更加有針對(duì)性的推廣策略，有效開發(fā)客戶消化剩余房源。媒體廣告計(jì)劃報(bào) 紙網(wǎng) 站電 視（廣播）項(xiàng)目軟廣告硬廣告開盤信息發(fā)布促銷信息內(nèi)容補(bǔ)充、設(shè)計(jì)完善開盤熱銷新聞報(bào)導(dǎo)目標(biāo)重拳出擊，重大影響，重大回報(bào)全方位強(qiáng)勢(shì)出擊，促進(jìn)熱銷大范圍內(nèi)廣泛宣傳樓盤形象，開盤信息主題及內(nèi)容“云鶴大酒店”——揚(yáng)城首席國際化復(fù)合型地產(chǎn)的樓盤形象強(qiáng)烈開盤信息主推強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)即時(shí)促銷信息發(fā)布樓盤信息與廣告開盤期熱銷新聞發(fā)布宣傳樓盤形象展現(xiàn)方方面面的特別優(yōu)勢(shì)樓盤形象為主開盤信息發(fā)布宣傳物料印 刷 品禮 品戶 外 廣 告項(xiàng)目配合開盤活動(dòng)的系列廣告設(shè)計(jì)、制作戶型圖手冊(cè)到位樓書到位售樓資料到位宣傳單頁到位生活雜志到位禮品袋到位禮品套裝到位系列戶外廣告全部更新到位目標(biāo)充分整合廣告資源 ，支持強(qiáng)勢(shì)推廣、銷售全方位強(qiáng)勢(shì)出擊，促進(jìn)熱銷全方位大范圍立體宣傳，強(qiáng)勢(shì)推廣樓盤形象，發(fā)布開盤信息主題及內(nèi)容樓盤形象為主開盤信息發(fā)布賣場(chǎng)包裝售 樓 部 包 裝現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝戶 外 指 示 系 統(tǒng)項(xiàng)目售樓部包裝完成樣板房裝飾方案完成樣板房參觀指示路線完成施工現(xiàn)場(chǎng)包裝方案完成目標(biāo)售樓部形象迎接大規(guī)模強(qiáng)勢(shì)銷售改造現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，塑造賣場(chǎng)氣氛主題及內(nèi)容公關(guān)活動(dòng)聯(lián) 誼 會(huì)展 銷 會(huì)媒 體 公 關(guān)項(xiàng)目云鶴大酒店系列沙龍?jiān)弃Q大酒店系列會(huì)員活動(dòng)（前往相關(guān)聯(lián)盟單位參觀）內(nèi)部認(rèn)購登記完備首度公開發(fā)售強(qiáng)勢(shì)推出主推產(chǎn)品，可考慮進(jìn)行項(xiàng)目單位拍賣形式強(qiáng)推與媒體合作，開辟產(chǎn)品熱銷系列新聞報(bào)導(dǎo)、論壇目標(biāo)擴(kuò)大社會(huì)影響力為云鶴大酒店造勢(shì)以大型展銷會(huì)達(dá)成目標(biāo)銷售品牌推廣社會(huì)影響主題及內(nèi)容持勢(shì)期——有節(jié)奏的常規(guī)性媒體發(fā)布組合在銷售控制方面，根據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)情況，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候保留或者放開部分房源，適度營造“市場(chǎng)緊迫感”，保持不間斷的熱銷勢(shì)頭，造成一路暢銷的現(xiàn)狀，促進(jìn)客戶快速做出決定。B、媒體安排：密集發(fā)布廣告，保持一月四次左右，可同時(shí)運(yùn)用電視廣告造大聲勢(shì)。