【正文】 場、華聯(lián)商廈、好又多、沃爾瑪、來雅百貨、國美電器等地處東門名盤：萬科金域藍灣、首創(chuàng)愛這城、華潤二十四城、華裕高地、淺水半島、頤和花園、花樣年花郡，千居朝陽之間，升值空間超大。(10)交房時間 : 2009年6月18日(11) 價格 :1單價均價 7000元/平方米（一戶一價）2總價；56萬～3付款方式：首付三成（20年）此房聚交通，購物，生活，娛樂，醫(yī)療，教育一體，在現(xiàn)在任何地方都找不到的絕佳居住地段，而且價格優(yōu)勢絕無倫比。(1)豪華高雅的會所；(2)雙泳池配置：室內(nèi)恒溫泳池 + 社區(qū)景觀融為一體的室外熱帶風(fēng)情泳池。（2）面積戶型：80160平米全新戶型 ，部分戶型采用兩層挑高對翻陽臺和精致陽光房，全面引進陽光清風(fēng)；精致舒適戶型，拒絕對視、遮擋，拒絕任何黑房間，保證每一個房間的自然采光、通風(fēng)；戶型方正合理，功能齊備，拒絕異型和浪費。在高層電梯公寓當(dāng)中，做到板式結(jié)構(gòu)就更不容易了，雙面采光通風(fēng)，在室內(nèi)享受清風(fēng)和陽光。 （1）建筑參數(shù)建筑結(jié)構(gòu)：主要以蝶形結(jié)構(gòu)、點板式結(jié)構(gòu)為主。 位于二環(huán)路與建設(shè)路金十字路口，與城市主干道保持恰如其分的距離，處于繁華深處，鬧中取靜。公司理念經(jīng)營理念：善待你一生 企業(yè)精神：志存高遠，堅韌踏實企業(yè)產(chǎn)品觀：不賣我們能造的，要賣人家需要的；忘掉自己想要的，想想人家愿付的。 　 龍湖憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，以其準(zhǔn)確的市場定位、超前的規(guī)劃設(shè)計以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，在業(yè)內(nèi)樹立了良好的企業(yè)品牌形象。.. . . ..二○○七年十二月二十日目錄一、項目介紹龍湖三千里2二、 營銷宏觀環(huán)境分析8市場環(huán)境9（1） 宏觀政治、經(jīng)濟環(huán)境分析9（2） 成都房地產(chǎn)市場環(huán)境分析12市場走向20三、競爭分析和競爭策略24龍湖三千里競爭分析25（1） 建設(shè)路片區(qū)房地產(chǎn)市場競爭分析25（2） 部分競爭樓盤介紹28（3） 龍湖三千里SWOT分析 39基本競爭策略 45四、 市場定位47市場定位48目標(biāo)市場及其客戶群分析48五、 營銷策略50定價策略51市場營銷渠道策略56市場營銷促銷組合策略64（1） 廣告策略64（2） 營業(yè)推廣策略72（3） 人員推銷策略74 其他新營銷策略的運用76六、 工作總結(jié)80第一章項目介紹龍湖三千里因為這次調(diào)查，知道了了龍湖，結(jié)識了三千里，三千里一期開盤當(dāng)天熱銷800多套房子，于是我們小心翼翼，生怕稚嫩的手筆糟蹋了龍湖三千里。 The next 項目介紹龍湖三千里類型:普通住宅.建筑類型:高層項目位置：成華區(qū)二環(huán)路東二段5號(建設(shè)路)開發(fā)商：成都龍湖錦華置業(yè)有限公司售樓電話: 02882000006龍湖地產(chǎn)于1995年6月成立于重慶，現(xiàn)在，龍湖集團已包括重慶龍湖地產(chǎn)、成都龍湖地產(chǎn)和北京龍湖置業(yè)三個地區(qū)公司以及各地區(qū)公司下屬的物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司，共擁有員工2000余名。截至２００６年底，累計已開發(fā)面積約185萬平方米，在建面積約230萬平方米，規(guī)劃面積約1100萬平方米。龍湖三千里，龍湖2007年出品。享受片區(qū)商業(yè)配套的繁華和便利的同時，又遠離塵囂，是片區(qū)內(nèi)最宜居家之地。 龍湖三千里，是城東首個兼具室外泳池、室內(nèi)恒溫泳池、壁球館的人文社區(qū)；牽手國際大師，用別墅景觀標(biāo)準(zhǔn)打造小戶型的立體社區(qū)景觀；新穎的蝶形布局，結(jié)合創(chuàng)新板式結(jié)構(gòu)，用豪宅的建筑布局規(guī)劃小戶型建筑平面；7090平米精致舒適戶型，兩層挑高對翻陽臺，精致陽光房，保證每一戶全面采光、自然通風(fēng)，讓小戶型享受豪宅景致。所設(shè)計出來的戶型通風(fēng)，采光達到最大化；私密性比較好，盡量避免房間對視的情況生。采光的電梯間，讓你的走廊也洋溢著陽光。主力戶型：80120（3）裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共部分精裝修（4）配套設(shè)施：城東首個兼具室內(nèi)泳池 / 室外恒溫泳池 / 壁球館的人文社區(qū)）。(3)太極晨練場、兒童游樂場、觀演臺、愛侶園、回聲園（5）綠化率：大于等于40％（6）容積率： （7）車位：1548個 (8) 總戶數(shù):2697（9）物業(yè)管理費：2元/重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 龍湖集團控股子公司，國家一級物業(yè)管理資質(zhì)，重慶唯一“鉆石物管”。