【正文】 乙烯擴(kuò)建工程投入使用，由此帶動(dòng)的住宅消費(fèi)預(yù)計(jì)每年可增加 10萬(wàn)平米左右； 從上述預(yù)測(cè)可以看出，在未來幾年，某市住宅的消費(fèi)量會(huì)保持 15%到 20%的增長(zhǎng)，住宅的消費(fèi)量將在 25 萬(wàn)平米左右 /年。計(jì)算方法一， 萬(wàn)家庭中 8%購(gòu)買新房，需要住宅 2020 套約 18— 20 萬(wàn)平米；計(jì)算方法二，在住房消費(fèi)的快速增長(zhǎng)期，每年的住宅消費(fèi)增長(zhǎng)率在 10— 15%以上，按 2020 年消費(fèi) 15 萬(wàn)平米計(jì)算， 2020 年住宅消[B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 費(fèi)量在 — 萬(wàn)平米。 從以上消費(fèi)套數(shù)可以核算出，某市每年的住宅消費(fèi)量應(yīng)在 20— 25 萬(wàn)平米（ 100 平米 /套計(jì)算），而這兩年某市每年的住宅供應(yīng)量不足 15 萬(wàn)平米，顯然無(wú)法滿足市場(chǎng) 需求。而開發(fā)商也利用壟斷優(yōu) 勢(shì)和市場(chǎng)的狂熱，在獲取利潤(rùn)的同時(shí)卻忽略了產(chǎn)品質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃和物業(yè)服務(wù)等與消費(fèi)息息相關(guān)的問題。 以十、十一、十二區(qū)為代表的新區(qū)，已經(jīng)成為最近幾幾年某市房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，大量的住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目均在該區(qū)域開發(fā)，且銷售勢(shì)頭看好，消費(fèi)者消費(fèi)信心十足。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 [B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 城市化帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市東移雛形出現(xiàn) 從上世紀(jì)九十年代開始，某市邁入真正意義上 的城市建設(shè)。 城市園林綠化，綠化覆蓋面積 公頃，其中建成區(qū)綠化覆蓋面積 公頃；園林綠化面積 577 公頃。 城市燃?xì)馄占奥?100%，供氣總量 2582 萬(wàn)立方米 .噸 /年，其中家庭用氣戶數(shù) 16951 戶、用氣人口 萬(wàn)人、用氣總量970 萬(wàn)立方米 .噸 /年。全區(qū)土地面積 448 平方公里，城市建成區(qū)面積 平方公里。大慶路、準(zhǔn)南路跨過國(guó)防公路向東大幅度延伸，沿街商業(yè)設(shè)施和公共服務(wù)機(jī)構(gòu)先后建立，并逐步形成集聚效應(yīng)，同時(shí)新的成規(guī)模小區(qū) 1 12 三個(gè)小區(qū)陸續(xù)建成并投入使用。 1房地產(chǎn)業(yè)注冊(cè) 9 家，目前開展經(jīng)營(yíng)的 3 家。 石化下游產(chǎn)業(yè)， 16 家，從業(yè)員工 3100 人，擁有固定資產(chǎn) 15 億元，年創(chuàng)產(chǎn)值 13 億元，創(chuàng)造利潤(rùn) 7000 多萬(wàn)元； 機(jī)械制造及修配企業(yè) 21 家，從業(yè)人員 927 人，擁有固定資產(chǎn) 4900 多萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值 7232 萬(wàn)元，創(chuàng)造利潤(rùn) 1029 萬(wàn)元； 建筑安裝企業(yè) 18 家，從業(yè)人員 2770 人，擁有固定資產(chǎn) 8900 多萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值 億元，創(chuàng)造利潤(rùn) 1660 萬(wàn)元； 建材生產(chǎn)加工企業(yè) 18 家，從業(yè)人員 510 人，擁有固定資產(chǎn) 2309 萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值 1838 萬(wàn)元，創(chuàng)造利潤(rùn) 98萬(wàn)元； [B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 服裝加工企業(yè) 2 家，從業(yè)人員 78人，擁有固定資產(chǎn) 100 多萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值 280 萬(wàn)元，創(chuàng)造利潤(rùn) 21萬(wàn)元； 印刷企業(yè) 5 家，從業(yè)人員 78 人，擁有固定資產(chǎn) 547 萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值 540 萬(wàn)元，創(chuàng)造利潤(rùn) 85萬(wàn)元； 交通運(yùn)輸企業(yè) 18 家，從業(yè)人員 900 人，運(yùn)營(yíng)客貨車輛 1583 輛，年客運(yùn)周轉(zhuǎn)量 4333 萬(wàn)人公里，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量 8314 萬(wàn)噸公里； 商貿(mào)餐飲業(yè) 108 家。 