【正文】 的金十字區(qū)域內(nèi)，就展開(kāi)了四大金地的豪門(mén)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。作為一個(gè)老城區(qū)，建設(shè)路的房地產(chǎn)顯得不慍不火，直到去年，沙河整治工程與東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的全面結(jié)束后，老廠區(qū)拆遷后騰出的金地陸續(xù)上市交易并進(jìn)入開(kāi)發(fā)程序。 The next 競(jìng)爭(zhēng)分析一、 建設(shè)路片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析城東，在經(jīng)歷了騰籠換鳥(niǎo)、舊城拆遷之后，如今已逐步形成了幾大熱點(diǎn)區(qū)域，名牌開(kāi)發(fā)商高度密集的建設(shè)路，獨(dú)享府河、沙河之靈氣的東湖片區(qū)，土地儲(chǔ)備最為豐富的東部新區(qū)，以川師和萬(wàn)科城市花園為核心的城花片區(qū)，以420廠拉開(kāi)房產(chǎn)大幕的萬(wàn)年場(chǎng)，還有以新鮮水果著稱(chēng)的龍泉。最近不是推出期貨指數(shù)嗎？那個(gè)時(shí)候老百姓就有了一個(gè)規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的工具，例如，你打算在2015年買(mǎi)房子，今年你買(mǎi)指數(shù)產(chǎn)品，到2015年你是買(mǎi)到了2007年的房?jī)r(jià)，套期保值就可以了；如果你認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)漲，打算投資房地產(chǎn)，就不用買(mǎi)實(shí)物房子了，直接買(mǎi)虛擬的指數(shù)就可以了，也減輕了市場(chǎng)對(duì)實(shí)物供給的壓力。而建設(shè)部研究中心主任陳淮呼吁推出住房指數(shù)期貨?！彼未喝A說(shuō)，住房銀行的主要目的就是降低金融風(fēng)險(xiǎn)，能為老百姓特別是中等收入者提供一個(gè)比較好的、低成本的一個(gè)融資工具?！拔覀儸F(xiàn)在的房貸基本上是依靠商業(yè)銀行，歐洲有些國(guó)家為了解決中等收入者的購(gòu)房問(wèn)題，解決他們的融資問(wèn)題，有專(zhuān)業(yè)的住房銀行，它是跟商業(yè)銀行剝離的，住房銀行的利率較低，是一個(gè)單獨(dú)內(nèi)部循環(huán)的利率機(jī)制。解決中低收入群體住房：住房專(zhuān)業(yè)銀行值得考慮宋春華透露，專(zhuān)門(mén)的住房銀行設(shè)計(jì)正在研究中，美國(guó)的次級(jí)抵押貸款的問(wèn)題為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)敲響了警鐘，即金融風(fēng)險(xiǎn)甚于樓市本身。雖然90平方米以下是至少要70%，還是留了30%，但是肯定要對(duì)這30%進(jìn)行控制和限制。值得注意的是，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在同樣表示：“物業(yè)稅的開(kāi)征是勢(shì)在必行的。物業(yè)稅開(kāi)征勢(shì)在必行“你住了大房，就要進(jìn)行補(bǔ)償，要體現(xiàn)社會(huì)的公平。宋春華先生分析指出，2003年的房地產(chǎn)集中調(diào)控算以來(lái)已經(jīng)5年時(shí)間，特別是2005年、2006年出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，密度很大，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于穩(wěn)定狀態(tài)?！昂暧^調(diào)控已經(jīng)取得預(yù)期效果”趙曉在演講中提出：“我們把房地產(chǎn)投資降下來(lái)，住房供應(yīng)一定減少，那么房地產(chǎn)的價(jià)格是上升還是下降呢？”“我認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前是比較健康的，宏觀調(diào)控也取得了預(yù)期的效果。趙曉認(rèn)為，中國(guó)的城市進(jìn)程只完成了1/3，中國(guó)的房地產(chǎn)（住宅）只完成了1/3的進(jìn)程，所以現(xiàn)在談?wù)摴拯c(diǎn)還為時(shí)較早，趙曉表示。未來(lái)幾年中國(guó)的貿(mào)易順差能夠達(dá)到3000萬(wàn)美元是完全可以想像的，因?yàn)槲覀兊耐鈪R價(jià)格，%，%用人民幣來(lái)替換是沒(méi)有任何問(wèn)題的。