【正文】 費(fèi)下載 20 多萬管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 認(rèn)真做好項(xiàng)目的調(diào)研工作，在 此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的變化調(diào)整策略，使自身處于更加有利的位置。 園林： 東湖公園的園林和小區(qū)園林相互融合，整體統(tǒng)一又各具特色，融入自然，感受花園式生活； 生態(tài)： 生態(tài)是小區(qū)規(guī)劃的核心，讓生活在某市的每一位職工，不再有礦區(qū)生活的陰影，不在擔(dān)心來自廠區(qū)污染對(duì)環(huán)境的影響，生態(tài)的就是最好的，生活生態(tài)化，健康更幸福； 綠色： 哪里有公園，哪里就有綠色，讓公園成為后花園， %的小區(qū)綠地率，那一半綠色裝點(diǎn)我們的生活，處處感受綠色和春 風(fēng)的沐浴。隨著 商業(yè)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)在銷售價(jià)格上漲的同時(shí)銷售的難度進(jìn)一步加大。 綠色：哪里有公園，哪里就有綠色，讓公園成為后花園， %的小區(qū)綠地率，拿一半綠色裝點(diǎn)我們的生活，處處感受綠色和春風(fēng)的沐浴。生活配套包括超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用社區(qū)開發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學(xué)校，社區(qū)建有幼兒園，結(jié)合周邊 校區(qū)，基本滿足教育配套需求；娛樂配套包括休閑廣場(chǎng)、健身設(shè)施等，社區(qū)建設(shè)中基本滿足。 面積配比建議圖 [B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 55%20%15%5%5%9 0 1 1 0 平米1 1 0 —1 3 0 平米8 0 —9 0 平米1 3 0 平米以上8 0 平米以下 當(dāng)?shù)貞粜驮O(shè)計(jì)從格局、 分區(qū)和配比都比較合理， 最大的缺陷是戶型軸距過小 （ 10 米），戶型過分方正，從而導(dǎo)致客廳、餐廳長(zhǎng)寬 配比不合理，不但缺乏美感而且浪費(fèi)了面積。 其次， 120 平米以上的戶型受到小部分高收入家庭大歡迎， 100 平米以內(nèi)的戶型多為收入能力較低或年齡在 30 歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購(gòu)買。 從商業(yè)價(jià)值充分利用的角度考慮，可 沿成都路規(guī)劃 3000 平米左右的負(fù)一層，充分利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)帶來的人氣，引進(jìn)一知名超市，帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 1 公里范圍內(nèi)涵蓋武昌路市場(chǎng)、東湖公園、民生超市、準(zhǔn)南市場(chǎng)、郵局、電信、移動(dòng)、醫(yī)院、學(xué)校、客運(yùn)站等生活設(shè)施一應(yīng)俱全； [B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 購(gòu)物有武昌路市場(chǎng)、民生超市、準(zhǔn)南市場(chǎng)、明珠建材市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等； 教育配套有 3 小、 2 中、 1 中等； 休閑配套有：東湖公園、商業(yè)步行街等； 區(qū)域背景和發(fā)展趨勢(shì) 該區(qū)域處于老城區(qū)，是某市傳統(tǒng)的居住區(qū)。 某市市政工程公司 某市市政工程公司，該公司 2020 年開發(fā)量預(yù)計(jì)在 10萬平米，該項(xiàng)目位于青島路東側(cè)北與眾鑫房產(chǎn)開發(fā)地塊相連。按某市 7 萬人口計(jì)算，繁華和相對(duì)繁華區(qū)域可容納的商業(yè) 面積在 7 萬平米左右（按 1 平米 /人的最大保有量[B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 計(jì)算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個(gè)數(shù)值，因此商業(yè)消費(fèi)趨于飽和，市場(chǎng)可挖掘的潛力十分有限。 2020 年的預(yù)計(jì)需求量在 20— 25 萬平米。導(dǎo)致房屋交付后出現(xiàn)裂縫、戶型設(shè)計(jì)不合理、小區(qū)規(guī)劃缺乏人性化和私密性，物業(yè)服務(wù)落后等諸多問題，從而使消費(fèi)者信心受挫。在城市規(guī)劃中明確了城區(qū)向東、向北發(fā)展的方向，并分步實(shí)施城市重心東移，逐步拉開了生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)的距離，扭轉(zhuǎn)了幾十年來家門挨著廠門的礦區(qū)模式。 城市供熱能力，蒸汽 1485 噸 /小時(shí)、熱水 148 兆瓦；供熱總量 54 萬吉焦、熱水 115 完吉焦，集中供熱面積 萬平米，其中住宅供熱面積 平米。