組合策略1）媒體廣告計(jì)劃：報(bào) 紙網(wǎng) 站電 視（廣播）項(xiàng)目軟文撰學(xué)報(bào)媒設(shè)計(jì)媒體組合另定來鶴臺(tái)建設(shè)（云鶴大酒店）網(wǎng)站規(guī)劃、設(shè)計(jì)CF創(chuàng)意、專題片創(chuàng)意文案撰寫CF創(chuàng)意初步確定專題片創(chuàng)意文案初步確定CF拍攝、制作專題片拍攝、制作廣播帶制作目標(biāo)進(jìn)一步充實(shí)，豐滿樓盤形象深入宣傳樓盤方方面面的優(yōu)勢(shì)開辟樓盤宣傳推廣新媒體，進(jìn)一步宣傳其大盤、名盤形象；多渠道、全方位擴(kuò)大來鶴臺(tái)項(xiàng)目知名度，推廣其形象全方位展現(xiàn)樓盤形象，擴(kuò)大知名度強(qiáng)力展現(xiàn)云鶴大酒店新形象全方位展現(xiàn)云鶴大酒店優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)主題及內(nèi)容“云鶴大酒店”——揚(yáng)城首席國際化復(fù)合型地產(chǎn)的樓盤形象，分別細(xì)述云鶴大酒店在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套、設(shè)施、管理等方方面面的突出賣點(diǎn)整合云鶴大酒店的豐富資源進(jìn)一步完善云鶴大酒店樓盤形象宣傳樓盤形象發(fā)布樓盤信息與廣告突出“云鶴大酒店”揚(yáng)城首席國際化復(fù)合型地產(chǎn)的樓盤形象宣傳樓盤形象發(fā)布樓盤信息宣傳物料印 刷 品禮 品戶 外 廣 告項(xiàng)目戶型手冊(cè)定案、制作跟進(jìn)樓書定案、制作跟進(jìn)售樓資料定案、制作跟進(jìn)宣傳單張定案、制作跟進(jìn)以“云鶴大酒店”——揚(yáng)城首席國際化復(fù)合型地產(chǎn)為核心的生活類雜志（會(huì)刊）禮品袋設(shè)計(jì)、制作跟進(jìn)禮品設(shè)計(jì)、制作跟進(jìn)戶外廣告牌設(shè)計(jì)、制作、選址、發(fā)布候車亭廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布戶外吊旗設(shè)計(jì)、推進(jìn)巴士車身廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布目標(biāo)廣告宣傳落到實(shí)處為正式開盤作好全面充分準(zhǔn)備禮輕情意重，拉近與目標(biāo)顧客群的距離全方位強(qiáng)力推廣云鶴大酒店形象，進(jìn)一步擴(kuò)大其知名度主題及內(nèi)容形象、定位、特點(diǎn)、賣點(diǎn)售樓資料整理樓盤品牌知名度推廣樓盤新形象推廣突出“云鶴大酒店”——揚(yáng)城首席國際化復(fù)合型地產(chǎn)的樓盤形象賣場(chǎng)包裝售 樓 部 包 裝現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝戶 外 指 示 系 統(tǒng)項(xiàng)目對(duì)售樓部進(jìn)行全面包裝模型背板噴畫設(shè)計(jì)洽談區(qū)包裝設(shè)計(jì)室內(nèi)吊旗設(shè)計(jì)、制作媒體演示區(qū)設(shè)計(jì)方案定案、制作跟進(jìn)樣板房裝飾方案設(shè)計(jì)樣板房參觀指示路線方案設(shè)計(jì)施工現(xiàn)場(chǎng)包裝方案設(shè)計(jì)周邊入口通往售樓中心方向指示牌設(shè)計(jì)、制作通往現(xiàn)場(chǎng)方向指示牌設(shè)計(jì)、制作目標(biāo)強(qiáng)化賣場(chǎng)氣氛為正式開盤作好準(zhǔn)備改造現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，塑造賣場(chǎng)氣氛方便目標(biāo)客戶群，拉近目標(biāo)客戶主題及內(nèi)容展示配套設(shè)施，五星級(jí)酒店生活展示樓盤品質(zhì)與品味演示區(qū)：三維動(dòng)畫配置系統(tǒng)展示VIP生活售樓中心方向指示現(xiàn)場(chǎng)方向指示公關(guān)活動(dòng)新 聞 發(fā) 布 會(huì)專 家 研 討 會(huì)媒 體 公 