即將投建的某市大煉油、大乙烯項(xiàng)目，將更進(jìn)一步提高某市石油石化產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和質(zhì)量，呈現(xiàn)成倍快速擴(kuò)張的勢(shì)頭。 雖然改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)了城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但在某市這座石化城市，石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在任何時(shí)候都占據(jù)著第一的位置，其他任何產(chǎn)業(yè)都處于從屬地位。 全區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 600 萬(wàn)元，占 2020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %；第二產(chǎn)值 2020 年增加值 億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 ；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，占 2020 年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。某市石化公司煉油廠是某省原油年加工能力最大的煉油廠，具備年 600萬(wàn)噸的原油一次性加工能力， 600 萬(wàn)噸的配套能力?，F(xiàn)今，某市已經(jīng)發(fā)展成為年煉油一次性加工能力 600 萬(wàn)噸，年乙烯生產(chǎn) 能力 22 萬(wàn)噸，并集煉油化工、供熱發(fā)電、設(shè)備安裝、機(jī)械制造、建筑工程、科研設(shè)計(jì)等為一體的國(guó)家大型石化基地，年創(chuàng)產(chǎn)值 億元，固定資產(chǎn)達(dá) 140 億元。區(qū)內(nèi)有一所高等院?？死?依職業(yè)技術(shù)學(xué)校。 一、 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 某市概況 某市地處天山北北麓北坡經(jīng)濟(jì)帶中段，準(zhǔn)噶爾盆地西南緣，某省第二大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展群和全疆第二座貫通南北疆交通大動(dòng)脈的樞紐中心 —— 金山角。全區(qū)總面積 448 平方公里，其中城市建成區(qū)面積 平方公里。有共商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、城市信用社等金融機(jī)構(gòu)；有中保[B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 財(cái)險(xiǎn)、太平洋財(cái)險(xiǎn)、中華財(cái)險(xiǎn)、中保壽險(xiǎn)、太平洋壽險(xiǎn)、新華壽險(xiǎn)六家保險(xiǎn)公司；有新華書店、電信局、郵政局、移動(dòng)公司、聯(lián)通公司、養(yǎng)路費(fèi)征稽站、運(yùn)管站、高速公路管理所等單位和部門。所生產(chǎn)的各種燃料、潤(rùn)滑油、聚乙烯、聚丙烯、順丁橡膠、管材、地膜、無(wú)紡布等四百余種石油石化產(chǎn)品暢銷國(guó)內(nèi)外，企業(yè)在原基礎(chǔ)上已重組發(fā)展成為中國(guó)石油某市石化分公司和某市石化總廠兩大企業(yè)集團(tuán)，并以雄厚的基礎(chǔ)實(shí)力，迎接 1000萬(wàn)噸煉油和 120 萬(wàn)噸乙烯技術(shù)改造工程，利用這次大機(jī)遇，企業(yè)將進(jìn)入跨越式發(fā)展的新階段。某市石化公司乙烯廠是迄今為止我國(guó)西部最大的乙烯化工產(chǎn)品生產(chǎn)廠，年生產(chǎn)乙烯各類產(chǎn)品 24 萬(wàn)噸。 第一、二、三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 2020 年，全區(qū)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破 4 萬(wàn)元，完成 社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 億元。圍繞石化產(chǎn)業(yè)服務(wù)和自身有限度的發(fā)展，都使第三產(chǎn)業(yè)很難獲得象其 他綜合型城市一樣的發(fā)展。這種擴(kuò)張必然帶來人口增加、經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張、城市規(guī)模和建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，并進(jìn)一步帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中工業(yè)品和商貿(mào)批發(fā)零售 80 家、食品加工和餐 飲經(jīng)營(yíng) 28家，從業(yè)人員 2020 多人。截止 2020 年已開發(fā)住宅和商業(yè)用房 1100 多套，累計(jì) 萬(wàn)平米，年創(chuàng)產(chǎn)值 萬(wàn)元。