離市中心的距離：春熙路所處的位置偏東，所以離市中心的距離很近，相當(dāng)便捷。銀行:建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行周圍知名教育學(xué)校：電子科技大學(xué)、培華小學(xué)、建設(shè)路小學(xué)、三十中學(xué)。規(guī)劃中成都地鐵6號線――建設(shè)路站。（5）周邊環(huán)境：與二環(huán)路相距200米，與繁華保持的距離向南，擁有170000平方米商業(yè)的SM廣場往西，50000平方米的伊藤洋華堂，萬科金域藍灣自有商業(yè)數(shù)萬方北上，龍湖719項目80000平方米商業(yè)中心近20萬方的原有商業(yè)，龍湖大社區(qū)商業(yè)，萬科商業(yè)，首創(chuàng)商業(yè)，超過30萬方的商業(yè)，這些資源系統(tǒng)相加，已經(jīng)超過成都第一商圈的春熙路的面積部分戶型采用兩層挑高對翻陽臺和精致陽光房，全面引進陽光清風(fēng)； 精致舒適戶型，拒絕對視、遮擋，拒絕任何黑房間，保證每一個房間的自然采光、通風(fēng)； 戶型方正合理，功能齊備，拒絕異型和浪費。 （2）點式建筑布置，住宅組團圍合向心，形成圍合感強的中心花園。 （3）形態(tài)配合風(fēng)向布置，在社區(qū)周圍布置開闊的通風(fēng)口，保證小區(qū)內(nèi)良好的自然通風(fēng)，使住戶享有舒適的室內(nèi)外環(huán)境。 （5）北面沿街的板式建筑感觀上形成地塊的屏障，創(chuàng)造自身的小區(qū)環(huán)境，同時建筑組團以段落式的斜向布局及有編排地預(yù)留的架空層開洞及空中花園，使街道及小區(qū)均享有良好的通風(fēng)及采光，連通各室外綠化空間，保證視覺上的通透性。 停車場入口同時設(shè)于各個出入口處，避免影響小區(qū)內(nèi)環(huán)境。 景觀設(shè)計單位:加拿大EKISTICS（艾克斯蒂）景觀設(shè)計公司雙軸線景觀設(shè)計：景觀設(shè)計以軸線安排，東西向通過兩地塊隔路相望的集中綠地相互聯(lián)系，從入口廣場伸延至內(nèi)部中央綠地，從兩區(qū)天橋廣場伸延至東面的會所中心。 中央綠化帶設(shè)置水連續(xù)多重水景，有中心水池形式的，亦有環(huán)形帶狀式的，配合各中庭空間特色，同時配合室外泳池設(shè)置，使其成為整個園林布局的一部份。 三千里的核心景觀帶是兩條楔形景觀走廊空間，這個元素連接了設(shè)計中所有的開放領(lǐng)地。水景的尺度做了精心設(shè)計，由窄而寬的水景使得社區(qū)的延伸感很強，加上多處噴泉、跌水、水幕的點綴，形成更加深遠、靈動、富于變化的景觀效果。 用豪宅的建筑布局規(guī)劃小戶型建筑平面； 3號采用樓蝶形布局，保證戶戶全面采光、自然通風(fēng)，戶戶多面景觀視野，小戶型享受豪宅景致；3梯6戶，4部直達車庫，超高標(biāo)準(zhǔn)配置；全采光觀景電梯廳，獨立電梯間，避免任何對住戶的影響，居家品質(zhì)全面提升。第二章營銷宏觀環(huán)境分析2007年的秋天，深圳房子的銷量大跌，成都房子優(yōu)惠打折的短信也多了起來，房地產(chǎn)行業(yè)會不會迎來了一個難熬的冬天？ The next 營銷宏觀環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境(一) PEST宏觀環(huán)境分析政治法律環(huán)境（P—Political Factors）2007年8月7號國務(wù)院發(fā)布的第24號文件, :要擴大廉租房覆蓋范圍，并且對縣級以上的城市在一到兩年的時間實現(xiàn)應(yīng)保盡保。這意味著執(zhí)政黨更加關(guān)注“安居”等民生問題。黨代會報告在重點強調(diào)教育、醫(yī)療問題的同時，也將住房保障寫入其中，體現(xiàn)了對民生的關(guān)注和對民意的尊重。從世界各國的經(jīng)驗來看，做到人人有房產(chǎn)是不現(xiàn)實的，但是必須要保證“住有所居”，在這方面政府責(zé)無旁貸。要實現(xiàn)全體人民“住有所居”的目標(biāo)，政府一方面會加快保障性住房建設(shè)，另一方面會出臺各種政策調(diào)控上漲過快的房價。《通知》在重申原有房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時，重點調(diào)整和細化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費貸款管理政策?！锻ㄖ芬?guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。同時，要求商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款?！　《菄?yán)格住房消費貸款管理，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，并將第二套（含）以上住房貸款的首付款比例提高到40%，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%?！　∪敲鞔_提高商業(yè)用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平。商住兩用房