著名青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉的發(fā)言有點(diǎn)激烈：“在銀行里的錢(qián)像冰棍一樣縮水，所以最好的辦法是炒股買(mǎi)房！”趙曉稱(chēng)，去年是房?jī)r(jià)上漲最快的一年，原因除了市場(chǎng)供不應(yīng)求，另一個(gè)主要原因是資金流動(dòng)性過(guò)剩，市場(chǎng)上的閑錢(qián)太多，導(dǎo)致總需求過(guò)剩，但流動(dòng)性實(shí)質(zhì)上并不算過(guò)熱。拐點(diǎn)尚早：城市化不息，房地產(chǎn)不止中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在演講中表示，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于成長(zhǎng)性，與美國(guó)的成熟性不一樣。而和房地產(chǎn)行業(yè)最直接的就是產(chǎn)業(yè)政策。央行、財(cái)政的任務(wù)都是保證對(duì)內(nèi)的購(gòu)買(mǎi)力，以及老百姓持有的貨幣資產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定。公共政策之后的第二個(gè)政策層面才是宏觀調(diào)控政策。那么比廉租房更高一層，有工作、有收入，但收入也很低、買(mǎi)商品房尚有困難或者在10～20年有困難的，又有了經(jīng)濟(jì)適用房的覆蓋范圍，在24號(hào)文中對(duì)原來(lái)的規(guī)定也有比較大的調(diào)整，以求保證經(jīng)濟(jì)適用房政策的公平。24號(hào)文件中提出，要擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍，并且對(duì)縣級(jí)以上的城市在一到兩年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。政策三層面：公共政策加強(qiáng)、宏觀政策從緊、產(chǎn)業(yè)政策不變建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策方面，國(guó)家仍將貫徹去年以來(lái)的調(diào)整結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策，但明顯的變化是，在一定程度上從關(guān)注市場(chǎng)轉(zhuǎn)到了關(guān)注保障。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌明確表示，房地產(chǎn)解決住房問(wèn)題應(yīng)該兩條腿走路，一條是市場(chǎng)化，一條是保障性。宋春華認(rèn)為，1998年進(jìn)行了重大的住房制度改革，當(dāng)時(shí)比較多地強(qiáng)調(diào)了商品化，但是對(duì)保障這一塊，有關(guān)的政策條文并沒(méi)有得到非常具體的落實(shí)。而建設(shè)部政策研究中心主任陳淮開(kāi)門(mén)見(jiàn)山：“2007年新政策最大的就是國(guó)務(wù)院發(fā)的24號(hào)文件，這個(gè)文件的名字就叫解決低收入群體的住房問(wèn)題。從緊2008，在大的宏觀政策背景下已經(jīng)確立，但那是針對(duì)開(kāi)發(fā)商群體來(lái)說(shuō)的，很多大的政策和方針已經(jīng)在2007年確立，明年是很多政策執(zhí)行細(xì)化的年份，不會(huì)出現(xiàn)大的變數(shù)。下一步可能是嚴(yán)格從緊的冬天。2007年12月11日，中國(guó)住交會(huì)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議貨幣政策從緊聲落后開(kāi)幕，就在開(kāi)幕前，央行再一次提高了存款準(zhǔn)備金率，%，%。只有這樣才能在新形勢(shì)下立于不敗之地。如缺乏戶型設(shè)計(jì)的目標(biāo)定位以及菜單式裝修項(xiàng)目的提供，只重視房屋質(zhì)量，忽略物業(yè)管理，住宅環(huán)境差，商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃，標(biāo)識(shí)混亂等等。像成都萬(wàn)科、置信實(shí)業(yè)，華潤(rùn)置地等，他們?cè)谑袌?chǎng)占有率、品牌影響力及顧客滿意度等方面走在了同行的前面。進(jìn)入銷(xiāo)售排行榜的其他樓盤(pán)的銷(xiāo)售量均不高。從數(shù)字上看，本月住宅銷(xiāo)售數(shù)量排行前三名的樓盤(pán)中，?鄉(xiāng)卿城。富麗花城在本月20日推出了二期三批次房源，并從27日起開(kāi)始了三期房源的VIP卡申領(lǐng)。