關(guān)項(xiàng)目奠基典禮邀請(qǐng)地產(chǎn)界相應(yīng)專家學(xué)者座談與相關(guān)媒體合作做活動(dòng)目標(biāo)擴(kuò)大社會(huì)影響力口碑傳頌，樹立品牌，促進(jìn)銷售吸引更多目標(biāo)顧客，造勢(shì)，形成市場(chǎng)議論及關(guān)注熱點(diǎn)，為開盤熱身進(jìn)一步推廣來鶴臺(tái)品牌形象進(jìn)一步強(qiáng)化社會(huì)知名度、影響力主題及內(nèi)容舉行“云鶴大酒店”的開工儀式，邀請(qǐng)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、媒體共同參與座談?chuàng)P州產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展和未來前景爆發(fā)期——全方位、立體式密集轟炸爆發(fā)期即開盤期或者認(rèn)購期，通過蓄水期的造勢(shì)與等待，在此階段所有房源全面公開，令期待已久的購房欲望在此時(shí)全面引爆，制造現(xiàn)場(chǎng)火暴的搶購場(chǎng)面。階段工作重點(diǎn)訴求重點(diǎn)：這一階段主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新包裝，扭轉(zhuǎn)客戶對(duì)項(xiàng)目的前期負(fù)面認(rèn)識(shí)，以項(xiàng)目的定位、售樓處的銷售工具等一系列包裝推廣。 n 銷售工具沙盤、效果圖、整體規(guī)劃圖、指示棒、卷尺、計(jì)算器、本項(xiàng)資料夾等。制造市場(chǎng)緊張，形成良好的內(nèi)部認(rèn)購場(chǎng)面，建立銷售勢(shì)能。臺(tái)商除了乘船游覽國家級(jí)風(fēng)景區(qū)瘦西湖、大明寺等名勝，還將出席揚(yáng)州市投資環(huán)境推介會(huì)，會(huì)議期間將系統(tǒng)地了解揚(yáng)州的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)情況和人文環(huán)境等內(nèi)容，商談雙方的主要合作領(lǐng)域。 希望可以通過本次活動(dòng)聯(lián)絡(luò)臺(tái)商，廣交朋友，宣傳揚(yáng)州，磋商合作。揚(yáng)州是歷史文化名城，也是一座新興的工業(yè)城市。同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)品在功能上的領(lǐng)先地位，從而更好的彰顯項(xiàng)目的國際品質(zhì)。廣告牌根據(jù)不同的階段進(jìn)行樓體形象、品牌形象的遞進(jìn)宣傳?？紤]本案的目標(biāo)客群，建議在揚(yáng)州大橋、長(zhǎng)江二橋、寧通公路、揚(yáng)州火車站附近沿線尋找合適的戶外大牌，增強(qiáng)本案的信息到達(dá)率，強(qiáng)化視覺的沖擊力。三、營銷推廣費(fèi)用預(yù)算及劃分推廣總費(fèi)用：(4700元/m2 12400m2+6700/m2 20000m2 ) 2％ = 3,845,600萬元（注：推廣費(fèi)用按2％計(jì)提）推廣費(fèi)用分配方案項(xiàng) 目占總支出比例分項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算售樓處翻新（包括售樓處重新布置、家具及電器等）4%銷售道具（辦公用品、模型、效果圖、模型、展架等）2%報(bào)紙、雜志20%戶外媒體22%樓書、DM3%SP及公關(guān)活動(dòng)22%房展會(huì)10%三維動(dòng)畫1%電視、電臺(tái)8%網(wǎng)站建設(shè)及維護(hù)、網(wǎng)絡(luò)廣告1%禮品費(fèi)用2%不可預(yù)見費(fèi)5%費(fèi)用匯總%營銷費(fèi)用各階段劃分類別預(yù)熱期升溫期強(qiáng)銷期延銷期清盤期比例30%20%35%10%5%（注：此方案為初步預(yù)算方案）（核實(shí)）四、營銷渠道選擇策略（一）、報(bào)紙：　營銷渠道主要推廣媒介，建立知名度之最有效有段，但由于本案的物業(yè)形態(tài)及客戶高端態(tài)勢(shì)，報(bào)紙的促銷作用比較弱，將主要承擔(dān)品牌建設(shè)功能。