這一切都標(biāo)志著某市告別礦區(qū)進(jìn)入城市發(fā)展的新階段。其中工業(yè)品和商貿(mào)批發(fā)零售 80 家、食品加工和餐 飲經(jīng)營(yíng) 28家，從業(yè)人員 2020 多人。圍繞石化產(chǎn)業(yè)服務(wù)和自身有限度的發(fā)展，都使第三產(chǎn)業(yè)很難獲得象其 他綜合型城市一樣的發(fā)展。某市石化公司乙烯廠是迄今為止我國(guó)西部最大的乙烯化工產(chǎn)品生產(chǎn)廠，年生產(chǎn)乙烯各類產(chǎn)品 24 萬噸。有共商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、城市信用社等金融機(jī)構(gòu)；有中保[B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 財(cái)險(xiǎn)、太平洋財(cái)險(xiǎn)、中華財(cái)險(xiǎn)、中保壽險(xiǎn)、太平洋壽險(xiǎn)、新華壽險(xiǎn)六家保險(xiǎn)公司；有新華書店、電信局、郵政局、移動(dòng)公司、聯(lián)通公司、養(yǎng)路費(fèi)征稽站、運(yùn)管站、高速公路管理所等單位和部門。 一、 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 某市概況 某市地處天山北北麓北坡經(jīng)濟(jì)帶中段，準(zhǔn)噶爾盆地西南緣，某省第二大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展群和全疆第二座貫通南北疆交通大動(dòng)脈的樞紐中心 —— 金山角?，F(xiàn)今，某市已經(jīng)發(fā)展成為年煉油一次性加工能力 600 萬噸，年乙烯生產(chǎn) 能力 22 萬噸，并集煉油化工、供熱發(fā)電、設(shè)備安裝、機(jī)械制造、建筑工程、科研設(shè)計(jì)等為一體的國(guó)家大型石化基地，年創(chuàng)產(chǎn)值 億元，固定資產(chǎn)達(dá) 140 億元。 全區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 600 萬元，占 2020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %；第二產(chǎn)值 2020 年增加值 億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 ；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，占 2020 年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。 即將投建的某市大煉油、大乙烯項(xiàng)目，將更進(jìn)一步提高某市石油石化產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和質(zhì)量，呈現(xiàn)成倍快速擴(kuò)張的勢(shì)頭。 1房地產(chǎn)業(yè)注冊(cè) 9 家，目前開展經(jīng)營(yíng)的 3 家。全區(qū)土地面積 448 平方公里，城市建成區(qū)面積 平方公里。 城市園林綠化，綠化覆蓋面積 公頃，其中建成區(qū)綠化覆蓋面積 公頃；園林綠化面積 577 公頃。 以十、十一、十二區(qū)為代表的新區(qū)，已經(jīng)成為最近幾幾年某市房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，大量的住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目均在該區(qū)域開發(fā)，且銷售勢(shì)頭看好，消費(fèi)者消費(fèi)信心十足。 從以上消費(fèi)套數(shù)可以核算出，某市每年的住宅消費(fèi)量應(yīng)在 20— 25 萬平米（ 100 平米 /套計(jì)算），而這兩年某市每年的住宅供應(yīng)量不足 15 萬平米，顯然無法滿足市場(chǎng) 需求。 萬家庭中 8%購(gòu)買新房，需要住宅 2020 套約 18— 20 萬平米，預(yù)計(jì) 2020— 2020 年煉油和乙烯擴(kuò)建工程投入使用，由此帶動(dòng)的住宅消費(fèi)預(yù)計(jì)每年可增加 10萬平米左右； 從上述預(yù)測(cè)可以看出，在未來幾年，某市住宅的消費(fèi)量會(huì)保持 15%到 20%的增長(zhǎng)，住宅的消費(fèi)量將在 25 萬平米左右 /年。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況 眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司 某市最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在某市房地產(chǎn)市場(chǎng)占有絕對(duì)壟斷地位。 該區(qū)域市政設(shè)施完善，生活機(jī)能優(yōu)勢(shì)明顯。 受未來城市發(fā)展和西向戰(zhàn)略的實(shí)施的影響，整個(gè)城區(qū)向西、向北發(fā)展的空間十分有限，主要為老城區(qū)的改造，該區(qū)域雖然在城市發(fā)展的利好政策方面不如新區(qū)，但依托該區(qū)域完善的生活配套設(shè)施，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褚廊粨碛泻艽蟮奈Α? 