從本月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的項(xiàng)目角度來(lái)看，本月排行表中較多樓盤(pán)都推出了新批次房源。本月進(jìn)入住宅銷(xiāo)售排行表中各項(xiàng)目銷(xiāo)售數(shù)量共2543套。錦城名都、ICON英郡、富麗東方、鳳凰城一期都是首次開(kāi)盤(pán)，借助品牌開(kāi)發(fā)商的口碑以及產(chǎn)品自身的特點(diǎn)，這幾個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度都相對(duì)較快。錦城名都，本月銷(xiāo)售了534套，占整個(gè)銷(xiāo)售量的16%。城南比城西成交量少420套，共成交了2533套，排名第三。本月成交量最大的方位是城東，共成交了3337套。從11月可售套數(shù)的增加和成交套數(shù)的減少來(lái)看，本月房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷. 2007年9－11月交易量變化圖方位成都市9月除市中心區(qū)域，其他各區(qū)域的可售套數(shù)都呈增加態(tài)勢(shì)；城東成交最大，成交了3698套、城西和城南區(qū)域分別成交了2822816套。本月成交量創(chuàng)連續(xù)四個(gè)月來(lái)的最低。10月1日－2007年10月31日,成都五城區(qū)本月市場(chǎng)交易也有所下滑，總交易量同上月相比有較大幅度的減少，共成交了10785套，減少了1413套。其中，主城區(qū)新增樓盤(pán)108個(gè)，㎡，占到總體供應(yīng)量的56%；郊區(qū)住宅供應(yīng)量略少于主城區(qū)。隨著主城區(qū)土地的稀缺，郊區(qū)市場(chǎng)所占比例份額將越來(lái)越重。市場(chǎng)需求依然旺盛，成交活躍；新增供應(yīng)大幅增長(zhǎng)，可售房源充足；2007年16月，成都市新開(kāi)住宅樓盤(pán)179個(gè)，㎡?！　?2006年，%；，%。2006年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資19382億元，%。今年上半年，成都市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況總體良好，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)效益的同步提高。%%，城市化總體上保持逐年上的正常態(tài)勢(shì)。上半年，城市居民人均可支配收入7178元，%；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入為3658元，%。全市地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)，按可比價(jià)計(jì)算，%。經(jīng)濟(jì)環(huán)境上半年，成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了又好又快的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。當(dāng)前，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)之下的條塊分割，很難在規(guī)劃上形成片區(qū)的大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而交通、醫(yī)療等相對(duì)滯后的公共配套基礎(chǔ)設(shè)施也制約了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。在提高項(xiàng)目建設(shè)門(mén)檻的同時(shí)，也將有可能成為開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)不得不考慮的因素。我省在全國(guó)率先出臺(tái)《建設(shè)項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施辦法》。“房貸新政”正在無(wú)聲但迅速的漫延著。在一定程度上會(huì)打擊到小型開(kāi)發(fā)商，同時(shí)，也可能會(huì)對(duì)地價(jià)居高不下的情況有一定的改善作用。它要求開(kāi)發(fā)商在拍地時(shí)，必須具有相當(dāng)?shù)馁Y金儲(chǔ)備。如果受讓人不能按時(shí)支付地價(jià)款的，自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的1‰向出讓人繳納滯納金，延期付款超過(guò)6個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人須向出讓人支付地價(jià)款總額30％的違約金。