本案在直效營銷的過程中突出來鶴臺(tái)大酒店的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)以及未來升值的訴求，通過與客戶直接的信息溝通加強(qiáng)與目標(biāo)客戶的交流并促成交易同時(shí)以適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)鼓勵(lì)客戶帶動(dòng)其他客戶購買以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)客戶開發(fā)模式。整合營銷策略二 ——事件營銷策略事件營銷的手段相對(duì)于其他營銷手段而言將發(fā)揮其關(guān)鍵性地推波助瀾的作用。大量的媒體曝光，提高概念出現(xiàn)的頻率。進(jìn)一步傳遞銷售信息環(huán)境改善：尤其要注意設(shè)立車行入口，保證看房通道的暢通邗江大道與文昌西路交匯路口的導(dǎo)示牌：將人流引導(dǎo)入現(xiàn)場(chǎng)。夜間要亮燈。樣板間導(dǎo)示部分專業(yè)化處理，既有親和力也不免起到提示的作用樣板間建議選擇具有代表型的產(chǎn)權(quán)式酒店戶型以及商務(wù)寫字樓戶型市中心外賣場(chǎng)三個(gè)要點(diǎn)：市中心文昌閣是人流量非常大的地方，也是有錢人經(jīng)常購物的場(chǎng)所，所以信息傳播范圍非常大，考慮在“金鷹”或“時(shí)代廣場(chǎng)“內(nèi)做賣場(chǎng)，可以在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)迅速積累人氣。三項(xiàng)原則：1） 以實(shí)效為主，突出賣場(chǎng)氛圍。燈光、室內(nèi)藝術(shù)品裝飾與裝修公司充分溝通，突出實(shí)用性與品味感。售樓處合理設(shè)置功能分區(qū)，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目展示建議區(qū)建議放在集中的一塊。2）、主題風(fēng)格建議：以售樓處為核心進(jìn)行延展，將其包裝成一個(gè)城市名流體驗(yàn)館（CLUB、BAR、LOFT等形式）樣板組件： 售樓處 樣板房 看樓通道：信息發(fā)布通道、銷售通道、參觀通道 環(huán)境、綠化、門前廣場(chǎng) 夜間藝術(shù)照明道具組件： 模型 展板 吊旗、彩旗 各功能分區(qū)及房間的標(biāo)識(shí)牌 燈桿旗 看樓專車 燈箱廣告 道旗 方向指示牌圍墻廣告1戶外形象廣告（高炮、大牌等）1條幅1升空氣球1多媒體影音設(shè)備1洽談桌椅 全方位的現(xiàn)場(chǎng)展示建議設(shè)立兩處銷售中心，一處賣場(chǎng)展示中心，承擔(dān)功能各有側(cè)重，有利于人氣的營造和客戶的積累，同時(shí)可以提高項(xiàng)目的層次。若因工期、預(yù)售證取得時(shí)間等原因提前或滯后，則此時(shí)間左右調(diào)整。n 此定位識(shí)別性強(qiáng)，核心概念傳達(dá)到位，形象飽滿易于接受。n 物業(yè)——客戶欲望——體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)三極聯(lián)動(dòng)，集成發(fā)力。來鶴臺(tái)大酒店國際名流俱樂部（會(huì)員制）來鶴臺(tái)美食中心、來鶴臺(tái)休閑中心、夜總會(huì)、健身中心、咖啡廳、西餐廳、游泳池、露天啤酒花園n Best WesternTM最佳西方國際酒店集團(tuán) 全球合作伙伴酒店全球顧問全球最大酒店連鎖機(jī)構(gòu)金皇冠國際俱樂部（會(huì)員制）n ARSATM亞洲酒店資源交換聯(lián)盟 會(huì)員度假地酒店訂房賣點(diǎn)體系樹形圖 ARSATM亞洲酒店資源交換聯(lián)盟 會(huì)員頂級(jí)名流城市會(huì)所(配套)多功能國際會(huì)議中心一期公園式商業(yè)物業(yè)揚(yáng)州最大的城市公園(開放式市民廣場(chǎng))頂級(jí)名流城市會(huì)所amp。