寫字樓開發(fā)建議先采用人員推廣認(rèn)購(gòu)，在市場(chǎng)摸底的情況下展開， 如市場(chǎng)反映良好，可立即開 發(fā)，如市場(chǎng)反映不夠理想，建議先開發(fā) 2 層的商業(yè)，預(yù)留寫字樓基礎(chǔ)，待時(shí)機(jī)成熟后開發(fā)。 如此面積考慮主要基于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者 消費(fèi)是以三房為購(gòu)買利益點(diǎn) ，而面積只是附帶因素，通過對(duì)戶型的合理規(guī)劃， 90— 110 平米完全可以規(guī)劃出十分優(yōu)秀的三房?jī)蓮d單衛(wèi)和三房?jī)蓮d雙衛(wèi)。 景觀環(huán)境分析和建議 該項(xiàng)目毗鄰東湖公園，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充分利用公園的綠化和湖水，同時(shí)利用小區(qū)水景設(shè)計(jì)，形成園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，實(shí)現(xiàn)某市居民對(duì)綠色、健康、環(huán)保生活的向往（某市職工多年的礦區(qū)生活，對(duì)環(huán)境污染十分重視，十分向往綠色和生態(tài)居住環(huán)境），體現(xiàn)“家在園中、綠擁家居”的生態(tài)居住理念。 其次，在商業(yè)銷售價(jià)格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征。 某市各區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格表 樓盤選擇方法 市場(chǎng)價(jià)格 一層 二層 繁華區(qū)域價(jià)格 3500— 4500 元 /平米 2020— 2500 元 /平米 相對(duì)繁華區(qū)域價(jià)格 2800— 3300 元 /平米 1600— 1800 元 /平米 [B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 一般區(qū)域價(jià)格 1800— 2500 元 /平米 1）運(yùn)用平均權(quán)重市場(chǎng)定價(jià)方法， 取繁華區(qū)域和相對(duì)繁華區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格的加權(quán)價(jià)格，一層的銷售價(jià)格在 3150— 3900元 /平米；二層的銷售價(jià)格在 1800 元 /平米 — 2150 元 /平米。 3）從商業(yè)銷售價(jià)格上漲和商業(yè)即將出現(xiàn)過剩兩方面考慮，結(jié)合項(xiàng)目盤量規(guī)模過大，為保證按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)全盤銷售，建議在認(rèn)購(gòu)期給予一定價(jià)格下調(diào)（或應(yīng)用速度加權(quán)平均價(jià)格），根據(jù)認(rèn)購(gòu)情況，逐步提高銷售價(jià)格，保證項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售。 景觀概念：園林、廣場(chǎng)、碧波、雕塑小品、曲徑?jīng)鐾??? 處處風(fēng)景美不勝收 小區(qū)園林與公園園林融為一體，小區(qū)廣場(chǎng)和水景相得益彰，雕塑小品、曲徑?jīng)鐾?gòu)成一副美麗的畫面； 規(guī)劃概念： E 字型 圍合式布局，內(nèi)斂而包容、規(guī)整而靈動(dòng) 呈平 E 字型圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用公園、小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀； 18 萬平米超大規(guī)模社區(qū)，配套設(shè)施完善；社區(qū)規(guī)劃理念超前，符合城市未來發(fā)展需求； 大面積寬幅面（寬熒幕概念）戶型的設(shè)計(jì)，讓戶型設(shè)計(jì)更加合理，獨(dú)有客廳景觀陽臺(tái)， 沐浴陽光、博覽美景； 人車分流設(shè)計(jì)，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀端式內(nèi)斂、步行系統(tǒng)呈線形枝狀分散，各成體系、互 不干擾； 發(fā)展概念： 1000 噸煉油、 120 噸乙烯工程，工業(yè)現(xiàn)代化、生活品質(zhì)化 某市在硬件環(huán)境如建筑、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、交通等方面優(yōu)勢(shì)明顯，但在軟件方面如開放程度、市場(chǎng)化程度、居民的城市化和現(xiàn)代化意識(shí)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他城市，這是某市在未來發(fā)展中所應(yīng)解決的首要問題。 采用以住帶商的銷售策略 考慮到