在10月9號(hào)國(guó)土資源部正式發(fā)布最新版本的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》后的第9天日，成都市國(guó)土資源局制定相關(guān)細(xì)則，明確“成都出讓土地 付完全款才辦證”。這個(gè)條例將于明年1月1起施行。成都物管條例明年起施行。分析：今年10月1日起，《成都住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》正式實(shí)施，從此以后成都商品房要“分戶驗(yàn)房”了。但偏快向過(guò)熱轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)明顯，工業(yè)增長(zhǎng)偏快，外貿(mào)順差過(guò)大，投資增速繼續(xù)高位運(yùn)行，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題依然突出，物價(jià)上漲壓力加大，節(jié)能減排形勢(shì)嚴(yán)峻。上半年豬牛羊禽肉產(chǎn)量3652萬(wàn)噸，%。今年，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)再獲豐收，全國(guó)夏糧產(chǎn)量增產(chǎn)146萬(wàn)噸，%，連續(xù)第四年獲得豐收,%。工業(yè)增加值 上半年我國(guó)工業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)加快：%(%)。固定資產(chǎn)投資 今年上半年中國(guó)固定資產(chǎn)投資達(dá)到54168億元，%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2111元，同比增加314元，扣除價(jià)格因素，%。居民收入 我國(guó)城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，增幅為多年所少有。貿(mào)易順差 中國(guó)上半年貿(mào)易順差為1125億美元。經(jīng)濟(jì)要素（E—Economic Factors）2007年上半年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：GDP 中國(guó)上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為106768億元，%。 10月9日《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 規(guī)定對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的名稱(chēng)和空間范圍，關(guān)于招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓范圍等做出了明確界定，鑒于物權(quán)法明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌范圍，規(guī)定明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。９月５日《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》 指出，當(dāng)前土地管理特別是土地調(diào)控中出現(xiàn)了一些新動(dòng)向、新問(wèn)題，建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過(guò)快，低成本工業(yè)用地過(guò)度擴(kuò)張，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止，嚴(yán)把土地“閘門(mén)”任務(wù)仍然十分艱巨。調(diào)控之意在于，兼顧供給與需求，既重點(diǎn)打擊投機(jī)需求，尤其是海外游資的投機(jī)，也注意通過(guò)物業(yè)稅、降低住房貸款成數(shù)、縮短貸款期限、提高貸款利率等手段，控制需求總量。要求商業(yè)銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關(guān)信息等工作，充分利用信貸征信系統(tǒng)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以39。同時(shí)嚴(yán)禁發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。對(duì)經(jīng)國(guó)土資源、建設(shè)主管部門(mén)查實(shí)的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。