這一類客戶往往由于實(shí)力雄厚大眾傳播效力不大，適合采用點(diǎn)對(duì)點(diǎn)(ONE TO ONE)的直效營銷模式（整合營銷策略中有述）【客群行業(yè)】：行業(yè)廣泛，各個(gè)行業(yè)的領(lǐng)先者，重點(diǎn)是新興服務(wù)業(yè)(金融、保險(xiǎn)、IT、科技、外貿(mào)等)大型公司【客群來源】：揚(yáng)州知名大型公司 、國內(nèi)知名公司揚(yáng)州分公司、海外駐揚(yáng)辦事機(jī)構(gòu)等投資型客戶【客群分類】： 本地人將占有相當(dāng)比重；是揚(yáng)州的中上階層，具有一定的社會(huì)地會(huì)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。1）普通型SOHO中小面積產(chǎn)品的客群分析【客群分類】：根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)研分析，我司將這一類目標(biāo)客群定位為三類，即民營企業(yè)、三資企業(yè)、合伙制機(jī)構(gòu)和自由人。二、寫字樓目標(biāo)客戶群體定位隨著揚(yáng)州火車站的開通以及潤(rùn)揚(yáng)大橋的即將通車，外地企業(yè)進(jìn)揚(yáng)和新三資企業(yè)的辦公需求會(huì)有較大上升，因此商務(wù)寫字樓的潛在需求市場(chǎng)在進(jìn)一步擴(kuò)大，目前揚(yáng)州還沒有真正意義上的高檔寫字樓，許多中小型的企業(yè)大多以租賃的形式承租一些商住性質(zhì)的物業(yè)作為其辦公場(chǎng)所，從調(diào)查分析來看，我司將主要客群構(gòu)成鎖定在貿(mào)易、咨詢、投資、廣告、聯(lián)絡(luò)處(辦事處)、裝飾設(shè)計(jì)、電子通訊、IT網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)。來自南京、揚(yáng)州江都、儀征、高郵等周邊城市在揚(yáng)州的經(jīng)商戶、投資人。來鶴臺(tái)大酒店?duì)I銷推廣執(zhí)行方案第一章目標(biāo)消費(fèi)群篇目標(biāo)客群定位一、產(chǎn)權(quán)式酒店目標(biāo)客戶群體定位產(chǎn)權(quán)式酒店屬于投資型物業(yè)的一種，只有具備一定經(jīng)濟(jì)能力的投資客才會(huì)購買。n 海外投資客。這些企業(yè)的主要客戶及業(yè)務(wù)往來大多集中在揚(yáng)州的核心區(qū)域，他們是項(xiàng)目最主要的客群，預(yù)計(jì)會(huì)占總成交量的60％以上。民營企業(yè)：揚(yáng)州本地民營企業(yè)、外地民營企業(yè)常駐機(jī)構(gòu)三資企業(yè)：揚(yáng)州本地三資企業(yè)、外地民營企業(yè)常駐機(jī)構(gòu)合伙制機(jī)構(gòu)：揚(yáng)州本地中小客戶自由人：個(gè)人工作室【客群行業(yè)】：現(xiàn)階段傳統(tǒng)行業(yè)將占比較大的份額，但新興行業(yè)(IT業(yè)、廣告業(yè)、咨詢業(yè)等)的力量不容忽視。1）長(zhǎng)期投資者：追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入；一般有專門的投資資金；外省市人將占有相當(dāng)比重；抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。來鶴臺(tái)大酒店國際名流俱樂部（會(huì)員制）Best WesternTM最佳西方國際酒店集團(tuán) 全球合作伙伴SOHO(酒店式管理共享)產(chǎn)權(quán)式酒店(ROI 7%、保證金、5年后108%超值回購)揚(yáng)州新城中心區(qū) 來鶴臺(tái)大酒店產(chǎn)品定位酒店n 解決了復(fù)合性業(yè)態(tài)從產(chǎn)品角度描摹比較困難的問題人。定位備選方案城市名流新取向揚(yáng)州頂級(jí)酒店式物業(yè)揚(yáng)州頂級(jí)復(fù)合式酒店物業(yè)流行推廣語我在揚(yáng)州之巔 世界在我腳下