這一切都標(biāo)志著某市告別礦區(qū)進(jìn)入城市發(fā)展的新階段。其中，居住用地 平方公里，公共設(shè)施用地 平方[B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 公里，工業(yè)用 地 平方公里，倉(cāng)儲(chǔ)用地 平方公里，對(duì)外交通用地 平方公里，道路、廣場(chǎng)用地 平方公里，市政公共設(shè)施用地 平方公里，綠地 平方公里。 城市供熱能力，蒸汽 1485 噸 /小時(shí)、熱水 148 兆瓦；供熱總量 54 萬(wàn)吉焦、熱水 115 完吉焦，集中供熱面積 萬(wàn)平米，其中住宅供熱面積 平米。公共綠化面積 ，公園兩座，面積 公頃。在城市規(guī)劃中明確了城區(qū)向東、向北發(fā)展的方向，并分步實(shí)施城市重心東移，逐步拉開了生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)的距離，扭轉(zhuǎn)了幾十年來家門挨著廠門的礦區(qū)模式。隨著該區(qū) 域開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，城市東區(qū)已經(jīng)形成商業(yè)、公共服務(wù)、市政配套齊全的新區(qū)，城市東移和東部中心的雛形已經(jīng)形成。導(dǎo)致房屋交付后出現(xiàn)裂縫、戶型設(shè)計(jì)不合理、小區(qū)規(guī)劃缺乏人性化和私密性，物業(yè)服務(wù)落后等諸多問題，從而使消費(fèi)者信心受挫。但隨著消費(fèi)高峰過去，預(yù)計(jì)某市每年的住宅消費(fèi)量應(yīng)穩(wěn)定在 13— 15 萬(wàn)平米。 2020 年的預(yù)計(jì)需求量在 20— 25 萬(wàn)平米。 住宅開發(fā)出現(xiàn)過剩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大 眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司、美林房地產(chǎn)開發(fā)公司、某市市政工程公司、克拉瑪依友邦房產(chǎn)公司 2020 年的開發(fā)總量預(yù)計(jì)在 45 萬(wàn)平米左右， 受住宅過度開發(fā)影響， 預(yù)計(jì) 2020 年某市將出現(xiàn)住宅開發(fā)過剩的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象在下半年將會(huì)顯現(xiàn)，必將影響某市未來住宅和開發(fā)和銷售。按某市 7 萬(wàn)人口計(jì)算，繁華和相對(duì)繁華區(qū)域可容納的商業(yè) 面積在 7 萬(wàn)平米左右（按 1 平米 /人的最大保有量[B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 計(jì)算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個(gè)數(shù)值，因此商業(yè)消費(fèi)趨于飽和，市場(chǎng)可挖掘的潛力十分有限。該公司 2020 年開發(fā)量預(yù)計(jì)在 15 萬(wàn)平米（ 1158 套），該項(xiàng)目位于青島 路東側(cè)與大慶東路交會(huì)處，屬于城市規(guī)劃新區(qū)，具有良好的發(fā)展前景。 某市市政工程公司 某市市政工程公司，該公司 2020 年開發(fā)量預(yù)計(jì)在 10萬(wàn)平米，該項(xiàng)目位于青島路東側(cè)北與眾鑫房產(chǎn)開發(fā)地塊相連。南面有某市最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和商業(yè)步行街 —— 武昌路市場(chǎng)，購(gòu)物方便；北面與東湖公園相連，是休閑娛樂的好去處；向南 500 米，是某市最繁華的大街 —— 大慶路，商業(yè)和各種公共服務(wù)機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 1 公里范圍內(nèi)涵蓋武昌路市場(chǎng)、東湖公園、民生超市、準(zhǔn)南市場(chǎng)、郵局、電信、移動(dòng)、醫(yī)院、學(xué)校、客運(yùn)站等生活設(shè)施一應(yīng)俱全； [B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 購(gòu)物有武昌路市場(chǎng)、民生超市、準(zhǔn)南市場(chǎng)、明珠建材市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等； 教育配套有 3 小、 2 中、 1 中等； 休閑配套有：東湖公園、商業(yè)步行街等； 區(qū)域背景和發(fā)展趨勢(shì) 該區(qū)域處于老城區(qū)，是某市傳統(tǒng)的居住區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析和建議 A、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 規(guī)劃總戶數(shù)： 1268 戶 規(guī)劃用地面積（蘭線）： 萬(wàn)平米 建筑用地面積（紅線）： 萬(wàn)平米 [B2B99 下載頻道 ] 免費(fèi)下載 20 多萬(wàn)管理文檔表格 國(guó)際企業(yè)站－ 1000 多萬(wàn)全球企業(yè)信息 住宅總建筑面積： 萬(wàn)平米 建筑密度： % 容積率： 綠化 率： %