其中主要措施有五項(xiàng)：一是進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件。2007年9月27日晚11點(diǎn)許，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站同時(shí)發(fā)布《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。十七大首次在報(bào)告中專(zhuān)門(mén)提及住房保障制度，更是第一次談到保障方式和保障對(duì)象。住房是體現(xiàn)居住權(quán)的核心產(chǎn)品，是人們生活的最基本的產(chǎn)品。近年來(lái)，住房?jī)r(jià)格不斷攀升，民眾的壓力越來(lái)越大。這反映出國(guó)家在一定程度上已經(jīng)從關(guān)注市場(chǎng)轉(zhuǎn)到了關(guān)注保障.在十七大報(bào)告的第八部分，胡錦濤同志提出：“努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”。2號(hào)樓采用點(diǎn)板布局，創(chuàng)造小戶型的板式樓布局，8部電梯，6部直達(dá)車(chē)庫(kù)； 設(shè)計(jì)全采光電梯廳，獨(dú)立電梯間，拒絕任何回廊式落后布局，避免任何對(duì)住戶的影響，居家品質(zhì)全面提升；一樓設(shè)計(jì)架空層，星級(jí)入戶大堂，引入景觀，全面打造氣派的戶外客廳。 弧形景觀帶，讓園林充滿個(gè)人的樂(lè)趣 冥想園：孩子常在下午的時(shí)候帶上一本書(shū)外出，因?yàn)槟抢镉兴内は雸@； 觀演臺(tái)：傍晚時(shí)分，幾個(gè)人排練話劇，就在觀演臺(tái)上演； 愛(ài)侶園：更多的人，選擇在愛(ài)侶園內(nèi)徜徉，這里安靜又美好。若干條水景隱藏在其中，純凈而美好；富于特色的架構(gòu)設(shè)計(jì)，或形成落水墻，或變成地形的擋墻。 兩條楔形濱水景觀走廊，讓風(fēng)景盛放在通往家的每一條路上。整個(gè)園林設(shè)計(jì)令地上地下連續(xù)。另各住宅大堂入口有步行棧道相連，確保人車(chē)分流，互不干擾，從而形成便捷安全的交通體系。 （6）入口及社區(qū)車(chē)輛流線： 兩個(gè)小區(qū)主入口設(shè)置于兩地塊之間規(guī)劃路口處，相對(duì)而獨(dú)立，形成一處整體及寬廣的入口廣場(chǎng)，次入口則設(shè)置于北面及南面道路較中央位置。 （4）樓棟的布置方向充分考慮了日照的方向，避免了各個(gè)樓棟對(duì)采光的相互影響。樓棟的縱橫布局營(yíng)造出中央?yún)^(qū)域大小不同的綠化空間，但相互獨(dú)立又互相聯(lián)系，景觀與建筑相融。 （1）通過(guò)立體綠化改善高層住宅的生活環(huán)境，讓地面綠化與立體綠化有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造一種新型的社區(qū)環(huán)境，亦同時(shí)營(yíng)造一種親近自然的感覺(jué)，使建筑與周?chē)h(huán)境和諧統(tǒng)一。（3）區(qū)域特征成都房地產(chǎn)最為火暴的戰(zhàn)場(chǎng)—正在建設(shè)中的“建設(shè)路”，方圓一平方公里的戰(zhàn)場(chǎng)，除了龍湖，同時(shí)聚集了萬(wàn)科，首創(chuàng)，中則，中房，華裕等多家知名開(kāi)發(fā)商，其派兵步陣聲勢(shì)尤為浩大，影響之廣大實(shí)屬罕見(jiàn)（4）發(fā)展規(guī)劃成華區(qū)政府大力提倡“大房產(chǎn)，大商貿(mào)，大總部”的發(fā)展戰(zhàn)略，其規(guī)劃力度實(shí)施卓有成效，傳統(tǒng)的工業(yè)重地自東調(diào)開(kāi)始，到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整完成，各區(qū)域內(nèi)通過(guò)大量拆遷和置換的土地推向市場(chǎng)，需要五年時(shí)間的東郊危舊房改造工程啟動(dòng)等等一系列措施，都顯出城東巨大的發(fā)展?jié)摿?，讓人們看到一次次被刷新改變的城東未來(lái)良好的發(fā)展藍(lán)圖。（1）地點(diǎn)位置成華區(qū)二環(huán)路東二段5號(hào)，建設(shè)路口，與二環(huán)路實(shí)際距離200米 （2）交通條件交通便利，毗鄰二環(huán)路，周?chē)小敖ㄔO(shè)路口”公交站，333路，412路，535路，51路從此經(jīng)過(guò)。周邊生活設(shè)施：麻石煙云、游樂(lè)園、活水公園、成華區(qū)第二人民醫(yī)院、成都市第六人民醫(yī)院、成華區(qū)婦幼保健院等綜合商場(chǎng):SM廣